Paylı Mülkiyette El Atmanın Önlenmesi Davası
Paylı mülkiyet, Türk Medeni Kanunu‘nun 688/1 maddesinde tanımlandığı üzere, birden fazla kişinin maddi olarak bölünmüş olmayan bir mala belirli paylarla sahip olması durumunu ifade eder.
Aynı kanunun 688/3 maddesi ise her bir paydaşın kendi payıyla ilgili olarak malik hak ve yükümlülüklere sahip olduğunu belirtir. Bu nedenle, her bir paydaşın mülkiyetin sağladığı yetkilerden biri olan el atmanın önlenmesi davasını açma hakkı vardır.
Paydaş, bu davayı öncelikle müdahil olan diğer bir paydaşa karşı açabilir. Bu durumda, müdahalenin varlığının belirlenmesinde, taşınmazın nasıl kullanılacağına dair Tapu Sicili’ne kaydedilmiş bir kararın olup olmadığı önemlidir, çünkü böyle bir kararla her bir paydaşın taşınmazdan ne şekilde ve hangi sınırlar içinde yararlanabileceği belirlenmiş olabilir.
Eğer böyle bir anlaşma yoksa, paydaşlar arasında dışsal bir bölüşüm ya da fiili bir kullanım şeklinin varlığı belirlenmelidir. Çünkü bu durum, tapuda resmi bir bölüşüm yapılana, ortaklığın satışıyla sonuçlanana veya imar uygulamasına kadar korunmalıdır; bu adalet ve dürüstlük ilkesinin gereğidir.
Paydaşlar arasında anlaşmalı bir fiili kullanım şekli kabul edildiğinde, bir paydaşın diğer paydaşlara karşı, kendilerine ayrılan kullanım alanına el atmanın önlenmesi davası açması, iyi niyet kurallarına aykırı olduğundan kabul edilmez.
Başka bir ihtimal olarak, paydaşın bu davayı üçüncü kişilere karşı açması da mümkündür. Malikin bu hakkı, diğer paydaşların müdahaleyi kabul etmiş olmaları durumunda da ortadan kalkmaz.
Eğer paylı mülkiyet konusu mal bölünebilir nitelikte ise ve bu bölünmüş kısımlar üzerinde mal sahiplerinin paylarına göre zilyetlik söz konusu ise, her paydaş kendi payına gerçekleşen el atmanın önlenmesini talep edebilir.
TMK m. 693/3 hükmü ise paydaşlardan her birine, bölünemeyen menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlama yetkisi vermektedir. Bu kurala göre, ortaklar taşınmazın tamamına yönelik olarak el atmanın önlenmesi davası açabilirler.
Eğer dava bir ortak tarafından açılırsa, diğer ortaklar sadece davayla elde edilen olumlu sonuçlardan faydalanabilirler.
Özel bir durum olarak, haksız yapıların önlenmesinden bahsetmek gerekmektedir. Bir paylı mülkiyete konu taşınmaza dikilen haksız veya taşkın bir yapı söz konusu olduğunda, eğer paydaşların kullanımına bırakılan alanları belirleyen bir anlaşma veya fiili bir durum yoksa, bu yapının yıkımı için açılacak davadan tüm paydaşların taraf olmaları gerekmektedir.
Çünkü bu durumda, taşınmazın bir parçası haline gelen yapı üzerinde tüm paydaşlar, payları oranında mülkiyet hakkına sahiptirler.
Paylı Mülkiyette El Atmanın Önlenmesi Davası hususuyla ilgili bazı Yargıtay Kararları:
(…) Türk Medeni Kanununun 691/1 maddesi uyarınca pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan yapılan kira sözleşmeleri geçerli olmadığı gibi paydaşları da bağlayıcı değildir.
Bu duruma göre, pay ve paydaş çoğunluğu sağlanarak kira sözleşmesi düzenlenmeksizin davalı tarafından kullanılan merdivenaltı şeklinde tanımlanan kısmın ayrık tutulmak suretiyle ecrimisile hükmedilmesi doğru olmamıştır. (…) 1HD, Esas: 2014/21649, Karar: 2017/2083, Tarih: 24.04.2017
(…) O halde, paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planın olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa, uyuşmazlık yukarıda değinildiği gibi TMK’nın müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.
Somut olayda, yukarıda değinilen kapsamda bir araştırma yapılmadan, paydaşlar arasındaki ecrimisil davalarında aranması gereken “intifadan men” koşulunun oluşmadığından söz edilmek suretiyle yanılgıya düşülüp davanın reddedilmesi isabetsizdir.(…) 1HD, Esas: 2016/6490, Karar: 2016/5900, Tarih: 10.05.2016
(…) Söz konusu dava ¼ pay maliki … ile diğer ¼ pay maliki mirasçılarından …, … ve … tarafından aynı vekile vekalet verilmek suretiyle açılmıştır.
Davalı …’ın tapudan ve mülkiyetten kaynaklanan her hangi bir hakkı bulunmamaktadır. Dava, tapu kaydına dayanarak pay maliki ve bir kısım pay maliki mirasçıları tarafından taşınmazın tamamı için açılmış el atmanın önlenmesi isteğine ilişkindir.
Taşınmaz ister paylı ister elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olsun bir kısım pay maliki ya da mirasçının üçüncü şahsa karşı açtığı taşınmazın korunmasını amaçlayan el atmanın önlenmesi davasından diğer tüm pay malikleri ve mirasçıları yararlanırlar.(…) 8HD, Esas: 2018/3190, Karar: 2019/3839, Tarih: 08.04.2019
(…) Dava paydaşlar arasında el atmanın önlenmesi isteğine ilişkin olup dava konusu 150 ada 74 parsel sayılı taşınmazın davacı, davalı ve dava dışı kişiler adına paylı mülkiyet üzere kayıtlı olduğu, taşınmazın tamamının davalı tarafından kullanıldığı saptanmak suretiyle davacının payı oranında el atmanın önlenmesine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
Ancak davadaki istek paya vaki el atmanın önlenmesi olup dava tümden kabul edildiğinden kısmen kabul edilmiş gibi harç ve yargılama giderlerinin taraflar arasında paylaştırılması doğru değil ise de temyiz edenin sıfatına göre bu husus bozma nedeni yapılmamıştır.
Davalının temyiz itirazları yerinde değildir. Reddi ile hükmün ONANMASINA (…) 1HD, Esas: 2013/11524, Karar: 2013/15070, Tarih: 04.11.2013
Paylı Mülkiyette El Atmanın Önlenmesi Davası
