كيفية الاعتراض على التحديد الكاداسترائي في تركيا

دعوى ضد تحديد السجل العقاري

السجل العقاري هو عملية تحديد موقع ومساحة وقيمة وحقوق العقارات في دولة ما، ورسم خرائطها، وتوثيقها في الوثائق الرسمية. الهدف النهائي من هذه العملية هو إنشاء سجل الأراضي كما هو منصوص عليه في القانون المدني التركي. قانون السجل العقاري رقم 3402، المادة 1، تعرف هدف السجل العقاري بأنه “تحديد حدود العقارات على الأرض والخرائط وإقامة وضعها القانوني” في تركيا.

تُنفذ الأعمال السجلية من قبل مديرية السجل العقاري. يتم تحديد مناطق العمل عمومًا كقرى وأحياء، ولكن يمكن أيضًا أن تُنشأ بشكل مختلف عن الحدود الإدارية. يقوم فريق السجل العقاري بإجراء تحقيقات ميدانية لتحديد حدود العقارات وتحديد مالكي الحقوق. نتيجةً لهذه العمليات، يتم إعداد سجل عقاري لكل عقار.

تقديم وإجراءات الدعوى ضد تحديد السجل العقاري

بعد إعداد السجل العقاري، تُعد مديرية السجل العقاري قوائم الإعلان وتعلنها لمدة 30 يومًا. خلال هذه الفترة، يمكن للذين يرغبون في الاعتراض على التحديدات التي تم إجراؤها تقديم دعوى في المحكمة العقارية. تُسمى هذه الدعوى “دعوى ضد تحديد السجل العقاري” في النظام القانوني التركي.

نقطة يجب ملاحظتها: بعد انتهاء فترة الإعلان عن التوظيف، تصبح الحدود والتحديدات للسجلات العقارية التي لم تُرفع عليها دعوى نهائية. لذلك، من الأهمية الكبرى لأولئك الذين يرغبون في الاعتراض عدم تفويت هذه الفترة التي تبلغ 30 يومًا.

موضوع وأطراف الدعوى

قد تتعلق الدعاوى المرتبطة بالتحديد بالمساحة التي تم تحديدها أثناء تحديد الحدود أو بشأن المطالبة بالملكية. يرفع المدعي دعوى يدعي أن التحديد الذي تم أثناء تحديد السجل العقاري غير صحيح (أن المالك تم التعرف عليه بشكل خاطئ، أو أن مساحة العقار تم تحديدها بشكل غير صحيح، إلخ).

مثال: إذا لاحظ شخص ما أن أرضًا يعتقد أنها تعود له قد تم تحديدها على أنها تعود لجاره، يمكنه رفع دعوى اعتراض ضد هذا التحديد.

يجب أن تكون أطراف الدعوى كما يلي:

• المدعي: الشخص المعترض على التحديد
• المدعى عليه: المالك المحدد (إذا توفي، ورثته)

استثناء: إذا لم يمكن تحديد المالك المحدد، وفقًا للقانون رقم 3561، يتم تعيين أعلى مسؤول مالي محلي كوصي، وتُرفع الدعوى ضد هذا الوصي.

في قرار الدائرة المدنية السادسة لمحكمة النقض، ملف رقم 2016/13240، قرار رقم 2020/128، ذُكر أنه “في الدعاوى ضد تحديد السجل العقاري، يجب توجيه الدعوى إلى الملاك المحددين، وإذا توفي الملاك المحددون، إلى ورثتهم، ويجب تضمين جميع الورثة في الدعوى. إن ضمان تشكيل الأطراف هو شرط من شروط الدعوى، ولا يمكن الدخول في موضوع القضية دون تحقيق هذا الشرط.”

جمع وتقييم الأدلة

في الدعاوى ضد تحديد السجل العقاري، يعد جمع وتقييم الأدلة أمرًا ذا أهمية كبيرة. تجمع المحكمة وتفحص الأدلة التالية:

• السجلات العقارية الأصلية
• نسخ مصدقة من سجلات تحديد السجل العقاري للعقارات المجاورة
• سجلات السجل العقاري أو سجلات الضرائب التي يعتمد عليها المدعي
• أدلة تتعلق بمطالبات الحيازة، إذا وجدت
• شهادات الميراث (عند الحاجة)
• سندات (تحتوي على شراء، هبة، إلخ)

نقطة يجب ملاحظتها: تجمع المحكمة الأدلة من تلقاء نفسها. خاصة في الحالات التي يُترك فيها عمود المالك فارغًا (قانون السجل العقاري رقم 3402، المواد 10 و27)، يتعين على القاضي العقاري إنشاء سجل ويجب عليه جمع الأدلة بنفسه.

فحص الموقع والفحص الخبير

في الدعاوى ضد تحديد السجل العقاري، من الضروري إجراء فحص للموقع وإجراء فحص خبير. النقاط التي يجب مراعاتها أثناء فحص الموقع هي كما يلي:

• تطبيق سجلات السجل العقاري: إذا كان هناك سجل عقاري يُعتمد عليه، يجب تطبيق هذا السجل وفقًا للإجراءات المكتوبة في القانون. إذا كانت هناك خريطة أو خطة أو رسم تخطيطي للسجل، يجب أن يتم التطبيق وفقًا للمادة 20/A من القانون رقم 3402.
• تطبيق سجلات الضرائب: إذا تم الاعتماد على سجلات الضرائب، يجب الاستفسار عن كل حد مكتوب في السجل وتحديده.
• فحص الحيازة: إذا كانت هناك مطالبة بالحيازة، يجب التحقيق في الحيازة من الفترة التي سبقت 20 عامًا من تحديد السجل العقاري.
• بيانات الخبراء والشهود: يجب سماع الخبراء المحليين والشهود في موقع العقار.

مثال: كما هو مذكور في قرار الغرفة المدنية السادسة عشر لمحكمة النقض، ملف رقم 2016/16910، قرار رقم 2020/773، “نظرًا لأن الدعوى تتعلق بالعقار نفسه، كان يجب الاستماع إلى الشهود في موقع العقار، لكن تم أخذ إفاداتهم في الجلسة خلافًا للإجراء.”

• تقرير خبير فني: يجب الحصول على تقرير مناسب لمراقبة وإشراف الفحص الموقعي.

استثناء: في النزاعات المتعلقة بأماكن الاستخدام العام مثل المراعي والهضاب، يجب سماع خبراء محليين قدامى قدر الإمكان وغير متحيزين، مقيمين في القرى المجاورة، بشأن مسألة الملكية.

الحالات الخاصة والنقاط التي يجب مراعاتها

1. الاكتساب بطرق غير تملك: تعترف المادة 13/B-b من قانون السجل العقاري رقم 3402 بقيمة الملكية المستمرة التي لا جدال فيها بصفتها مالكًا لأولئك الذين اشتروا عقارًا خارجيًا بطرق غير تملك.

مثال: في قرار الغرفة المدنية السادسة عشر لمحكمة النقض، ملف رقم 2015/19171، قرار رقم 2018/452، تم الإشارة إلى أنه “تم تحديد أن المدعي مصطفى سزر كان في حيازة الجزء المتنازع عليه من العقار اعتبارًا من يوم التحديد من خلال الوراثة والتقسيم من موصيه، وقد تم استيفاء شروط المادة 13/B-b من قانون رقم 3402 لصالحه.”

2. دعوى تقسيم: إذا كان هناك ادعاء بأن العقارات الموروثة من موصي مشترك قد تم تقسيمها، يجب التحقيق فيما إذا كان قد تم تخصيص عقار لجميع الورثة من خلال التقسيم وما إذا كان جميع الورثة قد شاركوا في التقسيم.

3. نزاعات المراعي والهضاب: ملكية هذه العقارات تعود إلى الخزينة، بينما حق الاستخدام يعود إلى سكان القرية أو المدينة. يجب توجيه الدعاوى إلى كل من الخزينة، التي تمتلك حق الملكية، والكيان القانوني العام الذي لديه حق الاستخدام.

نقطة يجب ملاحظتها: وفقًا لقانون رقم 6360، بالنسبة للعقارات داخل حدود البلديات الكبرى، من الضروري تضمين بلدية المقاطعة والبلدية الكبرى في الدعوى.

4. أعمال توزيع الأراضي وفقًا لقانون رقم 4753: في مثل هذه الدعاوى، يجب أن يتم تراكب خرائط التوزيع مع الخريطة المساحية وتطبيقها على الأرض، لتحديد ما إذا كان العقار قد خضع للتوزيع نتيجة التخصيص.

5. أماكن لا يمكن الحصول عليها من خلال الحيازة: يجب مراعاة أن المراعي، والهضاب، والأماكن الشتوية، والغابات، والجداول، والأنهار والطرق القديمة التي هي تحت حكم وتصرف الدولة، والأصول الثقافية والطبيعية، والعقارات الصخرية، والحجرية، والأراضي الشجرية، والمحاجر، والأرصفة والجدول، والعقارات داخل خط الساحل لا يمكن أن تخضع للملكية الخاصة.

إصدار الحكم وإخطار القرار

تصل المحكمة إلى قرار من خلال تقييم جميع الأدلة التي جمعتها. النقاط التي يجب مراعاتها عند إصدار الحكم هي كما يلي:

• يجب إنشاء سجل واضح وقابل للتنفيذ.
• يجب أن يتضح بشكل قاطع في الحكم لمن أو لأي أشخاص وبأي حصص يتم اتخاذ القرار بتسجيل الملكية.
• يجب اتخاذ قرار وإنشاء سجل لجميع الممتلكات الخاضعة للدعوى.

مثال: كما ورد في قرار الغرفة المدنية السادسة عشرة للمحكمة العليا، ملف رقم 2016/17949، قرار رقم 2020/1689، يجب أن يكون القرار بالنسبة للممتلكات ذات الاستخدام العام مثل المراعي والمرتفعات كالتالي: “يجب أن يتم تحديد الملكية المتنازع عليها وتسجيلها في سجلها الخاص كمراعي وفقًا للمادة 16 / ب من القانون رقم 3402.”

يجب إخطار القرار النهائي الصادر بشكل مناسب لجميع أطراف الدعوى. يجب على قاضي المحكمة الإشراف على الأخطاء التي ارتكبها موظفو البريد في تطبيق المادة 10 والمادتين 21/1 و 21/2 من القانون رقم 7201.

الخاتمة

الدعوى ضد تحديد السجل العقاري هي جزء مهم من قانون الملكية العقارية في تركيا. إن السير الصحيح لهذه الدعاوى له أهمية كبيرة من حيث حماية حقوق الملكية وإنشاء سجل أراضٍ صحي. تحتاج المحاكم إلى الانتباه إلى النقاط المذكورة أعلاه، وإجراء فحص دقيق، وإصدار قرارات عادلة. بشكل خاص، سيساعد العناية التي يجب إظهارها في مراحل جمع الأدلة، وإجراء الفحوصات الميدانية، والفحوصات الخبيرة، والاستماع إلى الشهود في ضمان نتيجة صحية للدعاوى.

نظرًا للميزات الفريدة وتعقيد الدعاوى ضد تحديد السجل العقاري، فإن وجود محامين متخصصين في هذا المجال له أهمية كبيرة أيضًا. بالإضافة إلى ذلك، يجب تشجيع المواطنين على أن يكونوا على علم بهذه العمليات وطلب المساعدة القانونية عند الضرورة لحماية حقوقهم خلال وبعد أعمال السجل العقاري.

 

للمزيد من المساعدة أو الاستشارة في هذا الأمر، يمكنك الاتصال بنا.