قرارداد ساخت و ساز در ازای واحد آپارتمان در ترکیه
قرارداد ساخت و ساز در ازای حق‌السهم
با توجه به نیاز مسکن ناشی از رشد سریع جمعیت، قرارداد ساخت و ساز در ازای حق‌السهم یا همان قرارداد ساخت و ساز در ازای سهم زمین در حقوق ما جایگاه پیدا کرده است. قراردادهای ساخت و ساز در ازای حق‌السهم از جمله قراردادهایی هستند که به نام در دفتر ثبت املاک قابل ثبت هستند. این نوع قرارداد هرچند در قوانین ما تنظیم نشده است، اما به دلیل اصل آزادی قراردادها به وقوع پیوسته است. در زندگی روزمره این نوع قرارداد را زیاد می‌بینیم. این قرارداد در میان مردم به عنوان قرارداد ساخت و ساز در ازای سهم زمین و قرارداد ساخت و ساز در ازای وعده فروش املاک نیز شناخته می‌شود. در قرارداد ساخت و ساز در ازای حق‌السهم، پیمانکار (مشارکت کننده) متعهد می‌شود که در ازای مالکیت معینی بر روی زمین مالک، بخش‌های مستقل و مجزا را بسازد. معمولاً بین مالک زمین و پیمانکاران انجام می‌شود. مالک زمین با نگه داشتن بخشی از زمین برای خود و انتقال بخش‌های دیگر به پیمانکار یا اشخاص ثالث، بر روی این زمین بخش‌های مستقل می‌سازد. با استفاده از مالکیت سهمی که برای خود نگه داشته است، بخش‌های مستقل مربوط به این سهم زمین را به خود منتقل می‌کند.
بر اساس این قرارداد، مالک زمین سهم معینی از زمین خود را به پیمانکار انتقال می‌دهد. پیمانکار نیز بر روی این زمین ساختمان می‌سازد و بخشی از این ساختمان را به مالک زمین می‌دهد. مالک زمین با این قرارداد موظف می‌شود که بخشی از زمین خود را به پیمانکار منتقل کند، در حالی که پیمانکار متعهد می‌شود که ساختمان را بسازد. بنابراین با انعقاد این قرارداد هر دو طرف متعهد به انجام تعهدات خود می‌شوند.
عناصر قرارداد ساخت و ساز در ازای حق‌السهم
- توافق بین مالک زمین و پیمانکار
- تعهد مالک زمین به انتقال سهم معینی از زمین
- تعهد پیمانکار به ساخت و ساز
شرایط اعتبار قرارداد ساخت و ساز در ازای حق‌السهم
هنگام انعقاد این قرارداد، مواردی وجود دارد که باید به آنها توجه کرد. در صورتی که به این موارد توجه نشود، قرارداد معتبر نخواهد بود.
- املاک مورد قرارداد باید دارای طرح تفصیلی باشد
- زمین باید مناسب برای ساخت تعداد واحدهای مستقل توافق شده باشد
- مالک زمین و پیمانکار باید اهلیت حقوقی داشته باشند و صلاحیت انعقاد قرارداد را داشته باشند
چگونه قراردادهای ساخت و ساز در ازای حق‌السهم منعقد می‌شوند؟
برای قراردادهای ساخت و ساز در ازای حق‌السهم هیچ شکل قانونی تعیین نشده است. با این حال، طبق مقررات قانون محضری و قانون ثبت، قراردادهای فروش و وعده فروش املاک باید به صورت رسمی انجام شوند. به همین دلیل، اگر قصد انعقاد قرارداد ساخت و ساز در ازای حق‌السهم را دارید، باید این قرارداد را به صورت رسمی تنظیم کنید. قراردادهای ساخت و ساز در ازای حق‌السهم که به صورت رسمی انجام نمی‌شوند، معتبر نخواهند بود. بر اساس یک قرارداد نامعتبر، طرفین نمی‌توانند از یکدیگر مطالبه‌ای داشته باشند. اما اگر طرفین به صورت داوطلبانه عناصر قرارداد را اجرا کرده باشند، نمی‌توانند بعداً ادعای بطلان این قرارداد را مطرح کنند. به خصوص در عمل، یکی از طرفین با رفتاری فریب‌آمیز مانع از انجام معتبر این قرارداد می‌شود و از این وضعیت سود می‌برد. این وضعیت سوء استفاده از حق تلقی می‌شود و به عنوان قرارداد معتبر اثر خواهد داشت.
تعهدات مالک زمین
- مالک زمین باید زمین را بدون نقص تحویل دهد.
برای اینکه پیمانکار بتواند ساخت و ساز را شروع کند، مالک زمین باید زمین را بدون نقص تحویل دهد. نباید هیچ مانعی در زمین وجود داشته باشد و نباید حق مالکیت اشخاص ثالث وجود داشته باشد. وجود مستأجر در ساختمان نیز به عنوان یکی از موارد نقص قابل ذکر است. در صورت وجود نقص در مال، پیمانکار می‌تواند این موضوع را به مالک زمین اطلاع داده و از این مسئولیت رهایی یابد.
- مالک زمین باید سهم زمین را به پیمانکار منتقل کند.
در قرارداد ساخت و ساز در ازای حق‌السهم، مالک زمین هیچ هزینه‌ای پرداخت نمی‌کند. مسئولیت مالک زمین در مقابل پیمانکار انتقال سهم توافق شده زمین به اوست.
تعهدات پیمانکار
- پیمانکار باید ساخت و ساز مورد نظر را به پایان برساند.
مواد ساخت و ساز در صورت عدم توافق خلاف، توسط پیمانکار تأمین می‌شود. پیمانکار باید در انتخاب این مواد دقت لازم را به کار گیرد. نباید اثری با کیفیت پایین‌تر از متوسط ایجاد کند.
- پیمانکار باید ساخت و ساز را با دقت انجام دهد.
پیمانکار به طور معمول باید به نفع مالک زمین عمل کند. او باید با دقت و وفاداری این منافع را رعایت کرده و تعهدات خود را اجرا کند.
- پیمانکار باید پروژه را مطابق با طرح تفصیلی تهیه کرده و مجوز بگیرد.
- پیمانکار باید ساخت و ساز مورد نظر را تحویل دهد.
اجرای ناقص یکی دیگر از مشکلاتی است که در قراردادهای ساخت و ساز در ازای حق‌السهم در زندگی روزمره مطرح می‌شود. در این حالت، بخش‌هایی از ساخت و ساز که باید وجود داشته باشند، به هیچ وجه انجام نشده‌اند. اجرای ناقص شامل مسئولیت ناشی از نقص نمی‌شود. به طور معمول، مالک زمین مجبور نیست اثر ناقص را بپذیرد. اما در برخی موارد، دیوان عالی کشور بر اساس ماهیت نقص در اثر، پذیرش این اثر را الزامی دانسته است. این نقص باید نقص قابل تحمل باشد که یکی از معیارهای مورد نظر در این زمینه است. توصیه می‌شود برای کسب اطلاعات دقیق‌تر، مشاوره حقوقی بگیرید.
- پیمانکار در مقابل نقص مسئولیت دارد.
اگر ساخت و ساز انجام شده انتظارات مالک زمین را برآورده نکند یا ویژگی‌های توافق شده در قرارداد را نداشته باشد، پیمانکار در مقابل نقص مسئولیت دارد. استفاده از مواد غیر توافق شده نیز این مسئولیت را مطرح می‌کند. در این زمینه، مالک زمین باید وظیفه بازرسی و اطلاع‌رسانی را انجام دهد. نقص باید به پیمانکار اطلاع داده شود.
شرط جزایی در قراردادهای ساخت و ساز در ازای حق‌السهم
شرط جزایی در حقوق ما برای تضمین اجرای تعهدات عمل می‌کند. در قرارداد ساخت و ساز در ازای حق‌السهم، هنگامی که شرط جزایی درج می‌شود و این شرط جزایی محقق می‌شود، طرف زیان‌دیده حق دریافت مبلغ تعیین شده به عنوان شرط جزایی را خواهد داشت. اهمیت تقصیر طرف مقابل مهم نیست. در عمل، به خصوص در صورت عدم اتمام ساخت و ساز به موقع، شرط جزایی توافق می‌شود. در این حالت، بدون نیاز به اثبات هیچ مسئله‌ای، شرط جزایی توافق شده باید پرداخت شود. لازم به ذکر است که وجود شرط جزایی به اعتبار قرارداد اصلی بستگی دارد. اگر قرارداد ساخت و ساز در ازای حق‌السهم قرارداد نامعتبری باشد، حق دریافت شرط جزایی تعیین شده به دنبال آن ایجاد نمی‌شود.
جبران خسارت در قراردادهای ساخت و ساز در ازای حق‌السهم
در صورتی که ساخت و ساز کامل نشود یا به همان شکلی که توافق شده ساخته نشود، می‌توان از پیمانکار یعنی مشارکت‌کننده درخواست جبران خسارت مالک زمین را کرد. برای جبران این خسارت، مبلغی به عنوان جبران خسارت تعیین می‌شود. جبران خسارت قراردادی مستقل از شرط جزایی است. با این جبران خسارت، طرفین برای جبران خسارات احتمالی از پیش مبلغی به عنوان جبران خسارت تعیین می‌کنند. توافق بر جبران خسارت معمولاً قبل از وقوع خسارت انجام می‌شود و به هیچ شکل خاصی وابسته نیست. جبران خسارت قراردادی معمولاً در موارد تحویل دیرهنگام مطرح می‌شود.
انتقال قرارداد ساخت و ساز در ازای حق‌السهم
انتقال قرارداد ساخت و ساز در ازای حق‌السهم به دیگران در عمل از نظر حقوقی ممکن است. پیمانکار می‌تواند با انتقال این قرارداد به پیمانکار جدید، تمامی حقوق و تعهدات خود را به پیمانکار جدید منتقل کند. با این حال، برای این انتقال، رضایت مالک زمین ضروری است. رضایت مالک زمین به صورت پیشینی یا پسینی از نظر قانونی مورد نیاز است. علاوه بر این، انتقال باید به صورت رسمی انجام شود.
فسخ قرارداد ساخت و ساز در ازای حق‌السهم
فسخ قرارداد ساخت و ساز در ازای حق‌السهم نیز از نظر حقوقی ممکن است. فسخ به طور معمول رابطه تعهدی بین طرفین را به طور مؤثر به پایان می‌رساند. با این حال، حقوق و تعهداتی که قبل از فسخ وجود داشته‌اند، همچنان وجود خواهند داشت. برای استفاده از حق فسخ، ابتدا باید اطلاعیه فسخ ارائه شود. سطح تکمیل ساخت و ساز در این زمینه اهمیت زیادی دارد. مالک زمین می‌تواند با پرداخت تمامی خسارات و هزینه‌های پیمانکار، قرارداد را فسخ کند. این فسخ باید بر اساس دلیل موجهی نباشد. این موضوع در نظریه به عنوان فسخ در قبال جبران خسارت نیز شناخته می‌شود. علاوه بر این، فسخ موجه نیز وجود دارد. در این زمینه، اگر طرفین تعهدات خود را به یکدیگر انجام ندهند، قرارداد فسخ می‌شود. این فسخ می‌تواند با توافق طرفین انجام شود. طرفین می‌توانند با تهیه تسویه‌نامه، تعهدات را لغو کنند. در غیر این صورت، نیاز به حکم دادگاه خواهد بود.
تعدیل قرارداد ساخت و ساز در ازای حق‌السهم
پس از انعقاد قرارداد ساخت و ساز در ازای حق‌السهم، ممکن است شرایط غیرقابل پیش‌بینی در جریان عادی زندگی رخ دهد که انجام تعهدات طرفین را دشوار کند. به خصوص در عمل، شرایط اقتصادی تغییر یافته به وضوح این موضوع را نشان می‌دهد. اگر تغییرات غیرمنتظره پس از انعقاد قرارداد رخ دهد و این قرارداد را تحمل‌ناپذیر کند، طرف متضرر می‌تواند درخواست تعدیل قرارداد را داشته باشد. اگر وضعیت غیرعادی که در زمان انعقاد قرارداد وجود نداشته است به دلایل غیرمرتبط با بدهکار رخ دهد و درخواست انجام تعهدات خلاف قواعد انصاف باشد، می‌توان درخواست تعدیل قرارداد را داشت. اما برای این منظور، شخص متضرر باید تعهد خود را یا به هیچ وجه انجام نداده باشد یا با حفظ حقوق ناشی از دشواری بیش از حد انجام داده باشد. در عمل، معمولاً مشاهده می‌شود که پیمانکاران به دلیل مشکلات اقتصادی و بلایای طبیعی در منطقه درخواست تعدیل می‌کنند.
قراردادهای ساخت و ساز در ازای حق‌السهم و دادخواست الزام به ثبت
اگر طرفین به موقع و به درستی تعهدات خود را به یکدیگر انجام ندهند، مسئولیت حقوقی آنها ایجاد خواهد شد. پیمانکار یا مالک زمین که به تعهدات خود عمل نکرده است، به طور معمول دچار تأخیر بدهکار شده و به طرف مقابل حقوق انتخابی ارائه می‌دهد. یکی از این حقوق، الزام به ثبت است. با دادخواست الزام به ثبت، پیمانکار می‌تواند مالک زمین را به انتقال مالکیت مجبور کند و همچنین مالک زمین می‌تواند با دادخواست الزام به ثبت، پیمانکار را به انتقال بخش‌های مستقل تکمیل شده به خود مجبور کند.
برای اطلاعات بیشتر درباره قرارداد ساخت و ساز در ازای حق‌السهم می‌توانید از صفحه تماس با ما با ما تماس بگیرید
قرارداد ساخت و ساز در ازای واحد آپارتمان در ترکیه