Türkiye’de Kiracının Hakları Nelerdir? | Av. Ozan Soylu

Türkiye’de Kiracının Hakları

Türkiye’de milyonlarca kişi kiraladığı bir konutta veya işyerinde yaşamaktadır. Kiracı hakları, ev sahipleri ile kiracılar arasındaki ilişkiyi düzenleyen ve kiracıyı korumaya yönelik yasal güvencelerdir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu başta olmak üzere çeşitli yasal düzenlemeler, kiracıların haklarını net bir şekilde belirlemiş ve koruma altına almıştır. Bu makalede, her kiracının mutlaka bilmesi gereken temel hakları ele alacağız.

 

Kira Sözleşmesi: Yazılı mı Sözlü mü?

Birçok kiracının bilmediği önemli bir konu, kira sözleşmesinin yazılı olma zorunluluğunun bulunmamasıdır. Türk hukuk sisteminde sözlü olarak yapılan kira anlaşmaları da tamamen geçerlidir. Kiracı, ödediği kira bedellerini banka dekontu, tanık beyanı gibi belgelerle ispatlayabilirse, yazılı bir sözleşme olmasa dahi tüm yasal haklardan yararlanabilir. Ancak, olası uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlaması açısından yazılı sözleşme yapılması her iki taraf için de son derece önemlidir.

 

Kiralananın Teslimi ve Ayıpların Giderilmesi

Ev sahibinin en temel yükümlülüğü, kiralanan taşınmazı kullanıma elverişli bir şekilde teslim etmektir. Bu, evin temiz, bakımlı, elektrik-su-doğalgaz tesisatlarının çalışır durumda olması anlamına gelir. Teslim anında veya kira süresi boyunca kiracının kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıpların (kusurların) giderilmesi sorumluluğu tamamen kiraya verene aittir.

Kombinin bozulması, çatıdan su akması, rutubet, su tesisatı sorunları gibi esaslı ayıplar ortaya çıktığında kiracının önemli hakları vardır:

• Ayıbın giderilmesini kiraya verenden talep edebilir
• Makul sürede ayıp giderilmezse, masrafı ev sahibine ait olmak üzere kendisi giderebilir ve bu masrafı kira bedelinden düşebilir
• Kira bedelinde indirim talep edebilir
• Ayıp kullanımı imkansız hale getiriyorsa sözleşmeyi feshedebilir

 

Kira Artışında Kiracının Hakları

Kira artışı, kiracı ve ev sahipleri arasında en sık uyuşmazlık yaşanan konudur. 1 Temmuz 2024 tarihine kadar konut kiraları için %25’lik özel bir sınırlama getirilmişti. Ancak bu tarihten sonra Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, kira artışı bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçemez.

Bu kural emredici niteliktedir; yani taraflar sözleşmede daha yüksek bir artış oranı yazmış olsalar bile bu geçersizdir. Ev sahibi yasal sınırın üzerinde bir artış talep ederse, kiracı bunu kabul etmek zorunda değildir. Kiracı, kanunun izin verdiği oranda artışı yaparak kirasını ödemeye devam edebilir ve ev sahibi bu durumu tahliye sebebi olarak kullanamaz.

 

5 Yıllık ve 10 Yıllık Kiracı Hakları

5 yıllık veya 10 yıllık kiracıların otomatik olarak evden çıkarılacağı yaygın bir yanlış inanıştır. Gerçekte bu süreler, farklı hakların doğduğu dönemlerdir:

5 Yıllık Kiracı Durumu

Kira ilişkisi beş yılını doldurduğunda, ev sahibi mahkemeye başvurarak kira tespit davası açabilir. Bu davada mahkeme, TÜFE sınırlamasından bağımsız olarak, emsal kiraları dikkate alarak yeni bir kira bedeli belirleyebilir. Ancak bu bir tahliye sebebi değildir; sadece kira bedelinin piyasa koşullarına uyarlanması söz konusudur.

10 Yıllık Kiracı Durumu

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca, kiraya veren, on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Ancak bunun için sıkı şekil ve süre şartlarına uymak zorundadır. Kiraya veren, 10 yıllık süre dolduktan sonraki uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır.

 

Tahliye ve Kiracının Korunması

Kiracının en önemli hakkı, kanunda sayılan haklı bir sebep olmadan evden çıkarılamamasıdır. Ev sahibinin sözlü talepleri veya “oğlum gelecek” gibi beyanları tek başına yeterli değildir. Tahliye ancak mahkeme kararı veya geçerli bir icra takibi ile mümkündür.

Kanunda sayılan başlıca tahliye nedenleri şunlardır:

• Kirayı düzenli olarak ödememe
• Yazılı tahliye taahhütnamesi verme
• Kiraya verenin veya yakınlarının gerçek ve zorunlu ihtiyacı
• Esaslı tadilat veya yeniden inşa gerekliliği

 

Ev Satılırsa Kiracının Durumu

Kiralanan evin satılması, kira sözleşmesini sona erdirmez. Bu konu birçok kiracı tarafından yanlış bilinmektedir. Yeni malik, eski sözleşmenin tarafı haline gelir ve kiracı aynı şartlarda kiracılığını sürdürme hakkına sahiptir. Yeni malik ancak, taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname çekerek, 6 ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

 

Depozito ve Diğer Haklar

Depozito bedeli en fazla üç aylık kira tutarı kadar olabilir. Kiracı, kiralananı boşalttıktan sonra depozitonun iadesini talep edebilir. Ev sahibi, ancak kiracının olağan kullanım dışında verdiği zararlar için depozitodan kesinti yapabilir. Normal kullanımdan kaynaklanan eskimeler (boya solması, halı yıpranması vb.) için kesinti yapılamaz.

Kiracının diğer önemli hakları arasında:

• Emlak vergisi, zorunlu deprem sigortası gibi giderlerin ev sahibi tarafından karşılanmasını isteme
• Kiralananı alt kiraya verme hakkı (ev sahibinin yazılı izni ile)
• Apartman yöneticisi olabilme hakkı

 

Uyuşmazlıklarda Başvuru Mercii

Kiracı ile ev sahibi arasında ortaya çıkan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise kiracının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesidir. Kira uyuşmazlıklarında deneyimli bir gayrimenkul avukatından destek almak, hakların korunması açısından son derece önemlidir.

Sonuç olarak, Türk hukuk sistemi kiracıları korumaya yönelik güçlü mekanizmalar içermektedir. Ancak bu hakların bilinmesi ve gerektiğinde kullanılması gerekmektedir. Her kiracının, yasal haklarını bilmesi ve gerektiğinde hukuki yollara başvurmaktan çekinmemesi gerekmektedir.

 

Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.