Paylı Mülkiyet Nasıl Sona Erer? *2025 – Av. Ozan Soylu

Paylı mülkiyetin sona ermesi, Türk Medeni Kanunu‘nda düzenlenen ve mülkiyet hakkının özel bir görünümü olan paylı mülkiyet rejiminin çeşitli sebeplerle ortadan kalkması durumunu ifade eder. Bu kavram, hem teorik hem de pratik açıdan önem taşımakta olup, mülkiyet hakkının kullanımı ve sona ermesi bakımından özel düzenlemelere tabi tutulmuştur.

 

Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi

1. Genel Olarak Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi

Paylı mülkiyetin sona ermesi, paydaşlar arasındaki hukuki ilişkinin ve paylı mülkiyet rejiminin ortadan kalkmasını ifade eden hukuki bir durumdur. Bu sona erme, çeşitli şekillerde gerçekleşebilmekte ve farklı hukuki sonuçlar doğurabilmektedir.

1.1. Kavram ve Kapsam

Paylı mülkiyetin sona ermesi kavramı, bir eşya üzerinde birden fazla kişinin belirli paylarla malik oldukları paylı mülkiyet ilişkisinin çeşitli sebeplerle son bulmasını ifade eder. Bu kavram, hem maddi hukuk hem de usul hukuku açısından önemli sonuçlar doğuran bir hukuki müessesedir. Paylı mülkiyetin sona ermesi, paydaşların kendi iradeleriyle veya kanunda öngörülen sebeplerin gerçekleşmesiyle ortaya çıkabilir.

Kavramın kapsamı, paylı mülkiyetin sona erme sebeplerini, sona ermenin şartlarını, usulünü ve sonuçlarını içerir. Bu bağlamda, paylı mülkiyetin sona ermesi, basit bir mülkiyet ilişkisinin sona ermesinden öte, karmaşık hukuki ilişkilerin ve menfaatlerin dengeli bir şekilde çözümlenmesini gerektiren bir süreçtir.

1.2. Sona Erme Türleri

1.2.1. Belirli Paydaşlar İçin Sona Erme

Paylı mülkiyetin belirli paydaşlar için sona ermesi, paylı mülkiyet ilişkisinin bazı paydaşlar bakımından son bulmasını, diğer paydaşlar arasında ise devam etmesini ifade eder. Bu durum, özellikle bir paydaşın kendi isteğiyle payını devretmesi veya paydaşlıktan çıkarılması hallerinde ortaya çıkar. Bu tür sona erme, paylı mülkiyet ilişkisini tamamen ortadan kaldırmamakta, sadece ilgili paydaş açısından sona erdirmektedir.

1.2.2. Tüm Paydaşlar İçin Sona Erme

Tüm paydaşlar için sona erme, paylı mülkiyet ilişkisinin bütün paydaşlar açısından ortadan kalkmasını ifade eder. Bu durum, paydaşların anlaşarak paylı mülkiyeti sona erdirmeleri, ortaklığın giderilmesi davası sonucunda paylı mülkiyetin sona ermesi, eşyanın tamamen yok olması veya kamulaştırma gibi sebeplerle gerçekleşebilir. Bu tür sona erme, paylı mülkiyet ilişkisini tüm yönleriyle ve bütün paydaşlar açısından ortadan kaldırmaktadır.

 

2. Sadece Belirli Paydaşlar İçin Sona Ermesi

Paylı mülkiyetin sadece belirli paydaşlar için sona ermesi, mülkiyet ilişkisinin bazı paydaşlar bakımından son bulması, diğerleri için ise devam etmesi anlamına gelmektedir. Bu durum, genellikle bir paydaşın paydaşlıktan çıkarılması veya payını devretmesi hallerinde ortaya çıkmaktadır.

2.1. Paydaşlıktan Çıkarma ile Sona Erme

Paydaşlıktan çıkarma, Türk Medeni Kanunu’nun 696. maddesinde düzenlenen ve paylı mülkiyet ilişkisinin belirli şartlar altında bir paydaş için sona erdirilmesini sağlayan hukuki bir müessesedir. Bu müessese, paylı mülkiyet ilişkisinin sağlıklı bir şekilde devamını tehlikeye düşüren paydaşın, diğer paydaşların talebiyle paydaşlıktan çıkarılmasını mümkün kılmaktadır.

2.1.1. Çıkarma Koşulları

Bir paydaşın paydaşlıktan çıkarılabilmesi için belirli koşulların gerçekleşmesi gerekmektedir. TMK md. 696/1 uyarınca, paydaşın kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğnemesi gerekmektedir. Kanun koyucu burada sadece paydaşın kendi davranışlarını değil, aynı zamanda kusursuz sorumluluk çerçevesinde başkalarının davranışlarını da dikkate almıştır.

Yükümlülüklerin çiğnenmesinin yanı sıra, bu durumun diğer paydaşlar için paylı mülkiyetin devamını çekilmez hale getirmesi de gerekmektedir. Bu koşulların değerlendirilmesi, somut olayın özelliklerine göre hakimin takdir yetkisi çerçevesinde yapılmaktadır.

2.1.2. Çıkarma Davası

Paydaşlıktan çıkarma davası, TMK md. 696/2 uyarınca açılabilmektedir. Davanın açılabilmesi için, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, pay ve paydaş çoğunluğuyla karar alınmış olması gerekmektedir. Çıkarılmak istenen paydaş ve onun payı bu çoğunluğa dahil edilmemektedir.

Dava sonucunda hakim, paydaşlıktan çıkarma talebini yerinde görürse öncelikle aynen ayırma yoluna gidecektir. Eğer aynen ayrılma mümkün değilse, payın dava tarihi itibariyle değerinin kendilerine devrini isteyen paydaşlar bu taleplerini paydaşlıktan çıkarma talebi ile birlikte ileri sürmek zorundadırlar.

2.2. Payın Devri ile Sona Erme

Payın devri, paydaşlardan birinin kendi iradesiyle payını başka bir kişiye devretmesi suretiyle paylı mülkiyet ilişkisinden çıkmasını ifade etmektedir. TMK’ya göre, paydaşlardan her biri kanun ya da sözleşme ile aksi kararlaştırılmadıkça, diğer paydaşların onayına veya iznine gerek kalmadan payını devredebilir.

Taşınmazlar üzerindeki paylı mülkiyette payını devretmek isteyen paydaş, bu işlemi resmi senet ile tapu memuru huzurunda yapmalıdır. Taşınırların devrinde ise zilyetliğin devri yeterli olmaktadır. Pay devrinin gerçekleşmesiyle birlikte, devreden paydaş açısından paylı mülkiyet sona ererken, diğer paydaşlar arasında devam etmektedir.

 

3. Bütün Paydaşlar İçin Sona Ermesi

Paylı mülkiyetin tüm paydaşlar için sona ermesi, mülkiyet ilişkisinin bütün paydaşlar açısından ortadan kalkmasını ifade eden önemli bir hukuki durumdur. Bu sona erme şekli, çeşitli hukuki yollarla gerçekleşebilmekte ve mülkiyet ilişkisini tümüyle sona erdirmektedir.

3.1. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) ile Sona Erme

Ortaklığın giderilmesi, paylı mülkiyetin tüm paydaşlar için sona ermesini sağlayan en temel yöntemlerden biridir. TMK md. 698’de düzenlenen bu müessese, paydaşlara paylı mülkiyeti sona erdirme konusunda önemli bir hak tanımaktadır.

3.1.1. Kavram

Ortaklığın giderilmesi kavramı, dar ve geniş anlamda olmak üzere iki şekilde ele alınmaktadır. Dar anlamda ortaklığın giderilmesi, sadece paylı mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini ifade ederken, geniş anlamda ortaklığın giderilmesi hem paylı mülkiyetin sona erdirilmesini hem de paylaşmayı kapsamaktadır. Geniş anlamda ortaklığın giderilmesi, pratikte daha sık karşılaşılan ve tercih edilen bir yaklaşımdır.

3.1.2. Ortaklığın Giderilmesi Davası

Ortaklığın giderilmesi davası, TMK md. 699/2 uyarınca sulh hukuk mahkemesinde açılan ve tüm paydaşlara yöneltilmesi gereken bir davadır. Bu dava sonucunda mahkeme, taşınmazın aynen taksimi mümkünse bu yöntemi, değilse satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Dava neticesinde verilen karar, tüm paydaşlar açısından bağlayıcı niteliktedir.

3.2. Kat Mülkiyetine Çevrilmesi ile Sona Erme

Paylı mülkiyetin sona ermesi yöntemlerinden biri de kat mülkiyetine çevrilmesidir. Bu çevrilme işlemi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde gerçekleştirilmektedir.

3.2.1. Resmi Sözleşme ile Kurulması

Kat mülkiyetinin resmi sözleşme ile kurulması, KMK md. 10/1 uyarınca gerçekleşir. Bu durumda, anataşınmazdaki paydaşların tümünün hazırlayıp imzaladıkları belgeleri tapu memuruna vermeleri gerekmektedir. Sözleşmenin geçerli olabilmesi için, KMK md. 12’de sayılan belgelerin tamamlanması ve yönetim planının hazırlanması şarttır.

3.2.2. Mahkeme Kararı ile Kurulması

Kat mülkiyetinin mahkeme kararıyla kurulması, paydaşların anlaşamaması durumunda başvurulan bir yoldur. Bu durumda mahkeme, teknik ve hukuki koşulların varlığını inceleyerek kat mülkiyetinin kurulmasına karar verebilir.

3.3. Elbirliği Mülkiyetine Çevrilmesi Yoluyla Sona Erme

Paylı mülkiyetin elbirliği mülkiyetine çevrilmesi, kanunda sınırlı sayıda düzenlenen hallerde mümkündür. Bu durum genellikle paydaşların adi ortaklık kurmaları halinde ortaya çıkar ve TBK md. 520 ve devamı maddeleri uyarınca gerçekleşir. Elbirliği mülkiyetine geçilmesiyle birlikte paylı mülkiyet sona erer ve yeni bir mülkiyet rejimi başlar.

3.4. Taşınmazın Tamamen Yok Olması ile Sona Erme

TMK md. 717 uyarınca, mülkiyet konusu şeyin doğal olaylar nedeniyle devamlı surette ve tamamen yok olması halinde mülkiyet hakkı kaybedilmiş olur. Özellikle taşınmazın bir daha ortaya çıkması insan tecrübesine ve hayatın olağan akışına aykırı ise taşınmazın tamamen kaybı gündeme gelir. Bu durumda tapu sicilindeki kayıt kapatılır ve paylı mülkiyet ilişkisi kendiliğinden sona erer.

 

3.5. Kamulaştırma ile Sona Erme

Kamulaştırma, Anayasa’nın 46. maddesinde düzenlenen ve paylı mülkiyeti sona erdiren önemli sebeplerden biridir. Bu müessese, kamu yararının gerektirdiği durumlarda, özel mülkiyete tabi taşınmazların mülkiyetlerinin cebren idareye geçirilmesi yöntemidir.

3.5.1. Kamulaştırma Şartları

Kamulaştırmanın gerçekleşebilmesi için öncelikle kamu yararının varlığı şarttır. 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 3. maddesi uyarınca, idareler ancak kanunlarla yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malları kamulaştırabilirler. Kamulaştırma bedeli, kural olarak nakden ve peşin olarak ödenmelidir.

3.5.2. Kamulaştırma Usulü

Kamulaştırma usulü, Kamulaştırma Kanunu’nda detaylı olarak düzenlenmiştir. İdare öncelikle kamulaştırılacak taşınmazı belirler ve kamu yararı kararı alır. Ardından, bedel takdir komisyonu kurularak taşınmazın değeri tespit edilir. 2001 yılında getirilen özel düzenleme ile “satın alma usulünün” uygulanması zorunlu hale getirilmiştir.

İdare tarafından oluşturulan satın alma komisyonu, malik ile anlaşma yoluna gider. Malik, bedeli kabul ederse tapuda ferağ verilir ve bedel ödenir. Ancak malik davete gelmez veya bedeli kabul etmezse, kamulaştırılacak taşınmazın bedelinin tespiti ve idare adına tescili için 30 gün içerisinde Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açılır.

3.6. Mülkiyet Hakkının Terki ile Sona Erme

Mülkiyet hakkının terki, malikin tek taraflı olarak yönelttiği irade beyanı ile mülkiyet hakkından feragat etmesidir. Paylı mülkiyette, paydaşlardan biri payını terk ettiğini açıklarsa mülkiyet hakkını kaybeder. Bu durumda diğer paydaşlar, işgal suretiyle sahipsiz kalan bu payı sahiplenebilirler.

Taşınmazlar açısından terk işleminin geçerli olabilmesi için, malikin tapu memuruna terk iradesini yazılı olarak beyan etmesi gerekir. Bu durumda mülkiyet kaydı terkin edilir. Tapusuz taşınmazlarda, tescil olmadığı için terk de yapılamaz, ancak zilyetlik terk edilebilir.

3.7. Mülkiyet Hakkının Devri ile Sona Erme

Mülkiyet hakkının devri, paylı mülkiyeti sona erdiren bir diğer önemli sebeptir. Taşınmaz mülkiyetinin devri, TMK md. 705/1 uyarınca tescil ile kazanılır ve devir işleminin TMK md. 706/1 gereğince resmi şekilde düzenlenen sözleşme ile yapılması gerekir.

Paylı mülkiyette, paydaşlardan her biri kanun ya da sözleşme ile aksi kararlaştırılmadıkça, diğer paydaşların onayına veya iznine gerek kalmadan payını devredebilir. Taşınmazlar üzerindeki paylı mülkiyette payını devretmek isteyen paydaş, bu işlemi resmi senet ile tapu memuru huzurunda yapmalıdır.

Taşınırların devrinde ise TMK md. 763/1 uyarınca zilyetliğin devri yeterlidir. Taşınırlar üzerindeki paylı mülkiyette paydaş, zilyetliği devrederek mülkiyet hakkını devretmiş olur. Bu durumda mülkiyet hakkı devir suretiyle kaybedilmiş olacaktır.

 

4. Paylı Mülkiyetin Sona Ermesinin Sonuçları

Paylı mülkiyetin sona ermesi, farklı hukuki ilişkileri etkileyen ve çeşitli sonuçlar doğuran önemli bir hukuki durumdur. Bu sonuçlar, paydaşlar, üçüncü kişiler ve tapu sicili açısından farklı boyutlarda ortaya çıkmaktadır.

4.1. Paydaşlar Açısından Sonuçları

Paylı mülkiyetin sona ermesi, öncelikle paydaşların hukuki durumunu önemli ölçüde etkilemektedir. Sona erme sonucunda, paydaşlar arasındaki paylı mülkiyet ilişkisi ortadan kalkar ve her bir paydaşın mülkiyet hakkının içeriği ve kullanım şekli değişikliğe uğrar.

Ortaklığın giderilmesi yoluyla sona erme durumunda, paydaşlar ya bağımsız mülkiyet hakkı elde ederler ya da satış bedelinden payları oranında pay alırlar. Aynen taksim halinde, her paydaş kendisine özgülenen kısım üzerinde tam mülkiyet hakkı kazanır. Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi durumunda ise, paydaşlar satış bedelinden payları oranında hak sahibi olurlar.

Paydaşlıktan çıkarma veya payın devri gibi durumlarda, ilgili paydaşın paylı mülkiyet ilişkisi sona ererken, diğer paydaşların hakları devam eder ve pay oranları yeniden düzenlenir. Bu durumda, kalan paydaşların pay oranları, çıkan paydaşın payının dağılımına göre yeniden belirlenir.

4.2. Üçüncü Kişiler Açısından Sonuçları

Paylı mülkiyetin sona ermesi, üçüncü kişilerin hakları üzerinde de önemli etkiler doğurur. Özellikle paylı mülkiyet konusu eşya üzerinde üçüncü kişilerin sahip olduğu sınırlı ayni haklar, rehin hakları veya kişisel hakların akıbeti, sona erme şekline göre farklılık gösterir.

Ortaklığın giderilmesi durumunda, üçüncü kişilerin hakları kural olarak korunur. Aynen taksimde, üçüncü kişilerin hakları, ilgili paydaşa özgülenen kısım üzerinde devam eder. Satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde ise, üçüncü kişilerin hakları satış bedeli üzerine geçer.

Kamulaştırma gibi durumlarda, üçüncü kişilerin hakları kamulaştırma bedeli üzerinde devam eder. Aynı şekilde, rehin hakkı sahiplerinin hakları da kamulaştırma bedeli üzerinde varlığını sürdürür.

4.3. Tapu Sicili Açısından Sonuçları

Tapu sicili açısından paylı mülkiyetin sona ermesi, çeşitli tescil ve terkin işlemlerini gerektirir. Bu işlemler, sona erme şekline göre farklılık göstermektedir.

Ortaklığın giderilmesi sonucunda aynen taksim yapılması durumunda, her paydaşa özgülenen kısım için yeni tapu kütüğü sayfası açılır ve tam mülkiyet hakkı tescil edilir. Eski paylı mülkiyet kaydı terkin edilir. Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi halinde ise, yeni malikin mülkiyet hakkı tescil edilirken, eski paylı mülkiyet kaydı terkin edilir.

Kamulaştırma durumunda, taşınmazın idare adına tescili yapılır ve eski mülkiyet kaydı terkin edilir. Mülkiyet hakkının terki halinde ise, terk beyanı üzerine mülkiyet kaydı terkin edilir ve taşınmaz tescilsiz hale gelir.

Üçüncü kişilere ait sınırlı ayni haklar, rehin hakları ve şerh edilmiş kişisel haklar, sona erme şekline göre ya yeni oluşturulan tapu kütüğü sayfalarına aktarılır ya da terkin edilir. Bu işlemler, ilgili hakların niteliğine ve sona erme şekline göre belirlenir.

 

İlginizi Çekebilir: Elbirliği Mülkiyeti Nasıl Sona Erer?

 

 

Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.