Kira Tespit Davası *2024 – Şartlar, Emsal Kararlar
Kira Tespit Davası
Kira sözleşmesinin yapıldığı anda taraflar genellikle kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Ancak, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin kiraya veren tarafından feshi belli koşullara bağlı olduğundan, yenilenen kira dönemlerinde önceki bedelin korunması adil olmayabilir. Bu nedenle, yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesi, yani kira tespiti kavramı ortaya çıkmıştır.
Bu yazımızda kira tespit davası ile ilgili emsal kararları, dava şartlarını, dava sürecini, usulü ve sonuçlarını inceleyeceğiz.
Kira Tespiti Nedir?
Türk Borçlar Kanunu‘nun 344. maddesine göre, taraflar, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki değişim oranını geçmeyecek şekilde kira bedelini serbestçe artırabilirler. Ancak, bazı durumlarda kira bedeli hakim tarafından belirlenmelidir. Bu hukuki süreç kira tespiti olarak ifade edilir.
(…) 19/02/2013 başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 6. maddesinde, sözleşme bitiminde kira bedelinin TEFE-TÜFE ortalamasına göre artırılacağı düzenlemesi bulunmaktadır. Mahkemece, her ne kadar, kira sözleşmesinde artış hükmü bulunmadığı (…) 3. Hukuk Dairesi 2018/2245 E. , 2018/5591 K.
Kira Tespit Davası Hangi Şartlarda Açılır?
Kira tespit davası açılabilmesi için şu şartların sağlanması gereklidir:
Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması; 5 yıllık sürenin dolmuş olması; kira sözleşmesinde yenilenen kira dönemlerinde kira artışının nasıl olacağına dair bir hükmün bulunmaması; ve davacının kira bedelinin tespiti isteminde hukuki yararının olmasıdır.
(…) Bu durum, davacının ödeyeceği kira parasının öngörülenin üzerinde artış yapılması karşısında, kira parasının hangi miktarda olacağı ve ödeneceği konusunda ciddi bir tehdit oluşturmaktadır. Bu tehdit nedeniyle, davacı ödeyeceği kira parasının miktarı konusunda tereddüt içinde kalmıştır. Bu nedenle kira bedeli konusunda uzlaşma isteyen dilekçesine süresinde olumlu cevap alamaması nedeniyle, kendisine zarar verebilecek nitelikteki bu duruma son vermek, hukuki durumunu tereddüt içinde olmaktan kurtarmak için eldeki davayı açmıştır.
Dolayısıyla, görülmekte olan kira tespit davası açmasında davacı kiracının, menfaati bulunmaktadır.
O halde, Özel Dairenin davacının (kiracının) kira tespit davası açmasında hukuki yararının bulunmadığı yönündeki bozma kararına, yerel mahkemece direnilmesi usul ve yasaya uygundur (…) Hukuk Genel Kurulu 2010/3-119 E. , 2010/159 K.
Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Hakim yeni kira bedelini belirlerken aşağıdaki hususları göz önünde bulundurur:
TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) Değişim Oranı: TÜFE, bir ekonomideki tüketici fiyatlarının zaman içindeki değişimini ölçen bir göstergedir. Türkiye’de kira artış oranları genellikle TÜFE’ye bağlı olarak hesaplanır.
Yıllık kira artış oranı belirlenirken, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan on iki aylık ortalama TÜFE oranı baz alınır. Bu oran, kira sözleşmesinde belirtilen artış oranının belirlenmesinde yol gösterici olur.
Örneğin, TÜİK tarafından açıklanan on iki aylık ortalama TÜFE oranı %62 ise, kiraya verilecek yeni bedel bu oran dikkate alınarak artırılır. 2020 yılında yürürlüğe giren yasa ile konut kiralarında yıllık artış oranı, on iki aylık ortalama TÜFE oranını geçemeyecek şekilde sınırlandırılmıştır. Bu düzenleme, kiracıların aşırı kira artışlarına maruz kalmalarını engellemek amacıyla getirilmiştir.
Kiralananın Durumu: Taşınmazın bulunduğu konum, fiziksel durumu, kullanım amacı ve çevresel faktörler dikkate alınır. İyi bakılmış, modern ve kullanışlı taşınmazlar genellikle daha yüksek kira bedeliyle değerlendirilir.
Rayiç Kira Bedeli: Benzer özelliklere sahip diğer taşınmazların kira bedelleri de incelenerek değerlendirilir. Aynı bölgedeki rayiç kira bedelleri dikkate alınır.
Hakkaniyet: Mahkeme, kira tespit davalarında hakkaniyeti göz önünde bulundurur. Bu genellikle “eski kiracı indirimi” olarak adlandırılan uygulamayı içerir. Mahkemeler, kiralananın boş olması durumunda kira bedelini düşürmek için eski kiracıya %15 ila %20 arasında bir indirim yapabilirler.
(…) Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Somut olayda, tespiti istenen 2012 yılı için kiranın başlangıcından itibaren beş yıllık süre dolmadığından, son ödenen miktarın altına düşmeyecek şekilde DİE nin 12 aylık ÜFE endeksi oranında artış yapılarak kira bedelinin tespit edilmesi gerekirken hak ve nesafete göre kira tespiti yapılarak hüküm kurulması doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır (…) 6. Hukuk Dairesi 2015/167 E. , 2015/1851 K.
5 Yıldan Önce Kira Tespit Davası Açılabilir mi?
Taraflar, 5 yıldan önce ya da sonra her zaman kira tespit davası açabilir. 5 yıldan önce açılan davanın olumsuz yönü hakimin rayiç bedele göre belirleme yapmadan yeni kira bedelini belirlemesidir.
Yargıtay bir kararında 5 yıl geçmedikçe kira bedelinin tespit edilemeyeceği ve artış hükmü bulunmadığı gerekçesiyle kira bedeli tespit davasını reddeden mahkeme kararını bozmuştur (3HD, 2018/2245 Esas 2018/5591 Karar 22.05.2018 Tarih)
Yargıtayın bu kararına göre herhangi bir artış şartı olmasa bile tarafların kira bedelini mahkemeye taşıyabileceği kabul edilmelidir. Uyuşmazlık durumunda kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi gerekmektedir çünkü taraflar arasında belirlenmiş bir kira parası yoktur.
Kira Tespit Davası İçin İhtar Şart mıdır?
İhtarname, kira tespit davasının açılması için bir ön şart değildir. Dolayısıyla, dava açılma şartları sağlandığında, ihtarname gönderilmeden kira tespit davası açılabilir. Ancak, ihtarname gönderimi Türk Borçlar Kanunu’nun 345/2. maddesi uyarınca yapılırsa, kiraya veren için önemli bir avantaj sağlar.
(…) Somut olayda, tarafların kira bedelinin her yıl artırılacağı konusunda anlaştığı ve kira artışıyla ilgili zımni bir mutabakatın olduğu anlaşılmaktadır. Taraflar arasında yıllık kira artışına ilişkin fiili bir uygulama bulunduğundan dolayı, kira tespit davası ihtara gerek olmaksızın her zaman açılabilir (…) T.C. 3HD Esas: 1999/11847 Karar: 1999/12173 Tarih: 07.12.1999
İhtarname bildirimi, kiraya verenin kira sözleşmesinin sona ermesinden en az otuz gün önce yapılmalıdır. Bildirimin Tebligat Kanunu hükümlerine veya noter aracılığıyla yapılması zorunlu değildir. Kiraya veren, kiracıya ihtarnameyi uygun bir şekilde iletebilir, ancak yazılı ve zamanında yapılması gerekmektedir.
Geriye Dönük Kira Tespit Davası Nedir?
Geriye dönük kira tespit davası, kiraya verenin yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair yeni kira döneminin başlangıç tarihinden en geç otuz gün önceki bir tarihte, kiracıya yazılı bildirimde bulunmak suretiyle açtığı davadır.
Bu koşullar altında, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılan dava, mahkemece belirlenen kira bedeliyle bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Eğer sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunuyorsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada mahkemece belirlenen kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen zaman sınırlarına uygun olmayan bir dava açıldığında, karar ancak bir sonraki kira döneminde yürürlüğe girecektir.
(…) Davalıya davadan önce ihtarname gönderildiği ileri sürülmemiştir. Bu durumda kira tespitinin istendiği dönem olan 01.01.2013 tarihinde başlayan dönemden en az 30 gün önce tebliğ edilmiş ihtar şartı gerçekleşmediğinden davacı 01.01.2014 tarihinden itibaren başlayacak dönem yönünden kira bedelinin tespitini talep edebilir. Mahkemece 01.01.2014 tarihinden itibaren başlayan dönem yönünden kira bedelinin tespitini isteyip istemedikleri hususu davacıdan sorularak tespiti istemeleri halinde davanın esası hakkında inceleme yapılarak karar verilmesi, aksi taktirde davanın reddine karar verilmesi gerekirken, davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır (…) 6. Hukuk Dairesi 2014/6864 E. , 2015/2267 K.
Kira Tespit Davasında Usul
Kira Tespit Davası belirsiz alacak davası veya kısmi dava olarak açılamaz. Ayrıca, ıslah kurumu bu davada uygulanmaz. Bu nedenle, kira tespit davasını açan tarafın artış oranını ve istediği kira bedelini davanın başında açık, kesin ve tam olarak belirtmesi gerekir. Çünkü yargılama sürecinde kira bedelinde artış yapma imkanı yoktur. Ayrıca, mahkemeye emsal kiraları araştırma ve kiralananın durumu hakkında bilgi sunma yükümlülüğü de dava açan tarafa aittir.
Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
Kira tespit davasını genellikle uygulamada kiraya veren taraf açar. Ancak, kiracının da bu davayı açmasında hukuken bir engel bulunmamaktadır. Çünkü kira tespit davasında kira bedelinin indirilmesi de talep edilebilir. Ayrıca, malik ve kiraya veren istisnai olarak farklı kişiler olabilir. Yargıtay bu durumda malikin de davayı açabileceğini kabul etmektedir.
Eğer kira sözleşmesinde birden çok kiraya veren bulunuyorsa, bu kişiler mecburi dava arkadaşı olarak kabul edilir ve davayı birlikte açmak zorundadırlar. Bu, kira tespit davasının tüm kiraya verenleri etkileyen bir karar içerebileceği için gereklidir.
Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?
Kira tespit davasında görevli mahkeme, kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda görevli olan Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
Yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesidir. Tacirler ve kamu tüzel kişilerinin dahil olduğu bir sözleşmede ise, sözleşmede yer alan yetki kuralındaki yer mahkemesi yetkilidir.
(…) Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından ise; “…davanın açıldığı tarihte uyarlama davalarında görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğu, ıslahla davanın konusunun değiştirilemeyeceği, davanın açıldığı tarihte kira tespiti olmayacağı gibi ıslahta olmayacağı, davanın tipik uyarlama davası olduğundan davaya bakma görevinin asliye hukuk mahkemesine ait bulunduğu…” gerekçesiyle görevsizlik kararı vermiş, karar temyiz edilmeksizin kesinleşmiştir (…)
Dava, kira bedelinin uyarlaması istemiyle açılmış ise de ıslah dilekçesi ile kira bedelinin tespiti istenmiştir. Dosya kapsamına göre uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkin olup görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Anılan yasal düzenleme gereği sulh hukuk mahkemesi münhasıran görevli olduğundan davanın sulh hukuk mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 6100 sayılı HMK’nın 21 ve 22. maddeleri gereğince … Sulh Hukuk Mahkemesinin YARGI YERİ OLARAK BELİRLENMESİNE 06.10.2015 gününde oy birliğiyle karar verildi (…) 20. Hukuk Dairesi 2015/3725 E. , 2015/8518 K.
Kira Tespit Davası Sonucunda Ne Olur?
Kira tespit davası sonucunda emsal kira bedeli dikkate alınarak yeni kira bedeli belirlenirken ve belirli bir dönemde geçerli olacak kira bedeli hakkında karar verilir.
Kira Tespit Davası ve Tahliye Davası Aynı Anda Açılabilir mi?
Tahliye davaları kesinleşinceye kadar kira sözleşmesi geçerliliğini korur. Bu durumda, tahliye davası sonuçlanana kadar kira tespit davası da açılabilir. Ayrıca, tahliye davasının reddedilme olasılığı da göz önünde bulundurularak, kira tespit davası tahliye davası ile birlikte açılabilir. Uygulamada, kira tespit davası açılırken veya ihtar çekilirken, tahliye konusundaki haklar saklı tutularak işlem yapılır.
Not: Kira tespit davası ve tahliye davası aynı anda açılabilmesi için tahliye davasında ihtiyacın gerçek ve zorunlu olduğunun ispatı gerekmektedir. Aksi takdirde tahliye davası reddedilir.
Tahliye Davası Devam Ederken Kira Artışı Yapılabilir mi?
Kira sözleşmesi devam ettiği sürece, mal sahibinin güncel piyasa koşullarına uygun kira artışı talebi hakkı vardır. Tahliye davası açılmış olsa da kira sözleşmesi devam ettiği için mal sahibinin hukuki yarar vardır, dolayısıyla kira artışı isteyebilir.
Ayrıca tahliye davası devam ederken kira tespit davası açılmasının dava süreci bakımından da hukuken bir sakıncası yoktur.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Zamanaşımı Var mıdır?
Kira bedelinin tespiti davasında, herhangi bir hak düşürücü süre veya zamanaşımı bulunmamaktadır. Bu nedenle, kira sözleşmesinin geçerli olduğu süre boyunca ve kira tespit davası açma koşulları mevcut olduğu sürece, dava zamanında açılabilir.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Kadar Sürer?
Kira bedelinin tespiti davasının ne kadar süreceği mahkemenin yoğunluğuna göre değişir. Uygulamada genel olarak 1 ilâ 2 sene arasında devam ettiği bilinmektedir.
Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Vekalet Ücreti
Kira bedelinin tespiti davalarında, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenen brüt kira bedeli ile son dönem ödenen brüt kira bedeli arasındaki farkın bir yıllık tutarı hesaplanır. Bu fark, davacı lehine ve davalı lehine ayrı ayrı değerlendirilir ve vekalet ücreti belirlenir. Belirlenen ücret, davanın görüldüğü mahkemenin belirlediği ücretin altında olamaz. Avukatlık ücreti, TBB tarafından belirlenen tarifeye göre belirlenir ve haksız çıkan tarafa yükletilir.
Kira tespit davalarında harç, tespit edilen yeni aylık kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki fark üzerinden nispi olarak alınır.
Kira Tespit Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?
1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak kira tespit ve tahliye davalarında öncelikle arabuluculuk başvurusu yapılması zorunlu hale gelmiştir. Ancak, bu tarihten önce açılan davaları etkilememektedir.
Zorunlu arabuluculuk süreci, davaların yeni tarihlerinden itibaren geçerli olup, daha önce açılmış davaları kapsamamaktadır. Ancak, önceden açılan davalar için tarafların isteğe bağlı olarak arabuluculuk yoluna başvurması mümkündür. Bu sürecin işleyebilmesi için her iki tarafın da anlaşma konusunda irade göstermesi gerekmektedir.
Kira Tespit Davası Sonrası İcra Takibi Süreci
Kira tespit davaları, kira bedelinin belirlenmesine odaklanır ve sadece tespit hükmünü içerir. Bu nedenle, kira tespiti kararları ilamlı icra yoluyla icraya konulamazlar. Kira bedelinin tahsili için ayrı bir hukuki süreç izlenmelidir.
Kira tespitine ilişkin kararlar kesinleşmeden icra takibine konulamaz. Ancak kesinleştikten sonra, mahkemenin belirlediği yeni kira bedeline ilişkin genel haciz yoluyla ilamsız icra takibi başlatılabilir.
Kira tespiti geçmiş dönemlere ilişkin olabilir, ancak bu tespit sonucunda oluşan alacaklara faiz uygulanabilmesi için kira tespit kararının kesinleşmesi gerekmektedir. Kira tespit davalarında faiz, kararın kesinleşmesinden sonra işlemeye başlar.
(…) Davacı, 10 Mart 2015 tarihinde açtığı davada, kira farkı alacağının tahsili için davalı aleyhine başlattığı icra takibine davalının haksız şekilde itiraz ettiğini belirterek itirazın iptaline, davalı aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesine ve kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Ancak davacı, kira tespit kararı kesinleşmeden kira farkı alacağının tahsili amacıyla icra takibi başlatmıştır. Bu nedenle davanın reddedilmesi gerektiği halde, yazılı şekilde yargılamaya devam edilerek karar verilmiştir, bu da bozmayı gerektirmiştir.(…) 3. Hukuk Dairesi Esas: 2017/7339 Karar: 2019/5407
Kira Tespit Davasında Eski Kiracılık Nedeniyle İndirim
Eski kiracılık nedeniyle indirim, kira tespit davalarında, mahkemelerin yeni kira bedelini hakkaniyete uygun belirlerken.göz önünde bulundurdukları bir indirim türüdür. Uygulmada %15 – 20 arası belirlenen bu indirim, mal sahibi tarafın taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli üzerinden hesaplanır.
(…) Mahkemece bilirkişi tarafından belirlenen brüt kira bedelinden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek uygun bir hak ve nesafet indirimi yapılarak tespit hükmü kurulması gerekirken ….. BOZULMASINA (…) 6. Hukuk Dairesi 2013/15573 E.2014/6431 K.
Kira Tespit Davası Emsal Kararlar:
” (…) Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanun’un 2. maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında, “Türk Borçlar Kanunu’nun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun kira artışına ilişkin 344. maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu niteliktedir ve kamu düzenine ilişkindir.
Olayımızda, 01/08/2013 tarihinden itibaren kira bedelinin tespiti istenmiş olup, mahkemece yukarıdaki ilke ve esaslar gözetilerek, tespiti istenilen dönemin endeks dönemi olduğu kabul edilmiş ve bu çerçevede, Devlet İstatistik Enstitüsü’nün 12 aylık ÜFE endeksine göre kira tespiti yapılması gerekmektedir. Ancak yazılı gerekçeye göre, hak ve nesafete göre kira bedelinin tespit edilmesi doğru olmadığından, hükmün bozulması gerekmektedir.(…)” 6. Hukuk Dairesi 2014/945 E. , 2014/11170 K.
”(…) Ancak, hak ve nesafet ilkesi gereğince, kira tespitinde bilirkişiler tarafından dava konusu mülkün boş olarak yeniden kiraya verilmesi durumunda elde edilebilecek kira bedelinin 2.750 TL olduğu dikkate alınmalıdır. Dolayısıyla, davalının eski kiracı olması nedeniyle hakim tarafından uygun bir kira bedeline hükmedilmesi gerekmektedir. Ancak, boşa çok yakın bir miktara hükmedilmesi doğru değildir.
Bu durumda mahkemece yapılacak iş, bilirkişilerin taşınmazın boş olarak kiraya verileceğini bildirdikleri kira bedelinden, 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu kararında da açıklandığı üzere yeni dönem kira bedeli tespitinin bir “sınırlama” olduğu göz önüne alınarak, uygun bir indirim yapılarak aylık kiranın belirlenmesidir.
Yukarıda açıklanan esaslar göz önünde bulundurulmaksızın yazılı şekilde hüküm verilmesi, isabetli değildir. Bu nedenlerle temyiz itirazları yerinde görülmüş ve hükmün Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA karar verilmiştir.(…)” 3. Hukuk Dairesi 2012/23194 E. , 2013/312 K.
Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
