Paylı Mülkiyette Muhdesatın Aidiyeti – Av. Ozan Soylu
Paylı mülkiyet, bir taşınmazın birden fazla malik arasında paylaşıldığı ve her malikin belirli bir paya sahip olduğu mülkiyet türüdür. Bu mülkiyet türünde, taşınmaz üzerinde bulunan muhdesatların (yapı, bina, ağaç vb.) aidiyeti konusu özel bir önem taşır. Bu yazıda, paylı mülkiyette muhdesatın aidiyeti konusunu kapsamlı olarak ele alacağız.
Paylı Mülkiyet Kavramı ve Özellikleri
Paylı mülkiyet, Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesinde tanımlanmıştır. Buna göre:
“Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.”
Paylı mülkiyetin başlıca özellikleri şunlardır:
- Her paydaş, eşya üzerinde belirli bir paya sahiptir.
- Pay, eşyanın fiziksel bir bölümünü değil, mülkiyet hakkının belirli bir oranını ifade eder.
- Her paydaş, payı oranında hakka sahip ve yükümlülük altındadır.
- Paydaşlar, kendi payları üzerinde serbestçe tasarrufta bulunabilirler.
Paylı mülkiyette taşınmazın yönetimi konusunda paydaşların nasıl karar alacağı da Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiştir. Buna göre:
- Olağan yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğu yeterlidir (TMK m. 691/I).
- Önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğu gerekir (TMK m. 691/II).
- Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruf işlemleri için oybirliği aranır (TMK m. 692).
Paylı Mülkiyette Muhdesat Nedir?
Paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz üzerinde muhdesat oluşturulması sıkça rastlanan bir durumdur. Muhdesat, taşınmaz üzerinde bulunan ve taşınmazdan ayrı düşünülemeyen kalıcı yapılar, binalar, ağaçlar gibi unsurları ifade eder.
Paylı mülkiyette muhdesat şu şekillerde oluşturulabilir:
- Tüm paydaşların ortak kararıyla: Paydaşların oybirliği veya gereken çoğunlukla aldıkları karara dayanarak oluşturulan muhdesat.
- Bir veya birkaç paydaş tarafından: Diğer paydaşların onayı olmaksızın veya haberi olmadan bir paydaş veya birkaç paydaş tarafından oluşturulan muhdesat.
- Üçüncü kişiler tarafından: Paydaşlardan birinin izniyle veya izinsiz olarak üçüncü kişiler tarafından oluşturulan muhdesat.
Türk Medeni Kanunu’nun 684. maddesine göre, bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. Bu ilkeye göre, paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz üzerindeki muhdesat kural olarak tüm paydaşların ortak mülkiyetindedir. Ancak, muhdesatın yalnızca belirli paydaşlar tarafından oluşturulduğu durumlarda, muhdesatın aidiyeti konusu karmaşık bir hal alabilir.
Muhdesatın Bir veya Birkaç Paydaş Tarafından Oluşturulması
Paylı mülkiyette, bir paydaşın veya birkaç paydaşın diğerlerinin onayı olmadan muhdesat oluşturması durumunda hukuki durum ne olacaktır? Bu sorunun yanıtı, muhdesatın oluşturulmasının yönetim işi veya tasarruf işi niteliğinde olup olmadığına bağlıdır.
Bir paydaşın taşınmaz üzerinde bina inşa etmesi veya ağaç dikmesi olağanüstü yönetim işi veya tasarruf işi niteliğindedir ve bunun için kural olarak oybirliği aranır. Oybirliği olmadan yapılan muhdesat, hukuka aykırı bir müdahale olarak kabul edilir.
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, bir paydaşın diğer paydaşların onayı olmadan taşınmaz üzerinde muhdesat oluşturması halinde:
- Diğer paydaşlar, o paydaşa karşı elatmanın önlenmesi davası açabilirler.
- Diğer paydaşlar, muhdesatın kaldırılmasını talep edebilirler.
- Diğer paydaşlar, muhdesatı oluşturan paydaştan tazminat talep edebilirler.
Ancak, muhdesatı oluşturan paydaş da muhdesatın kendisi tarafından oluşturulduğunun tespiti için muhdesatın aidiyeti davası açabilir.
Muhdesatın Aidiyeti Davasının Paylı Mülkiyette Özellikleri
Muhdesatın aidiyeti davası, paylı mülkiyet ilişkisinde sıklıkla karşılaşılan bir dava türüdür. Bu davanın paylı mülkiyetteki özelliklerini şöyle sıralayabiliriz:
1. Hukuki Yarar
Muhdesatın aidiyeti davasının açılabilmesi için davacının bunda güncel bir hukuki yararının bulunması gerekir. Paylı mülkiyette bu hukuki yarar genellikle şu durumlarda mevcuttur:
- Taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açılmış olması
- Taşınmazın kamulaştırma işlemine tabi tutulması
- Taşınmaz hakkında kentsel dönüşüm uygulaması bulunması
Özellikle ortaklığın giderilmesi davası açıldığında, bir paydaşın tek başına oluşturduğu muhdesatın değerinin satış bedelinden kendisine ödenmesini sağlamak için muhdesatın aidiyeti davasını açmakta hukuki yararı vardır.
2. Taraf Ehliyeti
Paylı mülkiyette muhdesatın aidiyeti davasında taraf ehliyeti konusu önemlidir:
- Davacı: Muhdesatı meydana getirdiğini iddia eden paydaş olabilir.
- Davalı: Muhdesatın davacı paydaşa ait olduğunu kabul etmeyen diğer paydaşlardır.
Muhdesatın davacı paydaşa ait olduğunu açıkça kabul eden paydaşlara karşı dava açılmasına gerek yoktur. Dava açılması halinde ise, bu paydaşlar yönünden davanın husumet yokluğu nedeniyle reddedilmesi gerekir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin bir kararında “…muhdesatın aidiyeti tespit davalarında davalılar, ortaklığın giderilmesi davasının yargılaması sırasında muhdesatın davacı tarafça meydana getirildiğini açıkça kabul edenler dışında kalan ve muhdesatın üzerinde bulunduğu taşınmazda paydaş olan tüm tapu malikleri ya da mirasçılarıdır” denilmektedir.
3. İspat Sorunu
Paylı mülkiyette muhdesatın aidiyeti davasında ispat sorunu özellikle önemlidir. Bir paydaşın muhdesatı tek başına oluşturduğunu ispatlaması için çeşitli deliller sunması gerekir:
- Muhdesatın yapım masraflarını kendisinin karşıladığını gösteren faturalar, makbuzlar
- Muhdesatın yapımı için izin aldığını gösteren belgeler
- Muhdesatın kullanımının sadece kendisine ait olduğunu gösteren deliller
- Tanık beyanları
- Bilirkişi incelemeleri
Yargıtay kararlarında, muhdesatın kim tarafından yapıldığını ispatlamak için her türlü delilin kullanılabileceği, ancak özellikle tanık beyanlarının önemli olduğu vurgulanmaktadır.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 14.01.2020 tarihli kararında: “Muhdesatın kim tarafından, hangi gelir ile kimin adına ve hesabına, ne zaman ve ne şekilde yaptırıldığına dair detaylı hususların tespiti yapılması gerekmektedir. Tanık dinlenilmeden, bilirkişi beyanı esas alınarak hüküm tesis edilmiştir” denilerek tanık beyanlarının önemi vurgulanmıştır.
Paylı Mülkiyette Muhdesatın Değerinin Belirlenmesi
Paylı mülkiyette muhdesatın değerinin belirlenmesi, özellikle ortaklığın giderilmesi davası sırasında önem kazanır. Muhdesatın değeri şu şekilde belirlenir:
- Taşınmazın muhdesatsız değeri tespit edilir
- Muhdesatın değeri ayrıca belirlenir
- Bu değerler toplanarak taşınmazın toplam değeri bulunur
- Toplam değer içinde muhdesatın değerinin oranı yüzdelik (%) olarak hesaplanır
Taşınmazın satılması durumunda elde edilecek bedel bu oranlara göre paylaştırılır. Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise tüm paydaşlara payları oranında dağıtılır.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 16.03.2009 tarihli kararında: “Oran kurulurken muhdesatların ve arzın dava tarihi itibarı ile ayrı ayrı değerleri tespit edilerek ve bu değerler toplanıp taşınmazın tüm değeri saptandıktan sonra bulunan değer, muhdesat ve arzın değerine ayrı ayrı oranlanarak yüzde itibarı ile ne kadarının muhdesata, ne kadarının da arza isabet ettiği belirlenmelidir” denmektedir.
Paylı Mülkiyette Fiili Taksim ve Muhdesat İlişkisi
Paylı mülkiyette sıkça rastlanan bir durum da fiili taksimdir. Fiili taksim, paydaşların taşınmazı kendi aralarında fiilen bölerek kullanması anlamına gelir. Her paydaş taşınmazın belirli bir bölümünü kullanır ve o bölüm üzerinde muhdesat oluşturabilir.
Fiili taksim durumunda muhdesatın aidiyeti konusu şu şekilde değerlendirilir:
- Fiili taksim, paydaşlar arasında yazılı bir anlaşmaya dayanıyorsa, bu anlaşma muhdesatın aidiyeti konusunda da belirleyici olabilir.
- Yazılı anlaşma yoksa, fiili taksimin varlığı ve taşınmazın hangi bölümünün hangi paydaş tarafından kullanıldığı tanık beyanları ve diğer delillerle ispatlanabilir.
- Fiili taksimin varlığı, bir paydaşın kendi kullanımındaki bölümde oluşturduğu muhdesatın kendisine ait olduğu yönünde karine oluşturabilir.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 11.02.2016 tarihli kararında: “Tarafların ortak mirasbırakanı ….’un ev yapılırken taşınmazın başında bulunması muhdesatın davacının nam ve hesabına yapıldığı sonucunu değiştirmez” denilerek, fiili durumun muhdesatın aidiyeti üzerindeki etkisi vurgulanmıştır.
Paylı Mülkiyette Muhdesat Aidiyetinin Tapu Sicilinde Gösterilmesi
Paylı mülkiyette bir paydaşa ait muhdesatın, tapu sicilinde gösterilmesi mümkündür. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 19/2 maddesi uyarınca:
“Taşınmaz mal üzerinde malikinden başka bir kimseye veya paydaşlarından birine ait muhdesat mevcut ise bunun sahibi, cinsi, ihdas tarihi ve iktisap sebebi belirtilerek tutanağın ve kütüğün beyanlar hanesinde gösterilir.”
Muhdesatın tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterilmesi:
- Muhdesatın varlığını ve kime ait olduğunu üçüncü kişilere bildirme işlevi görür
- Muhdesat sahibinin hakkını koruma açısından önemlidir
- İleride yapılacak işlemlerde (satış, devir, ipotek vb.) tarafların bilgilendirilmesini sağlar
Ancak, beyanlar hanesindeki kayıt, muhdesat sahibine ayni hak sağlamaz; yalnızca kişisel hakkını gösterir.
Paylı Mülkiyette Muhdesata İlişkin Uyuşmazlıkların Çözümü
Paylı mülkiyette muhdesatın aidiyetine ilişkin uyuşmazlıklar çeşitli şekillerde çözülebilir:
1. Anlaşma Yoluyla Çözüm
Paydaşlar, muhdesatın aidiyeti konusunda anlaşma sağlayabilirler. Bu anlaşmanın:
- Yazılı olması
- Tüm paydaşlar tarafından imzalanması
- Muhdesatın niteliğini, değerini ve kime ait olduğunu açıkça belirtmesi önerilir
Bu anlaşma, tapu sicilinin beyanlar hanesine de işlenebilir.
2. Dava Yoluyla Çözüm
Anlaşma sağlanamadığı durumlarda, muhdesatı oluşturan paydaş muhdesatın aidiyeti davası açabilir. Bu dava:
- Asliye Hukuk Mahkemesi‘nde açılır
- Davalı olarak muhdesatın davacı paydaşa ait olduğunu kabul etmeyen diğer paydaşlar gösterilir
- Dava sonucunda muhdesatın davacı tarafından oluşturulduğunun tespitine karar verilir
3. Ortaklığın Giderilmesi Davası Sırasında Çözüm
Ortaklığın giderilmesi davası sırasında muhdesat iddiası ileri sürüldüğünde:
- Diğer paydaşlar iddiayı kabul edebilir
- İddia kabul edilmezse, mahkeme muhdesat iddiasında bulunan paydaşa muhdesatın aidiyeti davası açması için süre verir
- Bu süre içinde açılan dava bekletici mesele yapılır
- Dava açılmazsa, muhdesat iddiası olmadan davaya devam edilir
Paylı Mülkiyette Muhdesatın Aidiyetine İlişkin Yargıtay Kararları
Paylı mülkiyette muhdesatın aidiyeti konusunda Yargıtay’ın yerleşik içtihatları bulunmaktadır. Bu içtihatlardan bazı örnekler şunlardır:
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 01.03.2011 tarihli kararında: “Paydaşlığın (ortaklığın) satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç v.s. gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir. Ancak muhdesatın bir kısım paydaşlara (ortaklara) ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ittifak ediyorlarsa ve muhdesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir.”
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 10.11.2021 tarihli kararında: “Somut olaya gelince; davalı … vekili ve bir kısım davalılar, dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan muhdesatların bir kısım tapu maliklerine ait olduğunu ileri sürmüş olmasına rağmen mahkemece muhdesatın aidiyeti davası açmak için süre verilmediği anlaşılmaktadır. Bu durumda mahkemece, öncelikle tüm tarafların muhdesat iddasını kabul edip etmediklerine dair beyanlarının tespit edilmesi, muhdesat konusunda ihtilaf bulunduğunda muhdesat iddiasında bulunanlar yönünden muhdesat aidiyeti konusunda dava açmak üzere HMK’nın 165. maddesi uyarınca uygun bir süre verilmesi, açıldığı takdirde sonucunun beklenmesi, tüm tarafların muhdesat iddiasını kabul etmesi veya muhdesatın aidiyeti davası açılıp da muhdesatın ilgililere aidiyetine karar verilmesi halinde; yukarıda açıklanan ilkeler gözetilerek bilirkişiden rapor alınmak suretiyle satış bedelinden ne kadarının muhdesatlara isabet ettiğinin yüzdelik oran kurulmak suretiyle belirlenerek, muhdesatlara isabet eden kısmın muhdesatların sahibi paydaşlara, geri kalan bedelin ise payları oranında paydaşlara dağıtılması ve dağıtım oranlarının hükümde açıkça gösterilmesi gerekirken; muhdesatlar yönünden taraflar arasında ihtilaf varken bu hususlar gözetilmeden yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.”
Paylı Mülkiyette Muhdesatın Aidiyeti Konusunda Dikkat Edilmesi Gerekenler
Paylı mülkiyette muhdesatın aidiyeti konusunda dikkat edilmesi gereken bazı önemli hususlar şunlardır:
1. Yazılı Belge ve Anlaşmalar
Paylı mülkiyette muhdesat oluşturmadan önce diğer paydaşlardan yazılı izin almak veya muhdesatın sizin tarafınızdan oluşturulduğuna dair yazılı belge düzenlemek ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları önleyebilir.
2. Masraflara İlişkin Belgelerin Saklanması
Muhdesatın oluşturulması sırasında yapılan tüm harcamalara ilişkin fatura, makbuz, sözleşme gibi belgelerin saklanması, ileride muhdesatın aidiyetinin ispatı açısından önemlidir.
3. Muhdesatın Tapu Siciline İşlenmesi
Muhdesatın tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterilmesi için başvuruda bulunmak, muhdesat sahibinin hakkını korumak açısından yararlıdır.
4. Ortaklığın Giderilmesi Davası Sırasında Dikkat Edilecek Hususlar
Ortaklığın giderilmesi davası sırasında muhdesat iddiasında bulunulması halinde, mahkemece verilen süre içinde muhdesatın aidiyeti davasının açılması ve gerekli delillerin sunulması büyük önem taşır.
Sonuç
Paylı mülkiyette muhdesatın aidiyeti, karmaşık hukuki sorunlara yol açabilecek bir konudur. Bir paydaşın diğer paydaşların onayı olmadan taşınmaz üzerinde muhdesat oluşturması halinde, bu muhdesatın aidiyeti konusunda uyuşmazlıklar çıkabilir. Bu uyuşmazlıkların çözümü için muhdesatın aidiyeti davası açılabilir.
Muhdesatın aidiyeti davasının başarıya ulaşması için, muhdesatın davacı paydaş tarafından oluşturulduğunun ispatı büyük önem taşır. Bu ispat için her türlü delil kullanılabilir, ancak özellikle yazılı belgeler ve tanık beyanları önemlidir.
Ortaklığın giderilmesi davası sırasında muhdesatın aidiyeti konusunun çözüme kavuşturulması, satış bedelinin adil şekilde paylaştırılması açısından kritik öneme sahiptir. Muhdesatın değerinin taşınmazın toplam değeri içindeki payının tespit edilmesi ve satış bedelinin buna göre dağıtılması gerekir.
Paylı mülkiyette muhdesat oluşturmadan önce diğer paydaşlardan izin almak veya muhdesatın aidiyeti konusunda yazılı anlaşma yapmak, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları önlemek açısından en doğru yaklaşımdır. Ancak bu yapılmamışsa, muhdesatı oluşturan paydaşın haklarını korumak için muhdesatın aidiyeti davasının doğru zamanda ve doğru şekilde açılması büyük önem taşır.
Soylu Hukuk Bürosu
Soylu Hukuk Bürosu, gayrimenkul hukuku ve özellikle paylı mülkiyet davalarında uzmanlaşmış deneyimli bir hukuk bürosudur. Muhdesat aidiyeti, ortaklığın giderilmesi ve tapu sicil işlemleri konularında müvekkillerimize kapsamlı hukuki danışmanlık ve dava temsil hizmetleri sunmaktayız.
Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Paylı Mülkiyette Muhdesatın Aidiyeti
