حقوق مالک در ترکیه
حقوق مالک در ترکیه
قانون تعهدات ترکیه، قانون شماره 6098، نه تنها حقوق مستاجرین بلکه حقوق مالک را نیز تنظیم می‌کند. از آنجا که ممکن است حقوق مستاجرین در رابطه مالک-مستاجر که به نتیجه قرارداد اجاره شکل می‌گیرد، آسیب‌پذیرتر به نظر برسد، قانون‌گذار حقوق مستاجرین را به‌طور گسترده‌ای مورد بحث قرار داده است. با این حال، محافظت تنها از حقوق مستاجرین در چنین وضعیتی موجب عدم تعادل در منافع طرفین می‌شود. بنابراین، قانون‌گذار مقررات مختلفی را برای حفاظت از حقوق مالکین نیز در نظر گرفته است. بسته به نوع قرارداد اجاره، حقوق مالکین ممکن است متفاوت باشد. با این حال، به طور کلی، حقوق مالکین شامل موارد زیر است:
حق دریافت اجاره به موقع
براساس ماده 313 قانون تعهدات ترکیه، مستاجر موظف به پرداخت اجاره‌بها است. بر این اساس، مالک حق دارد اجاره‌بها را از مستاجر مطالبه کند. زمان پرداخت اجاره نیز توسط قانون‌گذار تنظیم شده است. بنابراین، مگر اینکه در قرارداد یا عرف محلی توافق دیگری شده باشد، مستاجر باید اجاره‌بها و هزینه‌های اضافی را در پایان هر ماه و نهایتاً تا پایان دوره اجاره پرداخت کند. (ماده 314 قانون تعهدات) بدین ترتیب، مالک حق دارد پرداخت اجاره‌بها را از مستاجر در مدت اجرای قرارداد درخواست کند. تا زمانی که ملک اجاره‌شده برای استفاده مناسب باشد، مستاجر موظف به پرداخت اجاره‌بها است حتی اگر از آن استفاده نکند یا به دلیل‌های ناشی از خودشان از آن به طور محدود استفاده کند. در چنین حالتی، مالک نیز حق دارد اجاره‌بها را از مستاجر درخواست کند. (ماده 324 قانون تعهدات)
هنگامی که مستاجر در پرداخت اجاره‌بها تاخیر داشته باشد، یعنی مستاجر دچار قصور شده باشد، مالک براساس ماده 315 قانون تعهدات می‌تواند به مستاجر اخطار کتبی بدهد و در این مدت زمان به مستاجر اطلاع دهد که اگر پرداخت نکند، قرارداد فسخ خواهد شد. در اینجا می‌بینیم که قانون‌گذار حق فسخ قرارداد را به مالک می‌دهد اگر مستاجر اجاره‌بها را پرداخت نکند. مدت زمان داده شده به مستاجر حداقل ده روز است و در اجاره‌های مسکونی و تجاری سقف‌دار حداقل سی روز است. این مدت زمان از تاریخ اخطار کتبی به مستاجر شروع می‌شود. (ماده 315/2 قانون تعهدات)
حق درخواست استفاده مراقبتی از ملک اجاره‌شده و احترام به همسایگان
قانون تعهدات ترکیه وظیفه مستاجر برای استفاده مراقبتی از ملک اجاره‌شده و احترام به همسایگان را تنظیم می‌کند. اگر مستاجر این وظیفه را نقض کند، مالک در اجاره‌های مسکونی و تجاری سقف‌دار حق دارد اخطاریه‌ای حداقل سی روزه برای اصلاح نقض به مستاجر بدهد یا اگر نقض اصلاح نشود، قرارداد را به صورت کتبی فسخ کند. در برخی موارد، مالک می‌تواند بدون اخطار قرارداد را به صورت کتبی فسخ کند. این موارد در قانون ما مشخص شده است. به عبارت دیگر، در اجاره‌های مسکونی و تجاری سقف‌دار، اگر مستاجر به طور عمده‌ای به ملک اجاره‌شده آسیب قابل توجهی وارد کند، مشخص می‌شود که دوره داده شده به مستاجر بی‌فایده خواهد بود یا اگر عدم رعایت این تعهد توسط مستاجر برای مالک یا همسایگان ساکن در همان ملک غیر قابل تحمل شود، مالک می‌تواند قرارداد را به صورت کتبی فسخ کند. (ماده 316 قانون تعهدات)
مستاجر موظف است هزینه‌های معمولی تمیزکاری و نگهداری ملک اجاره‌شده را بپردازد. در این باره عرف محلی در نظر گرفته می‌شود. بدین ترتیب، مالک حق دارد از مستاجر بخواهد هزینه‌های معمولی تمیزکاری و نگهداری ملک اجاره‌شده را بپردازد و اگر مستاجر این هزینه‌ها را درخواست کند، مالک می‌تواند این درخواست را رد کند. (ماده 317 قانون تعهدات)
مستاجر باید بلافاصله به مالک از نقص‌هایی که مسئول آن نیست، اطلاع دهد. اگر عدم گزارش مستاجر منجر به افزایش خسارت شود، مستاجر مسئول این خسارات خواهد بود. در چنین حالتی، مستاجر نمی‌تواند از مالک درخواست جبران خسارت کند زیرا مستاجر تعهد اطلاع‌رسانی خود را انجام نداده است. اگر مستاجر درخواست جبران خسارت کند، مالک حق دارد این درخواست را رد کند زیرا مستاجر تعهد اطلاع‌رسانی خود را انجام نداده است. (ماده 317 قانون تعهدات)
مستاجر موظف است تلاش‌ها برای رفع نقص‌ها و نمایش ملک اجاره‌شده را تحمل کند. بنابراین، مالک حق دارد از مستاجر بخواهد در تلاش‌ها برای رفع نقص‌ها یا جلوگیری از خسارات شرکت کند. در عین حال، مالک می‌تواند به اندازه‌ای که لازم است برای نگهداری، فروش یا اجاره مجدد، از مستاجر بخواهد به مالک و اشخاص ثالثی که توسط مالک تعیین شده‌اند اجازه بازدید از ملک اجاره‌شده را بدهد. با این حال، مالک باید در مدت زمان مناسبی قبل از انجام این اقدامات، به مستاجر اطلاع دهد و در انجام این اقدامات منافع مستاجر را در نظر بگیرد. (ماده 319 قانون تعهدات)
حق انجام بهبودها و تغییرات در محدوده‌های معین در ملک اجاره‌شده
براساس ماده 320 قانون تعهدات ترکیه، مالک حق دارد بهبودها و تغییراتی در ملک اجاره‌شده انجام دهد که نیاز به فسخ قرارداد اجاره نداشته باشد و انتظار می‌رود توسط مستاجر تحمل شود. مالک در انجام این بهبودها و تغییرات منافع مستاجر را در نظر می‌گیرد.
حق اجاره مجدد
حق دیگری که برای مالک در رابطه اجاره مجدد به وجود می‌آید. اگر مستاجر ملک اجاره‌شده را به طور کامل یا جزئی به شخص دیگری اجاره دهد، رابطه اجاره مجدد به شرطی که به مالک ضرر نزند، برقرار می‌شود. اگر مستاجر جدید ملک اجاره‌شده را به شکلی غیر از آنچه مستاجر مجاز به انجام آن بوده استفاده کند، مستاجر در برابر مالک مسئول می‌شود. در این حالت، مالک حق دارد حقوقی که در برابر مستاجر دارد را در برابر مستاجر جدید نیز اعمال کند. (ماده 322 قانون تعهدات)
حق توقیف
در اجاره‌های املاک، مالک حق توقیف بر اموال منقول واقع در ملک اجاره‌شده که برای تجهیز یا استفاده از ملک اجاره‌شده خدمت می‌کنند را دارد، برای تضمین یک سال اجاره‌بهای گذشته و شش ماه اجاره‌بهای حال حاضر. (ماده 336 قانون تعهدات) این حق توقیف که به مالک در اجاره‌های املاک اعطا شده است، برای تضمین پرداخت اجاره‌بها طراحی شده است. اقلامی که در محدوده حق توقیف قرار می‌گیرند، دارایی‌های منقول واقع در ملک اجاره‌شده هستند. حق توقیف نمی‌تواند بر اموال غیرقابل توقیف مستاجر اعمال شود.
حق درخواست تخلیه در موارد خاص
به‌طور کلی، مالک حق ندارد قبل از گذشت ده سال از مستاجر درخواست تخلیه کند. با این حال، قانون‌گذار برخی استثناها را در نظر گرفته است که در آن مالک حق دارد در موارد خاصی درخواست تخلیه کند. این موارد استثنایی به شرح زیر است:
1. حق تخلیه به دلیل نیاز مالک به ملک اجاره‌شده
“اگر مالک به دلیل نیاز خود به استفاده از مسکن یا محل کار موظف به استفاده از آن باشد، مالک می‌تواند در قراردادهای محدودیت‌دار در پایان مدت و در قراردادهای نامحدود براساس مقررات کلی مربوط به اجاره‌ها، با طرح دعوی در مدت یک ماه از تاریخ تعیین شده با رعایت دوره خاتمه و مدت زمان‌های اطلاع‌رسانی، قرارداد را فسخ کند.” (ماده 350 قانون تعهدات)
2. حق تخلیه به دلیل بازسازی و ساخت‌وساز ملک اجاره‌شده توسط مالک
“اگر استفاده از ملک اجاره‌شده در هنگام بازسازی یا ساخت‌وساز به دلیل تعمیرات اساسی، توسعه یا تغییرات غیرممکن شود و مستاجر مجبور به تخلیه آن شود، مالک می‌تواند در قراردادهای محدودیت‌دار در پایان مدت و در قراردادهای نامحدود براساس مقررات کلی مربوط به اجاره‌ها، با طرح دعوی در مدت یک ماه از تاریخ تعیین شده با رعایت دوره خاتمه و مدت زمان‌های اطلاع‌رسانی، قرارداد را فسخ کند.” (ماده 350 قانون تعهدات)
3. حق تخلیه به دلیل تعهد تخلیه توسط مستاجر
“اگر مستاجر پس از تحویل ملک اجاره‌شده، علی‌ر
غم تعهد کتبی به تخلیه ملک اجاره‌شده در تاریخ معین، آن را تخلیه نکند، مالک می‌تواند قرارداد اجاره را با طرح دعوی در مدت یک ماه از آن تاریخ فسخ کند، یا اقدامات اجرایی را آغاز کند.” (ماده 352/1 قانون تعهدات)
4. حق تخلیه به دلیل داشتن محل سکونت مستاجر یا همسرش در همان محل
“اگر مستاجر یا همسرش در زمان انعقاد قرارداد اجاره در همان منطقه یا شهرداری دارای محل سکونت مناسبی باشند و مالک در هنگام انعقاد قرارداد از این موضوع آگاهی نداشته باشد، مالک می‌تواند قرارداد را با طرح دعوی در مدت یک ماه از پایان قرارداد در قراردادهای محدودیت‌دار یا در قراردادهای نامحدود فسخ کند.” (ماده 352/3 قانون تعهدات)
5. حق تخلیه به دلیل تاخیر مستاجر در پرداخت اجاره‌بها
“اگر مستاجر در قراردادهای اجاره کمتر از یک سال اجاره‌بها را در مدت اجاره پرداخت نکند، یا در قراردادهای اجاره یک سال یا بیشتر، اجاره‌بها را برای مدت اجاره یک سال یا بیشتر پرداخت نکند و باعث ارسال دو اخطار کتبی موجه به مستاجر شود، مالک می‌تواند قرارداد اجاره را با طرح دعوی در مدت یک ماه از پایان دوره اجاره و از پایان سال اجاره در مواردی که اخطارها در قراردادهای اجاره یک سال یا بیشتر ارسال می‌شوند، فسخ کند.” (ماده 352/2 قانون تعهدات)
برای کمک یا مشاوره بیشتر در این موضوع، لطفا با ما تماس بگیرید.
حقوق مالک در ترکیه[/caption>
