Bauvertrag gegen Wohnungszuteilung in der Türkei
Der Bauvertrag gegen Wohnungszuteilung, im türkischen Recht bekannt als kat karşılığı inşaat sözleşmesi oder arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, ist eines der am weitesten verbreiteten Rechtsinstrumente im türkischen Immobiliensektor. Im Rahmen dieser Vereinbarung überträgt der Grundstückseigentümer einen bestimmten Anteil seines Grundstücks an den Auftragnehmer, der sich im Gegenzug verpflichtet, auf diesem Grundstück ein Gebäude zu errichten und dem Grundstückseigentümer bestimmte unabhängige Einheiten zu übergeben. Dieses Modell ermöglicht es Grundstückseigentümern, ohne finanzielle Aufwendungen Wohneigentum zu erwerben, während der Auftragnehmer durch den Verkauf der verbleibenden Einheiten Gewinn erzielt.
Rechtliche Natur des Vertrages
Der Bauvertrag gegen Wohnungszuteilung ist im türkischen Recht nicht ausdrücklich als eigenständiger Vertragstyp geregelt. Er wird als unbenannter Vertrag (isimsiz sözleşme) eingestuft und unterliegt dem Grundsatz der Vertragsfreiheit gemäß Artikel 26 des Türkischen Obligationenrechts (TOR). Da der Vertrag Elemente zweier verschiedener Vertragstypen vereint, gilt er als gemischter Vertrag. Die Verpflichtung des Auftragnehmers zur Errichtung und Übergabe des Bauwerks unterliegt den Bestimmungen des Werkvertrags (eser sözleşmesi) gemäß Artikel 470 ff. TOR, während die Verpflichtung des Grundstückseigentümers zur Übertragung des unbeweglichen Eigentums den Vorschriften über den Vorvertrag zum Verkauf von Immobilien (taşınmaz satış vaadi sözleşmesi) gemäß Artikel 237 TOR unterliegt.
Formelle Gültigkeitsvoraussetzungen
Da der Vertrag die Übertragung von Immobilieneigentum beinhaltet, unterliegt er im türkischen Recht strengen Formerfordernissen. Gemäß Artikel 706 des Türkischen Zivilgesetzbuchs (TZG) gilt: „Verträge, die auf die Übertragung des Eigentums an unbeweglichen Sachen gerichtet sind, sind nur gültig, wenn sie in der gesetzlich vorgeschriebenen amtlichen Form abgeschlossen werden.“ Diese Anforderung wird durch Artikel 237 TOR, Artikel 60 des Notargesetzes sowie Artikel 26 des Grundbuchgesetzes bekräftigt. Demnach muss der Bauvertrag gegen Wohnungszuteilung vor einem Notar in Form einer notariellen Urkunde (düzenleme şeklinde resmi senet) abgeschlossen werden. Eine bloße notarielle Beglaubigung der Unterschrift genügt dieser Anforderung nicht.
Ein Vertrag, der dieses Formerfordernis nicht erfüllt, ist absolut nichtig und erzeugt für keine der Parteien Rechte oder Pflichten. Die türkischen Gerichte wenden jedoch eine wichtige Ausnahme an, die auf dem Grundsatz von Treu und Glauben gemäß Artikel 2 TZG beruht. Wurde der Bau in erheblichem Umfang auf der Grundlage eines formlos abgeschlossenen Vertrages durchgeführt, kann sich der Grundstückseigentümer nicht auf die Formnichtigkeit berufen, um seinen Verpflichtungen zu entgehen, da dies als Rechtsmissbrauch gilt.
Vertragsparteien
Die beiden Parteien dieses Vertrages sind der Grundstückseigentümer (arsa sahibi) und der Auftragnehmer (yüklenici oder müteahhit). Der Grundstückseigentümer kann eine natürliche Person, eine privatrechtliche oder eine öffentlich-rechtliche juristische Person sein. Der Auftragnehmer ist in der Regel ein Bauunternehmen oder ein einzelner Projektentwickler. In der Praxis ist es üblich, dass ein einziger Vertrag mehrere Grundstückseigentümer umfasst, insbesondere bei Stadtentwicklungsprojekten, bei denen ein ganzer Häuserblock neu entwickelt wird.
Pflichten des Grundstückseigentümers
Die Hauptpflicht des Grundstückseigentümers besteht darin, das Grundstück dem Auftragnehmer in einem Zustand zu übergeben, der es sowohl in tatsächlicher als auch in rechtlicher Hinsicht für Bauarbeiten geeignet macht. Die tatsächliche Eignung erfordert, dass das Grundstück frei von bestehenden Bauwerken und Bewohnern ist. Die rechtliche Eignung erfordert, dass das Grundstück gemäß den Bebauungsvorschriften des Gesetzes Nr. 3194 über das Bauwesen (İmar Kanunu) für Bauarbeiten zugelassen ist. Der Grundstückseigentümer ist außerdem verpflichtet, die vereinbarten Grundstücksanteile gemäß dem im Vertrag festgelegten Zeitplan auf den Auftragnehmer zu übertragen. Eine Verzögerung bei der Erfüllung dieser Pflicht stellt einen Schuldnerverzug (temerrüt) dar und berechtigt den Auftragnehmer zur Ausübung der in Artikel 125 TOR vorgesehenen Rechtsbehelfe.
Pflichten des Auftragnehmers
Die Hauptpflicht des Auftragnehmers besteht darin, den Bau vollständig in Übereinstimmung mit den im Vertrag festgelegten Spezifikationen, technischen Zeichnungen und Zeitplänen fertigzustellen. Der Auftragnehmer muss alle Materialien bereitstellen und sämtliche Baukosten tragen, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Nach Fertigstellung ist der Auftragnehmer verpflichtet, die dem Grundstückseigentümer zugewiesenen unabhängigen Einheiten mängelfrei zu übergeben. Bei Vorliegen von Mängeln hat der Grundstückseigentümer das Recht, Nachbesserung, eine verhältnismäßige Minderung der vereinbarten Gegenleistung oder Rücktritt vom Vertrag zu verlangen, je nach Schwere der Mängel und gemäß Artikel 475 TOR, der bestimmt: „Ist das Werk mangelhaft, kann der Besteller Nachbesserung, Minderung des Werklohns im Verhältnis zur Wertminderung oder, sofern der Mangel erheblich ist, Rücktritt vom Vertrag verlangen.“
Eintragung des Vertrages im Grundbuch
Obwohl die Eintragung keine Gültigkeitsvoraussetzung ist, kann der Bauvertrag gegen Wohnungszuteilung im Grundbuch mit einem Vermerk (şerh) versehen werden. Dieser Vermerk wandelt ein an sich persönliches Recht in ein gegenüber Dritten durchsetzbares Recht um. Gemäß Artikel 1009 TZG gilt: „Persönliche Rechte aus einem Bauvertrag gegen Grundstücksanteil können im Grundbuch eingetragen werden; nach der Eintragung sind diese Rechte auch gegenüber Dritten wirksam.“ Nach erfolgter Eintragung kann der Auftragnehmer zudem die Löschung etwaiger nachträglich eingetragener Belastungen oder Pfändungen beantragen, die dem Vertrag widersprechen.
Folgen der Nichtfertigstellung durch den Auftragnehmer
Stellt der Auftragnehmer den Bau nicht innerhalb der vereinbarten Frist fertig, kann der Grundstückseigentümer eine Mahnung aussprechen und eine angemessene Nachfrist zur Erfüllung setzen. Kommt der Auftragnehmer seiner Pflicht weiterhin nicht nach, kann der Grundstückseigentümer vom Vertrag zurücktreten, Schadensersatz verlangen oder die Fertigstellung der Arbeiten durch einen Drittunternehmer auf Kosten des ursprünglichen Auftragnehmers veranlassen. Artikel 473 TOR bestimmt hierzu: „Ergibt sich klar, dass der Unternehmer das Werk nicht vertragsgemäß oder nicht rechtzeitig fertigstellen wird, kann der Besteller ohne Abwarten des Liefertermins vom Vertrag zurücktreten.“
Vertragsauflösung
Die Auflösung eines Bauvertrages gegen Wohnungszuteilung unterliegt denselben Formerfordernissen wie sein Abschluss. Eine einseitige Auflösungserklärung hat keine rechtliche Wirkung; der Vertrag kann nur durch eine notariell beurkundete schriftliche Vereinbarung oder durch ein Gerichtsurteil beendet werden. Können sich die Parteien nicht auf eine Auflösung einigen, muss die benachteiligte Partei Klage erheben und ein Gerichtsurteil erwirken. Der türkische Kassationsgerichtshof (Yargıtay) hat diese Regel in zahlreichen Entscheidungen bestätigt und festgestellt, dass jeder formlose Auflösungsversuch ohne rechtliche Wirkung ist.
Streitigkeiten und zuständige Gerichte
Für Streitigkeiten aus Bauverträgen gegen Wohnungszuteilung sind die erstinstanzlichen Zivilgerichte (asliye hukuk mahkemesi) zuständig. Die örtliche Zuständigkeit richtet sich in der Regel nach dem Belegenheitsort der streitgegenständlichen Immobilie. Die Parteien können in ihren Verträgen auch Schiedsklauseln aufnehmen, in welchem Fall Streitigkeiten an ein Schiedsgericht verwiesen werden. Angesichts der Komplexität und der finanziellen Bedeutung dieser Verträge wird dringend empfohlen, vor Abschluss oder Auflösung eines solchen Vertrages einen auf türkisches Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt zu konsultieren.
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