İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası | 2026

Türk hukuk sisteminde kiracı haklarının güçlü bir şekilde korunmasına rağmen, belirli şartlar altında ev sahiplerinin de kendi ihtiyaçları doğrultusunda tahliye davası açma hakları bulunmaktadır. Bu hak, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. ve 351. maddelerinde düzenlenmiş olup, hem mevcut ev sahipleri hem de taşınmazı sonradan edinen yeni malikler için farklı koşullar öngörmektedir.

 

Yasal Dayanak ve Kapsam

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası hakkı, kiraya veren ile sonradan mülkiyeti edinen kişiler için farklı şekillerde düzenlenmiştir. Kanun koyucu, bu davayı açabilecek kişileri ve şartları oldukça sınırlı tutarak kiracı lehine bir denge gözetmiştir. Önemli olan husus, taşınmazı edinen yeni malikin mutlaka satın alma yoluyla edinmiş olması gerekmemesidir. Trampa, bağış veya başka yollarla edinilen taşınmazlar için de ihtiyaç davası açılabilir.

 

Kiraya Verenin Açtığı Tahliye Davaları

Dava Açma Yetkisi

Ev sahibi, yalnızca kendisi için değil, aile fertlerinin ihtiyaçları için de tahliye davası açabilir. Bu kişiler:

• Kiraya verenin kendisi
• Eşi
• Altsoyu (çocuklar, torunlar ve devamı)
• Üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba ve ataları)
• Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler

Önemli bir nokta şudur: İhtiyaç kiracının yakınlarına ait olsa bile, davayı mutlaka taşınmazın maliki olan kiraya verenin açması gerekir. Örneğin, ev sahibinin çocuğunun konut ihtiyacı varsa, bu davayı çocuk değil, ev sahibi açmalıdır.

Tahliye Kararı Verilebilmesi İçin Gerekli Şartlar

Mahkemelerin ihtiyaç nedeniyle tahliye kararı verebilmesi için birtakım koşulların bir arada gerçekleşmesi gerekmektedir:

İhtiyacın mevcut olması: Taşınmazı kullanma ihtiyacının somut olarak var olması zorunludur.

İhtiyacın kanunen belirlenmiş kişilere ait olması: Yukarıda sayılan kişiler dışındaki yakınlar veya üçüncü kişiler için tahliye davası açılamaz.

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu nitelik taşıması: Bu üç unsur, mahkemelerce titizlikle değerlendirilir.

Dava süresine uyulması: Belirli veya belirsiz süreli sözleşmelere göre değişen sürelere riayet edilmelidir.

Davanın kiraya veren tarafından açılması: Yukarıda belirtildiği gibi, yetkili kişi taşınmazın malikidir.

İhtiyacın Niteliği ve Özellikleri

Mahkemeler, iddia edilen ihtiyacı değerlendirirken bazı temel kriterlere bakmaktadır. Bu kriterler, davacının talebinin haklılığını belirlemede kilit rol oynar.

Devamlılık: İhtiyacın kalıcı olması gerekir. Birkaç haftalık geçici bir görevlendirme veya kısa süreli bir zorunluluk, tahliye nedeni olarak kabul edilmez. Örneğin, iki aylık eğitim programı için başka şehre giden bir kişinin, bu süre için konut ihtiyacı geçici kabul edilir.

Güncellik: İhtiyacın halihazırda doğmuş olması şarttır. Gelecekte oluşabilecek, henüz gerçekleşmemiş veya uzak bir tarihte ortaya çıkması beklenen ihtiyaçlar için tahliye davası açılamaz. Dava açıldığı anda ihtiyacın var olması ve yargılama sürecinde de devam etmesi gerekir.

Gerçek, Samimi ve Zorunlu İhtiyaç

İhtiyaç nedeniyle açılan davalarda ispat yükü tamamen davacı ev sahibi üzerindedir. Davacı, ihtiyacın gerçekten var olduğunu ve zorunlu bir durum olduğunu kanıtlamalıdır. Bu kanıtlama, mümkün olan her türlü delille yapılabilir: tanık beyanları, belgeler, fotoğraflar ve diğer hukuki deliller.

Örneğin, ev sahibinin çocuğu başka bir şehirde üniversiteye yerleştirilmişse ve ailenin o şehirde başka mülkü yoksa, bu durum samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olarak değerlendirilebilir. Ancak kiracı taraftan da çeşitli savunmalar ileri sürülebilir; mesela davacının yakınındaki başka bir taşınmazda bu ihtiyacın karşılanabileceği gibi.

Yargıtay kararlarına göre, konut ihtiyacı bulunan ve kirada oturan bir kişinin durumu, ihtiyacın varlığı için yeterli kabul edilmektedir. Ayrıca “tahliye tehdidi altında bulunma” gibi ek bir şart aranmamaktadır.

 

Dava Açma Süreleri

Dava süreleri, kiraya verenin en önemli dikkat etmesi gereken teknik konulardan biridir. Süreye uyulmayan davalar, doğrudan reddedilir ve işin esasına girilmez.

Belirli Süreli Sözleşmelerde Süre

Kira başlangıç tarihi ve süresi belirli olan sözleşmelerde, kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Örneğin, 1 Ocak 2024 tarihinde başlayan ve bir yıl süreli bir kira sözleşmesinde, dava en geç 31 Ocak 2025 tarihine kadar açılmalıdır.

Kanun metninin lafzi yorumu farklı anlamlar içerse de, Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre bu bir aylık süre, belirli süreli sözleşmeler için de geçerlidir. Bu süre kamu düzenine ilişkin olup, mahkeme tarafından re’sen dikkate alınır.

Önemli bir kolaylık: TBK 353. maddesine göre, kiraya veren dava açma niyetini yazılı olarak bildirmişse, bu bildirimi takip eden kira yılı sonuna kadar dava açabilir. Bu, ev sahibine daha geniş bir zaman aralığı tanır.

Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Süre

Belirsiz süreli veya süresi belirsiz hale gelmiş sözleşmelerde durum biraz daha karmaşıktır. Bu durumda, TBK’nun 328. maddesindeki fesih bildirimi süreleri dikkate alınmalıdır.

Belirsiz süreli konut kiralarında:

• Konutlar için fesih bildirimi 6 aylık dönemlere göre yapılır
• Bildirim, bu dönemlerden en az 3 ay önce yapılmalıdır
• Dava, uygun fesih dönemi sonundan itibaren bir ay içinde açılmalıdır

Örneğin, 28 Nisan 2023’te başlayan süresiz bir kira sözleşmesinde, 13 Mart 2024’te fesih bildirimi yapılmışsa, bu bildirim 28 Ekim 2024’te sona erecek dönem için geçerli sayılır ve dava bu tarihten sonraki bir ay içinde açılmalıdır.

Sürelere uyulmaması halinde dava reddedilir ve mahkeme işin esasına girmez. Bu nedenle ev sahiplerinin mutlaka bir hukuk danışmanından destek alması önerilir.

 

Yeni Malikin İhtiyaç Davası

Taşınmazı satın alan veya başka bir şekilde edinen yeni malik, eski malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesine taraf olmasa da belirli şartlar altında tahliye davası açabilir. Bu durum, TBK’nun 351. maddesinde düzenlenmiştir.

Yeni Malik İçin Özel Şartlar

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için:

Bildirim zorunluluğu: Yeni malik, mülkiyeti edindiği tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Bu bildirim yapılmazsa, artık bu yoldan tahliye davası açılamaz.

Altı aylık bekleme süresi: Bildirimden sonra, mülkiyet edinme tarihinden itibaren altı ay geçmesi gerekir. Bu süre dolmadan dava açılamaz.

Dava açma süresi: Altı ay bittikten sonra, yeni malik sözleşme sonuna kadar dava açabilir. Altı ayın hemen sonunda açma zorunluluğu yoktur.

İhtiyacın ispatı: Diğer tüm şartlar gibi, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir.

Alternatif Yol: Eski Malik Sözleşmesine Dayanma

Yeni malik, ister TBK 351. maddesine göre hareket etsin, ister eski malik ile kiracı arasındaki sözleşmenin bitiş tarihini bekleyerek o sözleşmeye dayalı dava açsın – her iki yol da mümkündür. İkinci yolda, sözleşmenin sonundan itibaren bir ay içinde dava açılır ve altı aylık bekleme süresi gerekmez.

 

Tüzel Kişilerin Durumu

Tüzel kişiler de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir, ancak dikkat edilmesi gereken özel hususlar vardır.

Şirketin kendi taşınmazı için: Taşınmazın sahibi olan şirket, kendi ticari ihtiyacı için tahliye davası açabilir.

Gerçek kişi malikin şirket ihtiyacı için davası: Bir gerçek kişi, kendisine ait taşınmazı şirketinin ihtiyacı için tahliye ettiremez. Yargıtay bu durumu açıkça reddetmektedir.

İhtiyacın şirket faaliyet konusu ile uyumu: Şirketin ihtiyaç davası açabilmesi için, taşınmazda yapılacak işin şirketin ana sözleşmesindeki faaliyet konuları arasında yer alması gerekir. Ana sözleşmede olmayan bir iş için ihtiyaç iddiası kabul edilmez.

 

İhtarna İlişkin Hususlar

Belirli süreli sözleşmelerde, ihtar çekilmesi zorunlu değildir. Sürenin sonunda doğrudan dava açılabilir. Ancak belirsiz süreli sözleşmelerde, fesih bildirimi niteliğinde ihtar gönderilmesi gerekir.

İhtar gönderilmesi, bazı durumlarda davacıya avantaj sağlar. TBK 353. maddesi uyarınca, dava açacağını bildiren kiraya veren, bildirimi takip eden uzayan kira yılı sonuna kadar dava açabilir. Bu sayede, bir aylık dar süreye sıkışmadan, daha geniş bir zaman diliminde dava açma imkanı doğar.

 

Davanın Sonuçları ve Tahliye Kararı

Mahkeme, tüm şartların gerçekleştiğini tespit ederse tahliye kararı verir. Bu karar, kiracının belirli bir süre içinde taşınmazı boşaltmasını emreder. Karar kesinleştiğinde, kiracı taşınmazı teslim etmek zorundadır.

Tahliye kararı verildikten sonra, ev sahibinin gerçekten de iddia ettiği amaçla taşınmazı kullanması beklenir. Eğer ev sahibi, tahliyeden sonra taşınmazı başka amaçlarla kullanırsa veya bir süre boş bırakırsa, bu durum kötüye kullanma olarak değerlendirilebilir ve kiracı tazminat davası açabilir.

 

Savunma İmkanları

Kiracı, ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davasına karşı çeşitli savunmalarda bulunabilir:

• İhtiyacın gerçek olmadığı, yapay veya sahte olduğu
• İhtiyacın zorunlu değil, tercih niteliğinde olduğu
• Davacının başka taşınmazlarının bulunduğu ve ihtiyacın orada karşılanabileceği
• Sürelere uyulmadığı
• Bildirimlerin usulüne uygun yapılmadığı

Kiracının güçlü savunma yapabilmesi için deneyimli bir avukattan destek alması faydalı olacaktır.

 

Uygulama İpuçları ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Süre hesabı kritiktir: Dava süreleri hakkında en küçük bir hata, davanın reddine yol açar. Tarihlerin doğru hesaplanması şarttır.

Yazılı bildirimler önemlidir: Tüm bildirimler noter aracılığıyla veya taahhütlü mektupla yapılmalı ve ispat edilebilir olmalıdır.

İhtiyacın devamlılığı: Dava açıldığı andan itibaren, karar aşamasına kadar ihtiyacın devam etmesi gerekir. Ara dönemde ihtiyaç ortadan kalkarsa, dava reddedilir.

Delillerin hazırlanması: İhtiyacın ispatı için mümkün olan her türlü belge, tanık beyanı ve delil önceden hazırlanmalıdır.

Avukatlık desteği: İhtiyaç davaları, teknik detayları nedeniyle mutlaka deneyimli bir avukat eşliğinde yürütülmelidir.

 

Sonuç

Ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, Türk hukukunda hem kiraya verenin hem de kiracının haklarını dengeleyen önemli bir müessesedir. Davacı ev sahibi, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu kanıtlamak zorundadır. Sürelere titizlikle uyulması, yazılı bildirimlerin eksiksiz yapılması ve ihtiyacın somut delillerle ortaya konması, davanın başarısı için şarttır.

Kiracı hakları Türkiye’de güçlü bir koruma altında olduğundan, ev sahipleri bu süreci başlatmadan önce mutlaka uzman hukuki danışmanlık almalı ve tüm şartları eksiksiz yerine getirmelidir. Aksi takdirde, uzun ve yorucu bir yargılama sürecinin ardından olumsuz sonuçla karşılaşılabilir.

 

Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.