Ortaklığın Giderilmesi Davasında Muhdesat İddiası
Ortaklığın giderilmesi davalarında sıklıkla karşılaşılan durumlardan biri, taşınmaz üzerindeki muhdesatların (yapılar, ekler, binalar vb.) kime ait olduğu konusundaki tartışmalardır. Bu yazıda, ortaklığın giderilmesi davalarında muhdesat iddiasının nasıl ele alındığını ve hukuki sürecini detaylı olarak inceleyeceğiz.
Ortaklığın Giderilmesi Davası ve Muhdesat İlişkisi
Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti altındaki bir taşınmazın paydaşlar arasında paylaştırılması veya satışına karar verilmesi amacıyla açılan bir davadır. Bu dava sırasında taşınmaz üzerinde bulunan yapılar, binalar, ağaçlar gibi muhdesatların kime ait olduğu konusu kritik önem taşır.
Özellikle bir paydaşın veya birkaç paydaşın kendi imkanlarıyla taşınmaz üzerinde bina, tesis veya eklenti yapmış olması durumunda, bu muhdesatların değeri ve aidiyeti konusunda uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir. Bu durum, ortaklığın giderilmesi davası sırasında çözüme kavuşturulması gereken önemli bir meseledir.
Türk Medeni Kanunu’nun 684. maddesi gereğince, bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. Bu ilke doğrultusunda, taşınmaz üzerindeki muhdesatlar kural olarak taşınmazın mülkiyetine tabidir. Ancak uygulamada, muhdesatların bir kısmının bazı paydaşlarca yapılmış olması halinde özel bir değerlendirme yapılması gerekir.
Muhdesat İddiasının İleri Sürülmesi
Ortaklığın giderilmesi davası sırasında muhdesat iddiasının nasıl ileri sürüleceği önemli bir prosedür sorunudur. Bu konu Yargıtay içtihatlarıyla belirli bir sisteme oturtulmuştur.
Bir paydaş ortaklığın giderilmesi davası sırasında muhdesat iddiasında bulunduğunda:
- İddia açıkça beyan edilmelidir: Muhdesat iddiası, dava dilekçesinde veya duruşma sırasında açıkça ileri sürülmelidir.
- Diğer paydaşların kabulü aranır: Diğer paydaşların bu iddiayı kabul edip etmedikleri sorulur. Eğer tüm paydaşlar muhdesatın ilgili paydaşa ait olduğunu kabul ederse, ortaklığın giderilmesi aşamasında bu husus dikkate alınır.
- İhtilaf varsa süre verilir: Paydaşlar arasında muhdesatın aidiyeti konusunda uyuşmazlık varsa, hakim muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılması için ilgili paydaşa süre verir. Yargıtay kararlarına göre bu süre, HMK’nın 165. maddesi uyarınca uygun bir süre olmalıdır.
Önemli bir ayrıntı, muhdesat iddiasında bulunan paydaşın ortaklığın giderilmesi davasında taraf olması gerektiğidir. Taşınmazın maliki olmayan üçüncü kişiler muhdesat iddiasında bulunamaz; bunlar ancak sebepsiz zenginleşme davası açabilirler.
Muhdesat İddiasının Değerlendirilmesi
Muhdesat iddiasının değerlendirilmesinde mahkeme şu hususları göz önünde bulundurur:
- Muhdesatın niteliği: Kalıcı bir yapı, bina, ağaç vb. olup olmadığı
- Kim tarafından ve ne zaman yapıldığı
- Hangi amaçla yapıldığı
- Muhdesatın taşınmazın değerine etkisi
- Muhdesatı yapan kişinin iyiniyetli olup olmadığı
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, muhdesatın taşınmazın değerinde bir artış meydana getirmesi halinde, muhdesat sahibi paydaş bunun bedelini talep etme hakkına sahiptir. Aksi halde ortaklığın giderilmesi sonucunda sebepsiz zenginleşme söz konusu olur.
Hakim genellikle bilirkişi incelemesi yaptırarak muhdesatın değerini ve taşınmazın değerine olan katkısını belirler. Bu inceleme sonucunda:
- Taşınmazın muhdesatsız değeri
- Muhdesatın değeri
- Taşınmazın muhdesatla birlikte toplam değeri tespit edilir.
Muhdesat İddiasının Bekletici Mesele Yapılması
Ortaklığın giderilmesi davasında muhdesat iddiası üzerine ayrı bir dava açılması halinde, bu davanın bekletici mesele yapılıp yapılmayacağı önemli bir konudur.
Yargıtay’ın içtihatlarına göre:
- Verilen süre içinde muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılırsa, bu dava bekletici mesele yapılmalıdır.
- Dava açılmazsa, muhdesat iddiası yokmuş gibi ortaklığın giderilmesi davasına devam edilir.
- Muhdesatın değeri ortaklığın giderilmesi davasını gören mahkemenin görev sınırları içindeyse, mahkeme bunu bir ön mesele olarak inceleyip karara bağlayabilir.
Bu konudaki Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin E.2017/899 K.2021/398 sayılı kararı şöyledir: “Paydaşlığın (ortaklığın) satış suretiyle giderilmesine ilişkin davalarda taşınmaz üzerinde bulunan bina, ağaç v.s. gibi bütünleyici parçaların (muhdesat) kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık olup da bunlar üzerinde bazı paydaşların (ortaklar) hak iddia etmeleri ve öncelikle bu uyuşmazlığın giderilmesini istemeleri halinde o paydaşa görevli mahkemede dava açmak üzere HMK’nın 165. maddesi uyarınca uygun bir süre verilmelidir. Mahkemece verilen süre içerisinde dava açıldığı takdirde sonucunun beklenmesi, açılmadığı takdirde o konuda uyuşmazlık yokmuş gibi davaya devam edilmesi gerekir.”
Muhdesat İddiasının Satış Bedeline Etkisi
Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verildiğinde, muhdesatın değeri satış bedelinin paylaştırılmasında önemli rol oynar.
Eğer muhdesatın belirli paydaşlara ait olduğu:
- Tapuda şerh olarak belirtilmişse veya
- Tüm paydaşlar bunu kabul ediyorsa veya
- Açılan muhdesat aidiyeti davası sonucunda tespit edilmişse
Bu durumda satış bedelinin dağıtımında özel bir hesaplama yapılır:
- Arz (toprak) ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir.
- Bu değerler toplanarak taşınmazın toplam değeri bulunur.
- Toplam değerin ne kadarının arza, ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik oran olarak belirlenir.
- Satış sonunda elde edilen bedel, bu oranlara göre dağıtılır.
- Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise tüm paydaşlara payları oranında dağıtılır.
Üçüncü Kişilere Ait Muhdesatlar
Ortaklığın giderilmesi davasında dikkat edilmesi gereken önemli bir husus, taşınmaz üzerindeki muhdesatın bazen paydaşlara değil, üçüncü kişilere ait olabileceğidir.
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, muhdesatın üçüncü kişilere ait olduğu anlaşılırsa:
- Bu kişiler ortaklığın giderilmesi davasına dahil edilemez
- Onlara satış bedelinden pay verilemez
- Üçüncü kişilerin sebepsiz zenginleşme davası açma hakları saklıdır
Örneğin Yargıtay 6. HD’nin E.2002/3515 K.2002/3688 sayılı kararında: “Bütünleyici parçanın (muhdesat) arzın paydaşlarına değil de üçüncü şahsa ait olduğunun anlaşılması halinde bu kimseyi muhdesat sahibi olarak davaya dahil etmek ve ona satış bedelinden pay vermek mümkün değildir” denilmektedir.
Sonuç ve Değerlendirme
Ortaklığın giderilmesi davasında muhdesat iddiası, davanın sonucunu ve satış bedelinin dağıtımını doğrudan etkileyen önemli bir konudur. Bu nedenle, muhdesat iddiasında bulunacak paydaşların şu hususlara dikkat etmesi gerekir:
- İddia zamanında ve açıkça ileri sürülmelidir
- İddiayı destekleyecek tüm deliller hazır bulundurulmalıdır
- Muhdesatın yapım tarihi, masrafları ve değerini gösteren belgeler sunulmalıdır
- Mahkemece süre verildiğinde muhdesatın aidiyetinin tespiti davası derhal açılmalıdır
Muhdesat iddiası, ortaklığın giderilmesi davasında hak kaybını önlemek için titizlikle takip edilmesi gereken bir süreçtir ve profesyonel hukuki destek alınması önemle tavsiye edilir.
Diğer Yazılarımızı da İnceleyebilirsiniz:
Muhdesatın Aidiyeti Davası Ne Kadar Sürer?
Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Muhdesat İddiası
