Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Uyuşmazlıkları

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

Hızlı nüfus artışının ortaya çıkardığı konut ihtiyacının etkisiyle Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi diğer adıyla ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hukukumuzda yer edinmeye başlamıştır. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tapu siciline şerh edilebilecek sözleşmeler arasında ismen sayılan bir sözleşme tipidir. Bu sözleşme tipi her ne kadar kanunlarımızda düzenlenmemiş olsa da sözleşme özgürlüğü ilkesi gereğince vuku bulmuştur. Günlük hayatta bu sözleşme tipine sıklıkla rastlamaktayız. Bu sözleşme halk arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve gayrimenkul satış vaadi karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici(müteahhit) arsa sahibinin arsası üzerinde verilecek belli bir orandaki mülkiyete karşılık ayrı ayrı bağımsız bölümler inşa etmeyi üstlenir. Genellikle arsa sahibi ve müteahhitler arasında gerçekleşir.  Arsa sahibi arsadaki bazı kısımları kendine saklayarak diğer kısımları müteahhide veya üçüncü kişilere devrederek bu arsa üzerinde bağımsız bölümler yaptırır. Kendisine ayırmış olduğu oranda mülkiyet sayesinde ise bu arsa payına tekabül eden bağımsız bölümleri kendisine devrettirir.

Bu sözleşme uyarınca arsa sahibi arsasının belli bir payını müteahhide devreder. Müteahhit ise bu arsa üzerinde bir bina inşa ederek yapacağı bu binanın bir kısmını arsa sahibine vermeyi üstlenir. Arsa sahibi bu sözleşmeyi yaparak arsasında belli bir oranı müteahhide devretme borcuna girer iken müteahhit de inşaatı yapma borcu altına girer. Dolayısıyla bu sözleşme yapıldığı zaman her iki taraf da borç altına girecektir.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ UNSURLARI

• Arsa sahibi ile müteahhidin anlaşması
• Arsa sahibinin arsadaki belli arsa payını devir borcuna girmesi
• Müteahhidin inşaatı yapma borcu altına girmesi

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ – GEÇERLİLİK ŞARTLARI

Bu sözleşmeyi yaparken dikkat edilmesi gereken hususlar vardır. Bu hususlara riayet edilmediği takdirde sözleşme geçerli olmayacaktır.

1. Sözleşme konusu taşınmazın, arsanın imarlı olması
2. Arsanın kararlaştırılan miktarda bağımsız bölüm inşasına uygun olması
3. Arsa sahibi ve müteahhidin fiil ehliyetine sahip olması, sözleşme yapmaya ehil olmaları

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ NASIL YAPILIR?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri için kanunen öngörülmüş herhangi bir şekil şartı bulunmamaktadır. Buna rağmen Noterlik Kanunu’nda ve Tapu Kanunu’nda yer alan hükümlere göre gayrimenkul satış ve vaadi kural olarak resmi şekilde yapılmalıdır. Bu nedenden ötürü kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak istiyorsanız bu sözleşmeyi resmi şekle uygun olarak hazırlamanız gerekmektedir. Resmi şekilde yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersiz olacaktır. Geçersiz bir sözleşmeye dayanarak taraflar birbirlerinden herhangi bir edim talep edemezler. Ancak taraflar kendi rızalarıyla sözleşmenin unsurlarını ifa etmişler ise sonradan bu sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri süremezler. Özellikle uygulamada taraflardan biri hileli davranışta bulunarak bu sözleşmenin geçerli şekilde yapılmasını önlemekte ve bundan çıkar elde etmektedir. Bu durum hakkın kötüye kullanımı teşkil ettiği için hukuken korunmayacak ve sözleşme geçerli imiş gibi hüküm doğuracaktır.

ARSA SAHİBİNİN BORÇLARI NELERDİR ?

• Arsa sahibi arsayı ayıpsız teslim etmelidir.

Yüklenicinin yani müteahhidin inşaata başlaması için arsa sahibinin söz konusu arsayı ayıpsız şekilde teslim etmesi gerekmektedir. Arsa üzerinde herhangi bir imar engeli olmaması gerekmekte ve üçüncü kişilere ait mülkiyet hakkı bulunmamalıdır. Binada kiracı bulunması da ayıplı durumlardan biri olarak örnek verilebilir. Ayıplı malın söz konusu olması durumunda yüklenici bu hususu arsa sahibine bildirerek bu sorumluluktan kurtulabilir.

• Arsa payını yükleniciye devretmelidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi herhangi bir ücret ödemez. Yükleniciye karşı sorumluluğu anlaşılan arsa payını ona devretmektir.

YÜKLENİCİNİN BORÇLARI NELERDİR ?

• Yüklenici söz konusu inşaatı, yapıyı bitirmelidir.

Bu inşaatın malzemeleri aksi kararlaştırılmadıkça müteahhit tarafından yerinme getirilir. Bu malzemelerin seçiminde yüklenici gerekli özeni göstermelidir. Orta kalitenin altına eser meydana getirmemelidir.

• Yüklenici inşaatı özenle yapmalıdır.

Yüklenici kural olarak arsa sahibinin menfaati doğrultusunda hareket etmelidir. Bu menfaatleri gözeterek sadakat ve özenle ifada bulunmalıdır.

• Yüklenici projeyi imara uygun olarak hazırlamalı ve ruhsat almalı.
• Yüklenici söz konusu inşaatı teslim etmeli.

Eksik ifa hususu ise günlük hayatta kat karşılığı sözleşmeler bakımından gündeme gelen bir diğer sorundur. Bu durumda inşaatta bulunması gereken kısımların hiç yapılmamış olması söz konusudur. Eksik ifa ayıptan doğan sorumluluğa dahil değildir. Kural olarak arsa sahibi tamamlanmamış, eksik eseri kabul etmek zorunda değildir. Ancak kimi durumlarda Yargıtay eserdeki eksikliğin niteliğine göre bu eserin kabul edilmesi gerektiğini belirtmiştir. Bu eksikliğin katlanılabilir bir eksiklik olması bu hususta dikkate alınan ölçütlerden biridir. Ayrıntılı bilgi almak için hukuki danışmanlık almanızı tavsiye etmekteyiz.

• Yüklenici ayıba karşı tekeffül borcu altındadır.

Yapılan inşaat arsa sahibinin beklentilerini karşılayacak nitelikte değilse veya sözleşmede kararlaştırılan vasıfları taşımıyorsa yüklenicinin ayıba karşı tekeffül borcu doğar. Kararlaştırılan malzemelerden başkaca ürünler kullanılması da bu borcu gündeme getirir. Bu bağlamda arsa sahibi tarafından muhakkak muayene ve ihbar yükümlülüğü yerine getirilmelidir. Ayıp yükleniciye bildirilmelidir.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE CEZAİ ŞART

Cezai şart hukukumuzda borcun ifasını teminat altına alma işlevini görmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde cezai şarta yer verildiğinde ve bu cezai şart gerçekleştiğinde zarar gören taraf cezai şart olarak belirlenen bedeli alma hakkı kazanır. Karşı tarafın kusurunun önemi yoktur. Uygulamada özellikle taraflar arasında inşaatı vaktinde bitirmeme durumunda cezai şart kararlaştırılmaktadır. Bu durumda herhangi bir hususu ispat etmeye gerek kalmaksızın kararlaştırılan cezai şartın ödenmesi gerekir. Belirtmek gerekir ki, cezai şartın varlığı asıl sözleşmenin geçerliliğine bağlıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçersiz bir sözleşme ise akabinde kararlaştırılan cezai şartı alma hakkı doğmaz.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE GÖTÜRÜ TAZMİNATI

İnşaatın bitmemesi veya kararlaştırıldığı gibi inşa edilmemesi durumunda yükleniciden yani müteahhitten arsa sahibinin uğramış olduğu zararı gidermesi talep edilebilir. Bu zararın giderilmesi için belli bir miktarda tazminata hükmedilir. Götürü tazminat müessesi cezai şarttan bağımsızdır. Bu tazminat ile taraflar anlaşarak uğranılması muhtemel zararlar için önceden tazminat olarak belli bir miktar belirler. Götürü tazminat anlaşması kural olarak zarar meydana gelemden önce yapılır ve herhangi bir şekle bağlı değildir. Götürü tazminat genellikle geç teslim durumlarında gündeme gelmektedir.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN DEVRİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin uygulamada başkalarına devredilmesi hukuken mümkündür. Yüklenici müteahhit bu sözleşmeyi yeni müteahhide devrederek kendisinin arsa sahibine karşı sahip olduğu tüm hak ve borçları yeni müteahhide geçirir. Ancak bu işlem için arsa sahibinin onayı şarttır. Arsa sahibinin önceden veya sonradan bu hususa onay vermesi kanunen aranan bir şarttır. Bununla birlikte devir işlemi muhakkak resmi şekilde yapılmalıdır.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ FESHİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi de hukuken mümkündür. Fesih işlemi kural olarak taraflar arasındaki borç ilişkisini ileriye etkili olacak şekilde sonlandırmaktadır. Ancak fesihten önce var olan hak ve borçlar ise varlıklarını koruyacaklardır. Fesih hakkının kullanılabilmesi için öncelikle fesih bildiriminde bulunmak gerekmektedir. İnşaatın tamamlanma seviyesi bu hususta büyük önem arz etmektedir. Arsa sahibi müteahhidin tüm zararını ve harcadığı masrafı ödemek suretiyle sözleşmeyi feshedebilir. Bu fesih işlemi haklı bir sebebe dayanmak zorunda değildir. Bu husus öğretide tazminat karşılığı fesih olarak da adlandırılmaktadır. Bundan başkaca, haklı fesih olgusu da bulunmaktadır. Bu bağlamda taraflar birbirlerine karşı olan yükümlülüklerini yerine getirmiyorlar ise sözleşme feshedilebilir. Bu fesih işlemi taraflarca anlaşılarak da yapılabilir. Taraflar aralarında ibraname yaparak borcu ortadan kaldırabilirler. Aksi takdirde mahkeme kararına ihtiyaç duyulmaktadır.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN UYARLANMASI

Taraflar kat karşılığı inşaat sözleşmesini yaptıktan sonra hayatın olağan akışında öngörülmeyen durumlar ortaya çıkabilir ve bu husus tarafların borçlarını ifa etmesini güçleştirebilir. Uygulamada özellikle değişen ekonomik şartlar bu hususu oldukça net göstermektedir. Sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan beklenmedik değişiklikler artık bu sözleşmeyi katlanılmaz hale getiriyor ise bu durumdan mağdur olan taraf sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilir. Sözleşmenin kurulduğun anda mevcut olmayan olağanüstü bir durum borçludan kaynaklı olmayan sebeplerden ötürü ortaya çıkar ve artık kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede kendi aleyhine değiştirirse sözleşmenin yeni şartlara uyarlanması talep edilebilir. Ancak bunun için mağdur olan kişi borcunu ya hiç ifa etmemiş ya da aşırı ifa güçlüğünden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. Uygulamada genellikle müteahhitlerin ekonomik problemler ve bölgede meydana gelmiş doğal afetler nedeniyle uyarlama istediği gözlemlenmektedir.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ VE TESCİLE ZORLAMA DAVASI

Taraflar zamanında ve gereği gibi birbirlerine karşı olan yükümlülüklerini yerine getirmezler ise hukuken sorumlulukları doğacaktır. Borcuna aykırı davranan yüklenici veya arsa sahibi kural olarak borçlu temerrüdüne düşerek karşı tarafa birtakım seçimlik haklar sağlayacaktır. Bu haklardan biri de tescile zorlamadır. Tescile icbar olarak da bilinen dava ile yüklenici arsa sahibini mülkiyeti devretmeye zorlayabileceği gibi arsa sahibi de tamamlanan inşaat üzerinde kendisine ayrılan bağımsız bölümlerin yüklenici tarafından kendisine devredilmesini tescile zorlama davası ile talep edebilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile ilgili daha detaylı için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.