قرارداد ساخت در ازای سهام زمین (طبقات) و دعوی ابطال و ثبت سند مالکیت در حقوق ترکیه
قراردادهای ساخت و ساز در ازای سهام زمین
قراردادهای ساخت و ساز در ازای سهام زمین (طبقات) به طور مفصل در قانون تعهدات ترکیه (TCO) یا قوانین خاص تنظیم نشده‌اند. تنها در قانون مدنی ترکیه (TCC) ماده ۱۰۰۹ بیان شده است که این قراردادها می‌توانند در دفتر ثبت املاک یادداشت شوند. به همین ترتیب، طبق قانون ثبت املاک ماده ۲۶/۵، پذیرفته شده است که حقوق شخصی ناشی از این قراردادها می‌تواند یادداشت شود.
ویژگی‌های اصلی قرارداد
- پیمانکار متعهد می‌شود ساختمانی را در ملک مالک زمین بسازد. در این فرآیند، پیمانکار تأمین مالی را فراهم می‌کند و ساخت و ساز را انجام می‌دهد.
- مالک زمین قول می‌دهد مالکیت برخی از بخش‌های مستقل در ساختمان که باید ساخته شود را به پیمانکار منتقل کند. این تعهدات متقابل قرارداد را تشکیل می‌دهد.
ماهیت حقوقی و مقررات قابل اجرا
در حقوق ترکیه، قرارداد ساخت و ساز در ازای سهام زمین به عنوان نوعی قرارداد کار در دکترین و تصمیمات قضایی پذیرفته شده است. بنابراین، تا حدی که با ماهیت آن سازگار است، مقررات خاص TCO که قراردادهای کار و مقررات عمومی را تنظیم می‌کند، با قیاس و با در نظر گرفتن مقاصد طرفین اعمال می‌شود.
الزامات شکلی
قرارداد باید به شکل رسمی تنظیم شود.
از آنجا که این قرارداد شامل انتقال یا وعده فروش سهام املاک غیرمنقول در دفتر ثبت املاک است، باید مطابق ماده ۷۰۶ قانون مدنی ترکیه، ماده ۲۳۷ قانون تعهدات ترکیه، ماده ۲۶ قانون ثبت املاک و ماده ۶۰ قانون سردفتری به شکل رسمی تنظیم شود. قرارداد باید به صورت سند دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود.
اگر وضعیت مالکیت مشترک در ملک موضوع قرارداد وجود داشته باشد، طبق ماده ۶۹۲ قانون مدنی ترکیه، پذیرش همه مالکان مشترک لازم است.
مسائل مورد بررسی و توجه
- سوابق دفتر ثبت املاک ممکن است وضعیت واقعی مالکیت را منعکس نکند. سهام املاک ثبت شده که توسط مالک زمین به پیمانکار منتقل شده است، ماهیت “پیش‌پرداخت” دارد و وضعیت واقعی مالکیت را تشکیل نمی‌دهد.
- حق شخصی پیمانکار فقط تحت شرایط خاصی می‌تواند به حق عینی تبدیل شود. حقوق شخصی پیمانکار در صورت اجرای کامل قرارداد یا خاتمه با اثر آینده می‌تواند به حقوق عینی تبدیل شود.
- در صورت فسخ قرارداد، تعهدات طرفین تغییر می‌کند. اگر فسخ اثر عطف به ماسبق داشته باشد، طرفین می‌توانند تعهداتی را که قبلاً انجام داده‌اند، مطالبه کنند.
- در صورت بطلان قرارداد، مقررات دارا شدن ناعادلانه اعمال می‌شود. طرفین نمی‌توانند بر اساس قرارداد ادعایی داشته باشند اما می‌توانند آنچه را که داده‌اند طبق مقررات دارا شدن ناعادلانه مطالبه کنند.
- تغییرات اساسی در قرارداد مشمول همان الزامات شکلی است. طبق ماده ۱۳ قانون تعهدات ترکیه، اصلاحات و تغییرات اساسی در قرارداد نیز باید مطابق با همان الزامات شکلی انجام شود.
در مورد ساخت و ساز در ازای سهام زمین در ملکی متعلق به شخصیت حقوقی شهرداری، تصمیم شورای شهر لازم است.
نکات مهم
- پیامدهای نقص شکلی: به عنوان یک قاعده، قراردادی که مطابق با شکل تنظیم نشده باشد، باطل تلقی می‌شود. با این حال، در برخی موارد (مثلاً در صورت سوء استفاده از حقوق)، قراردادهای باطل ممکن است بعداً اعتبار یابند.
- غیرممکن بودن اجرای قرارداد: بسته به زمان وقوع غیرممکن بودن، پیامدهای متفاوتی ایجاد می‌شود. غیرممکن بودن قبل از قرارداد آن را باطل می‌کند، در حالی که غیرممکن بودن بعدی ممکن است تعهد را خاتمه دهد.
- تمایز بین کار معیوب و کار ناتمام: کار معیوب و کار ناتمام از نظر پیامدهای حقوقی متفاوت هستند. در کار معیوب، تعهد بازرسی و اطلاع‌رسانی وجود دارد، در حالی که در کار ناتمام، این تعهد لازم نیست.
دعوای ابطال و ثبت سند مالکیت طبق ماده ۹۴/۲ قانون اجرا و ورشکستگی
دعوای ابطال و ثبت سند مالکیت که مطابق ماده ۹۴/۲ قانون اجرا و ورشکستگی اقامه می‌شود، نوع خاصی از دعوی است که در آن طلبکار خواستار ثبت مالکیت یا سایر حقوق عینی که بدهکار هنوز در دفتر ثبت املاک به نام خود ثبت نکرده است، به نام بدهکار می‌شود. این دعوی به ویژه در قراردادهای ساخت و ساز در ازای سهام زمین برای اطمینان از ثبت بخش‌های مستقل یا سهام زمین که پیمانکار (بدهکار) مستحق آن است اما هنوز به نام او ثبت نشده است، استفاده می‌شود.
ویژگی‌های اصلی دعوی
- طلبکار می‌تواند درخواست ثبت حقوقی را که بدهکار هنوز به نام خود ثبت نکرده است، بنماید. مقررات ماده ۹۴/۲ قانون اجرا و ورشکستگی به طلبکار اختیار می‌دهد که درخواست ثبت مالکیت یا سایر حقوق عینی بدهکار را به نام بدهکار بنماید.
- دعوی می‌تواند بر اساس منفعت قانونی در بازگرداندن ملک به مالک واقعی حق‌دار آن یا بر اساس اختیار داده شده توسط اداره اجرا باشد. این دعوی می‌تواند به دلیل منفعت قانونی در بازگرداندن ملک به مالک واقعی حق‌دار آن یا بر اساس اختیار داده شده توسط اداره اجرا اقامه شود.
شرایط اقامه دعوی
- باید یک اجرای قطعی شده برای مطالبه وجود داشته باشد. طلبکار باید اجرایی را علیه بدهکار آغاز کرده و به پایان رسانده باشد. این به معنای آن است که وجود و مقدار مطالبه به طور رسمی تعیین شده است. اجراهای قطعی شده آنهایی هستند که بدهکار اعتراض نکرده یا اعتراض او رفع شده است.
- باید یک گواهی مجوز توسط اداره اجرا به طلبکار برای اقامه دعوی داده شده باشد. طلبکار باید طبق ماده ۹۴/۲ قانون اجرا و ورشکستگی، یک گواهی مجوز از اداره اجرا دریافت کند. این سند به طلبکار اجازه می‌دهد که به نام بدهکار دعوی ثبت اقامه کند. گواهی مجوز به اداره اجرا امکان می‌دهد که به اداره ثبت املاک و در صورت لزوم، دادگاه اطلاع دهد که طلبکار می‌تواند این اقدام را پیگیری کند.
- پیمانکار باید حق عینی داشته باشد که در ازای کار خود از مالکان زمین دریافت نکرده است. پیمانکار باید حق عینی (برای مثال، بخش مستقل یا سهم زمین) داشته باشد که تحت قرارداد با مالک زمین مستحق آن است اما هنوز در دفتر ثبت املاک به نام او ثبت نشده است. این حقی است که پیمانکار در ازای کار خود برای مالک زمین به دست آورده اما هنوز رسماً به مالکیت او درنیامده است.
توجه: این سه شرط باید با هم وجود داشته باشند. فقدان هر یک از آنها ممکن است منجر به رد دعوی شود.
اجرای دعوی و مرحله تصمیم‌گیری
- تعیین ارزش‌های بازار بخش‌های مستقل: ارزش‌های بازار بخش‌های مستقل موضوع دعوی باید از طریق کارشناس تعیین شود.
- مقایسه با مقدار مطالبه: ارزش‌های تعیین شده باید با مقدار مطالبه‌ای که خواهان در اجرا گواهی مجوز آن را دریافت کرده است، مقایسه شود.
- تعیین تعداد کافی بخش‌های مستقل: تصمیم برای ابطال و ثبت سند مالکیت باید برای تعدادی از بخش‌های مستقل که برای پوشش مطالبه کافی است، اتخاذ شود.
در ترکیه، دیوان عالی کشور در یکی از تصمیمات خود از عبارت زیر استفاده کرده است: (“… اگر مشخص شود که یکی از بخش‌های مستقل می‌تواند بدهی را پوشش دهد، دعوی اقامه شده برای دیگران باید رد شود.”)
طرفین دعوی
- وضعیت خواهان به نام بدهکار نشان داده می‌شود. در این نوع دعوی، طلبکار دعوی را نه به نام خود، بلکه به نام بدهکار اقامه می‌کند. این یک کاربرد خاص ماده ۹۴/۲ قانون اجرا و ورشکستگی است. طلبکار درخواست ثبت حقی را می‌کند که بدهکار مالک آن است اما هنوز ثبت نکرده است.
- بدهکار به عنوان خوانده در دعوی نشان داده نمی‌شود. در شرایط عادی، به دلیل اصل اینکه خواهان و خوانده نمی‌توانند یک شخص باشند، بدهکار به عنوان خوانده در این دعوی ظاهر نمی‌شود. خوانده معمولاً اداره ثبت املاک است که ثبت را انجام خواهد داد یا شخص ثالث (برای مثال، مالک زمین) است که حق از او به دست خواهد آمد.
دیوان عالی کشور این موضوع را در یکی از تصمیمات خود به شرح زیر مطرح کرده است: (“… از آنجا که طلبکار دعوی ثبت را به نام بدهکار اقامه می‌کند، امکان یا نیازی به نشان دادن بدهکار به عنوان خوانده در دعوی وجود ندارد”)
نکات مهم
- دعوی بر اساس قانون اجرا است. این دعوی بر اساس یک مقرره خاص قانون اجرا و ورشکستگی است. بنابراین، برخلاف دعاوی حقوقی عمومی، به عنوان بخشی از اجرا در نظر گرفته می‌شود و اصول قانون اجرا اعمال می‌شود.
- حفاظت از حقوق و قوانین طلبکار و بدهکار به طور متعادل ضروری است. در حالی که سعی می‌شود طلبکار طلب خود را دریافت کند، دادگاه باید حقوق بدهکار را نیز در نظر بگیرد.
- هدف اصلی پرداخت بدهی است. هدف نهایی دعوی این است که طلبکار طلب خود را دریافت کند. با این حال، این هدف نباید به قیمت کاهش غیرضروری دارایی‌های بدهکار به دست آید. فقط به اندازه لازم برای پرداخت بدهی باید از دارایی‌ها پردازش شود.
توجه: دادگاه باید تناسبی بین مقدار بدهی و ارزش حق درخواست شده برای ثبت در نظر بگیرد. نباید تصمیمی برای ثبت حقی بیش از مقدار لازم برای پرداخت بدهی گرفته شود.
نکات قابل توجه در دعوی ابطال و ثبت سند مالکیت
- شخص دریافت کننده انتقال باید ادعای خود را در مورد فروش علیه پیمانکار ثابت کند. شخص دریافت کننده انتقال باید رابطه فروش بین خود و پیمانکار را ثابت کند.
- ادعای اینکه حق شخصی کسب شده به دست آمده است باید علیه مالکان زمین ثابت شود. شخص دریافت کننده انتقال باید ثابت کند که پیمانکار تعهدات خود را نسبت به مالکان زمین انجام داده و بنابراین حق شخصی به وجود آمده است.
- برای تصمیم به ثبت، ضروری است که پیمانکار تعهدات خود را به طور کامل انجام داده باشد. پیمانکار باید تمام تعهدات خود را نسبت به مالکان زمین کاملاً انجام داده باشد.
در دعاوی ثبت انتقال گیرنده، حضور مالکان زمین و پیمانکار در دعوی الزامی است. اگر کمبود تشکیل طرف وجود داشته باشد، دادگاه باید این نقص را خود برطرف کند.
وضعیت حقوق شخصی رقیب
- اگر همان بخش مستقل به بیش از یک نفر واگذار شود، قدیمی‌تر به رسمیت شناخته می‌شود. در صورتی که پیمانکار همان بخش مستقل را در تاریخ‌های مختلف به بیش از یک نفر واگذار کند، قرارداد معتبر و فسخ نشده‌ای که تاریخ قدیمی‌تری دارد، ترجیح داده می‌شود.
- شکل واگذاری مهم نیست، اما تاریخ مهم است. مهم نیست که واگذاری به صورت رسمی (با قرارداد وعده فروش در دفترخانه) یا با قرارداد ساده کتبی انجام شده باشد. آنچه مهم است تاریخ انجام واگذاری است.
دیوان عالی کشور این موضوع را در یکی از تصمیمات خود به شرح زیر مطرح کرده است: (“… رقابت حقوق شخصی وجود دارد. به عنوان یک قاعده، مگر اینکه باطل باشد یا قرارداد فسخ شده باشد، قدیمی‌ترین تاریخ حقوق شخصی رقیب به رسمیت شناخته می‌شود…”)
حقوق دفاعی مالک زمین
- مالک زمین می‌تواند علیه انتقال گیرنده دفاعیاتی را که می‌توانست علیه پیمانکار مطرح کند، مطرح نماید. طبق ماده ۱۸۸ قانون تعهدات ترکیه، مالک زمین می‌تواند تمام دفاعیاتی را که در زمان آگاهی از انتقال علیه پیمانکار داشته است علیه شخص دریافت کننده انتقال استفاده کند.
- موضوع انتقال فقط به اندازه حقی است که واقعاً توسط پیمانکار کسب شده است. انتقال حقی که از مالک زمین کسب نشده توسط پیمانکار به شخص ثالث برای مالک زمین الزام‌آور نیست.
توجه: اگر پیمانکار بدون انجام کامل یا جزئی تعهد خود، حق شخصی خود را به شخص ثالث منتقل کرده باشد، شخص دریافت کننده انتقال نمی‌تواند مالک زمین را مجبور به اجرا کند.
حق واگذاری پیمانکار
- مگر اینکه در قرارداد ممنوع شده باشد، پیمانکار می‌تواند حق شخصی که هنگام انجام تعهد تحویل به دست می‌آورد را به اشخاص ثالث منتقل کند. این انتقال می‌تواند بدون رضایت مالک زمین طبق ماده ۱۸۳ قانون تعهدات ترکیه انجام شود.
- انتقال باید به صورت کتبی باشد. طبق ماده ۱۸۴ قانون تعهدات ترکیه، برای اعتبار انتقال، باید به صورت کتبی انجام شود.
دیوان عالی کشور در یکی از تصمیمات خود از عبارت زیر استفاده کرده است: (“… اگر پیمانکار بدون انجام کامل یا جزئی تعهد خود نسبت به مالک زمین، حق شخصی که به دست خواهد آورد را به شخص ثالث (خواهان) منتقل کرده باشد، شخص ثالث (خواهان) نمی‌تواند مالک زمین را که حق استفاده از مقرره ماده ۹۷ قانون تعهدات ترکیه را دارد، مجبور به اجرا کند.”)
اشتباهات انجام شده در دعاوی
-
- عدم تمایز بین کار ناتمام و کار معیوب: کار ناتمام و کار معیوب از نظر پیامدهای حقوقی متفاوت هستند. کار ناتمام به کاری اشاره دارد که در قرارداد توافق شده انجام شود اما هرگز انجام نشده است؛ کار معیوب کاری است که با قرارداد یا استانداردها مطابقت ندارد. در کار معیوب، تعهد بازرسی و اطلاع‌رسانی وجود دارد، در حالی که در کار ناتمام، این تعهد لازم نیست. عدم تشخیص صحیح این تمایز می‌تواند منجر به تفسیر نادرست دعاوی و از دست دادن حقوق شود.
- تفسیر نادرست وضعیت اشخاص ثالث: وضعیت حقوقی اشخاص ثالثی که بخش‌های مستقل ساخته شده توسط پیمانکار را طبق قرارداد ساخت در ازای سهام زمین خریداری می‌کنند، مشابه وضعیت حقوقی شخص دریافت کننده انتقال طلب است. حقوق این اشخاص می‌تواند با انتقال طلب مطابق با فرم کتبی ساده، بدون نیاز به الزام فرم رسمی محافظت شود. با این حال، دادگاه‌ها گاهی این وضعیت را نادرست تفسیر می‌کنند و ممکن است دعاوی را به دلیل عدم تنظیم قرارداد به شکل رسمی رد کنند.
- نادیده گرفتن مشارکت دادرسی اجباری: هنگام درخواست ابطال سند مالکیت یک بخش مستقل، مشارکت دادرسی اجباری نه تنها با مالک ثبت شده بخش مستقل، بلکه بین مالک زمین و پیمانکار که طرف‌های قرارداد ساخت در ازای سهام زمین هستند نیز وجود دارد.
نادیده گرفتن این وضعیت می‌تواند منجر به اجرای دعوی با طرفین ناقص و مشکلات حقوقی شود.
- در نظر گرفتن دادگاه مصرف‌کننده به عنوان صلاحیت‌دار در اختلافات تجاری: اگر بخش مستقل خریداری شده از پیمانکار دارای ماهیت تجاری باشد (محل کار، مغازه) یا اگر بخش‌های مستقل زیادی از پیمانکار خریداری شده باشد، هدف تجاری به پیش می‌آید. در این موارد، دادگاه مصرف‌کننده صلاحیت‌دار نیست. با این حال، گاهی اوقات این تمایز نادیده گرفته می‌شود و اختلافات تجاری به اشتباه به دادگاه مصرف‌کننده برده می‌شود.
برای کمک یا مشاوره بیشتر در این زمینه، می‌توانید با ما تماس بگیرید.
قرارداد ساخت در ازای سهام زمین (طبقات) و دعوی ابطال و ثبت سند مالکیت در حقوق ترکیه
