Action en expulsion du locataire pour besoin en Turquie
La Loi sur les obligations turques régit le droit du bailleur de faire expulser le locataire en raison du besoin de logement pour ses proches. Ce droit est soumis à diverses conditions pour répondre aux besoins de logement du bailleur sans causer de préjudice inutile au locataire.
Qu’est-ce que l’expulsion pour besoin de logement?
L’expulsion pour besoin de logement est la procédure par laquelle le bailleur peut demander au locataire de quitter le bien loué en cas de besoin de logement pour lui-même, son conjoint, ses descendants (enfants), ses ascendants (parents) ou les personnes légalement à sa charge. L’article 350 de la Loi sur les obligations turques n° 6098 réglemente clairement cette situation.
Qu’est-ce que le besoin de logement?
Le besoin de logement désigne le besoin de logement ou de local commercial du bailleur, de sa famille et des personnes à sa charge légalement. Ce besoin est valable même si le locataire n’a pas violé le contrat de location.
Conditions de la demande d’expulsion
Pour que le bailleur puisse demander l’expulsion, son besoin doit être réel et sincère. De plus, l’absence d’un autre logement approprié ou l’inadéquation du logement actuel pour répondre à ce besoin peuvent être des motifs légitimes pour la demande d’expulsion.
Comment se déroule l’expulsion pour besoin dans un contrat de location à durée déterminée?
Dans les contrats de location à durée déterminée, une action en expulsion pour besoin peut être intentée dans le mois suivant la fin du contrat. Le bailleur doit prouver son besoin pendant ce processus. Le bailleur doit intenter l’action dans le mois suivant la date de fin du contrat et n’est pas obligé d’envoyer une mise en demeure.
Comment se déroule l’expulsion pour besoin dans un contrat de location à durée indéterminée?
Pour les contrats de location à durée indéterminée, le bailleur doit envoyer une mise en demeure au locataire conformément au délai de résiliation prévu par la loi pour la fin de la période de location. Cette mise en demeure doit être reçue par le locataire au moins trois mois avant la fin de la période de location. Après avoir envoyé la mise en demeure conformément au délai de résiliation, le bailleur peut intenter une action en justice dans le mois suivant la fin de ce délai.
Le nouveau propriétaire peut-il utiliser le droit d’expulsion pour besoin?
Si le nouveau propriétaire a un besoin de logement pour lui-même ou pour les personnes légalement à sa charge, il a le droit de résilier le contrat de location et de demander l’expulsion. L’article 350 de la Loi sur les obligations turques réglemente cette situation. Le nouveau propriétaire doit notifier par écrit au locataire son besoin de logement après avoir acheté le bien et peut intenter une action en justice six mois après cette notification.
Notification d’expulsion pour besoin par le nouveau propriétaire
Avant d’intenter une action en justice pour expulsion pour besoin, le nouveau propriétaire doit envoyer une mise en demeure au locataire. Cette mise en demeure doit être envoyée au locataire dans le mois suivant l’acquisition du bien et doit clairement indiquer le besoin de logement. La notification est nécessaire pour entamer le processus légal de la demande d’expulsion.
L’expulsion pour besoin est-elle possible pour les descendants?
En droit locatif, si le bailleur a un besoin de logement pour ses descendants (par exemple, ses enfants), il peut invoquer cette situation comme motif d’expulsion. Si le besoin de logement des descendants du bailleur est réel et sincère, une action en justice peut être intentée pour expulser le locataire du bien. Dans ce cas, le bailleur doit prouver objectivement le besoin de ses descendants.
(…) Il est établi que le descendant du demandeur est enseignant dans la région de Keban et réside dans un logement de fonction, tandis que l’autre descendant est médecin à l’hôpital de formation et de recherche de … et réside actuellement en location, comme indiqué dans le dossier, et cela est également accepté par le tribunal.
Bien que le tribunal ait rejeté la demande en raison de l’absence de preuve que le descendant enseignant réside dans un logement de fonction et que le descendant médecin, bien que locataire, n’est pas menacé d’expulsion, et que leurs résidences peuvent être temporaires en raison de leur statut de fonctionnaire, ainsi qu’en prenant en compte leur situation sociale et économique, il est en réalité suffisant que le demandeur et ses descendants résident en location pour prouver le besoin de logement. (…) 6HD, Décision n° : 2013/2188, Arrêt : 2013/4985, Date : 21.03.2013
Charge de la preuve et présentation des preuves dans les actions en expulsion
Dans les actions en expulsion, il est important de prouver la nécessité de l’expulsion. Le bailleur doit prouver par des preuves que son besoin est réel et sincère. Ces preuves peuvent inclure des informations concrètes sur la nécessité d’utiliser le bien loué par le bailleur ou ses proches, comme des rapports médicaux, des documents relatifs à la proximité du travail ou de l’école, des informations sur l’état actuel du logement, et d’autres preuves similaires.
Processus et procédures légales
La demande d’expulsion peut être officialisée par le bailleur soit par une notification écrite directement au locataire, soit par l’introduction d’une action en justice. La notification écrite au locataire doit indiquer clairement le motif de l’expulsion, la date à laquelle l’expulsion doit avoir lieu, et la base légale de la demande d’expulsion. Si le litige est porté devant le tribunal, le bailleur doit justifier sa demande d’expulsion avec des détails.
Les résidences de vacances peuvent-elles être expulsées pour besoin?
Les actions en expulsion concernant les résidences de vacances occupent une place particulière dans le droit de la location en Turquie. La Loi sur les obligations turques (TBK) et les décisions de la Cour de cassation abordent de manière équilibrée les droits des bailleurs et la protection des locataires dans ce domaine.
La Cour de cassation a indiqué que les résidences de vacances peuvent être considérées comme une continuation d’un besoin de logement permanent. Cela signifie que le besoin de logement doit être réel, sincère et nécessaire pour justifier une demande d’expulsion.
Selon les décisions de la Cour de cassation, la reconnaissance du besoin de logement pour une résidence de vacances dépend des circonstances propres à chaque cas. Par exemple, en 2014, la 6e chambre civile de la Cour de cassation a rendu une décision indiquant que le besoin de résidence de vacances doit être considéré comme une nécessité de mode de vie permanent. Cependant, il est également important de noter que les dispositions relatives aux loyers de résidence et de locaux commerciaux ne s’appliquent pas aux locations de vacances de six mois ou moins.
Pour ouvrir une action en expulsion pour besoin concernant une résidence de vacances, le bailleur doit prouver que le besoin est obligatoire, réel et sincère. De plus, dans une décision de 1993 de la Cour de cassation, il a été jugé que le besoin est réel et sincère dans le cas d’une personne revenant en Turquie pour des vacances, ayant acquis un logement avec ses économies, et intentant une action en expulsion pour passer ses vacances annuelles en raison de la nostalgie du pays et de la famille.
Droits et protection des locataires
La Loi sur les obligations turques n° 6098 vise également à protéger les droits des locataires. Le locataire peut s’opposer à la demande d’expulsion et fournir des preuves de l’injustice de cette demande. De plus, les locataires peuvent demander des délais raisonnables pour trouver un nouveau logement et déménager afin de ne pas être lésés pendant le processus d’expulsion.
Que doit faire le locataire si le bailleur envoie une mise en demeure pour “occupation personnelle”?
Si le bailleur envoie une mise en demeure pour “occupation personnelle”, il est important de consulter un avocat pour évaluer la validité et le contenu juridique de cette mise en demeure. Vérifier l’exactitude des informations et le respect des conditions légales dans la mise en demeure peut aider à protéger vos droits en cas de procédure judiciaire.
Questions fréquemment posées sur l’expulsion pour besoin
L’action en expulsion pour besoin peut-elle être conclue lors de la première audience?
L’action en expulsion pour besoin n’est généralement pas conclue lors de la première audience. Ces actions peuvent inclure la présentation de preuves, l’audition de témoins, et éventuellement une inspection sur place. Selon la complexité de l’affaire et l’appréciation du tribunal, plusieurs audiences peuvent être nécessaires.
La médiation est-elle obligatoire dans les actions en expulsion pour besoin?
Depuis le 1er septembre 2023, la médiation est devenue obligatoire pour les litiges locatifs en Turquie. Pour les actions en expulsion pour besoin intentées après cette date, il est nécessaire de passer par un processus de médiation. Si aucun accord n’est trouvé lors de la médiation, l’affaire peut être portée devant le tribunal.
Des témoins peuvent-ils être entendus dans une action en expulsion pour besoin?
Oui, des témoins peuvent être entendus dans une action en expulsion pour besoin. Le tribunal peut se baser sur les témoignages pour évaluer la réalité et la sincérité du besoin du bailleur. Les témoins peuvent partager des informations qui corroborent le besoin du bailleur ou qui sont défavorables au locataire.
Que se passe-t-il si le locataire ne quitte pas le logement après la réception d’une mise en demeure?
Si le locataire ne quitte pas le logement malgré la mise en demeure, le bailleur peut intenter une action en expulsion devant le tribunal. À l’issue du processus judiciaire, si le locataire ne quitte toujours pas le logement, il peut être expulsé de force par une décision de justice, mise en œuvre par un huissier.
Une action en expulsion pour besoin peut-elle être intentée à tout moment?
Une action en expulsion pour besoin peut être intentée si le bailleur ou les personnes légalement à sa charge ont un besoin de logement ou de local commercial réel et sincère. Cependant, ce besoin doit être prouvé par des preuves. Pour intenter l’action à tout moment, ces conditions doivent être remplies.
Qui paie les frais de justice dans une action en expulsion pour besoin?
Les frais de justice dans une action en expulsion sont généralement déterminés en fonction du résultat de l’affaire. Si le locataire est obligé de quitter le logement à l’issue du procès, il paiera généralement les frais de justice et les honoraires d’avocat. Cependant, si l’affaire est en faveur du locataire, les frais sont à la charge du bailleur.
Que se passe-t-il si le locataire gagne l’action en expulsion?
Si le locataire gagne l’action en expulsion, le contrat de location continue et le locataire peut rester dans le logement. De plus, le locataire peut demander au bailleur de rembourser les frais de justice et les honoraires d’avocat encourus pendant le procès.
Que se passe-t-il si le locataire quitte le logement pendant que l’action en expulsion est en cours?
Si le locataire quitte le logement de son propre gré pendant que l’action en expulsion est en cours, l’affaire devient sans objet. Cependant, le tribunal peut toujours statuer sur les frais de justice et les éventuels dommages-intérêts encourus pendant le procès. Le départ du locataire peut également affecter le droit du bailleur de réclamer les frais de justice et les honoraires d’avocat.
Quelles étapes suivre après la réception d’une mise en demeure par le notaire?
Après avoir reçu une mise en demeure du notaire, le locataire doit examiner attentivement la mise en demeure et agir conformément aux demandes qu’elle contient. La mise en demeure exige généralement de quitter le logement dans un délai déterminé ou de remplir d’autres obligations du contrat de location. Si le locataire ne se conforme pas aux demandes de la mise en demeure, le bailleur peut intenter une action en expulsion. Si le locataire pense que la demande est injuste ou trompeuse, il doit consulter un avocat pour protéger ses droits.
Que se passe-t-il si une mise en demeure est envoyée au locataire par un notaire?
L’envoi d’une mise en demeure par un notaire au locataire constitue un avertissement officiel des obligations découlant du contrat de location. La mise en demeure peut inclure des demandes telles que le paiement du loyer, la correction des violations du contrat, ou l’évacuation du logement dans un délai déterminé. Si le locataire ne se conforme pas aux demandes de la mise en demeure, le bailleur peut recourir à des voies légales pour faire valoir ses droits.
Quelle est la procédure pour envoyer une mise en demeure d’évacuation?
Pour envoyer une mise en demeure d’évacuation, le bailleur doit s’adresser à un notaire et demander l’envoi d’une mise en demeure au locataire, l’informant de la nécessité de quitter le logement avant une date déterminée. La mise en demeure doit indiquer clairement les clauses du contrat de location pertinentes et les raisons de la demande d’expulsion. La notification doit être effectuée par un notaire pour être enregistrée officiellement dans le processus légal.
Le nouveau propriétaire doit-il attendre six mois?
Oui, si le nouveau propriétaire souhaite expulser le locataire pour besoin, il doit généralement attendre six mois à compter de la date d’acquisition du bien. Cette période est le délai légal accordé au nouveau propriétaire pour notifier la situation au locataire. À la fin de cette période de six mois, le nouveau propriétaire peut intenter une action en justice pour expulsion.
Que se passe-t-il si la notification d’expulsion pour besoin n’est pas remise au locataire?
Si la notification d’expulsion pour besoin n’est pas remise au locataire, le processus légal d’expulsion ne peut pas être engagé. Si la notification n’est pas remise, le bailleur peut être invité par le tribunal à renvoyer la notification. La notification est une étape cruciale pour entamer le processus légal de demande d’expulsion.
Le bailleur peut-il expulser le locataire après un contrat de location d’un an?
À la fin d’un contrat de location d’un an, le bailleur ne peut expulser le locataire que pour un motif valable. L’expulsion pour besoin est l’un des motifs valables. Cependant, dans ce cas, le bailleur doit prouver son besoin et suivre les procédures légales nécessaires. Si le contrat n’est pas automatiquement renouvelé, le bailleur peut entamer les procédures légales à partir de la date de fin du contrat.
Quand envoyer une mise en demeure pour besoin?
La mise en demeure pour besoin doit être envoyée dès que le besoin du bailleur ou des personnes à sa charge apparaît, conformément à la fin du contrat de location ou au délai de résiliation prévu. Pour les contrats de location à durée déterminée, la mise en demeure doit être envoyée avant la fin du contrat, et pour les contrats à durée indéterminée, conformément aux délais de résiliation et de notification.
Quels frais le locataire doit-il payer s’il perd l’action en expulsion?
Le locataire peut être tenu de payer les frais de demande, les frais de décision et d’ordonnance, les frais de notification, les frais de documents, les frais d’inspection, les frais de témoins, les frais d’experts et les honoraires d’avocat de la partie adverse.
Comment est déterminé le montant des frais de justice?
Les frais sont déterminés en fonction du loyer stipulé dans le contrat de location, du tribunal où l’affaire est jugée, des frais encourus pendant le procès et du résultat de l’affaire.
Dans quels tribunaux les actions en expulsion sont-elles jugées?
Elles sont généralement jugées devant les tribunaux de paix civile, mais peuvent également être jugées devant le tribunal des saisies dans certains cas.
Les frais de justice diffèrent-ils entre les tribunaux de paix civile et les tribunaux des saisies?
Oui, dans les tribunaux de paix civile, certains frais sont calculés en fonction du loyer, tandis que dans les tribunaux des saisies, les frais sont fixes. Les honoraires d’avocat varient également.
Que se passe-t-il en cas d’acceptation partielle de l’action?
Les parties paient les frais de justice en fonction de leur part de succès dans l’affaire.
Faut-il engager un avocat dans une action en expulsion pour besoin?
Oui, dans des procédures judiciaires complexes telles que les actions en expulsion, il est recommandé d’engager un avocat pour protéger les droits du bailleur et gérer au mieux le processus. L’avocat peut guider le bailleur à chaque étape du procès, présenter les arguments nécessaires et proposer les solutions les plus appropriées.
Exemples de décisions de la Cour de cassation
(…) Cependant, la société demanderesse et la coopérative, ancien propriétaire, sont toutes deux des entités juridiques distinctes et indépendantes. Par conséquent, la société demanderesse a le droit d’intenter une action indépendamment de la coopérative, ancien propriétaire. La décision du tribunal selon laquelle la société demanderesse n’a pas le droit d’intenter une action, en ignorant la relation entre l’ancien propriétaire et le nouveau propriétaire, est donc erronée. Par conséquent, la décision doit être annulée et l’affaire doit être examinée sur le fond en tenant compte de l’indépendance des entités juridiques du demandeur et de l’ancien propriétaire. (…) 6HD, Décision n° : 2001/3664, Arrêt : 2001/3903, Date : 14.05.2001
(…) L’affaire concerne la demande d’expulsion du locataire par le nouveau propriétaire après que l’ancien propriétaire ait cédé le bien par donation. Le tribunal a statué que le nouveau propriétaire n’avait pas le droit d’intenter une action en raison des conditions de donation imposées par l’ancien propriétaire. Cependant, la condition selon laquelle l’ancien propriétaire percevra les revenus locatifs jusqu’à sa mort n’affecte pas le droit de propriété du nouveau propriétaire ni son droit d’intenter une action. Le nouveau propriétaire peut intenter une action en expulsion sur la base du contrat entre l’ancien propriétaire et le locataire ou conformément à l’article 351 de la Loi sur les obligations turques. Par conséquent, le tribunal ne peut restreindre le droit d’intenter une action du nouveau propriétaire en se basant sur les conditions de donation de l’ancien propriétaire. (…) 6HD, Décision n° : 2015/4275, Arrêt : 2015/8374, Date : 13.10.2015
(…) Le demandeur a demandé l’expulsion de son logement loué en raison de conditions de vie insalubres, afin de fournir un logement plus sain à son descendant. L’article 350 de la Loi sur les obligations turques permet d’intenter une action en expulsion pour besoin de logement pour le descendant du bailleur. Dans ces affaires, le besoin de logement du descendant doit être prouvé comme réel, sincère et nécessaire. Le demandeur a affirmé que les conditions insalubres de son logement actuel menaçaient la santé de son descendant et nécessitaient un nouveau logement. Le tribunal a rejeté la demande en raison de l’absence de menace d’expulsion, mais la résidence en location du demandeur et les besoins de son descendant sont suffisants pour prouver le besoin. (…) 6HD, Décision n° : 2013/14490, Arrêt : 2013/14951, Date : 06.11.2013
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