Bauvertrag gegen Landanteil (Stockwerk) und Klage auf Grundbuchberichtigung und Eintragung im türkischen Recht

Bauverträge gegen Landanteil

Bauverträge gegen Landanteil (Stockwerk) sind im türkischen Obligationenrecht (TBK) oder in Sondergesetzen nicht detailliert geregelt. Nur in Artikel 1009 des türkischen Zivilgesetzbuches (TMK) wird erwähnt, dass diese Verträge im Grundbuch vermerkt werden können. Ähnlich wird gemäß Artikel 26/5 des Grundbuchgesetzes akzeptiert, dass das aus diesen Verträgen entstehende persönliche Recht vermerkt werden kann.

 

Grundlegende Eigenschaften des Vertrags

• Der Auftragnehmer übernimmt die Aufgabe, ein Gebäude auf dem Grundstück des Eigentümers zu errichten. In diesem Prozess stellt der Auftragnehmer die Finanzierung bereit und führt den Bau durch.
• Der Grundstückseigentümer verspricht, das Eigentum an einigen unabhängigen Abschnitten des zu errichtenden Gebäudes an den Auftragnehmer zu übertragen. Dies bildet die gegenseitigen Leistungen des Vertrags.

Rechtliche Natur und anzuwendende Bestimmungen

Der Bauvertrag gegen Landanteil wird in der Doktrin und in Gerichtsentscheidungen als eine Art Werkvertrag anerkannt. Daher werden die speziellen Bestimmungen des TBK zum Werkvertrag sowie die allgemeinen Bestimmungen, soweit sie der Natur des Vertrags entsprechen, analog und unter Berücksichtigung des Parteiwillens angewendet.

 

Formvorschrift

Der Vertrag muss in offizieller Form geschlossen werden.

Da dieser Vertrag die Übertragung von Grundstücksanteilen oder ein Verkaufsversprechen im Grundbuch beinhaltet, muss er gemäß Artikel 706 des TMK, Artikel 237 des TBK, Artikel 26 des Grundbuchgesetzes und Artikel 60 des Notariatsgesetzes in offizieller Form geschlossen werden. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden.

Wenn auf dem Grundstück, das Gegenstand des Vertrags ist, Miteigentum besteht, ist gemäß Artikel 692 des TMK die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich.

 

Zu untersuchende und zu beachtende Punkte

1. Grundbucheinträge spiegeln möglicherweise nicht die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse wider. Die vom Grundstückseigentümer an den Auftragnehmer übertragenen eingetragenen Grundstücksanteile haben den Charakter eines “Vorschusses” und bilden nicht die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse.
2. Das persönliche Recht des Auftragnehmers kann sich nur unter bestimmten Bedingungen in ein dingliches Recht umwandeln. Im Falle der vollständigen Erfüllung des Vertrags oder seiner Kündigung mit Wirkung für die Zukunft können sich die persönlichen Rechte des Auftragnehmers in dingliche Rechte umwandeln.
3. Im Falle der Vertragskündigung ändern sich die Verpflichtungen der Parteien. Wenn die Kündigung rückwirkende Folgen hat, können die Parteien die zuvor erbrachten Leistungen zurückfordern.
4. Im Falle der Ungültigkeit des Vertrags gelten die Bestimmungen der ungerechtfertigten Bereicherung. Die Parteien können keine Ansprüche auf Grundlage des Vertrags geltend machen, können aber gemäß den Bestimmungen der ungerechtfertigten Bereicherung das Gegebene zurückfordern.
5. Wesentliche Änderungen im Vertrag unterliegen derselben Formvorschrift. Gemäß Art. 13 TBK müssen wesentliche Änderungen und Modifikationen des Vertrags ebenfalls unter Einhaltung derselben Formvorschrift vorgenommen werden.

Wenn ein Bau gegen Landanteil auf einem Grundstück im Besitz einer Gemeindeverwaltung errichtet werden soll, ist ein Beschluss des Gemeinderats erforderlich.

Wichtige Punkte

• Folgen von Formmängeln: Grundsätzlich wird ein nicht formgerecht geschlossener Vertrag als ungültig betrachtet. In einigen Fällen (z.B. bei Rechtsmissbrauch) kann jedoch nachträglich Gültigkeit für ungültige Verträge anerkannt werden.
• Unmöglichkeit der Vertragserfüllung: Je nach Zeitpunkt des Eintritts der Unmöglichkeit ergeben sich unterschiedliche Folgen. Eine vor Vertragsschluss bestehende Unmöglichkeit macht den Vertrag ungültig, während eine nachträgliche Unmöglichkeit die Verpflichtung beenden kann.
• Unterscheidung zwischen mangelhafter Arbeit und unvollständiger Arbeit: Mangelhafte Arbeit und unvollständige Arbeit unterscheiden sich in ihren rechtlichen Folgen. Bei mangelhafter Arbeit besteht eine Untersuchungs- und Rügepflicht, während bei unvollständiger Arbeit diese Pflicht nicht besteht.

 

Klage auf Grundbuchberichtigung und Eintragung gemäß Art. 94/2 des Zwangsvollstreckungsgesetzes

Die Klage auf Grundbuchberichtigung und Eintragung gemäß Art. 94/2 des Zwangsvollstreckungsgesetzes ist eine besondere Art von Klage, bei der der Gläubiger die Eintragung von Eigentum oder anderen dinglichen Rechten, die der Schuldner noch nicht im Grundbuch hat eintragen lassen, auf den Namen des Schuldners beantragt. Diese Klage wird insbesondere bei Bauverträgen gegen Landanteil verwendet, um die Eintragung von unabhängigen Abschnitten oder Grundstücksanteilen, die der Auftragnehmer (Schuldner) verdient hat, aber noch nicht auf seinen Namen eingetragen sind, zu erwirken.

Grundlegende Merkmale der Klage

1. Der Gläubiger kann die Eintragung von Rechten, die der Schuldner noch nicht hat eintragen lassen, auf den Namen des Schuldners beantragen. Art. 94/2 des Zwangsvollstreckungsgesetzes gibt dem Gläubiger die Befugnis, die Eintragung von Eigentum oder anderen dinglichen Rechten des Schuldners auf den Namen des Schuldners zu beantragen.
2. Die Klage kann sich auf das rechtliche Interesse an der Rückgabe des Grundstücks an den tatsächlichen Rechtsinhaber oder auf die vom Vollstreckungsamt erteilte Befugnis stützen. Diese Klage kann aufgrund des rechtlichen Interesses an der Rückgabe des Grundstücks an den tatsächlichen Rechtsinhaber oder aufgrund der vom Vollstreckungsamt erteilten Befugnis erhoben werden.

Voraussetzungen für die Klageerhebung

1. Es muss eine rechtskräftige Forderung aus einem Zwangsvollstreckungsverfahren vorliegen. Der Gläubiger muss ein rechtskräftiges Zwangsvollstreckungsverfahren gegen den Schuldner eingeleitet haben. Dies bedeutet, dass das Bestehen und die Höhe der Forderung offiziell festgestellt wurden. Ein rechtskräftiges Zwangsvollstreckungsverfahren liegt vor, wenn der Schuldner keinen Einspruch erhoben hat oder sein Einspruch aufgehoben wurde.
2. Es muss eine vom Vollstreckungsamt ausgestellte Vollmacht für den Gläubiger zur Klageerhebung vorliegen. Der Gläubiger muss vom Vollstreckungsamt eine Vollmacht gemäß Art. 94/2 des Zwangsvollstreckungsgesetzes erhalten. Diese Vollmacht ermächtigt den Gläubiger, eine Eintragungsklage im Namen des Schuldners zu erheben. Die Vollmacht ermöglicht es dem Vollstreckungsamt, dem Grundbuchamt und gegebenenfalls dem Gericht mitzuteilen, dass der Gläubiger diese Handlung durchführen kann.
3. Der Auftragnehmer muss ein dingliches Recht haben, das er für seine Arbeit von den Grundstückseigentümern noch nicht erhalten hat. Der Auftragnehmer muss gemäß dem mit dem Grundstückseigentümer geschlossenen Vertrag ein dingliches Recht (z.B. einen unabhängigen Abschnitt oder Grundstücksanteil) verdient haben, das jedoch noch nicht im Grundbuch auf seinen Namen eingetragen wurde. Dieses Recht ist ein Recht, das der Auftragnehmer als Gegenleistung für seine Arbeit gegenüber dem Grundstückseigentümer erworben hat, aber noch nicht offiziell in sein Eigentum übergegangen ist.

Achtung: Diese drei Bedingungen müssen zusammen vorliegen. Das Fehlen einer dieser Bedingungen kann zur Abweisung der Klage führen.

 

Durchführung der Klage und Entscheidungsphase

1. Feststellung des Verkehrswerts der unabhängigen Abschnitte: Der Verkehrswert der streitgegenständlichen unabhängigen Abschnitte muss durch einen Sachverständigen festgestellt werden.
2. Vergleich mit der Forderungshöhe: Die festgestellten Werte müssen mit der Höhe der Forderung verglichen werden, für die der Kläger die Vollmacht im Zwangsvollstreckungsverfahren erhalten hat.
3. Feststellung einer ausreichenden Anzahl von unabhängigen Abschnitten: Es muss eine Entscheidung zur Grundbuchberichtigung und Eintragung für eine ausreichende Anzahl von unabhängigen Abschnitten getroffen werden, um die Forderung zu decken.

Der türkische Kassationshof hat in einer Entscheidung folgende Aussage getroffen: (“…wenn festgestellt wird, dass einer der unabhängigen Abschnitte die Schuld decken kann, muss die Klage für die anderen abgewiesen werden.”)

Parteien der Klage

1. Die Klägerstellung wird im Namen des Schuldners angezeigt. Bei dieser Art von Klage erhebt der Gläubiger die Klage nicht in seinem eigenen Namen, sondern im Namen des Schuldners. Dies ist eine besondere Anwendung von Art. 94/2 des Zwangsvollstreckungsgesetzes. Der Gläubiger beantragt die Eintragung eines Rechts, das dem Schuldner zusteht, aber noch nicht eingetragen wurde.
3. Der Schuldner wird in der Klage nicht als Beklagter aufgeführt. Unter normalen Umständen können Kläger und Beklagter aufgrund des Prinzips, dass dieselbe Person nicht gleichzeitig Kläger und Beklagter sein kann, nicht identisch sein. Daher tritt der Schuldner in dieser Klage nicht als Beklagter auf. Die beklagte Partei ist in der Regel die Grundbuchbehörde, die die Eintragung vornehmen soll, oder der Dritte (z.B. der Grundstückseigentümer), von dem das Recht erworben werden soll.

Der türkische Kassationshof hat in einer Entscheidung zu diesem Thema Folgendes gesagt: (“…da der Gläubiger die Eintragungsklage im Namen des Schuldners erhebt, besteht keine Möglichkeit oder Notwendigkeit, den Schuldner als Beklagten in der Klage aufzuführen”)

Wichtige Aspekte

1. Die Klage basiert auf dem Vollstreckungsrecht. Diese Klage stützt sich auf eine spezielle Bestimmung des türkischen Zwangsvollstreckungsgesetzes. Daher wird sie im Gegensatz zu allgemeinen Zivilklagen als Teil des Vollstreckungsverfahrens betrachtet und es gelten die Prinzipien des Vollstreckungsrechts.
2. Es ist wichtig, die Rechte und rechtlichen Interessen des Gläubigers und des Schuldners ausgewogen zu schützen. Das Gericht muss einerseits versuchen, dem Gläubiger zu seiner Forderung zu verhelfen, andererseits aber auch die Rechte des Schuldners berücksichtigen.
3. Das Hauptziel ist die Begleichung der Schuld. Der letztendliche Zweck der Klage ist es, dass der Gläubiger seine Forderung erhält. Dieses Ziel sollte jedoch nicht auf Kosten einer unnötigen Verringerung des Vermögens des Schuldners erreicht werden. Es sollten nur so viele Vermögenswerte betroffen sein, wie zur Begleichung der Schuld erforderlich sind.

Achtung: Das Gericht sollte ein Verhältnis zwischen der Höhe der Schuld und dem Wert des einzutragenden Rechts berücksichtigen. Es sollte keine Entscheidung zur Eintragung eines Rechts getroffen werden, das den zur Begleichung der Schuld erforderlichen Betrag übersteigt.

Zu beachtende Punkte bei der Klage auf Grundbuchberichtigung und Eintragung

1. Die Person, die das Recht erworben hat, muss ihre Behauptung bezüglich des Verkaufs gegenüber dem Auftragnehmer beweisen. Die Person, die das Recht erworben hat, muss das Verkaufsverhältnis zwischen ihr und dem Auftragnehmer nachweisen.
2. Die Behauptung des Erwerbs des übertragenen persönlichen Rechts muss gegenüber den Grundstückseigentümern bewiesen werden. Die Person, die das Recht erworben hat, muss nachweisen, dass der Auftragnehmer seine Leistungen gegenüber den Grundstückseigentümern erbracht hat und somit das persönliche Recht entstanden ist.
3. Für eine Entscheidung zur Eintragung ist es erforderlich, dass der Auftragnehmer seine Leistungen vollständig erbracht hat. Der Auftragnehmer muss alle seine Verpflichtungen gegenüber den Grundstückseigentümern vollständig und lückenlos erfüllt haben.

Bei Klagen auf Eintragung durch Übertragung ist die Beteiligung der Grundstückseigentümer und des Auftragnehmers am Verfahren obligatorisch. Im Falle einer unvollständigen Parteibildung sollte das Gericht diesen Mangel von Amts wegen beheben.

Situation bei konkurrierenden persönlichen Rechten

• Wenn derselbe unabhängige Abschnitt an mehrere Personen übertragen wurde, wird dem früher datierten Vorrang eingeräumt. Wenn der Auftragnehmer denselben unabhängigen Abschnitt zu verschiedenen Zeitpunkten an mehrere Personen übertragen hat, wird von den gültigen und nicht gekündigten Verträgen derjenige bevorzugt, der das frühere Datum trägt.
• Die Form der Übertragung ist nicht wichtig, sondern das Datum. Es ist unerheblich, ob die Übertragung offiziell (durch einen notariellen Kaufvorvertrag) oder durch einen einfachen schriftlichen Vertrag erfolgt ist. Entscheidend ist das Datum der Übertragung.

Der türkische Kassationshof hat in einer Entscheidung zu diesem Thema Folgendes gesagt: (“…es liegt eine Konkurrenz persönlicher Rechte vor. Grundsätzlich wird, sofern der Vertrag nicht ungültig ist oder gekündigt wurde, dem früheren der konkurrierenden persönlichen Rechte Vorrang eingeräumt…”)

Verteidigungsrechte des Grundstückseigentümers

• Der Grundstückseigentümer kann Einwendungen, die er gegen den Auftragnehmer geltend machen könnte, auch gegen den Erwerber geltend machen. Gemäß Artikel 188 des türkischen Obligationenrechts kann der Grundstückseigentümer alle Einwendungen, die er zum Zeitpunkt der Kenntnisnahme von der Übertragung gegen den Auftragnehmer hatte, auch gegen die Person geltend machen, die das Recht erworben hat.
• Der Gegenstand der Übertragung beschränkt sich auf das Recht, das der Auftragnehmer tatsächlich erworben hat. Die Übertragung eines Rechts durch den Auftragnehmer an einen Dritten, das er vom Grundstückseigentümer nicht erworben hat, ist für den Grundstückseigentümer nicht bindend.

Achtung: Wenn der Auftragnehmer sein persönliches Recht ganz oder teilweise an einen Dritten übertragen hat, ohne seine Leistung vollständig oder teilweise erbracht zu haben, kann die Person, die das Recht erworben hat, den Grundstückseigentümer nicht zur Erfüllung zwingen.

Übertragungsrecht des Auftragnehmers

• Der Auftragnehmer kann, sofern es im Vertrag nicht untersagt ist, das persönliche Recht, das er bei Erfüllung seiner Übergabepflicht erwerben wird, an Dritte übertragen. Diese Übertragung kann gemäß Artikel 183 des türkischen Obligationenrechts auch ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers erfolgen.
• Die Übertragung muss schriftlich erfolgen. Gemäß Artikel 184 des türkischen Obligationenrechts muss die Übertragung schriftlich erfolgen, um gültig zu sein.

Der türkische Kassationshof hat in einer Entscheidung Folgendes festgestellt: (“…wenn der Auftragnehmer das persönliche Recht, das er erwerben wird, bevor er seine Leistung gegenüber dem Grundstückseigentümer ganz oder teilweise erbracht hat, an einen Dritten (den Kläger) übertragen hat, kann der Dritte (der Kläger) den Grundstückseigentümer, der das Recht hat, sich auf Artikel 97 des türkischen Obligationenrechts zu berufen, nicht zur Erfüllung zwingen.”)

Fehler in Gerichtsverfahren

1. Keine Unterscheidung zwischen unvollständiger und mangelhafter Arbeit: Unvollständige und mangelhafte Arbeit unterscheiden sich in ihren rechtlichen Folgen. Unvollständige Arbeit bezieht sich auf Arbeiten, die vertraglich vereinbart, aber überhaupt nicht ausgeführt wurden, während mangelhafte Arbeit sich auf Arbeiten bezieht, die nicht vertrags- oder standardgemäß ausgeführt wurden. Bei mangelhafter Arbeit besteht eine Untersuchungs- und Rügepflicht, während bei unvollständiger Arbeit diese Pflicht nicht besteht. Eine falsche Unterscheidung kann zu einer falschen Beurteilung der Fälle und zum Verlust von Rechten führen.
2. Falsche Beurteilung der Situation Dritter: Die rechtliche Situation von Dritten, die unabhängige Abschnitte vom Auftragnehmer gemäß einem Bauvertrag gegen Landanteil gekauft haben, ist die gleiche wie die einer Person, die eine Forderung erworben hat. Die Rechte dieser Personen können ohne die Notwendigkeit einer offiziellen Formvorschrift durch eine einfache schriftliche Forderungsabtretung geschützt werden. Gerichte interpretieren diese Situation jedoch manchmal falsch und weisen Klagen mit der Begründung ab, der Vertrag sei nicht in offizieller Form geschlossen worden.
3. Nichtbeachtung der notwendigen Streitgenossenschaft: Wenn die Löschung des Grundbucheintrags eines unabhängigen Abschnitts beantragt wird, besteht eine notwendige Streitgenossenschaft nicht nur mit dem eingetragenen Eigentümer des unabhängigen Abschnitts, sondern auch zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Auftragnehmer, die Parteien des Bauvertrags gegen Landanteil sind. Die Nichtbeachtung dieser Situation kann dazu führen, dass der Prozess mit unvollständigen Parteien geführt wird und rechtliche Probleme entstehen.
4. Zuständigkeitserklärung des Verbrauchergerichts bei Streitigkeiten kommerzieller Natur: Wenn der vom Auftragnehmer erworbene unabhängige Abschnitt kommerzieller Natur ist (Geschäft, Laden) oder wenn vom Auftragnehmer eine große Anzahl unabhängiger Abschnitte erworben wurde, tritt der kommerzielle Zweck in den Vordergrund. In diesen Fällen ist das Verbrauchergericht nicht zuständig. Manchmal wird diese Unterscheidung jedoch übersehen und Streitigkeiten kommerzieller Natur werden fälschlicherweise vor das Verbrauchergericht gebracht.

 

 

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