Quels sont les droits du bailleur en Turquie ?

QUELS SONT LES DROITS DU BAILLEUR ?

Le Code des obligations turc n°6098 réglemente non seulement les droits du locataire, mais aussi ceux du bailleur. La relation de location établie à la suite d’un contrat de location expose davantage les droits du locataire à des dommages, c’est pourquoi le législateur parle beaucoup des droits du locataire. Cependant, dans une telle situation, protéger uniquement les droits du locataire créerait un déséquilibre dans les intérêts des parties, c’est pourquoi le législateur a également pris des mesures pour protéger les droits du bailleur. Selon la nature du contrat de location, ces droits peuvent varier, mais en général, les droits du bailleur sont les suivants ;

Droit de Recevoir le Loyer à Temps

Selon l’article 313 du Code des obligations turc, le locataire est obligé de payer le loyer. Ainsi, le bailleur a le droit de demander le paiement du loyer au locataire. Le moment du paiement du loyer est également réglementé par le législateur. En conséquence, sauf convention contraire ou coutume locale, le locataire doit payer le loyer et, si nécessaire, les charges annexes, à la fin de chaque mois et au plus tard à la fin de la période de location. (CO turc art. 314) Ainsi, le bailleur a le droit de demander le paiement du loyer dans le délai convenu. Tant que le bien loué reste utilisable, le locataire est obligé de payer le loyer, même s’il n’utilise pas ou utilise partiellement le bien loué pour des raisons provenant de lui-même. Dans ce cas, le bailleur a également le droit de demander le loyer au locataire. (CO turc art. 324)

Si le locataire, au moment de l’exécution, évite de payer le loyer ou les charges nécessaires, c’est-à-dire en cas de défaillance du locataire, selon l’article 315 du CO turc, le bailleur peut donner un délai écrit au locataire et, si ce délai n’est pas respecté, notifier au locataire la résiliation du contrat. Ici, nous voyons que le législateur donne au bailleur le droit de résilier le contrat si le locataire ne paie pas le loyer. La durée du délai accordé au locataire est également réglementée dans notre loi. En conséquence, le délai accordé au locataire doit être d’au moins dix jours, et de trente jours pour les locations résidentielles et les locaux commerciaux avec toiture. Ce délai commence à courir le jour suivant la notification écrite au locataire. (CO turc art. 315/2)

Droit d’Exiger une Utilisation Soigneuse du Bien Loué et le Respect des Voisins

Le Code des obligations turc réglemente l’obligation du locataire d’utiliser soigneusement le bien loué et de respecter les voisins. En cas de comportement contraire à cette obligation par le locataire, le bailleur, dans le cas des locations résidentielles et des locaux commerciaux avec toiture, a le droit de donner un préavis d’au moins trente jours pour corriger la violation, sinon il notifiera la résiliation du contrat par écrit. Le bailleur peut également résilier immédiatement le contrat par une notification écrite sans préavis dans certains cas. Ces cas sont énumérés dans notre loi. Par exemple, dans le cas des locations résidentielles et des locaux commerciaux avec toiture, si le locataire cause intentionnellement des dommages importants à la propriété louée, si le délai accordé au locataire est jugé inutile, ou si le comportement du locataire contraire à cette obligation est insupportable pour le bailleur ou les autres résidents du même bien immobilier et les voisins. (CO turc art. 316)

Le locataire est obligé de payer les frais de nettoyage et d’entretien habituels du bien loué. La coutume locale est également prise en compte à cet égard. Ainsi, le bailleur a le droit de demander au locataire de payer les frais de nettoyage et d’entretien habituels du bien loué, et si le locataire demande ces frais, le bailleur a le droit de refuser cette demande. (CO turc art. 317)

Le locataire doit notifier immédiatement au bailleur les défauts dont il n’est pas responsable de corriger. Si le locataire ne notifie pas, entraînant une augmentation des dommages, il sera responsable de ces dommages. Dans un tel cas, le locataire, n’ayant pas rempli son obligation de notification, ne peut pas demander le remboursement des dommages accrus au bailleur, et si demandé, le bailleur a le droit de refuser cette demande. (CO turc art. 317)

Le locataire est obligé de tolérer la correction des défauts et la présentation du bien loué. En conséquence, le bailleur a le droit de demander au locataire de tolérer les travaux de correction des défauts ou de prévention des dommages. En même temps, le bailleur a le droit de demander au locataire de permettre au bailleur et à un tiers désigné par lui de visiter et d’inspecter le bien loué dans la mesure nécessaire pour l’entretien, la vente ou la location suivante. En outre, le bailleur doit notifier ces activités au locataire dans un délai raisonnable avant qu’elles ne se produisent et prendre en compte les intérêts du locataire lorsqu’elles sont réalisées. (CO turc art. 319)

Droit de Faire des Rénovations et des Modifications dans Certaines Mesures

Selon l’article 320 du CO turc, le bailleur a le droit de faire des innovations et des modifications dans le bien loué, qui ne nécessitent pas la résiliation du contrat de location et que le locataire peut raisonnablement tolérer. Lors de ces innovations et modifications, le bailleur prendra également en compte les intérêts du locataire. (CO turc art. 320)

Droit de se Tourner vers le Sous-Locataire

Un autre droit du bailleur apparaît dans la relation de sous-location. Si le locataire loue tout ou partie du bien loué à quelqu’un d’autre, sans causer de changements nuisibles au bailleur, il est question de sous-location. Si le sous-locataire utilise le bien loué d’une manière différente de celle accordée au locataire, le locataire est responsable envers le bailleur. Dans ce cas, le bailleur a le droit d’exercer les droits qu’il détient contre le locataire également contre le sous-locataire. (CO turc art. 322)

Droit de Retenue du Bailleur

Dans les locations immobilières, le bailleur a un droit de rétention sur les biens meubles situés dans le bien loué et utilisés pour l’aménagement ou l’utilisation du bien loué, en garantie du paiement d’un an de loyer en cours et de six mois de loyer à venir. Ce droit de rétention accordé au bailleur dans les locations immobilières est réglementé dans le but de garantir le paiement du loyer. Les biens qui constituent l’objet de ce droit de rétention sont les biens meubles trouvés dans le bien loué. Le droit de rétention ne peut être exercé sur les biens insaisissables du locataire. (CO turc art. 336)

Droit de Demander l’Éviction dans Certains Cas

En règle générale, le bailleur n’a pas le droit de demander l’éviction du locataire avant dix ans. Cependant, le législateur a réglementé certains cas où le bailleur a le droit de demander l’éviction du bien loué. Ces cas d’exception sont les suivants ;

1. Droit d’Éviction du Bailleur en Raison du Besoin du Bien Loué :

“Si le bailleur a besoin du bien loué pour lui-même, son conjoint, ses descendants, ses ascendants ou d’autres personnes dont il est légalement responsable pour en faire un logement ou un lieu de travail, il peut résilier le contrat à durée déterminée à la fin de la période, et dans le cas d’un contrat à durée indéterminée, conformément aux dispositions générales relatives à la location, en notifiant la résiliation dans un délai d’un mois à partir de la date fixée.” (CO turc art. 350)

2. Droit d’Éviction du Bailleur en Raison de la Reconstruction ou de l’Aménagement du Bien Loué :

“Si la reconstruction ou l’aménagement du bien loué nécessite des réparations majeures, une extension ou un changement, et que l’utilisation du bien loué est impossible pendant ces travaux, il peut résilier le contrat à durée déterminée à la fin de la période, et dans le cas d’un contrat à durée indéterminée, conformément aux dispositions générales relatives à la location, en notifiant la résiliation dans un délai d’un mois à partir de la date fixée.” (CO turc art. 350)

3. Droit d’Éviction du Bailleur en Raison de l’Engagement de Départ du Locataire :

“Si le locataire, après la livraison du bien loué, s’est engagé par écrit envers le bailleur à libérer le bien à une date précise et ne l’a pas fait, le bailleur peut résilier le contrat de location dans un délai d’un mois à partir de cette date, soit en engageant une procédure d’exécution, soit en intentant une action en justice.” (CO turc art. 352/1)

4. Droit d’Éviction du Bailleur si le Locataire ou son Conjoint Possède un Logement dans la Même Zone :

“Si le locataire ou son conjoint vivant avec lui dispose d’un logement approprié pour résider dans les limites de la municipalité du district ou de la ville, et que le bailleur ne le savait pas lors de la conclusion du contrat, il peut résilier le contrat à partir de la fin du contrat par voie judiciaire dans un délai d’un mois.” (CO turc art. 352/3)

5. Droit d’Éviction du Bailleur en Raison du Retard de Paiement du Loyer par le Locataire :

“Si le locataire, dans les contrats de location de moins d’un an, n’a pas payé le loyer pendant la période de location; ou dans les contrats de location d’un an ou plus, n’a pas payé le loyer pendant une année de location ou pendant une période dépassant une année de location, ayant ainsi causé deux avertissements justifiés par écrit, le bailleur peut résilier le contrat de location par voie judiciaire dans un délai d’un mois à partir de la fin de la période de location et de l’année de location pendant laquelle les avertissements ont été faits.” (CO turc art. 352/2)

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