Paylı Mülkiyet: Birlikte Malik Olmanın Hukuki Çerçevesi

2. Paylı Mülkiyetin Unsurları

2.1. Maddi Olarak Bölünmemiş Bir Eşyanın Varlığı

Paylı mülkiyetin temel unsurlarından ilki, mülkiyete konu olan malın fiili olarak bölünmemiş olmasıdır. Bu durumda eşya fiziksel olarak parçalara ayrılmamış, bütünlüğünü korumaktadır. Örneğin, bir taşınmazın parsellere ayrılmamış olması veya bir taşınırın parçalara bölünmemiş olması gerekmektedir. Eğer mal fiilen bölünür ve her bir parça ayrı maliklere tahsis edilirse, artık paylı mülkiyetten söz edilemez, her bir parça üzerinde bağımsız mülkiyet hakları doğar.

2.2. Birden Çok Malikin Varlığı

Paylı mülkiyetten söz edilebilmesi için en az iki kişinin varlığı şarttır. Bu kişiler gerçek veya tüzel kişi olabilir. Önemli olan nokta, bu kişilerin aynı anda mülkiyet hakkına sahip olmalarıdır. Farklı zamanlarda farklı ve tek malik olması durumunda paylı mülkiyet söz konusu olmaz. Burada dikkat edilmesi gereken husus, birden çok malik olmasına rağmen, eşya üzerinde tek bir mülkiyet hakkının bulunmasıdır.

2.3. Belirli Pay Oranlarının Varlığı

Paylı mülkiyette her bir paydaşın sahip olduğu pay oranının belirli olması gerekmektedir. Bu pay oranları genellikle kesirli sayılarla (örneğin 1/2, 1/3 gibi) ifade edilir ve matematiksel olarak gösterilir. Pay oranı, paydaşların yükümlülüklere katlanma ve yetkileri kullanma noktasındaki ölçüyü gösterir. Her paydaş payı oranında söz sahibidir. Kanun gereği, eğer pay oranları açıkça belirlenmemişse, payların eşit olduğu kabul edilir. Bu oranlar, paydaşların paylı mülkiyetten kaynaklanan yetki ve ödevleri bakımından durumlarının belirlenmesinde önem arz eder.

3. Paylı Mülkiyetin Hukuki Niteliği

3.1. Doktrindeki Görüşler

3.1.1. Eşyanın Bölündüğü Görüşü

Doktrinde eski bir görüş olarak kabul edilen eşyanın bölündüğü teorisine göre, paylı mülkiyette bizzat eşyanın kendisi paylara ayrılmıştır. Bu görüş, paydaşların eşyanın belirli bir parçasına sahip olduğunu ileri sürer. Söz konusu yaklaşıma göre, eşya bölünmekte ve sonuçta birden fazla mülkiyet hakkı ortaya çıkmaktadır. Ancak bu görüş, Türk Medeni Kanunu’nun 688’inci maddesinin birinci fıkrasında payların fiilen bölünmemiş oldukları açıkça ifade edildiğinden, mevcut yasal düzenlemeye uygun düşmemektedir.

3.1.2. Değerin Bölündüğü Görüşü

Bu teoriye göre, paylı mülkiyette bölünen eşyanın kendisi değil, eşyanın sağladığı değer ya da menfaattir. Paydaşlar, eşyanın ekonomik değerinden belirli oranlarda yararlanma hakkına sahip olmaktadır. Bu görüş, eşyanın fiziksel bütünlüğünü korurken, ekonomik değerinin paylaşılmasını esas almaktadır.

3.1.3. Hakkın Bölündüğü Görüşü

Hakkın bölündüğü teorisine göre, paylı mülkiyete konu olan eşya değil, eşya üzerindeki mülkiyet hakkı paydaşlar arasında payları oranında bölünmüştür. Bu görüşe göre her paydaşın eşya üzerinde kısmi bir mülkiyet hakkı vardır ve bu kısmi mülkiyet haklarının toplamı paylı mülkiyeti oluşturmaktadır. Ancak Türk Medeni Kanunu’nun 689’uncu maddesinde öngörülmüş olan çoğunluk ilkesi, bu görüşün de mevcut düzenlemelere aykırı olduğunu ortaya koymaktadır.

3.1.4. Yetkilerin Bölündüğü Görüşü

Doktrinde kabul gören ve Türk Medeni Kanunu’nun düzenlemesine en uygun düşen görüş, yetkilerin bölündüğü teorisidir. Bu görüşe göre, paylı mülkiyette bölünmüş olan mülkiyet hakkı değil, mülkiyet hakkından doğan yetki ve ödevlerdir. Paylı mülkiyette tek bir mülkiyet hakkı söz konusudur ve bu hakkın paydaş adını taşıyan birden fazla sahibi vardır. Paydaşlar bölünebilen yetkileri tek başlarına, bölünemeyen yetkileri ise oybirliği ile kullanırlar. Örneğin, tasarruf yetkisi gibi bazı yetkiler bölünebilir ve her paydaş kendi payına ilişkin olarak bu yetkileri diğerlerinden bağımsız olarak kullanabilirken, eşyayı kullanma ve zilyetlik gibi eşyanın tamamına ait olan bazı yetkiler bölünemez niteliktedir.

4. Paylı Mülkiyetin Kuruluşu

4.1. Hukuki İşlemle Kuruluş

Paylı mülkiyet, paydaşların kendi iradeleriyle yapacakları hukuki işlemler sonucunda kurulabilir. Bu durumda taraflar aralarında anlaşarak bir eşya üzerinde paylı mülkiyet tesis edebilirler. Eşyanın türüne göre kurulma şekli de değişiklik gösterir. Taşınmaz mallar için tapuda resmi şekilde yapılacak bir sözleşme gereklidir. Taşınır mallar için ise sözlü sözleşme ya da adi yazılı şekil yeterli olup, resmi şekil şartı veya kanunda aranan başka bir şart bulunmamaktadır.

4.2. Mahkeme Kararıyla Kuruluş

Paylı mülkiyet mahkeme kararı ile de tesis edilebilir. Bunun tipik örneği Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesinde düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre, murisin terekesi üzerinde mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti vardır. Ancak mirasçılardan birinin talebi üzerine Sulh Hukuk Mahkemesi’nin vereceği bir karar ile elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülebilir.

4.3. İdari İşlemle Kuruluş

İdari makamların aldığı kararlar neticesinde de paylı mülkiyet kurulabilmektedir. Bunun en belirgin örneği İmar Kanunu’nun 16. ve 17. maddelerinde düzenlenen şüyulandırma işlemidir. Bu kapsamda belediyeler, yapacakları idari işlemler ile taşınmazlar üzerinde paylı mülkiyet kurabilmektedir.

4.4. Kanun Gereği Kuruluş

Bazı durumlarda paylı mülkiyet doğrudan kanun hükmü gereğince kendiliğinden kurulur. Örneğin, taşınırların karışması ve birleşmesi durumunda, Türk Medeni Kanunu’nun 776. maddesine göre, birden çok kişinin taşınır malları önemli bir zarara uğratılmadan ya da aşırı bir emek ve para harcanmadan ayrılamayacak şekilde birbiriyle birleşmiş ya da karışmışsa, o kişiler yeni şey üzerinde kendi taşınırlarının birleşme ya da karışma zamanındaki değerleri oranında paylı mülkiyete sahip olurlar. Benzer şekilde, TMK madde 721’e göre, iki taşınmazı birbirinden ayırmaya yarayan duvar, parmaklık, çit gibi sınırlıklar, aksi kanıtlanmadıkça her iki komşunun paylı malı sayılır.

5. Paylı Mülkiyette Hak ve Yükümlülükler

5.1. Paydaşların Pay Üzerindeki Hakları

5.1.1. Tasarruf Yetkileri

Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı üzerinde geniş tasarruf yetkilerine sahiptir. Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesinin üçüncü fıkrasına göre, paydaş kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Bu kapsamda paydaş, payını serbestçe devredebilir, satabilir, bağışlayabilir ya da rehin verebilir. Ayrıca pay, alacaklılar tarafından haczin konusu da olabilir. Ancak paydaşın tasarruf yetkisi bazı durumlarda sınırlandırılmıştır. Örneğin, paydaş kendi payı üzerinde geçit hakkı gibi fiziki kullanım gerektiren sınırlı ayni haklar kuramaz, çünkü bu durum diğer paydaşların mülkiyet hakkını zedeleyecektir. Benzer şekilde, bir paydaşın kendi payını tek başına kiraya vermesi de diğer paydaşların haklarını ihlal edeceğinden mümkün değildir.

5.1.2. Koruma Yetkileri

Paydaşlar, paylı mülkiyete konu malı koruma konusunda önemli yetkilere sahiptir. Her paydaş kendi payını korumak amacıyla çeşitli hukuki yollara başvurabilir. Bu kapsamda paydaş, payını korumak için istihkak davası açabileceği gibi el atmanın önlenmesi davası da açabilir. Bu davaları üçüncü kişilere karşı açabileceği gibi, payına müdahalede bulunan diğer paydaşlara karşı da açabilir. Paylı malın tamamını ilgilendiren ve bölünemeyen menfaatler söz konusu olduğunda, paydaşlardan her biri diğer paydaşları temsilen koruma davalarını açabilir. Örneğin, paylı malın çalınması veya gasp edilmesi durumunda, herhangi bir paydaş zilyetlik davası veya el atmanın önlenmesi davası açabilir. Bu davalarda mülkiyet hakkına dayanıldığından zamanaşımı söz konusu olmaz. Ancak tazminat davası gibi bölünebilir menfaatlere ilişkin davalarda, paydaş ancak kendi payı oranında talepte bulunabilir.

5.2. Paylı Malın Yönetimi ve Giderler

5.2.1. Olağan Yönetim İşleri

Olağan yönetim işleri, paylı mülkiyete konu malın gündelik ve rutin bakımını içeren ufak tefek işlerdir. Türk Medeni Kanunu’nun 690. maddesine göre, paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini yapmaya yetkilidir. Örneğin, küçük onarımların yaptırılması, tarımsal işlerin yürütülmesi, ağaçların budanması veya bozulan bir çeşmenin tamiri gibi işler olağan yönetim kapsamındadır. Paydaşların bu işleri yapmak gibi bir zorunlulukları olmamakla birlikte, paydaşlar çoğunlukla alacakları kararla olağan yönetim işlerinde yetki düzenlemesi yapabilirler.

5.2.2. Önemli Yönetim İşleri

Önemli yönetim işleri, Türk Medeni Kanunu’nun 691. maddesinde düzenlenmiştir. Bu işler için hem pay çoğunluğu hem de paydaş çoğunluğunun sağlandığı bir karar alınması gerekir. Önemli yönetim işlerine örnek olarak işletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adi kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi işler sayılabilir. Ayrıca olağan yönetim sınırlarını aşan bakım, onarım ve yapı işleri de bu kapsamdadır. Örneğin, hububat ekili bir tarlada şeker pancarı ekimine geçmek önemli yönetim işi sayılırken, arpa yerine buğday ekilmesi olağan yönetim işi kapsamında değerlendirilir.

5.2.3. Olağanüstü Yönetim İşleri

Olağanüstü yönetim işleri, Türk Medeni Kanunu’nun 692. maddesinde düzenlenen ve paylı mülkiyette en önemli yönetim işleri kategorisini oluşturan işlerdir. Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, paylı malın satılması, üzerinde ayni hak tesisi, bağışlanması veya tarlanın üzerine inşaat yapılması gibi durumlar bu kapsamdadır. Bu yönetim işleri için tüm paydaşların oybirliği ile karar alması gerekir. Ancak paydaşlar oybirliği ile karar alma sayısını ve usulünü değiştirebilirler.

5.3. Gider ve Yükümlülüklere Katılma

Türk Medeni Kanunu’nun 694. maddesine göre, paylı mülkiyetten doğan veya paylı malı ilgilendiren yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça paydaşlarca payları oranında karşılanır. Bu giderler; vergiler, harçlar olabileceği gibi paylı malın bakımı için yapılan masraflar da olabilir. Payına düşenden fazlasını ödemiş bulunan paydaş, diğerlerine payları oranında rücu etmek hakkına sahiptir. Burada müteselsil sorumluluk söz konusu olmadığından, paydaş payından fazlasını ödemek zorunda değildir, ancak ödemiş olması halinde bunu diğer paydaşlardan talep edebilir.

6. Paylı Mülkiyette Uyuşmazlık Çözümü

6.1. Yararlanma ve Kullanmada Uyuşmazlıklar

Türk Medeni Kanunu’nun 693. maddesine göre, paydaşlardan her biri, diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir. Ancak bu yararlanma ve kullanma hakkı bazen uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Örneğin, bir paydaşın ortak çeşmeden diğer paydaşların yararlanmasını engelleyecek şekilde aşırı su kullanması durumunda uyuşmazlık ortaya çıkar. Bu tür durumlarda “Muarazanın Giderilmesi Davası” açılabilir. Uygulamada paydaşların, paylı maldan yararlanma ve kullanma yetkisinin diğer paydaşlar tarafından engellenmesi halinde delil tespiti yoluna başvurdukları görülse de, kanun ile belirlenmiş bir konunun mahkeme hükmü ile tespitinde hukuki yarar bulunmamaktadır.

6.2. Koruma Davaları

Paydaşların paylı malı korumak için başvurabileceği iki temel dava türü bulunmaktadır: İstihkak davası ve el atmanın önlenmesi davası. Bu davalar hukuk mahkemelerinde açılır ve mülkiyet hakkına dayandıklarından zamanaşımına tabi değildir. İstihkak davasında mahkeme, davacı paydaşın haklı olduğuna kanaat getirirse, dava konusu eşyanın mülkiyetinin davacı paydaşa ait olduğunun tespitine ve eşyanın haksız zilyetten alınarak davacıya verilmesine karar verir. El atmanın önlenmesi davası ise, haksız el atma devam ettiği sürece açılabilir. Ayrıca, haksız el atma ihtimali varsa veya daha önce sona ermiş ancak tekrarlanma ihtimali bulunan durumlarda da önleme davası açılabilir.

6.3. Hakimin Müdahalesi

Paylı mülkiyette hakimin müdahalesi çeşitli şekillerde gerçekleşebilir. Öncelikle, yararlanma ve kullanma konusunda uyuşmazlık çıkması halinde, hakim kullanma şeklini belirleyebilir. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibariyle paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde olabilir. Önemli yönetim işlerinde pay ve paydaşların eşitliği halinde hakim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir. Gerekli gördüğü takdirde işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir. Hakim ayrıca, el atmanın önlenmesi davalarında, haksız el atma ihtimalinin varlığını objektif kriterlere göre değerlendirir ve davacının sübjektif düşüncesiyle bağlı kalmaz.