Türkiye’de Tapu Devri Süreci | Av. Ozan Soylu

Tapu, Türkiye’deki gayrimenkul mülkiyetinin resmi belgesidir ve mülkiyet hakkının yasal kanıtını temsil eder. Türkiye’de taşınmaz satın alan herkes için tapu sürecini anlamak önemlidir; zira bu belge, mülkiyetin Türk tapu sicil sistemi üzerinden devredilmesini ve kaydedilmesini sağlar. Süreç, hem alıcı hem de satıcıyı koruyan belirli adımlar, şartlar ve yasal güvenceleri içerir.

Tapu Nedir?

Tapu, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen resmi mülkiyet belgesidir. Bu belge, taşınmazın konumu, büyüklüğü, türü, mülkiyet geçmişi ve varsa ipotek veya kısıtlamalar gibi bilgileri içerir. Türkiye’de yasal olarak tescillenmiş her taşınmazın tapu sisteminde kayıtlı bir tapu belgesi bulunur.

Türkiye’deki tapu sistemi güvenilir ve şeffaftır; tüm işlemler yerel tapu müdürlüklerinden erişilebilen merkezi bir veri tabanında kaydedilir. Bu sistem, mülkiyet haklarını korur ve işlemlerde güven sağlar.

Tapu Devri Süreci

Türkiye’de gayrimenkul satın alırken mülkiyet devri işlemi, alıcı ve satıcının birlikte Tapu Müdürlüğü’nde (veya vekilleri aracılığıyla) hazır bulunmasıyla gerçekleşir. Süreç uzaktan veya gayriresmî anlaşmalarla tamamlanamaz; yasal mülkiyet devri için tapu tescili zorunludur.

Taraflar önce satış şartlarında anlaşır ve satış bedeli, ödeme planı ve tapu devri tarihini içeren ön satış sözleşmesi imzalar. Bu sözleşme tarafları bağlayıcı niteliktedir ve gerekirse mahkemede ileri sürülebilir.

Belirlenen devir tarihinde taraflar gerekli belgelerle tapu müdürlüğüne gider. Satıcı mevcut tapu ve kimliğini, alıcı ise kimlik, banka dekontları gibi ödeme belgelerini ve yabancıysa gerekli izinleri ibraz eder. Tapu memuru belgeleri ve taşınmazın sistemdeki durumunu kontrol eder.

Yabancılar İçin Gerekli Belgeler

Yabancı alıcıların Türk vatandaşlarından farklı olarak bazı ek belgeleri hazırlamaları gerekir. Her yabancı alıcı, vergi kimlik numarası almak zorundadır; bu numara pasaport ve adres belgesiyle aynı gün içinde vergi dairesinden temin edilebilir.

Ayrıca yabancılar, Türkiye’ye yasal giriş yaptıklarını belgelemelidir. Uzun süreli ikamet izni zorunlu değildir; pasaportta geçerli vize veya giriş damgası bulunması yeterlidir. Bazı alıcılar işlemi kolaylaştırmak için önceden ikamet izni almayı tercih eder.

Tüm yabancı belgeler — özellikle pasaport ve vekaletnameler — apostil onaylı ve yeminli tercüman tarafından Türkçeye çevrilmiş olmalıdır. Apostil, belgenin geçerliliğini Türkiye’de tanıyan Lahey Sözleşmesi uyarınca gereklidir. Bu koşulları taşımayan belgeler tapuda kabul edilmez.

Yabancılar İçin Askerî İzin

Türkiye’de bazı bölgelerdeki taşınmazlar, yabancılar tarafından satın alınmadan önce askerî izin gerektirir. Bu durum, askerî bölgeler, sınır hattı ve güvenlik bölgeleri için geçerlidir. Süreç birkaç hafta sürebilir; bu nedenle alıcılar satın alma sürecinin başında taşınmazın bu izne tabi olup olmadığını kontrol etmelidir.

Genellikle satıcı veya emlak danışmanı bu konuda alıcıyı bilgilendirir. Başvurular yerel idareler aracılığıyla yapılır ve konut amaçlı taşınmazlarda izin oranı genellikle yüksektir.

Harç ve Masraflar

Tapu devri sırasında ödenen başlıca ücret, tapu harcıdır ve taşınmazın beyan edilen değerinin %4’üne eşittir. Geleneksel olarak alıcı ve satıcı bu bedeli %2 oranında paylaşır; ancak taraflar farklı şekilde de anlaşabilir.

Buna ek olarak, küçük miktarda tapu döner sermaye bedeli ve yabancı belgelerin yeminli tercüme ücretleri vardır. Avukatla çalışılması hâlinde hukuki danışmanlık ücretleri de ayrıca değerlendirilir.

Beyan edilen değer, genellikle taşınmazın gerçek satış fiyatından düşük olsa da, son yıllarda vergi daireleri bu farkı sıkı biçimde denetlemektedir. Vergi, taşınmazın resmî rayiç bedelinden düşük bedel üzerinden hesaplanamaz.

Tapu Kaydı ve Hukuki Durumun Kontrolü

Satın alma öncesinde, alıcının mutlaka tapu kayıt örneği (tapu kayıt sorgusu) alması gerekir. Bu belge, taşınmazın mevcut sahibi, üzerindeki ipotek, haciz veya dava bilgilerini gösterir.

Tapuda “kat irtifakı” veya “kat mülkiyeti” yazıyor olabilir; bu fark önemlidir. Kat irtifakı, bina henüz inşaat aşamasındayken verilir; tamamlandığında kat mülkiyetine dönüşür. Alıcı, kendi durumu için doğru tapu türünü aldığından emin olmalıdır.

Üzerinde borç, ipotek veya dava bulunan taşınmazlarda dikkatli olunmalıdır; bu yükümlülükler çözülmeden tapu devri yapılırsa yeni alıcıya geçer.

Vekaletname ile Tapu İşlemleri

Tapu devrine şahsen katılamayan alıcılar, avukatlarına veya güvenilir temsilcilerine vekaletname verebilirler. Bu vekaletnamede açıkça taşınmaz satın alma ve tapu devri yetkisi bulunmalıdır.

Yabancı alıcılar için vekaletname kendi ülkelerinde düzenlenip apostil onayı almalı ve Türkçeye yeminli tercüme edilmelidir. Bazı Türk konsoloslukları bu belgeleri doğrudan düzenleyebilir.

Tapu Devri Sonrası

İşlem tamamlandığında, alıcı kendi adına düzenlenmiş yeni tapu belgesini alır. Bu belge, mülkiyetin kanıtıdır ve gelecekteki satış veya ipotek işlemlerinde kullanılacaktır.

Yeni malik, elektrik, su, doğalgaz gibi abonelikleri kendi adına devretmeli ve belediyeye mülkiyet değişikliğini bildirmelidir. Türkiye’de emlak vergileri genellikle düşüktür.

Tapuya tescil gerçekleştikten sonra mülkiyet hakkı Türk yasalarıyla korunur. Herhangi bir itiraz, yalnızca yargı yolu ile ileri sürülebilir.

Sık Yapılan Hatalar

Birçok yabancı alıcı, tapu devrinden önce satıcının kimliğini ve mülkiyetini yeterince doğrulamadan ödeme yapar. Her zaman satıcının tapuda kayıtlı gerçek malik olduğundan emin olunmalı ve resmi devreden önce yüksek miktarda ödeme yapılmamalıdır.

Ayrıca alıcıların tapu kayıt sorgusu yapmadan, sadece satıcının fotokopisine güvenmesi büyük bir hatadır. Tapu kaydı değişmiş olabilir; her zaman işlemden hemen önce resmî ve güncel tapu örneği alınmalıdır.

Yabancı alıcılar, süreci tam olarak anlamadan işlem yapmamalıdır. Belgelerde veya prosedürde yapılacak küçük hatalar bile işlemi geciktirebilir veya geçersiz kılabilir. Profesyonel destek almak genellikle zaman ve maliyet açısından daha avantajlıdır.

Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.