
Paylı Mülkiyette El Atmanın Önlenmesi Davası
Paylı mülkiyet, Türk Medeni Kanunu‘nun 688/1 maddesinde tanımlandığı üzere, birden fazla kişinin maddi olarak bölünmüş olmayan bir mala belirli paylarla sahip olması durumunu ifade eder.
Aynı kanunun 688/3 maddesi ise her bir paydaşın kendi payıyla ilgili olarak malik hak ve yükümlülüklere sahip olduğunu belirtir. Bu nedenle, her bir paydaşın mülkiyetin sağladığı yetkilerden biri olan el atmanın önlenmesi davasını açma hakkı vardır.
Paydaş, bu davayı öncelikle müdahil olan diğer bir paydaşa karşı açabilir. Bu durumda, müdahalenin varlığının belirlenmesinde, taşınmazın nasıl kullanılacağına dair Tapu Sicili‘ne kaydedilmiş bir kararın olup olmadığı önemlidir, çünkü böyle bir kararla her bir paydaşın taşınmazdan ne şekilde ve hangi sınırlar içinde yararlanabileceği belirlenmiş olabilir.
Eğer böyle bir anlaşma yoksa, paydaşlar arasında dışsal bir bölüşüm ya da fiili bir kullanım şeklinin varlığı belirlenmelidir. Çünkü bu durum, tapuda resmi bir bölüşüm yapılana, ortaklığın satışıyla sonuçlanana veya imar uygulamasına kadar korunmalıdır; bu adalet ve dürüstlük ilkesinin gereğidir.
Paydaşlar arasında anlaşmalı bir fiili kullanım şekli kabul edildiğinde, bir paydaşın diğer paydaşlara karşı, kendilerine ayrılan kullanım alanına el atmanın önlenmesi davası açması, iyi niyet kurallarına aykırı olduğundan kabul edilmez.
Başka bir ihtimal olarak, paydaşın bu davayı üçüncü kişilere karşı açması da mümkündür. Malikin bu hakkı, diğer paydaşların müdahaleyi kabul etmiş olmaları durumunda da ortadan kalkmaz.
Eğer paylı mülkiyet konusu mal bölünebilir nitelikte ise ve bu bölünmüş kısımlar üzerinde mal sahiplerinin paylarına göre zilyetlik söz konusu ise, her paydaş kendi payına gerçekleşen el atmanın önlenmesini talep edebilir.
TMK m. 693/3 hükmü ise paydaşlardan her birine, bölünemeyen menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlama yetkisi vermektedir. Bu kurala göre, ortaklar taşınmazın tamamına yönelik olarak el atmanın önlenmesi davası açabilirler.
Eğer dava bir ortak tarafından açılırsa, diğer ortaklar sadece davayla elde edilen olumlu sonuçlardan faydalanabilirler.
Özel bir durum olarak, haksız yapıların önlenmesinden bahsetmek gerekmektedir. Bir paylı mülkiyete konu taşınmaza dikilen haksız veya taşkın bir yapı söz konusu olduğunda, eğer paydaşların kullanımına bırakılan alanları belirleyen bir anlaşma veya fiili bir durum yoksa, bu yapının yıkımı için açılacak davadan tüm paydaşların taraf olmaları gerekmektedir.
Çünkü bu durumda, taşınmazın bir parçası haline gelen yapı üzerinde tüm paydaşlar, payları oranında mülkiyet hakkına sahiptirler.
Paylı Mülkiyette El Atmanın Önlenmesi Davası hususuyla ilgili bazı Yargıtay Kararları:
(…) Türk Medeni Kanununun 691/1 maddesi uyarınca pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan yapılan kira sözleşmeleri geçerli olmadığı gibi paydaşları da bağlayıcı değildir.
Bu duruma göre, pay ve paydaş çoğunluğu sağlanarak kira sözleşmesi düzenlenmeksizin davalı tarafından kullanılan merdivenaltı şeklinde tanımlanan kısmın ayrık tutulmak suretiyle ecrimisile hükmedilmesi doğru olmamıştır. (…) 1HD, Esas: 2014/21649, Karar: 2017/2083, Tarih: 24.04.2017
Soylu Hukuk Bürosu
Soylu Hukuk Bürosu, gayrimenkul hukuku ve paylı mülkiyet uyuşmazlıkları konusunda uzmanlaşmış bir danışmanlık hizmetidir. Büromuz, el atmanın önlenmesi davaları, tapu uyuşmazlıkları ve mülkiyet hakkı ihlallerinde müvekkillerimize kapsamlı hukuki destek sunmaktadır. Her davaya özgün yaklaşım ile müvekkillerimizin haklarını korumak temel prensibimizdir.
Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.