Wie man eine Mietbestimmungsklage in der Türkei einreicht
Mietbestimmungsklage
Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags können die Parteien den Mietbetrag in der Regel frei bestimmen. Da jedoch die Kündigung von Wohn- und überdachten Geschäftsraummietverträgen durch den Vermieter an bestimmte Bedingungen geknüpft ist, kann die Beibehaltung des vorherigen Mietbetrags während der erneuerten Mietperioden unzulänglich sein. Daher ist das Konzept der Mietbestimmung in erneuerten Mietperioden entstanden.
In diesem Artikel werden wir Präzedenzentscheidungen, Bedingungen für die Einreichung einer Klage, den Klageprozess, Verfahren und Ergebnisse im Zusammenhang mit Mietbestimmungsklagen untersuchen.
Was ist Mietbestimmung?
Gemäß Artikel 344 des Türkischen Obligationenrechts können die Parteien den Mietbetrag frei erhöhen, ohne die Änderungsrate des Verbraucherpreisindexes des vorherigen Mietjahres zu überschreiten. In einigen Fällen muss der Mietbetrag jedoch von einem Richter bestimmt werden. Dieser Rechtsprozess wird als Mietbestimmung bezeichnet.
(…) Es besteht kein Streit über den Mietvertrag, der am 19.02.2013 begann und eine Dauer von einem Jahr hat. Artikel 6 des Mietvertrags sieht vor, dass der Mietbetrag am Ende des Vertrags gemäß dem Durchschnitt von TEFE-TÜFE erhöht wird. Obwohl das Gericht feststellte, dass es keine Bestimmung für eine Erhöhung im Mietvertrag gibt (…) 3. Zivilkammer 2018/2245 E., 2018/5591 K.
Unter welchen Bedingungen kann eine Mietbestimmungsklage eingereicht werden?
Bestimmte Bedingungen müssen erfüllt sein, um eine Mietbestimmungsklage einzureichen:
Es muss ein gültiger Mietvertrag zwischen den Parteien bestehen; eine 5-Jahres-Periode muss abgelaufen sein; es darf keine Bestimmung im Mietvertrag geben, wie die Miete in erneuerten Mietperioden erhöht wird; und der Kläger muss ein rechtliches Interesse an der Bestimmung des Mietbetrags haben.
(…) Diese Situation stellt eine ernsthafte Bedrohung für den Kläger in Bezug auf die Höhe und Zahlung der Miete dar, da die Erhöhung über den erwarteten Betrag hinausgeht. Aufgrund dieser Bedrohung ist der Kläger über die zu zahlende Miete im Unklaren. Um diese Situation, die Schaden verursachen kann, zu beenden und rechtliche Unsicherheit zu vermeiden, wurde die vorliegende Klage eingereicht. Der Kläger hat daher ein rechtliches Interesse an der Einreichung einer Mietbestimmungsklage. Daher ist das Beharren des örtlichen Gerichts auf der Entscheidung, dem Kläger die Einreichung einer Mietbestimmungsklage zu gestatten, rechtmäßig (…) Generalversammlung der Zivilkammern 2010/3-119 E., 2010/159 K.
Wie wird der neue Mietbetrag bestimmt?
Bei der Bestimmung des neuen Mietbetrags berücksichtigt der Richter folgende Faktoren:
Änderungsrate des Verbraucherpreisindex (VPI): Der VPI ist ein Indikator, der die Veränderung der Verbraucherpreise über die Zeit in einer Volkswirtschaft misst. In der Türkei werden Mietsteigerungsraten in der Regel auf Basis des VPI berechnet.
Bei der Bestimmung der jährlichen Mietsteigerungsrate wird der zwölfmonatige Durchschnitt des VPI, der vom Türkischen Statistischen Institut (TUIK) bekannt gegeben wird, als Grundlage verwendet. Diese Rate dient als Leitfaden für die Bestimmung der im Mietvertrag festgelegten Erhöhungsrate.
Beispielsweise wird der neue Mietbetrag unter Berücksichtigung dieser Rate erhöht, wenn der zwölfmonatige Durchschnitt des VPI, der von TUIK bekannt gegeben wurde, 62% beträgt. Mit dem im Jahr 2020 erlassenen Gesetz darf die jährliche Steigerungsrate für Wohnmieten die zwölfmonatige Durchschnittsrate des VPI nicht überschreiten. Diese Regelung wurde eingeführt, um Mieter vor übermäßigen Mietsteigerungen zu schützen.
Zustand der gemieteten Immobilie: Der Standort, der physische Zustand, der Verwendungszweck und Umweltfaktoren der Immobilie werden berücksichtigt. Gut gepflegte, moderne und funktionale Immobilien werden in der Regel mit höheren Mietbeträgen bewertet.
Marktmietpreis: Die Mietbeträge anderer Immobilien mit ähnlichen Eigenschaften werden ebenfalls untersucht und berücksichtigt. Die vorherrschenden Marktmietpreise in der gleichen Gegend werden herangezogen.
Gerechtigkeit: Das Gericht berücksichtigt Gerechtigkeit bei Mietbestimmungsklagen. Dies umfasst oft die Anwendung des sogenannten “Altmieterrabatts.” Gerichte können einen Rabatt von 15% bis 20% für alte Mieter anwenden, um den Mietbetrag zu senken, wenn die Immobilie leer vermietet würde.
(…) Unabhängig davon, ob die Parteien eine Vereinbarung zu diesem Thema getroffen haben, wird in Mietverträgen, die länger als fünf Jahre dauern oder nach fünf Jahren erneuert werden, und am Ende jeder weiteren Fünfjahresperiode der im neuen Mietjahr anzuwendende Mietbetrag vom Richter unter Berücksichtigung der Änderungsrate des Produzentenpreisindex, des Zustands der gemieteten Immobilie und vergleichbarer Mietbeträge sowie in einer der Gerechtigkeit entsprechenden Weise bestimmt. Der auf diese Weise nach jeder weiteren Fünfjahresperiode bestimmte Mietbetrag kann gemäß den Grundsätzen in den vorangegangenen Absätzen geändert werden.
Im vorliegenden Fall, da die fünfjährige Periode vom Beginn der Miete für das Jahr 2012, das Gegenstand der Bestimmung ist, nicht abgelaufen ist, sollte der Mietbetrag durch eine Erhöhung gemäß der zwölfmonatigen PPI-Indexrate des DIE bestimmt werden, ohne unter den zuletzt gezahlten Betrag zu fallen, und es ist nicht korrekt, die Miete gemäß der Gerechtigkeit zu bestimmen.
Das Urteil sollte aus diesem Grund aufgehoben werden (…) 6. Zivilkammer 2015/167 E.,
2015/1851 K.
Kann eine Mietbestimmungsklage vor Ablauf von 5 Jahren eingereicht werden?
Die Parteien können eine Mietbestimmungsklage jederzeit vor oder nach 5 Jahren einreichen. Der Nachteil einer Klageeinreichung vor Ablauf von 5 Jahren besteht darin, dass der Richter den neuen Mietbetrag ohne Berücksichtigung des Marktwerts bestimmen kann.
In einer Entscheidung hat der Kassationshof die Entscheidung des Gerichts aufgehoben, die Mietbestimmungsklage abzulehnen, weil der Mietbetrag nicht bestimmt werden könne, es sei denn, es seien 5 Jahre vergangen und es gebe keine Bestimmung für eine Erhöhung (3HD, 2018/2245 Hauptsache 2018/5591 Entscheidung 22.05.2018).
Gemäß dieser Entscheidung des Kassationshofs sollte akzeptiert werden, dass die Parteien den Mietbetrag vor Gericht bringen können, auch wenn keine Erhöhungsbedingung vorliegt. Im Streitfall muss der Mietbetrag vom Gericht bestimmt werden, da zwischen den Parteien keine vereinbarte Miete besteht.
Ist eine Kündigung erforderlich, um eine Mietbestimmungsklage einzureichen?
Kündigung ist keine Voraussetzung für die Einreichung einer Mietbestimmungsklage. Wenn die Bedingungen für die Einreichung einer Klage erfüllt sind, kann daher eine Mietbestimmungsklage ohne Kündigung eingereicht werden. Wenn die Kündigung jedoch gemäß Artikel 345/2 des Türkischen Obligationenrechts erfolgt, bietet dies einen erheblichen Vorteil für den Vermieter.
(…) Im vorliegenden Fall wird verstanden, dass die Parteien eine jährliche Mietsteigerung vereinbart haben und dass eine implizite Vereinbarung über die Mietsteigerung besteht. Da zwischen den Parteien eine praktische Anwendung einer jährlichen Mietsteigerung besteht, kann eine Mietbestimmungsklage jederzeit ohne Kündigung eingereicht werden (…) 3. Zivilkammer 1999/5017 E., 1999/5904 K.
Die Kündigung muss vom Vermieter mindestens dreißig Tage vor Ablauf des Mietvertrags erfolgen. Es ist nicht zwingend erforderlich, die Kündigung gemäß den Bestimmungen des Benachrichtigungsgesetzes oder über einen Notar zu machen. Der Vermieter kann die Kündigung dem Mieter auf geeignete Weise übermitteln, sie muss jedoch schriftlich und rechtzeitig erfolgen.
Was ist eine rückwirkende Mietbestimmungsklage?
Eine rückwirkende Mietbestimmungsklage ist eine Klage, die vom Vermieter durch schriftliche Kündigung an den Mieter mindestens dreißig Tage vor dem Beginn des neuen Mietzeitraums eingereicht wird, um anzuzeigen, dass der Mietbetrag im neuen Mietzeitraum erhöht wird.
Unter diesen Bedingungen bindet die bis zum Ende des folgenden neuen Mietzeitraums eingereichte Klage den Mieter an den vom Gericht bestimmten Mietbetrag ab dem Beginn dieses neuen Mietzeitraums.
Wenn im Vertrag eine Bestimmung zur Erhöhung des Mietbetrags im neuen Mietzeitraum enthalten ist, gilt der vom Gericht bestimmte Mietbetrag auch ab dem Beginn dieses neuen Zeitraums.
Wenn eine Klage eingereicht wird, die nicht den in den Türkischen Obligationenrecht festgelegten Fristen entspricht, wird die Entscheidung nur im nächsten Mietzeitraum wirksam.
(…) Es wird nicht behauptet, dass dem Beklagten vor der Klage eine Kündigung zugestellt wurde. In diesem Fall, da die Bedingung, eine Kündigung mindestens 30 Tage vor Beginn des Zeitraums, für den die Mietbestimmung beantragt wird, die am 01.01.2013 beginnt, zuzustellen, nicht erfüllt ist, kann der Kläger die Bestimmung des Mietbetrags für den Zeitraum ab dem 01.01.2014 beantragen. Das Gericht sollte den Kläger fragen, ob er die Bestimmung des Mietbetrags für den Zeitraum ab dem 01.01.2014 beantragt, und, falls dies der Fall ist, sollte das Gericht über den Fall entscheiden; andernfalls sollte die Klage abgewiesen werden. Es ist nicht korrekt, über den Fall zu entscheiden, während die Klage aus diesem Grund abgewiesen werden sollte.
Das Urteil sollte aus diesem Grund aufgehoben werden (…) 6. Zivilkammer 2014/6864 E., 2015/2267 K.
Verfahren in Mietbestimmungsklagen
Eine Mietbestimmungsklage kann nicht als unbestimmte Forderungsklage oder Teilklage eingereicht werden. Auch das Institut der Korrektur gilt nicht in dieser Klage. Daher muss die Partei, die die Mietbestimmungsklage einreicht, die Erhöhungsrate und den gewünschten Mietbetrag zu Beginn der Klage klar, endgültig und vollständig angeben. Es besteht keine Möglichkeit, den Mietbetrag während des Verfahrens zu erhöhen. Darüber hinaus liegt die Verpflichtung zur Untersuchung vergleichbarer Mieten und zur Bereitstellung von Informationen über den Zustand der gemieteten Immobilie ebenfalls bei der partei, die die Klage einreicht.
Wer kann eine Mietbestimmungsklage einreichen?
In der Praxis wird
die Mietbestimmungsklage in der Regel vom Vermieter eingereicht. Es gibt jedoch keine rechtlichen Hindernisse dafür, dass der Mieter diese Klage einreicht. Die Mietbestimmungsklage kann auch eine Reduzierung des Mietbetrags beantragen. Darüber hinaus können in Ausnahmefällen der Eigentümer und der Vermieter verschiedene Personen sein. Der Kassationshof akzeptiert, dass in solchen Fällen auch der Eigentümer die Klage einreichen kann.
Wenn es im Mietvertrag mehrere Vermieter gibt, werden diese Personen als notwendige Mitkläger angesehen und müssen die Klage gemeinsam einreichen. Dies ist notwendig, da die Mietbestimmungsklage eine Entscheidung beinhalten kann, die alle Vermieter betrifft.
Welches Gericht ist zuständig und befugt in Mietbestimmungsklagen?
Das zuständige Gericht in Mietbestimmungsklagen ist das Friedensgericht, das für alle Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis zuständig ist.
Das zuständige Gericht ist das Gericht des Wohnsitzes des Beklagten oder das Gericht des Ortes, an dem der Vertrag ausgeführt wird. In einem Vertrag, der Kaufleute und öffentliche Rechtsträger betrifft, ist das Gericht des im Vertrag festgelegten Gerichtsstands zuständig.
(…) Das Friedensgericht stellte fest, dass zum Zeitpunkt der Klageerhebung das Gericht, das für Anpassungsklagen zuständig ist, das Zivilgericht erster Instanz war, und dass der Gegenstand der Klage nicht durch Änderung geändert werden kann, da die Klage keine Anpassungsklage war und der Gegenstand nicht durch Änderung geändert werden kann, entschied es auf Unzuständigkeit und diese Entscheidung wurde ohne Berufung rechtskräftig (…)
Obwohl die Klage zur Anpassung des Mietbetrags erhoben wurde, wurde mit dem Änderungsantrag die Bestimmung des Mietbetrags beantragt.
Laut Akte bezieht sich der Streit auf die Bestimmung des Mietbetrags und das zuständige Gericht ist das Friedensgericht. Daher sollte die Klage vor dem Friedensgericht verhandelt und entschieden werden, da es nach der gesetzlichen Regelung ausschließlich zuständig ist.
SCHLUSSFOLGERUNG: Aus den oben erläuterten Gründen wurde am 06.10.2015 einstimmig entschieden, dass das Friedensgericht gemäß den Artikeln 21 und 22 der Zivilprozessordnung Nr. 6100 als zuständiges Gericht benannt wird (…) 20. Zivilkammer 2015/3725 E., 2015/8518 K.
Was passiert infolge einer Mietbestimmungsklage?
Infolge einer Mietbestimmungsklage wird ein neuer Mietbetrag basierend auf vergleichbaren Mietbeträgen festgelegt und eine Entscheidung über den für einen bestimmten Zeitraum gültigen Mietbetrag getroffen.
Können eine Mietbestimmungsklage und eine Räumungsklage gleichzeitig eingereicht werden?
Räumungsklagen erhalten die Gültigkeit des Mietvertrags aufrecht, bis sie abgeschlossen sind. In diesem Fall kann eine Mietbestimmungsklage ebenfalls eingereicht werden, bis die Räumungsklage abgeschlossen ist. Angesichts der Möglichkeit, dass die Räumungsklage abgelehnt wird, kann eine Mietbestimmungsklage zusammen mit der Räumungsklage eingereicht werden. In der Praxis werden bei der Einreichung einer Mietbestimmungsklage oder der Zustellung einer Kündigung die Rechte in Bezug auf die Räumung vorbehalten.
Hinweis: Um eine Mietbestimmungsklage und eine Räumungsklage gleichzeitig einzureichen, muss nachgewiesen werden, dass der Bedarf in der Räumungsklage echt und zwingend ist. Andernfalls wird die Räumungsklage abgewiesen.
Kann die Miete erhöht werden, während die Räumungsklage läuft?
Solange der Mietvertrag fortbesteht, hat der Vermieter das Recht, eine Mieterhöhung entsprechend den aktuellen Marktbedingungen zu verlangen. Selbst wenn eine Räumungsklage eingereicht wird, hat der Vermieter ein rechtliches Interesse, da der Mietvertrag fortbesteht, und kann daher eine Mieterhöhung verlangen.
Es gibt auch kein rechtliches Hindernis, eine Mietbestimmungsklage einzureichen, während die Räumungsklage läuft.
Gibt es eine Verjährungsfrist für Mietbestimmungsklagen?
Es gibt keine Verjährungsfrist oder Ausschlussfrist für Mietbestimmungsklagen. Solange der Mietvertrag gültig ist und die Bedingungen für die Einreichung einer Mietbestimmungsklage erfüllt sind, kann die Klage rechtzeitig eingereicht werden.
Wie lange dauert eine Mietbestimmungsklage?
Die Dauer einer Mietbestimmungsklage variiert je nach Arbeitsaufkommen des Gerichts. In der Praxis ist allgemein bekannt, dass sie zwischen 1 und 2 Jahren dauert.
Anwaltskosten in Mietbestimmungsklagen
In Mietbestimmungsklagen wird der Unterschied zwischen dem festgestellten Bruttomietbetrag und dem im letzten Zeitraum gezahlten Bruttomietbetrag gemäß der Mindestgebührenordnung für Anwälte berechnet. Dieser Unterschied wird separat zum Vorteil des Klägers und des Beklagten bewertet, und die Anwaltsgebühr wird festgelegt. Die festgelegte Gebühr darf nicht niedriger sein als die Gebühr, die vom Gericht, in dem die Klage verhandelt wird, festgelegt wird. Die Anwaltsgebühr wird gemäß der vom Türkischen Anwaltsverband festgelegten Tarife festgelegt und der unterlegenen Partei auferlegt.
In Mietbestimmungsklagen wird die Gebühr anteilig basierend auf dem Unterschied zwischen dem neuen monatlichen Mietbetrag und dem bestehenden Mietbetrag erhoben.
Ist Mediation in Mietbestimmungsklagen obligatorisch?
Ab dem 1. September 2023 ist die Beantragung einer Mediation obligatorisch, bevor Mietbestimmungs- und Räumungsklagen eingereicht werden. Dies betrifft jedoch keine vor diesem Datum eingereichten Klagen.
Das obligatorische Mediationsverfahren gilt ab den neuen Klagedaten und umfasst keine zuvor eingereichten Klagen. Es ist jedoch möglich, dass die Parteien freiwillig eine Mediation für zuvor eingereichte Klagen beantragen. Damit dieser Prozess wirksam ist, müssen beide Parteien Bereitschaft zur Einigung zeigen.
Vollstreckungsverfahren nach einer Mietbestimmungsklage
Mietbestimmungsklagen konzentrieren sich auf die Bestimmung des Mietbetrags und enthalten nur ein Feststellungsurteil. Daher können Mietbestimmungsurteile nicht durch Zwangsvollstreckung durchgesetzt werden. Für die Einziehung des Mietbetrags muss ein separates rechtliches Verfahren befolgt werden.
Mietbestimmungsurteile können nicht vollstreckt werden, bevor sie rechtskräftig werden. Nach ihrer Rechtskraft kann jedoch eine allgemeine Pfändung durch nicht vollstreckte Vollstreckung in Bezug auf den neuen vom Gericht bestimmten Mietbetrag eingeleitet werden.
Mietbestimmung kann rückwirkend sein, aber um Zinsen auf die resultierenden Forderungen anzuwenden, muss das Mietbestimmungsurteil rechtskräftig werden. Die Zinsen in Mietbestimmungsklagen beginnen nach der Rechtskraft des Urteils zu laufen.
(…) In der vom Kläger am 10. März 2015 eingereichten Klage beantragte der Kläger die Aufhebung des ungerechtfertigten Widerspruchs des Beklagten gegen das Vollstreckungsverfahren, das gegen den Beklagten zur Einziehung der Mietdifferenzforderung eingeleitet wurde, die Verhängung von Vollstreckungsverweigerungshaftung gegen den Beklagten und die Räumung der gemieteten Immobilie. Der Kläger hat jedoch das Vollstreckungsverfahren zur Einziehung der Mietdifferenzforderung eingeleitet, bevor das Mietbestimmungsurteil rechtskräftig wurde. Daher hätte die Klage abgewiesen werden müssen, aber das Verfahren wurde fortgesetzt und eine Entscheidung getroffen, die eine Aufhebung erfordert (…) 3. Zivilkammer Hauptsache: 2017/7339 Entscheidung: 2019/5407
Rabatt aufgrund alter Mietverhältnisse in Mietbestimmungsklagen
Der Rabatt aufgrund alter Mietverhältnisse ist eine Art von Rabatt, den Gerichte bei der Bestimmung des neuen Mietbetrags in Übereinstimmung mit der Gerechtigkeit in Mietbestimmungsklagen berücksichtigen. Dieser Rabatt, der in der Regel zwischen 15% und 20% liegt, wird basierend auf dem Mietbetrag berechnet, den der Vermieter erzielen könnte, wenn die Immobilie leer vermietet würde.
(…) Das Gericht sollte ein Feststellungsurteil erlassen, indem es einen angemessenen Gerechtigkeitsrabatt berücksichtigt, da der Beklagte ein alter Mieter ist, basierend auf dem vom Sachverständigen festgestellten Bruttomietbetrag (…) 6. Zivilkammer 2013/15573 E.2014/6431 K.
Präzedenzentscheidungen in Mietbestimmungsklagen:
” (…) Unter Artikel 2 des Gesetzes über die Durchsetzung und Anwendung des Türkischen Obligationenrechts, unter dem Titel Rückwirkung, wird erklärt, dass “Die Bestimmungen des Türkischen Obligationenrechts, die sich auf die öffentliche Ordnung und allgemeine Moral beziehen, auf alle Handlungen und Transaktionen unabhängig von ihrem Datum angewendet werden.” Die Regelung in Artikel 344 des Türkischen Obligationenrechts über Mieterhöhungen schützt die Mieter und betrifft die öffentliche Ordnung.
In unserem Fall, da die Mietbestimmung ab dem 01.08.2013 beantragt wird, sollte die Mietbestimmung gemäß dem zwölfmonatigen PPI-Index des Statistischen Instituts des Staates für den betreffenden Zeitraum erfolgen, unter Berücksichtigung der oben genannten Prinzipien und Regeln. Es ist jedoch nicht korrekt, den Mietbetrag nach Gerechtigkeit basierend auf der schriftlichen Begründung zu bestimmen, und daher sollte das Urteil aufgehoben werden (…)” 6. Zivilkammer 2014/945 E., 2014/11170 K.
”(…) Gemäß dem Gerechtigkeitsprinzip sollte der zu bestimmende Mietbetrag den Mietbetrag von 2.750 TL berücksichtigen, den die Sachverständigen berichteten, dass er erzielt werden könnte, wenn die Immobilie leer vermietet würde. Daher sollte der Richter einen angemessenen Mietbetrag festlegen, wobei zu berücksichtigen ist, dass der Beklagte ein alter Mieter ist. Es ist jedoch nicht korrekt, einen Betrag zu bestimmen, der dem Leerbetrag zu nahe kommt.
In diesem Fall sollte das Gericht die monatliche Miete durch Anwendung eines angemessenen Rabatts von dem Mietbetrag bestimmen, den die Sachverständigen angaben, dass er erzielt werden könnte, wenn die Immobilie leer vermietet würde, unter Berücksichtigung, dass die neue Mietbetragsbestimmung eine “Begrenzung” darstellt, wie in der Entscheidung des Plenums der Zivilkammern des Kassationshofs vom 18.11.1964 und Nummer 2/4 erläutert.
Es ist nicht korrekt, ein Urteil zu fällen, ohne die oben erläuterten Prinzipien zu berücksichtigen. Aus diesen Gründen wurden die Berufungseinwendungen als begründet befunden, und das Urteil wurde gemäß Artikel 428 der Zivilprozessordnung aufgehoben (…)” 3. Zivilkammer 2012/23194 E., 2013/312 K.
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