Arsa Payı (Kat) Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Tapu İptali ve Tescil Davası

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu (TBK) veya özel kanunlarda ayrıntılı olarak düzenlenmemiştir. Yalnızca Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 1009’da bu sözleşmelerin tapu kütüğüne şerh edilebileceği belirtilmiştir. Benzer şekilde, Tapu Kanunu madde 26/5 uyarınca bu sözleşmelerden doğan kişisel hakkın şerh verilebileceği kabul edilmektedir.

 

Sözleşmenin Temel Özellikleri

• Yüklenici, arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenir. Bu süreçte yüklenici finansmanı sağlar ve inşaatı gerçekleştirir.
• Arsa maliki, inşa edilecek binadaki bazı bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat eder. Bu, sözleşmenin karşılıklı edimlerini oluşturur.

Hukuki Niteliği ve Uygulanacak Hükümler

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, doktrinde ve yargı kararlarında eser sözleşmesinin bir türü olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle, niteliğine uygun düştüğü ölçüde TBK’nın eser sözleşmesini düzenleyen özel hükümleri ile genel hükümleri kıyasen ve taraf iradeleri gözetilerek uygulanır.

 

Şekil Şartı

Sözleşme, resmi şekilde yapılmalıdır.

Bu sözleşme tapuda taşınmaz pay devrini veya satış vaadini içerdiğinden, TMK’nın 706, TBK’nın 237, Tapu Kanunu’nun 26, Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılmalıdır. Sözleşmenin noterlikçe düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.

Sözleşmenin konusu olan taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet durumu varsa, TMK 692. maddesi gereğince tüm paydaşların kabulü gerekir.

 

Araştırılması ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

1. Tapu kayıtları gerçek mülkiyet durumunu yansıtmayabilir. Arsa sahibi tarafından yükleniciye devredilen tapulu taşınmaz payları “avans” niteliğindedir ve gerçek mülkiyet durumunu oluşturmaz.
2. Yüklenicinin şahsi hakkı ancak belirli koşullarda ayni hakka dönüşebilir. Sözleşmenin tamamen ifayla sonuçlanması veya ileriye etkili feshi durumunda yüklenicinin şahsi hakları ayni hakka dönüşebilir.
3. Sözleşmenin feshi durumunda tarafların yükümlülükleri değişir. Feshin geriye etkili sonuç doğurması halinde, taraflar daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler.
4. Sözleşmenin geçersizliği durumunda sebepsiz zenginleşme hükümleri uygulanır. Taraflar, sözleşmeye dayanarak talepte bulunamazlar ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre verdiklerini geri isteyebilirler.
5. Sözleşmedeki esaslı değişiklikler aynı şekil şartına tabidir. TBK m. 13 gereğince, sözleşmedeki esaslı tadil ve değişikliklerin de aynı şekil şartına uygun yapılması gerekir.

Belediye tüzel kişiliğine ait taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat yapılması durumunda belediye meclis kararı gereklidir.

Önemli Noktalar

• Şekil eksikliğinin sonuçları: Kural olarak şekle uygun yapılmayan sözleşme geçersiz kabul edilir. Ancak bazı durumlarda (örneğin, hakkın kötüye kullanılması durumunda) geçersiz sözleşmelere sonradan geçerlilik tanınabilir.
• Sözleşmenin ifasının imkânsızlaşması: İfa imkânsızlığının ortaya çıktığı zamana göre farklı sonuçlar doğar. Sözleşme öncesi imkânsızlık sözleşmeyi geçersiz kılarken, sonraki imkânsızlık borcu sona erdirebilir.
• Ayıplı iş ve eksik iş ayrımı: Ayıplı iş ve eksik iş hukuki sonuçları bakımından farklılık gösterir. Ayıplı işte muayene ve ihbar külfeti varken, eksik işte bu külfet aranmaz.

 

İİK m. 94/2 Uyarınca Açılan Tapu İptali ve Tescil Davası

İİK m. 94/2 uyarınca açılan tapu iptali ve tescil davası, alacaklının, borçlunun henüz tapuya tescil ettirmediği mülkiyet veya diğer ayni hakların borçlu adına tescilini talep ettiği özel bir dava türüdür. Bu dava, özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin (borçlunun) hak ettiği ancak henüz adına tescil edilmemiş bağımsız bölümlerin veya arsa paylarının tescilini sağlamak amacıyla kullanılır.

Davanın Temel Özellikleri

1. Alacaklı, borçlunun henüz tescil ettirmediği hakların borçlu adına tescilini isteyebilir. İİK m. 94/2 hükmü, alacaklıya borçlunun mülkiyet veya diğer ayni haklarının borçlu adına tescilini talep etme yetkisi verir.
2. Dava, taşınmazın gerçek hak sahibine iadesindeki hukuki yarara veya icra müdürlüğünün verdiği yetkiye dayanabilir. Bu dava, taşınmazın gerçek hak sahibine iadesindeki hukuki yarar nedeniyle veya icra müdürlüğünün verdiği yetkiye dayanarak açılabilir.

Davanın Açılma Koşulları

1. Kesinleşmiş icra takibine konu alacak bulunmalıdır. Alacaklının, borçluya karşı başlattığı ve kesinleşmiş bir icra takibi olmalıdır. Bu, alacağın varlığının ve miktarının resmi olarak tespit edildiği anlamına gelir. Kesinleşmiş icra takibi, borçlunun itiraz etmediği veya itirazının kaldırıldığı takiplerdir.
2. İcra müdürlüğü tarafından alacaklıya dava açması için verilmiş bir yetki belgesi olmalıdır. Alacaklı, icra müdürlüğünden İİK m. 94/2 uyarınca bir yetki belgesi almalıdır. Bu belge, alacaklıya borçlunun adına tescil davası açma yetkisi verir. Yetki belgesi, icra müdürlüğünün alacaklının bu işlemi takip edebileceğini tapu dairesine ve gerektiğinde mahkemeye bildirmesini sağlar.
3. Yüklenicinin arsa sahiplerinden yaptığı işe karşılık almadığı ayni hakkı bulunmalıdır. Yüklenicinin, arsa sahibiyle yaptığı sözleşme gereğince hak ettiği ancak henüz tapuda adına tescil edilmemiş bir ayni hakkının (örneğin, bağımsız bölüm veya arsa payı) olması gerekir. Bu hak, yüklenicinin arsa sahibine karşı yaptığı iş karşılığında kazandığı, ancak henüz resmi olarak mülkiyetine geçmemiş bir haktır.

Dikkat: Bu üç koşulun bir arada bulunması gerekir. Herhangi birinin eksikliği, davanın reddine neden olabilir.

 

Davanın Yürütülmesi ve Karar Aşaması

1. Bağımsız bölümlerin rayiç bedellerinin belirlenmesi: Davaya konu bağımsız bölümlerin rayiç bedelleri bilirkişi aracılığıyla tespit edilmelidir.
2. Alacak miktarı ile karşılaştırma: Belirlenen bedeller, davacının yetki belgesi aldığı icra takibine konu alacak miktarıyla karşılaştırılmalıdır.
3. Yeterli sayıda bağımsız bölüm tespiti: Alacağı karşılayacak sayıda bağımsız bölüm için tapu iptali ve tescil kararı verilmelidir.

Yargıtay bir kararında şu ifadeyi kullanmıştır: (“…bağımsız bölümlerden birinin borcu karşılayabileceği anlaşıldığı takdirde diğerleri için açılan dava reddedilmelidir.”)

Davanın Tarafları

1. Davacı sıfatı borçlu adına gösterilir. Bu dava türünde, alacaklı davayı kendi adına değil, borçlu adına açar. Bu durum, İİK m. 94/2’nin özel bir uygulamasıdır. Alacaklı, borçlunun sahip olduğu ancak henüz tescil ettirmediği bir hakkın tescilini talep etmektedir.
2. Borçlu, davada davalı olarak gösterilmez. Normal şartlarda davacı ve davalının aynı kişi olamayacağı ilkesi gereği, borçlu bu davada davalı olarak yer almaz. Davalı taraf, genellikle tescili yapacak olan tapu idaresi veya hakkın elde edileceği üçüncü kişi (örneğin, arsa sahibi) olur.

Yargıtay bir kararında bu konuya şöyle değinmiştir: (“…alacaklı tescil davasını borçlu adına açtığından borçlunun davada davalı olarak gösterilmesine olanak ve gerek yoktur”)

Önemli Hususlar

1. Dava, takip hukukuna dayanan bir davadır. Bu dava, İcra ve İflas Kanunu’nun özel bir hükmüne dayanmaktadır. Bu nedenle, genel hukuk davalarından farklı olarak, icra takibinin bir parçası olarak değerlendirilir ve takip hukukunun prensipleri uygulanır.
2. Alacaklı ve borçlunun hak ve hukukunun dengeli biçimde korunması esastır. Mahkeme, bir yandan alacaklının alacağına kavuşmasını sağlamaya çalışırken, diğer yandan borçlunun haklarını da gözetmek zorundadır.
3. Borcun ödenmesi temel amaçtır. Davanın nihai amacı, alacaklının alacağına kavuşmasıdır. Ancak bu amaç, borçlunun malvarlığının gereksiz yere azaltılması pahasına gerçekleştirilmemelidir. Sadece borcun ödenmesini sağlayacak kadar malvarlığı üzerinde işlem yapılmalıdır.

Dikkat: Mahkeme, borcun miktarı ile tescili istenen hakkın değeri arasında bir orantı gözetmelidir. Borcun ödenmesini sağlayacak miktardan fazla bir hakkın tesciline karar verilmemelidir.

Tapu İptali ve Tescil Davasında Dikkat Edilecek Hususlar

1. Temlik alan kişinin satışa ilişkin iddiasını yükleniciye karşı ispatlaması gerekir. Temlik alan kişi, yüklenici ile arasındaki satış ilişkisini kanıtlamalıdır.
2. Temellük edilen şahsi hakkın kazanıldığı iddiası arsa sahiplerine karşı ispatlanmalıdır. Temlik alan kişi, yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimlerini yerine getirdiğini ve böylece şahsi hakkın doğduğunu kanıtlamalıdır.
3. Tescile karar verilebilmesi için yüklenicinin edimlerini tam olarak yerine getirmesi şarttır. Yüklenici, arsa sahiplerine karşı tüm yükümlülüklerini eksiksiz olarak tamamlamış olmalıdır.

Temliken tescil davalarında arsa sahiplerinin ve yüklenicinin davada yer alması zorunludur. Taraf teşkilinin eksik olması durumunda, mahkeme kendiliğinden bu eksikliği gidermelidir.

Şahsi Hakların Yarışması Durumu

• Aynı bağımsız bölümün birden fazla kişiye temlik edilmesi halinde önceki tarihli olana değer tanınır. Yüklenicinin aynı bağımsız bölümü farklı tarihlerde birden fazla kişiye temlik etmesi durumunda, geçerli ve feshedilmemiş sözleşmelerden tarih olarak önce olan tercih edilir.
• Temlikin şekli değil, tarihi önemlidir. Temlikin resmi (noterde satış vaadi sözleşmesi ile) veya adi yazılı sözleşme ile yapılmış olması önemli değildir. Asıl olan, temlikin yapıldığı tarihtir.

Yargıtay bir kararında bu konuya şöyle değinmiştir: (“…şahsi hakların yarışması söz konusu olur. Kural olarak da geçersiz olmadıkça veya sözleşme feshedilmedikçe yarışan şahsi haklardan önceki tarihli olanına değer tanınır…”)

Arsa Sahibinin Savunma Hakları

• Arsa sahibi, yükleniciye karşı ileri sürebileceği savunmaları temlik alana karşı da ileri sürebilir. TBK’nın 188. maddesi gereğince, arsa sahibi temlik işlemini öğrendiği sırada yükleniciye karşı sahip olduğu tüm savunmaları temlik alan kişiye karşı da kullanabilir.
• Temlikin konusu, yüklenicinin gerçekten kazandığı hak kadardır. Yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı bir hakkı üçüncü kişiye temlik etmesi, arsa sahibi açısından bağlayıcı değildir.

Dikkat: Yüklenici edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmişse, temlik alan kişi arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Yüklenicinin Temlik Hakkı

• Yüklenici, sözleşmede yasaklanmamışsa, teslim borcunu yerine getirdiğinde kazanacağı kişisel hakkı üçüncü kişilere devredebilir. Bu devir işlemi, TBK’nın 183. maddesi uyarınca arsa sahibinin rızası olmadan da yapılabilir.
• Temlik işlemi yazılı olmalıdır. TBK’nın 184. maddesi gereğince, temlik işleminin geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılması şarttır.

Yargıtay bir kararında şu ifadeyi kullanmıştır: (“…yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.”)

Davalarda Yapılan Hatalar

1. Eksik iş ve ayıplı iş ayrımının yapılmaması: Eksik iş ve ayıplı iş hukuki sonuçları bakımından farklılık gösterir. Eksik iş, sözleşmede yapılması kararlaştırılan ancak hiç yapılmayan işi ifade ederken; ayıplı iş, yapılan işin sözleşmeye veya standartlara uygun olmamasıdır. Ayıplı işte muayene ve ihbar külfeti varken, eksik işte bu külfet aranmaz. Bu ayrımın doğru yapılmaması, davaların yanlış değerlendirilmesine ve hak kayıplarına yol açabilir.
2. Üçüncü kişilerin durumunun yanlış değerlendirilmesi: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre yüklenicinin yaptığı bağımsız bölümlerden satın alan üçüncü kişilerin durumu, alacağı temlik alan kişinin hukuki durumu ile aynıdır. Bu kişilerin hakları, resmi şekil şartı aranmaksızın, adi yazılı şekle uygun bir alacağın temliki ile korunabilir. Ancak mahkemeler bazen bu durumu yanlış yorumlayarak, sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığı gerekçesiyle davaları reddedebilmektedir.
3. Zorunlu dava arkadaşlığının göz ardı edilmesi: Bağımsız bölümün tapusunun iptali istendiğinde, sadece bağımsız bölümün kayıt maliki değil, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları olan arsa sahibi ile yüklenici arasında da zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Bu durumun göz ardı edilmesi, davanın eksik tarafla yürütülmesine ve hukuki sorunlara yol açabilir.
4. Ticari nitelikteki uyuşmazlıklarda tüketici mahkemesinin görevli sayılması: Yükleniciden alınan bağımsız bölüm ticari nitelikte (işyeri, dükkân) ise veya yükleniciden çok sayıda bağımsız bölüm alınmışsa, ticari amaç ön plana çıkar. Bu durumlarda tüketici mahkemesi görevli değildir. Ancak bazen bu ayrım gözden kaçırılarak, ticari nitelikteki uyuşmazlıklar yanlışlıkla tüketici mahkemesine götürülebilmektedir.

 

 

Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.