دعوی افزایش اجاره در ترکیه ۲۰۲۵ – وکیل عزان سویلو
برای خارجی‌های ساکن ترکیه، درک سیستم حقوقی محلی در مورد املاک اجاره‌ای ضروری است. یکی از جنبه‌های بسیار مهم دعوای افزایش اجاره (kira artış davası) است که به موجران یا مستأجران اجازه می‌دهد تا درخواست تعدیل اجاره‌بها توسط دادگاه را داشته باشند. این راهنمای جامع به ساکنان خارجی کمک می‌کند تا نحوه عملکرد این دعاوی در ترکیه و حقوق خود تحت قانون ترکیه را درک کنند.
درک دعاوی افزایش اجاره
دعوای افزایش اجاره یک فرآیند قانونی است که در آن موجر یا مستأجر از دادگاه می‌خواهد تا بر اساس شرایط فعلی بازار، قیمت اجاره منصفانه‌ای را تعیین کند. اگرچه در عمل این دعاوی معمولاً توسط موجرانی که به دنبال اجاره بالاتر هستند طرح می‌شوند، مستأجران نیز می‌توانند درخواست کاهش اجاره را در صورت وجود شرایط مقتضی مطرح کنند.
این دعاوی تحت قانون تعهدات ترکیه (Türk Borçlar Kanunu) اداره می‌شوند و برای اطمینان از این که مبالغ اجاره با تغییر شرایط بازار عادلانه و منصفانه باقی می‌مانند، طراحی شده‌اند.
تصمیم دادگاه پس از نهایی شدن الزام‌آور است و هر دو طرف باید از مبلغ اجاره جدید که توسط قاضی تعیین شده است، پیروی کنند.
چه زمانی می‌توان دعاوی افزایش اجاره را طرح کرد؟
در ترکیه محدودیت زمانی قانونی برای طرح دعوای افزایش اجاره وجود ندارد. با این حال، ملاحظات زمانی برای زمانی که مبلغ اجاره جدید به اجرا درمی‌آید، بسیار مهم است.
برای اینکه اجاره تعیین شده توسط دادگاه برای دوره اجاره فعلی اعمال شود، دعوا باید حداقل ۳۰ روز قبل از تاریخ تمدید اجاره‌نامه طرح شود، یا موجر باید اطلاعیه کتبی در مورد قصد افزایش اجاره را در این مدت ارسال کند.
مهم‌ترین عامل در این دعاوی قاعده پنج ساله است. اگر رابطه اجاره کمتر از پنج سال ادامه داشته باشد، هر گونه افزایش نمی‌تواند از میانگین تغییر نرخ شاخص قیمت مصرف‌کننده (TÜFE) در ۱۲ ماه گذشته بیشتر شود.
قاعده پنج ساله برای افزایش اجاره
آستانه پنج ساله به ویژه برای خارجی‌ها مهم است که درک کنند:
- برای قراردادهای اجاره کمتر از ۵ سال: دادگاه نمی‌تواند اجاره را بالاتر از نرخ TÜFE تعیین کند
- برای قراردادهای اجاره ۵ سال یا بیشتر: دادگاه می‌تواند اجاره را بر اساس نرخ‌های بازار، املاک قابل مقایسه و اصول انصاف تعیین کند
- پس از هر دوره ۵ ساله: فرآیند می‌تواند تکرار شود
الزامات قانونی برای طرح دعوای افزایش اجاره
برای طرح یک دعوای افزایش اجاره معتبر در ترکیه، شرایط خاصی باید برآورده شود:
- باید یک قرارداد اجاره معتبر بین طرفین وجود داشته باشد (کتبی یا شفاهی)
- خواهان باید منافع قانونی در طرح دعوا داشته باشد
- برای اختلافات مربوط به قراردادهای ۵ ساله، نرخ‌های بازار مرتبط می‌شوند
- برای اینکه نرخ جدید برای دوره فعلی اعمال شود، اطلاعیه کتبی باید ۳۰ روز قبل از تمدید داده شود
اگر موجر می‌خواهد مبلغ اجاره جدید برای دوره اجاره فعلی اعمال شود، باید یا دعوا را طرح کند یا اطلاعیه کتبی را حداقل ۳۰ روز قبل از تاریخ تمدید ارسال کند. در غیر این صورت، مبلغ جدید فقط برای دوره اجاره بعدی اعمال خواهد شد.
دادگاه‌ها چگونه مبالغ اجاره منصفانه را تعیین می‌کنند
هنگام تصمیم‌گیری در مورد مبلغ اجاره مناسب، دادگاه‌های ترکیه چندین عامل کلیدی را در نظر می‌گیرند:
شاخص قیمت مصرف‌کننده (TÜFE)
میانگین تغییر ۱۲ ماهه در شاخص قیمت مصرف‌کننده به عنوان مرجع پایه برای افزایش اجاره خدمت می‌کند. برای اجاره‌های کمتر از پنج سال، این نرخ به عنوان سقف سخت افزایش‌ها عمل می‌کند. برای اجاره‌های قدیمی‌تر، این یکی از چندین عامل مورد نظر است.
وضعیت ملک
دادگاه وضعیت فیزیکی ملک، موقعیت آن، هدف استفاده، ویژگی‌ها و نیازهای نگهداری را ارزیابی می‌کند. املاکی که در وضعیت خوب با امکانات مدرن هستند معمولاً اجاره‌های بالاتری دارند.
عوامل محیطی مانند توسعه‌های محله و تغییرات در منطقه اطراف نیز توسط قاضی در نظر گرفته می‌شود.
نرخ‌های قابل مقایسه بازار
دادگاه قیمت‌های اجاره املاک مشابه در همان منطقه را برای تعیین ارزش منصفانه بازار بررسی می‌کند. این مقایسه کمک می‌کند تا اطمینان حاصل شود که اجاره تعیین شده با شرایط فعلی بازار همخوانی دارد.
اصول انصاف
قانون ترکیه از قضات می‌خواهد که اصول “hakkaniyete uygun” (انصاف) را هنگام تعیین اجاره در نظر بگیرند. این اغلب منجر به آنچه که “تخفیف مستأجر قدیمی” نامیده می‌شود، یعنی ۱۵-۲۰٪ کمتر از آنچه برای یک ملک خالی درخواست می‌شود، می‌گردد.
این تخفیف منفعت موجران از داشتن یک مستأجر قابل اعتماد و ادامه‌دار را به جای پیدا کردن یک مستأجر جدید تصدیق می‌کند.
جنبه‌های رویه‌ای دعاوی افزایش اجاره
از اول سپتامبر ۲۰۲۳، میانجی‌گری اجباری برای همه دعاوی تعیین اجاره اعمال می‌شود. این بدان معناست که طرفین باید قبل از طرح دعوا، از طریق یک میانجی برای حل اختلاف تلاش کنند.
- دعوا باید در دادگاه صلح مدنی (Sulh Hukuk Mahkemesi) طرح شود
- هزینه‌های دادگاه بر اساس تفاوت بین اجاره فعلی و اجاره درخواستی محاسبه می‌شود
- شاهدان کارشناس معمولاً ملک را بررسی می‌کنند و گزارش‌هایی در مورد ارزش منصفانه بازار تهیه می‌کنند
- دعاوی معمولاً بسته به حجم کار دادگاه، ۱ تا ۱.۵ سال طول می‌کشد تا حل شود
پس از نهایی شدن تصمیم دادگاه، نمی‌توان آن را به صورت عطف به ماسبق اجرا کرد. مبلغ اجاره جدید فقط از تاریخ مشخص شده به بعد اعمال می‌شود.
سؤالات رایج در مورد دعاوی افزایش اجاره
اجاره جدید از چه ماهی به اجرا درمی‌آید؟
اگر اطلاعیه مناسب ۳۰ روز قبل از تاریخ تمدید داده شده باشد یا اگر اجاره‌نامه حاوی بند افزایش باشد، اجاره جدید از ابتدای دوره اجاره جدید اعمال می‌شود. در غیر این صورت، از دوره اجاره بعدی اعمال می‌شود.
آیا می‌توان دعوای افزایش اجاره را برای دوره‌های گذشته طرح کرد؟
خیر، دعاوی تعیین اجاره فقط بر پرداخت‌های اجاره آینده تأثیر می‌گذارند. آنها نمی‌توانند به صورت عطف به ماسبق برای دوره‌های اجاره گذشته اعمال شوند.
آیا دعاوی تخلیه و افزایش اجاره می‌توانند همزمان طرح شوند؟
بله، هیچ مانع قانونی برای طرح همزمان هر دو نوع دعوا وجود ندارد، اگر شرایط برای هر یک برآورده شود. با این حال، آنها باید به عنوان اقدامات قانونی جداگانه طرح شوند.
آیا قراردادهای اجاره ارز خارجی می‌توانند مشمول افزایش شوند؟
برای قراردادهای به ارز خارجی، طبق قانون حفاظت از ارزش لیره ترکیه، برای ۵ سال هیچ افزایشی نمی‌تواند صورت گیرد. پس از ۵ سال، تغییرات در ارزش ارز خارجی می‌تواند در نظر گرفته شود.
ملاحظات مهم برای خارجی‌ها
خارجی‌هایی که در ترکیه ملک اجاره می‌کنند باید از چندین جنبه مهم در فرآیند افزایش اجاره آگاه باشند:
- قراردادهای اجاره باید ایده‌آل به صورت کتبی باشند، حتی اگر قراردادهای شفاهی نیز از نظر قانونی معتبر هستند
- سوابق تمام پرداخت‌های اجاره و ارتباطات با موجر خود را نگه دارید
- اگر ترکی صحبت نمی‌کنید، ممکن است برای رسیدگی‌های دادگاه به ترجمه رسمی نیاز باشد
- در نظر بگیرید که یک وکیل آشنا با مسائل اجاره خارجی‌ها در ترکیه استخدام کنید
- میانجی‌گری اجباری باید قبل از طرح دعوا انجام شود
درباره دفتر حقوقی سویلو
دفتر حقوقی سویلو خدمات حقوقی جامعی برای خارجی‌هایی که در قوانین اجاره ترکیه راهنمایی می‌شوند، ارائه می‌دهد. تیم چند زبانه ما مستقر در استانبول، در نمایندگی مشتریان بین‌المللی در اختلافات اجاره و مسائل ملکی تخصص دارد. ما مشاوره در مورد قراردادهای اجاره، خدمات میانجی‌گری و نمایندگی دادگاه برای خارجی‌هایی که با مسائل اجاره در ترکیه سروکار دارند، ارائه می‌دهیم.
برای کمک یا مشاوره بیشتر در این زمینه، می‌توانید با ما تماس بگیرید.
دعوی افزایش اجاره در ترکیه
