Devir İşlemlerinin Yöntemleri

Yabancı Noter Kanalıyla Vekâletname Düzenlenmesi

a. Apostil Şerhi Süreci

Yabancı ülkede düzenlenen vekâletnamenin Türkiye’de geçerli olabilmesi için Apostil şerhi alınması gerekmektedir. Bu şerh, belgenin hangi ülkede düzenlendiğini ve resmi geçerliliğini teyit eden bir onay niteliğindedir. Apostil anlaşmasına taraf olmayan ülkelerde düzenlenen vekâletnameler için ise o ülkedeki Türk Konsolosluğu tarafından onay alınması zorunludur. Apostil şerhi işlemi, belgenin düzenlendiği ülkenin yetkili makamları tarafından 5 iş günü içerisinde tamamlanır.

b. Tercüme ve Noter Onayı İşlemleri

Yabancı dilde düzenlenen vekâletnamenin Türkçe’ye çevrilmesi gerekir. Bu tercümenin yeminli tercüman tarafından yapılması ve tercümenin de Türkiye’de bir noter tarafından onaylanması şarttır. Bazı ülkelerde, vekâletnamenin tercümesi konsoloslukta da yaptırılabilir. Konsolosluk tercümesi durumunda ayrıca noter onayına gerek kalmaz. Tercüme ve noter onayı işlemleri genellikle 2 iş günü içinde tamamlanır.

c. Ülkelere Göre Farklılık Gösteren Uygulamalar

Her ülkenin noter sistemi ve vekâletname düzenleme prosedürü farklılık gösterir. Örneğin, Almanya’da noter tarafından düzenlenen vekâletnameler için Landgericht (Eyalet Mahkemesi) onayı gerekebilirken, İngiltere’de solicitor veya notary public tarafından düzenlenen vekâletnameler kabul edilmektedir. ABD’de ise eyaletler arası farklılıklar söz konusu olup, çoğu eyalette county clerk onayı aranmaktadır. Avrupa Birliği ülkelerinde ise Avrupa Apostili uygulaması geçerlidir ve bu belge tüm üye ülkelerde otomatik olarak tanınır. Belgenin düzenlendiği ülkeye göre işlem süresi 3 ila 10 iş günü arasında değişkenlik gösterebilir.

Vekâletname Hazırlama Süreci

Vekâletnamede Bulunması Gereken Temel Bilgiler

a. Taşınmaza İlişkin Bilgiler

Vekâletname hazırlanırken taşınmazın tanımlanması büyük önem taşır. Taşınmazın tapu kütüğündeki bilgileri eksiksiz olarak yazılmalıdır. Bu kapsamda taşınmazın bulunduğu il, ilçe, mahalle veya köy adı, mevkii, pafta numarası, ada numarası, parsel numarası, yüzölçümü ve varsa bağımsız bölüm numarasıbelirtilmelidir. Ayrıca taşınmazın tam adresi ve niteliği (daire, dükkan, arsa vb.) de vekâletnamede yer almalıdır. Eğer taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya başka bir kısıtlama varsa, bunların da vekâletnamede açıkça belirtilmesi gerekir.

b. Vekile Verilecek Yetkilerin Kapsamı

Vekile verilen yetkiler vekâletnamede açık ve net bir şekilde ifade edilmelidir. Temel yetki olan satış yetkisi yanında, vekile devir işlemleri sırasında ihtiyaç duyabileceği fer’i (ikincil) yetkiler de verilmelidir. Bu yetkiler arasında tapu müdürlüğünde imza atma, gerekli belgeleri düzenleme ve teslim alma, tapu harcını yatırma, taşınmazı teslim etme, varsa kira sözleşmelerini feshetme gibi işlemler sayılabilir. Vekile ayrıca taşınmazla ilgili belediye, vergi dairesi ve diğer resmi kurumlarda işlem yapma yetkisi de verilmelidir.

c. Satış Bedeli ve Sınırlamalar

Vekâletnamede satış bedeline ilişkin düzenlemeler önemli bir yer tutar. Satış bedeli sabit bir rakam olarak belirlenebileceği gibi, alt limit şeklinde de düzenlenebilir. Bedelin yabancı para birimi cinsinden belirlenmesi durumunda, ödeme şekli ve kur tarihi de belirtilmelidir. Ayrıca vekile tanınan yetkilere ilişkin süre sınırlaması, satışın yapılabileceği kişi sınırlaması veya satış bedelinin tahsil edileceği banka hesabı gibi özel şartlar da vekâletnamede yer alabilir. Vekâletnamenin tek kullanımlık mı yoksa birden fazla işlem için mi geçerli olacağı da açıkça belirtilmelidir.

Vekil Seçiminde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Vekilin Sorumlulukları

a. Hukuki Yükümlülükler

Vekil, kendisine verilen yetkiyi kullanırken vekâlet verenin çıkarlarını gözetmek zorundadır. Türk Borçlar Kanunu’na göre vekil, üstlendiği iş ve hizmetleri vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özen yükümlülüğü çerçevesinde yürütmelidir. Vekilin işlemleri sonucunda ortaya çıkabilecek zararlardan hukuki sorumluluğu bulunmaktadır ve bu zararları tazmin etmekle yükümlüdür. Vekil ayrıca yaptığı işlemler hakkında vekâlet verene hesap verme yükümlülüğü altındadır ve bu hesabı 30 gün içinde sunmalıdır.

b. Mali Sorumluluklar

Vekilin taşınmaz satışından elde edilen bedeli, vekâlet verenin belirttiği hesaba aktarma yükümlülüğü vardır. Mali işlemlerin tamamı belgelendirilmeli ve kayıt altına alınmalıdır. Tapu harçları, vergiler ve diğer masrafların ödenmesi konusunda vekilin yetki ve sorumluluk sınırları net olarak belirlenmelidir. Vekilin yaptığı harcamaları makbuz karşılığında yapması ve tüm ödemeleri banka kanalıyla gerçekleştirmesi önerilir.

Güvenlik Önlemleri

a. Vekilin Kimlik ve Yetkinlik Kontrolü

Vekil seçilecek kişinin güvenilirliğinin araştırılması büyük önem taşır. Vekilin geçmiş iş tecrübesi, varsa mesleki sicili ve referansları kontrol edilmelidir. Özellikle hukuki işlemlerde deneyimli bir vekilin seçilmesi, işlemlerin sorunsuz yürütülmesi açısından avantaj sağlar. Vekilin kimlik bilgilerinin ve iletişim adreslerinin resmi kayıtlardan doğrulanması önerilir.

b. İletişim ve Belgelendirme Süreci

Vekille düzenli iletişim kurulması ve yapılan işlemlerin adım adım takip edilmesi gerekir. Tüm yazışmaların ve görüşmelerin kayıt altına alınması, olası anlaşmazlıklarda ispat açısından önemlidir.

Yetki Sınırlarının Belirlenmesi

a. Yetkilerin Kapsamı

Vekâletnamede vekilin yetkilerinin açık ve net bir şekilde belirlenmesi gerekir. Hangi işlemleri yapabileceği ve hangi işlemler için ek izin alması gerektiği detaylı olarak yazılmalıdır. Örneğin, satış bedelini düşürme, taksitlendirme veya taşınmazı ipotek altına alma gibi önemli kararlar için vekâlet verenden özel izin alınması şartı konulabilir.

b. Süre ve İşlem Sınırlamaları

Vekâletin geçerlilik süresi belirlenmelidir. Süresiz vekâletname düzenlenmesi yerine, işlemlerin tamamlanması için makul bir süre (örneğin 6 ay veya 1 yıl) belirlenmesi önerilir. Ayrıca vekâletnamenin tek bir işlem için mi yoksa birden fazla işlem için mi kullanılabileceği açıkça belirtilmelidir. Vekilin yetkilerini başkasına devredip devredemeyeceği de vekâletnamede düzenlenmelidir.

Tapu Devir Süreci

Vekilin Tapu Müdürlüğünde Yapacağı İşlemler

a. Gerekli Belgeler

Tapu devir işlemi için vekil, öncelikle gerekli belgeleri eksiksiz olarak hazırlamalıdır. Bu belgeler arasında asıl olan vekâletname ve vekâletnamenin aslına uygunluğunu gösteren noter onaylı örneği bulunmalıdır. Ayrıca vekilin kendi kimlik belgesi, taşınmaza ait son 3 aylık tapu kaydı, emlak vergisi değerini gösteren belediye yazısı, ve varsa taşınmazın yapı kullanma izin belgesi gereklidir. Taşınmaz üzerinde ipotek varsa, bunun kaldırılmasına ilişkin banka yazısı da sunulmalıdır.

b. Vergi ve Harçlar

Tapu devir işleminde ödenmesi gereken başlıca mali yükümlülükler vardır. Tapu harcı, gayrimenkulün emlak vergisi değeri üzerinden hem alıcı hem satıcı için ayrı ayrı %2 oranında hesaplanır. Ayrıca döner sermaye ücreti ve damga vergisi de ödenir. Eğer taşınmazın değeri belirli bir limiti geçiyorsa, değer tespit komisyonuna başvurulması ve değer tespit harcı ödenmesi gerekebilir.

c. İşlem Süresi

Tapu müdürlüğünde devir işlemleri, tüm belgelerin tam ve eksiksiz olması halinde genellikle 1 iş günü içinde tamamlanır. Ancak yoğunluk durumuna göre bu süre 3 iş gününe kadar uzayabilir. Bazı özel durumlarda, örneğin askeri bölgeye yakın taşınmazlarda veya yabancı uyruklu alıcılarda, ek izinler gerekebilir ve bu durumda süreç 15 güne kadar uzayabilir.