Yabancıların Gayrimenkul Edinimi 2024
Yabancıların Gayrimenkul Edinimi
Türkiye’de yabancıların gayrimenkul edinimi ile ilgili hükümler temel olarak Tapu Kanunu‘nda düzenlenmiştir. Bununla birlikte, diğer bazı kanunlarda da çeşitli sınırlamalar bulunmaktadır. Tapu Kanunu’nun 35. maddesi, diğer kanunlarda bulunan bu sınırlamalara da işaret etmiştir. Bu yazımızda önce Tapu Kanunu’nda düzenlenen sınırlamaları inceleyeceğiz. Ardından, diğer kanunlardaki sınırlamaları ele alacağız. Son olarak, yabancıların gayrimenkul edimine dair kolaylıklara değineceğiz.
Tapu Kanunu’nda Yabancıların Gayrimenkul Edinimi ile İlgili Sınırlamalar
Tapu Kanunu’na göre, yabancıların gayrimenkul edinimi için belirlenen şartlar şunlardır:
– Yabancının sahip olabileceği mülk alanı, belirlenen ulusal ve yerel sınırlamaları aşmamalıdır.
– Gayrimenkul edinimine dair bir Bakanlar Kurulu kararıyla herhangi bir kısıtlama, durdurma veya yasaklama olmamalıdır.
– Yapı izni olmayan mülkler için, belirli bir proje geliştirme yükümlülüğü bulunmaktadır.
– Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerden birinin vatandaşı olmak gerekmektedir.
NOT: 2012 yılında Tapu Kanununda değişiklik yapılmıştır. Buna göre, yabancıların gayrimenkul edinimi özelinde ”karşılıklılık ilkesi” kaldırılmıştır.
Yabancıların Gayrimenkul Edinimi Hususunda Yüzölçümü Sınırı
Toplam gayrimenkul alanının, özel mülkiyete konu olan ilçenin yüzölçümünün yüzde 10’unu aşmaması gerektiği belirtilmektedir. Ayrıca, kişi başına en fazla 30 hektarlık bir sınırlamanın olduğu vurgulanmaktadır. Bunun yanında Bakanlar Kurulu, 30 hektarlık miktarı 2 katına kadar artırma yetkisine sahiptir.
NOT: Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde, Bakanlar Kurulu’na verilen bu takdir yetkisi için belirli bir sınırlama konulmamıştır. Bu nedenle, Bakanlar Kurulu’nun yüzölçümü miktarını artırma kararını herhangi bir gerekçe belirtmeksizin alabileceği ifade edilebilir.
Bakanlar Kurulu’nun Kısıtlama, Durdurma veya Yasaklama Kararı
Ülke menfaatleri gerektiğinde, Bakanlar Kurulu yabancı uyruklu gerçek kişilerin gayrimenkul edinimlerini belirleme yetkisine sahiptir. Ayrıca, bu yetkiyle edinimleri sınırlandırma yetkisi de bulunmaktadır.
Bakanlar Kurulu aynı zamanda edinimleri kısmen veya tamamen durdurma veya yasaklama yetkisine sahiptir. Bu yetki ülke, birey, yüzölçümü, zaman gibi birçok faktörü içerir. Bakanlar Kurulu’nun bu yetkiyi kullanma gerekçesi ”ülke menfaatleri” olarak tanımlanmıştır.
Yapısız Gayrimenkulün Proje Yükümlülüğü
Tapu Kanunu’nun 35. maddesinin 7. fıkrasıyla yabancı uyruklu gerçek kişilere “yapısız taşınmaz” alma olanağı sunulmuştur. “Yapısız taşınmaz” ifadesi; üzerinde veya altında kalıcı bir yapı veya tesis bulunmayan gayrimenkulleri tanımlar. Bununla birlikte, bu yapısız gayrimenkul için geliştirilecek projenin iki yıl içerisinde ilgili Bakanlığın onayına sunulması zorunludur.
NOT: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, ”iki yıl içerisinde” ifadesinin belirsizliğine dair bir açıklamada bulunmuştur. Buna göre bu iki yıllık süre, projenin onaylanması değil, Bakanlığa sunulması gereken zaman dilimini ifade eder.
Yabancıların Gayrimenkul Edinimi Hususunda Diğer Kanunlardaki Sınırlamalar:
Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri
Birinci Derece Askeri Yasak Bölgeler
Yurt savunması açısından kritik olan askeri bölgelerin çevresinden 400 metre uzaklıktaki;
Kara sınır hattı boyunca ve belirlenen kıyı kesimlerinde 600 metre uzaklıktaki alanları kapsamaktadır. Türk vatandaşları gibi yabancıların da bu askeri bölgelerden taşınmaz alması yasaktır.
İkinci Derece Askeri Yasak Bölgeler:
İkinci derece askeri yasak bölgeler, birinci derece askeri yasak bölgelerin 5 kilometre sınır çapındaki bölgelerdir. Türk vatandaşlarının bu bölgede yaşamaları ve çalışmaları serbesttir. Fakat yabancı uyruklu bireylerin, ikinci derece askeri yasak bölgelerde mülk edinmeleri yasaktır. Yabancıların önceden edinilmiş mülkleri, Bakanlar Kurulu kararıyla tasfiye edilebilir. Fakat bu tasfiyede zorunluluk bulunmamaktadır. Bakanlar Kurulu’nun takdirine bağlı bir karardır. Bakanlar Kurulu tasfiye kararı almadığı takdirde, yabancı uyruklu bireylerin bu bölgelerdeki mülkiyet hakları devam eder.
Sulama Alanlarındaki Sınırlamalar:
Bakanlar Kurulu, toprağın verimli bir şekilde işlenmesi ve tarım üretiminin sürekli artırılması amacıyla gerekli bölgelerde düzenlemeler yapabilir. Bu hedeflere yönelik olarak, ilgili kuruluş tarafından, arazi sahiplerinin onayı olmadan arazi toplulaştırması gerçekleştirilebilir.
Tarım Arazisindeki Sınırlamalar:
Toprağın doğal veya yapay yollarla kaybını önlemek ve niteliğini korumak için planlı arazi kullanımına yönelik düzenlemeler yapılmıştır. Bu düzenleme ile tarım arazilerinin belirli bir büyüklük altında parçalara ayrılamayacağı kararlaştırılmıştır. Bu kapsamda, tarım arazisi olarak tanımlanan alanların küçük parsel olarak devir veya temlik edilmesi yasaktır.
Özel Eğitim Kurumlarındaki Sınırlamalar:
Yabancı okulların sahip olduğu taşınmazlar, Bakanlar Kurlunun izniyle, ilgili Bakanlığa veya eğitim amacı güden vakıflara devredilebilir.
Yabancıların Gayrimenkul Edimine Dair Kolaylıklar:
Yabancıların Gayrimenkul Edinimi
Türkiye sınırları içerisinde taşınmaz edinimleri belirli sınırlamalara tabi tutulmuştur. Bununla birlikte, bu alanda kolaylıklar sağlayan birtakım yasal düzenlemeler de mevcuttur:
Turizm Teşvik Kanunu ile Getirilen Kolaylıklar
Turizm sektörünün geliştirilmesi ve yatırımcıların bu sektöre ilgisini çekmek amacıyla Turizm Teşvik Kanunu çıkarılmıştır. Bu kanun, taşınmaz malların turizm amaçlı kullanımı için özel düzenlemeler içermektedir. Buna göre, turizm merkezlerindeki gayrimenkul ediniminde, Tapu Kanunu’ndaki yabancılara yönelik sınırlamalara Bakanlar Kurulu’nun kararıyla istisna getirilebilir. Bu istisnadan faydalanabilmek için ilgili yabancı uyruklu kişinin, Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan “turizm yatırım belgesi” veya “turizm işletmesi belgesi” alması gerekmektedir.
Uzun Dönem İkamet İzni ile Getirilen Kolaylıklar.
Uzun dönem ikamet izni, Türkiye’de yaşayan ve belirli kriterleri karşılayan yabancılara sunulan bir imkândır. Bu izin türü, en az sekiz yıl kesintisiz ikamet etmiş olan veya Göç Politikaları Kurulu’nun belirlediği şartları sağlayan yabancılara verilir.
Kanunun 44. maddesi, uzun dönem ikamet izni sahiplerinin -belirli istisnalar dışında- Türk vatandaşlarına tanınan haklardan faydalanabileceğini belirtmektedir. Bu, uzun dönem ikamet izni sahibi olan kişilere diğer yabancılardan farklı bir statü sağlar.
Bu izne sahip kişilerin Türkiye’de gayrimenkul edinimine dair işlemleri, Türk vatandaşları için geçerli olan mevzuata uygun olarak gerçekleştirilir.
Uzun dönem ikamet izni nedir, nasıl alınır, koşulları nelerdir?
Türk Vatandaşlığından Çıkanlar için Getirilen Kolaylıklar
Çeşitli nedenlerle Türk vatandaşlığından ayrılmak isteyen bireylere, Türk Vatandaşlık Kanunu’nun 25. maddesi gereğince İçişleri Bakanlığı tarafından çıkma izni veya çıkış belgesi verilir. Bu şekilde Türk vatandaşlığını kaybeden ve yabancı statüsüne geçen bireylerin hukuki statüleri, yabancı olan kişilerden ayrılır. Bu ayrım, gayrimenkul edinimi gibi konularda da geçerlidir.
Bu çerçevede, doğumla Türk vatandaşı olan ve daha sonra çıkma izniyle vatandaşlıktan ayrılan bireyler ile onların üçüncü dereceye kadar olan aile fertleri, gayrimenkul edinimlerinde yabancılar için uygulanan koşullara tabi olmadan Türk vatandaşlarıyla aynı haklara sahip olacaklardır.
KKTC Vatandaşlarına Getirilen Kolaylıklar:
KKTC vatandaşlarının Türkiye’de gayrimenkul edinimi konusunda özel bir durum söz konusudur. Bu kişiler, Türk vatandaşlarına tanınan haklardan aynı şekilde yararlanır ve yabancılara yönelik belirli kanuni kısıtlamalardan muaf tutulurlar. Bu sayede, KKTC vatandaşları Türkiye’de gayrimenkul satın alırken, Türk vatandaşları için geçerli olan hak ve imkanlardan faydalanabilirler.
Yabancının Tapu Kanunu’na Aykırı Şekilde Gayrimenkul Edinimi ve Yaptırımı
Tapu Kanunu’nun 35. maddesinin son fıkrası, gayrimenkul edinim sürecinde belirli yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda ortaya çıkan yaptırımları belirlemektedir. Maddede belirtilen durumlar şunlardır:
– Eğer bir gayrimenkul hükme aykırı bir şekilde edinilmişse,
– Eğer gayrimenkulün edinim amacına aykırı bir şekilde kullanıldığı belirlenirse,
– Yapısız bir gayrimenkul satın alındığında ve belirli bir süre içerisinde gerekli projeler geliştirilmediğinde,
Bu tür gayrimenkullerin malikleri, Maliye Bakanlığı’nın belirleyeceği ve bir yılı geçmeyecek bir süre zarfında bu gayrimenkulü tasfiye etmekle yükümlüdür. Eğer bu süre içerisinde gayrimenkul tasfiye edilmezse, ilgili Bakanlık tarafından gayrimenkulü tasfiye eder. Ardından elde edilen bedel, taşınmazın sahibine ödenir.
Yabancının Gayrimenkul Edinimi Prosedürü
Türk Hukuk Sisteminde gayrimenkul mülkiyeti, tapu siciline tescil edilerek resmi bir şekilde devredilir. Bu devir için tapu sicil müdürlüğüne müracaat edilip resmi belge imzalanmalıdır.
Tapu sicil dairelerine başvuru esnasında yabancı uyruklu bireylerden gayrimenkul tapu belgesi veya tapudaki gayrimenkule dair tüm bilgiler, yabancı ülkenin kimlik kartı veya pasaport (gerektiğinde çevirisiyle), ilgili belediyeden alınan gayrimenkulün değerini gösteren belge, binalar için zorunlu deprem sigortası, iki adet fotoğraf ve eğer başvuru sahibi temsilciyse vekaletname gibi belgeler talep edilir.
Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Yabancıların Gayrimenkul Edinimi
