عقود البناء مقابل حصص الأراضي (الطوابق) ودعوى إلغاء وتسجيل سند الملكية في القانون التركي

عقود البناء مقابل حصص الأراضي

لم يتم تنظيم عقود البناء مقابل حصص الأراضي (الطوابق) بالتفصيل في القانون التركي للالتزامات (TCO) أو القوانين الخاصة. فقط في القانون المدني التركي (TCC) المادة 1009 ينص على أنه يمكن تدوين هذه العقود في السجل العقاري. وبالمثل، وفقاً لقانون السجل العقاري المادة 26/5، من المقبول أن الحقوق الشخصية الناشئة عن هذه العقود يمكن تدوينها.

السمات الأساسية للعقد

• يتعهد المقاول بمهمة بناء مبنى على عقار المالك. في هذه العملية، يوفر المقاول التمويل ويقوم بالبناء.
• يعد مالك الأرض بنقل ملكية بعض الأقسام المستقلة في المبنى المراد بناؤه إلى المقاول. وهذا يشكل الالتزامات المتبادلة للعقد.

الطبيعة القانونية والأحكام المطبقة

في القانون التركي، يُعتبر عقد البناء مقابل حصص الأراضي نوعاً من عقود العمل في العقيدة والقرارات القضائية. لذلك، بقدر ما يتوافق مع طبيعته، يتم تطبيق الأحكام الخاصة للقانون التركي للالتزامات التي تنظم عقود العمل والأحكام العامة بالقياس ومع مراعاة نوايا الأطراف.

متطلبات الشكل

يجب إبرام العقد بالشكل الرسمي.

نظراً لأن هذا العقد يتضمن نقل أو وعد ببيع حصص العقارات في السجل العقاري، يجب أن يتم بالشكل الرسمي وفقاً للمادة 706 من القانون المدني التركي، والمادة 237 من قانون الالتزامات التركي، والمادة 26 من قانون السجل العقاري، والمادة 60 من قانون التوثيق. يجب إبرام العقد في شكل سند كاتب عدل.

إذا كان هناك وضع ملكية مشتركة على العقار موضوع العقد، فإن قبول جميع المالكين المشتركين مطلوب وفقاً للمادة 692 من القانون المدني التركي.

القضايا التي يجب التحقيق فيها ودراستها

1. قد لا تعكس سجلات السجل العقاري وضع الملكية الفعلي. حصص العقارات المسجلة المنقولة من قبل مالك الأرض إلى المقاول هي ذات طبيعة “مقدمة” ولا تشكل وضع الملكية الفعلي.
2. يمكن تحويل الحق الشخصي للمقاول إلى حق عيني فقط في ظل شروط معينة. يمكن تحويل الحقوق الشخصية للمقاول إلى حقوق عينية إذا تم تنفيذ العقد بالكامل أو إنهاؤه بأثر مستقبلي.
3. في حالة إنهاء العقد، تتغير التزامات الأطراف. إذا كان للإنهاء أثر رجعي، يمكن للأطراف استرداد الالتزامات التي أوفوا بها سابقاً.
4. في حالة بطلان العقد، تطبق أحكام الإثراء غير المشروع. لا يمكن للأطراف تقديم مطالبات بناءً على العقد ولكن يمكنهم استرداد ما قدموه وفقاً لأحكام الإثراء غير المشروع.
5. التغييرات الجوهرية في العقد تخضع لنفس متطلبات الشكل. وفقاً للمادة 13 من قانون الالتزامات التركي، يجب أيضاً إجراء التعديلات والتغييرات الجوهرية في العقد وفقاً لنفس متطلبات الشكل.

في حالة البناء مقابل حصص الأراضي على عقار يعود للشخصية القانونية للبلدية، يلزم قرار من مجلس البلدية.

النقاط المهمة

• نتائج عيب الشكل: كقاعدة عامة، يعتبر العقد غير المبرم وفقاً للشكل باطلاً. ومع ذلك، في بعض الحالات (على سبيل المثال، في حالة إساءة استخدام الحقوق)، يمكن تصحيح العقود الباطلة لاحقاً.
• استحالة تنفيذ العقد: تنشأ نتائج مختلفة اعتماداً على وقت حدوث الاستحالة. الاستحالة قبل العقد تجعله باطلاً، بينما الاستحالة اللاحقة قد تنهي الالتزام.
• التمييز بين العمل المعيب والعمل غير المكتمل: يختلف العمل المعيب والعمل غير المكتمل من حيث النتائج القانونية. في العمل المعيب، هناك التزام بالفحص والإخطار، بينما في العمل غير المكتمل، لا يُطلب هذا الالتزام.

دعوى الإلغاء وتسجيل سند الملكية وفقاً للمادة 94/2 من قانون التنفيذ والإفلاس

دعوى الإلغاء وتسجيل سند الملكية المقامة وفقاً للمادة 94/2 من قانون التنفيذ والإفلاس هي نوع خاص من الدعاوى التي يطالب فيها الدائن بتسجيل الملكية أو الحقوق العينية الأخرى التي لم يسجلها المدين بعد في السجل العقاري باسم المدين. تُستخدم هذه الدعوى بشكل خاص في عقود البناء مقابل حصص الأراضي لضمان تسجيل الأقسام المستقلة أو حصص الأراضي التي يحق للمقاول (المدين) الحصول عليها ولكن لم يتم تسجيلها باسمه بعد.

السمات الأساسية للدعوى

1. يمكن للدائن طلب تسجيل الحقوق التي لم يسجلها المدين بعد باسم المدين. تمنح المادة 94/2 من قانون التنفيذ والإفلاس الدائن سلطة طلب تسجيل ملكية المدين أو حقوقه العينية الأخرى باسم المدين.

• يمكن أن تستند الدعوى إلى المصلحة القانونية في إعادة العقار إلى مالكه الشرعي الحقيقي أو إلى السلطة الممنوحة من مكتب التنفيذ. يمكن رفع هذه الدعوى بسبب المصلحة القانونية في إعادة العقار إلى مالكه الشرعي الحقيقي أو استناداً إلى السلطة الممنوحة من مكتب التنفيذ.

شروط رفع الدعوى

1. يجب أن يكون هناك إجراء تنفيذ نهائي للمطالبة. يجب على الدائن أن يكون قد بدأ وأنهى إجراء تنفيذ ضد المدين. وهذا يعني أن وجود المطالبة ومقدارها قد تم تحديدهما رسمياً. إجراءات التنفيذ النهائية هي تلك التي لم يعترض عليها المدين أو تم إزالة اعتراضه.
2. يجب أن تكون هناك شهادة تفويض ممنوحة للدائن من مكتب التنفيذ لرفع دعوى. يجب على الدائن الحصول على شهادة تفويض من مكتب التنفيذ وفقاً للمادة 94/2 من قانون التنفيذ والإفلاس. تخول هذه الوثيقة الدائن رفع دعوى تسجيل باسم المدين. تمكن شهادة التفويض مكتب التنفيذ من إبلاغ مكتب السجل العقاري والمحكمة، إذا لزم الأمر، بأن الدائن يمكنه متابعة هذا الإجراء.
3. يجب أن يكون للمقاول حق عيني لم يحصل عليه من ملاك الأراضي مقابل عمله. يجب أن يكون للمقاول حق عيني (على سبيل المثال، قسم مستقل أو حصة أرض) يحق له بموجب العقد مع مالك الأرض ولكن لم يتم تسجيله باسمه بعد في السجل العقاري. هذا الحق هو ما اكتسبه المقاول مقابل عمله لمالك الأرض ولكنه لم ينتقل رسمياً إلى ملكيته بعد.

ملاحظة: يجب أن توجد هذه الشروط الثلاثة معاً. غياب أي منها قد يؤدي إلى رفض الدعوى.

سير الدعوى ومرحلة القرار

1. تحديد القيم السوقية للأقسام المستقلة: يجب تحديد القيم السوقية للأقسام المستقلة موضوع الدعوى من خلال خبير.
2. المقارنة مع مبلغ المطالبة: يجب مقارنة القيم المحددة مع مبلغ المطالبة الذي حصل عليه المدعي على شهادة التفويض في إجراء التنفيذ.
3. تحديد عدد كافٍ من الأقسام المستقلة: يجب اتخاذ قرار بإلغاء وتسجيل سند الملكية لعدد كافٍ من الأقسام المستقلة لتغطية المطالبة.

في تركيا، استخدمت محكمة النقض التعبير التالي في أحد قراراتها: (“… إذا تبين أن أحد الأقسام المستقلة يمكن أن يغطي الدين، يجب رفض الدعوى المرفوعة للآخرين.”)

أطراف الدعوى

1. يتم إظهار صفة المدعي باسم المدين. في هذا النوع من الدعاوى، يرفع الدائن الدعوى ليس باسمه، ولكن باسم المدين. هذا تطبيق خاص للمادة 94/2 من قانون التنفيذ والإفلاس. يطلب الدائن تسجيل حق يملكه المدين ولكن لم يسجله بعد.
2. لا يتم إظهار المدين كمدعى عليه في الدعوى. في الظروف العادية، نظراً لمبدأ أنه لا يمكن أن يكون المدعي والمدعى عليه نفس الشخص، لا يظهر المدين كمدعى عليه في هذه الدعوى. المدعى عليه عادةً هو إدارة السجل العقاري التي ستقوم بالتسجيل أو الطرف الثالث (على سبيل المثال، مالك الأرض) الذي سيتم الحصول على الحق منه.

تناولت محكمة النقض هذه المسألة في أحد قراراتها على النحو التالي: (“… بما أن الدائن يرفع دعوى التسجيل باسم المدين، فلا يوجد إمكانية أو حاجة لإظهار المدين كمدعى عليه في الدعوى”)

النقاط المهمة

1. الدعوى مبنية على قانون التنفيذ. تستند هذه الدعوى إلى حكم خاص من قانون التنفيذ والإفلاس. لذلك، على عكس الدعاوى القانونية العامة، تعتبر جزءاً من إجراءات التنفيذ وتطبق مبادئ قانون التنفيذ.
2. من الضروري حماية حقوق وقوانين الدائن والمدين بشكل متوازن. أثناء محاولة ضمان حصول الدائن على مستحقاته، يجب على المحكمة أيضاً النظر في حقوق المدين.
3. الهدف الأساسي هو سداد الدين. الهدف النهائي من الدعوى هو أن يحصل الدائن على مستحقاته. ومع ذلك، لا ينبغي تحقيق هذا الهدف على حساب تخفيض أصول المدين بشكل غير ضروري. يجب معالجة فقط ما يكفي من الأصول لسداد الدين.

ملاحظة: يجب على المحكمة النظر في التناسب بين مقدار الدين وقيمة الحق المطلوب تسجيله. لا ينبغي اتخاذ قرار بتسجيل حق أكثر من المبلغ اللازم لسداد الدين.

نقاط يجب مراعاتها في دعوى إلغاء وتسجيل سند الملكية

1. يجب على الشخص المتلقي للتنازل إثبات مطالبته المتعلقة بالبيع ضد المقاول. يجب على الشخص المتلقي للتنازل إثبات علاقة البيع بينه وبين المقاول.
2. يجب إثبات ادعاء اكتساب الحق الشخصي المكتسب ضد ملاك الأراضي. يجب على الشخص المتلقي للتنازل إثبات أن المقاول قد أوفى بالتزاماته تجاه ملاك الأراضي وبالتالي نشأ الحق الشخصي.
3. لاتخاذ قرار بالتسجيل، من الضروري أن يكون المقاول قد أوفى بالتزاماته بالكامل. يجب أن يكون المقاول قد أوفى بجميع التزاماته تجاه ملاك الأراضي بشكل كامل.

في دعاوى تسجيل المتنازل له، من الإلزامي مشاركة ملاك الأراضي والمقاول في الدعوى. إذا كان هناك نقص في تشكيل الأطراف، يجب على المحكمة معالجة هذا النقص من تلقاء نفسها.

وضع الحقوق الشخصية المتنافسة

• إذا تم التنازل عن نفس القسم المستقل لأكثر من شخص، يتم الاعتراف بالأسبق تاريخاً. في حالة تنازل المقاول عن نفس القسم المستقل لأكثر من شخص في تواريخ مختلفة، يفضل العقد الساري وغير المنتهي الأسبق تاريخاً.
• شكل التنازل ليس مهماً، ولكن التاريخ مهم. لا يهم ما إذا كان التنازل قد تم رسمياً (بموجب اتفاقية وعد بالبيع لدى كاتب العدل) أو بعقد كتابي بسيط. ما يهم هو تاريخ إجراء التنازل.

تناولت محكمة النقض هذه المسألة في أحد قراراتها على النحو التالي: (“… هناك تنافس في الحقوق الشخصية. كقاعدة عامة، ما لم يكن باطلاً أو تم إنهاء العقد، يتم الاعتراف بالأسبق تاريخاً من الحقوق الشخصية المتنافسة…”)

حقوق دفاع مالك الأرض

• يمكن لمالك الأرض أن يدفع ضد المتنازل له بالدفوع التي كان يمكنه التمسك بها ضد المقاول. وفقاً للمادة 188 من القانون التركي للالتزامات، يمكن لمالك الأرض استخدام جميع الدفوع التي كانت لديه ضد المقاول وقت علمه بالتنازل ضد الشخص المتلقي للتنازل.
• موضوع التنازل هو فقط بقدر الحق المكتسب فعلياً من قبل المقاول. تنازل المقاول عن حق غير مكتسب من مالك الأرض لطرف ثالث غير ملزم لمالك الأرض.

ملاحظة: إذا تنازل المقاول عن حقه الشخصي لطرف ثالث دون الوفاء بالتزامه كلياً أو جزئياً، لا يمكن للشخص المتلقي للتنازل إجبار مالك الأرض على التنفيذ.

حق التنازل للمقاول

• ما لم يكن محظوراً في العقد، يمكن للمقاول نقل الحق الشخصي الذي سيكتسبه عند الوفاء بالتزام التسليم إلى أطراف ثالثة. يمكن إجراء هذا النقل دون موافقة مالك الأرض وفقاً للمادة 183 من القانون التركي للالتزامات.
• يجب أن يكون التنازل كتابياً. وفقاً للمادة 184 من القانون التركي للالتزامات، لكي يكون التنازل صحيحاً، يجب أن يتم كتابةً.

استخدمت محكمة النقض التعبير التالي في أحد قراراتها: (“… إذا تنازل المقاول عن الحق الشخصي الذي سيكتسبه لطرف ثالث (المدعي) دون الوفاء بالتزامه تجاه مالك الأرض كلياً أو جزئياً، لا يمكن للطرف الثالث (المدعي) إجبار مالك الأرض، الذي له الحق في الاستفادة من حكم المادة 97 من القانون التركي للالتزامات، على التنفيذ.”)

الأخطاء المرتكبة في الدعاوى

1. 1. عدم التمييز بين العمل غير المكتمل والعمل المعيب: يختلف العمل غير المكتمل والعمل المعيب من حيث النتائج القانونية. العمل غير المكتمل يشير إلى العمل الذي تم الاتفاق على القيام به في العقد ولكن لم يتم تنفيذه أبداً؛ العمل المعيب هو العمل الذي لا يتوافق مع العقد أو المعايير. في العمل المعيب، هناك التزام بالفحص والإخطار، بينما في العمل غير المكتمل، لا يُطلب هذا الالتزام. يمكن أن يؤدي عدم إجراء هذا التمييز بشكل صحيح إلى سوء تفسير الدعاوى وفقدان الحقوق.
   2. سوء تفسير وضع الأطراف الثالثة: الوضع القانوني للأطراف الثالثة التي تشتري الأقسام المستقلة التي قام بها المقاول وفقاً لعقد البناء مقابل حصص الأراضي هو نفس الوضع القانوني للشخص المتلقي لتنازل المستحقات. يمكن حماية حقوق هؤلاء الأشخاص من خلال تنازل عن المستحقات وفقاً للشكل الكتابي البسيط، دون اشتراط شكل رسمي. ومع ذلك، تسيء المحاكم أحياناً تفسير هذا الوضع وقد ترفض القضايا بحجة أن العقد لم يتم إبرامه بالشكل الرسمي.
   3. تجاهل شراكة التقاضي الإلزامية: عند طلب إلغاء سند ملكية قسم مستقل، هناك شراكة تقاضي إلزامية ليس فقط مع المالك المسجل للقسم المستقل، ولكن أيضاً بين مالك الأرض والمقاول اللذين هما طرفا عقد البناء مقابل حصص الأراضي.

يمكن أن يؤدي تجاهل هذا الوضع إلى إجراء الدعوى مع أطراف غير مكتملة ومشاكل قانونية.

• اعتبار محكمة المستهلك مختصة في النزاعات التجارية: إذا كان القسم المستقل المشترى من المقاول ذو طبيعة تجارية (مكان عمل، متجر) أو إذا تم شراء العديد من الأقسام المستقلة من المقاول، يبرز الغرض التجاري. في هذه الحالات، لا تكون محكمة المستهلك مختصة. ومع ذلك، يتم أحياناً تجاهل هذا التمييز، ويتم أخذ النزاعات التجارية بشكل خاطئ إلى محكمة المستهلك.

 

 

للمزيد من المساعدة أو الاستشارة في هذا الأمر، يمكنك الاتصال بنا.