İstanbul Gayrimenkul Hukuku Avukatı
Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallar üzerindeki mülkiyet haklarını, sınırlı ayni hakları ve bu varlıklarla ilgili hukuki işlemleri düzenleyen bir hukuk dalıdır. İstanbul gibi gayrimenkul sektörünün son derece hareketli olduğu bir şehirde, bu alanda uzmanlaşmış avukatlara duyulan ihtiyaç her geçen gün artmaktadır. Şehrin ekonomik canlılığı ve ticari potansiyeli, gayrimenkul işlemlerinin yoğunluğunu ve buna bağlı olarak hukuki uyuşmazlıkların sayısını da beraberinde getirmektedir.
Gayrimenkul Avukatının Tanımı ve Görev Alanı
Gayrimenkul avukatı, taşınmazlara ilişkin alım-satım, kiralama, devir ve tescil gibi işlemlerde hukuki destek sağlayan ve bu işlemlerden doğan uyuşmazlıkları çözümleyen hukuk profesyonelidir. Bu avukatlar aynı zamanda tapu avukatı, emlak avukatı, inşaat avukatı veya imar avukatı gibi isimlerle de anılabilmektedir. Çalışma alanlarına göre farklı isimler almaları, gayrimenkul hukukunun ne denli geniş bir yelpaze sunduğunun göstergesidir.
Bir gayrimenkul avukatı olabilmek için hukuk fakültesinden mezun olmak ve staj sürecini tamamlamak yeterli değildir. Bu alanda uzmanlaşmak isteyen avukatların gayrimenkul sektörünü yakından takip etmesi, ilgili mevzuata hakim olması ve deneyim kazanması gerekmektedir. İstanbul’da faaliyet gösteren en iyi gayrimenkul avukatları, sektördeki güncel gelişmeleri takip eden, kendini sürekli geliştiren ve tecrübe biriktirmiş profesyonellerdir.
Gayrimenkul Hukukunun Kapsamı ve Yasal Çerçevesi
Gayrimenkul hukuku, borçlar hukuku, eşya hukuku, icra hukuku gibi birçok hukuk dalıyla yakından ilişkilidir. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu ve 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, bu alanın temel yasal çerçevesini oluşturmaktadır. Ayrıca Toprak Koruma Kanunu ve İmar Kanunu gibi özel yasalar da gayrimenkul hukukunda önemli düzenlemeler içermektedir.
Bu hukuk dalı, arazi, arsa, ev, daire, bina gibi taşınmazlar üzerindeki mülkiyet haklarını, bu varlıkların kullanımını ve devir işlemlerini düzenler. Gayrimenkul avukatları, malikler, kiracılar, kurumlar ve yapı kuruluşları arasındaki hukuki ilişkileri yönetir ve bu ilişkilerden doğan uyuşmazlıkları çözümler. Tapu kayıtlarının düzenlenmesi, kadastro tespit tutanaklarının incelenmesi, sözleşmelerin hazırlanması ve denetlenmesi bu avukatların temel görevleri arasındadır.
İstanbul’da Gayrimenkul Hukuku Hizmetleri
İstanbul, Türkiye’nin gayrimenkul ve inşaat sektörünün en aktif olduğu ilidir. Bu durum, şehirde gayrimenkul avukatlarına olan talebi doğrudan artırmaktadır. Gayrimenkul sektöründeki hareketlilik ekonomiyle ve ticari yaşamla doğrudan bağlantılı olduğundan, hukuki uyuşmazlıkların önlenmesi ve çözülmesi konusunda profesyonel desteğe ihtiyaç duyulmaktadır.
Kişiler gayrimenkul hukukundan doğan sorunlarının çözümü için çoğunlukla İstanbul ilindeki avukatlara başvurmaktadır. Kadıköy ve Beylikdüzü gibi ilçelerde yoğunlaşan aramalar, bu bölgelerdeki gayrimenkul hareketliliğinin bir göstergesidir. İstanbul’da faaliyet gösteren gayrimenkul avukatları, şehrin dinamik yapısına uygun olarak geniş bir hizmet yelpazesi sunmaktadır.
Gayrimenkul Avukatının Sunduğu Hizmetler
Gayrimenkul avukatları, taşınmazların alımı ve satımı sürecinde hukuki danışmanlık vermektedir. Satış vaadi sözleşmelerinin hazırlanması, bu sözleşmelerin geçerliliği için gerekli şartların yerine getirilmesi ve sözleşme maddelerinin tarafların haklarını koruyacak şekilde düzenlenmesi avukatların uzmanlık alanına girmektedir. Satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için resmi senet şeklinde düzenlenmesi, noter huzurunda imzalanması, ödenecek bedel ve ödeme şeklinin açıkça belirlenmesi ve sözleşmeye konu taşınmazın tapuya kayıtlı olması gerekmektedir.
Kiralama sözleşmeleri, aracılık sözleşmeleri ve bina yönetimi gibi konularda da gayrimenkul avukatlarının rolü büyüktür. Kira tespit davaları, kira artış hesaplamaları, tahliye taahhütnameleri ve tahliye davaları bu avukatların sıklıkla ilgilendikleri konular arasındadır. Tapu Müdürlüğü ile kişiler arasındaki ihtilafların çözümünde de gayrimenkul avukatları hukuki danışmanlık hizmeti vermekte ve davaların takibini yapmaktadır.
Gayrimenkul Davalarında Avukat Zorunluluğu
Türk hukuk sisteminde kural olarak davalarda avukat tutma zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu kuralın istisnasını bazı ceza davaları oluşturmaktadır. Dolayısıyla gayrimenkul uyuşmazlıklarında ve taşınmazlara ilişkin davalarda avukat tutma zorunluluğu yoktur. Ancak gayrimenkul hukuku mevzuatı geniş, karmaşık ve birçok hukuki ile teknik bilgi birikimi gerektiren bir alandır.
Uygulamada yapılan usul hataları sebebiyle tarafların davalarını kaybetmesi durumu sıklıkla karşılaşılan bir sorundur. Zamanaşımı sürelerinin takibi, delillerin zamanında sunulması, hak düşürücü sürelere uyulması gibi teknik konular hukuki uzmanlık gerektirir. Bu nedenle gayrimenkul davalarında hak kayıplarının önüne geçebilmek için alanında uzman ve tecrübeli bir gayrimenkul avukatıyla çalışmak önemle tavsiye edilmektedir.
Tapu İptal ve Tescil Davaları
Tapu iptal ve tescil davası, kanuna aykırı yollarla düzenlenen tapu kaydının düzeltilmesi amacıyla açılan bir davadır. Bu davalarda taşınmaz ile ilgili belgenin iptali talep edilmektedir. Tapu avukatları, dava açmak için gerekli belgelerin hazırlanmasını, dilekçenin yazımını gerçekleştirir ve müvekkillerini dava süreci hakkında bilgilendirir. Davayı yakından takip ederek istenilen sonucu elde etmeyi amaçlarlar.
Kadastro işlemi ile verilen tapunun iptali ve tescili davası, kadastro çalışmaları sırasında yapılan hataların düzeltilmesi için açılır. Kadastro Kanunu, kadastroyu taşınmazların sınırlarının arazi ve harita üzerinde belirtilip hukuki durumları ile üzerindeki hakların tespit edilmesi olarak tanımlamaktadır. Tespitin doğru veya yanlış olması, gayrimenkul avukatının itiraz süresi içinde yapacağı tapu kayıtları ve tespit tutanaklarının incelemesi ile ortaya çıkacaktır.
Müdahalenin Önlenmesi Davası
Müdahalenin önlenmesi davası, mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin bir davadır. Mülkiyet hakkı sahibi, hakka konu eşya üzerinde dilediğince tasarrufta bulunabileceği gibi bu hakka yönelen tecavüzlere karşı koruma hakkını da haizdir. Bu dava, malikin mülkiyet hakkına yönelen tecavüzlere karşı hakka konu eşyayı koruyabilmesine olanak verir.
El atmanın önlenmesi olarak da bilinen bu dava, uygulamada en sık karşılaşılan dava türlerinden birisidir. Gayrimenkul hukukunda bu husus, sahibinden onay almadan taşınmazın kullanılmasında kendini gösterir. Hukuka aykırı olan bu izinsiz kullanım, malikin açacağı müdahalenin önlenmesi davasıyla sona erdirilecek ve saldırı önlenebilecektir. Gayrimenkul avukatları, müvekkillerinin mülkiyet haklarını korumak için bu davaları etkin şekilde yürütmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası
Ortaklığın giderilmesi davası, elbirliği veya paylı mülkiyete konu bir taşınmazın üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesi amacıyla açılır. Paydaşlar kendi aralarında taşınmazı taksim edebilecekleri gibi bu taksimin anlaşma yoluyla sağlanamaması halinde dava açılması mümkündür. Uygulamada çoğunlukla mirasçıların elbirliği ile malik olduğu taşınmazların paylaşımının anlaşma yoluyla gerçekleştirilememesi halinde bu dava açılmaktadır.
Ortaklığın giderilmesi davasında davanın tüm paydaşlara yöneltilmesi gerekmektedir. Böylece taraflar hem davalı hem davacı konumunda olduğundan iki taraflı dava söz konusu olmaktadır. Dava açıldığında taşınmaz, varsa mevcut paydaş oranlarına göre aynen taksim edilecek ve maddi olarak bölünecektir. Ancak aynen taksimin mümkün olmaması halinde taşınmaz, icra dairesi aracılığıyla artırma yoluyla satılacak ve parası paydaşlar arasında paylaştırılacaktır.
Önalım Hakkı Davası
Önalım hakkı, paylı mülkiyetten veya sözleşmeden kaynaklanabilen bir haktır. Bu hak, önalım davası yoluyla kullanılabilir. Paylı mülkiyette paydaşlardan biri kendi payını bir üçüncü kişiye satacak olursa, önalım hakkı diğer paydaşlara payın öncelikli satın alınabilmesini sağlar. Önalım hakkının tanınmasıyla amaçlanan, taşınmazın mevcut paydaşlar arasında kalmasıdır.
Paylı mülkiyetten doğan önalım hakkında, satışın alıcı tarafından noter aracılığıyla paydaşlara bildirilmesi gerekir. Yapılan bu bildirimden itibaren üç ay ve herhalde satıştan itibaren iki yıl içerisinde önalım hakkı sona erer. Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup süresi içerisinde dava açılmadığı takdirde bir daha dava açılması mümkün olmayacaktır. Sözleşmeden doğan önalım hakkının söz konusu olabilmesi için sözleşmenin tapu kütüğüne şerh verilmiş olması gerekmektedir.
Kamulaştırma Davaları
Kamulaştırma, özel mülkiyete tabi bir taşınmazın mülkiyetinin kamu yararı gözetilerek idari bir işlemle kamuya geçirilmesidir. Kamulaştırma işlemlerinin tamamlanabilmesi için idare, adli yargıda taşınmaz sahibi üzerine kayıtlı tapu kaydının silinmesi amacıyla tapu iptal davası açacaktır. Taşınmazın sahibi, kamu yararı bulunmadığı gerekçesiyle idari yargıda kamulaştırmanın iptali davası açabilecektir.
Kamulaştırma davaları, kamulaştırma bedelinin tespit ve tescili davası, kamulaştırma işleminin iptali davası ve kamulaştırma maddi düzeltim davası olarak kendini gösterir. Bu davalarda gayrimenkul hukukuna ilişkin hükümlerin uygulanacağı gözetildiğinde, kamulaştırma davalarında gayrimenkul avukatı ile yol almanın gerekliliği anlaşılacaktır. Gayrimenkul ve kamulaştırma avukatı, idareye karşı adli ve idari yargıda açılacak davalarda yol gösterici olmaktadır.
Miras ve Gayrimenkul İlişkisi
Mirasbırakanın ölümünden sonra açılan tereke üzerinde bütün mirasçıların elbirliği mülkiyeti söz konusudur. Mirasçılar kendi aralarında miras paylaşımının nasıl yapılacağını kararlaştırabilmektedir. Bu mümkün olmazsa, mirasçılar arasında çıkan ihtilafların çözüme kavuşturulması amacıyla mirasta mal paylaşım davası açılabilir. Her mirasçı, ortaklığı sürdürme yükümlülükleri olmaması şartıyla bu davayı her zaman açabilmektedir.
Mirasta mal paylaşımı veya terekenin açılması sırasında muvazaalı bir satış işleminin mevcut olduğu iddia edilirse tapu iptal ve tescil yoluna gidilecektir. Mirasta muvazaa, mirasbırakanın mirasçısını mirastan yoksun bırakmak amacıyla yaptığı karşılıksız kazandırmaları satış gibi göstermesi halinde söz konusu olmaktadır. Yapılan muvazaalı işleme karşı gayrimenkul avukatı, mirasbırakanın ölümünden sonra tapu kayıtlarının iptali ile taşınmazın mirasçılar adına tescilini dava edecektir.
Osmanlı Tapuları ve Kadastro Çalışmaları
Osmanlı tapularının geçerliliği birtakım şartlara bağlanmıştır. Bu şartların gerçekleştirilebilmesi için gayrimenkul ve arazi davası avukatları ile birlikte çalışmak gereklilik halini almıştır. Zira bunun için gereken zor şartlar hukuki problemler barındırmaktadır. Titiz bir çalışma ve ciddi araştırma isteyen Osmanlı tapularının geçerli hale getirilmesi işlemi için profesyonel hukuki destek şarttır.
Osmanlı tapularının günümüzde hangi ada ve parsel ile kayıtlandığının tespiti için Tapu Müdürlüklerinde araştırma yapılması gerekmektedir. Araştırma neticesinde kadastro çalışmaları sırasında ada parselin ilgili kişi adına yapılıp yapılmadığı ortaya çıkacaktır. Kadastro uygulaması sırasında yanlış tespit yapıldığı anlaşılırsa, izlenmesi gereken yol ve yöntemler bir arazi avukatı ile birlikte belirlenmelidir. İtiraz davası açılacak ve süresi içinde gerekli belgelerin toplanması ile dilekçenin hukuki prosedürlere uygun yazılması önem arz edecektir.
İpotek İşlemleri
İpotek, bir borcun teminatı olarak bir gayrimenkulün, taşınmaz malın gösterilmesidir. Söz konusu borç doğmuş veya ileride doğması muhtemel olabilir. Taşınmaz üzerine konulmuş olan ipoteğin kaldırılması işlemi ise ipoteğin fekki olarak adlandırılmaktadır. Bu işlemin gerçekleşmesi için borcun tamamının ödenmiş olması şartı aranmaktadır. Borç tamamen ödenerek kapatıldıktan sonra ipotek fek yazısı ile Tapu Sicil Müdürlüğüne ipotek şerhinin kaldırılması talebiyle başvuruda bulunmak gerekecektir.
İpotek avukatı, ipotek tesisi ve fekki işlemlerinde müvekkillerine yardımcı olmaktadır. Bu işlemlerin gerçekleştirilmesinde, gerekli evrakların toplanmasında, ipotek tesisi ve fekkine dair açılacak dava dilekçelerinin yazımında gayrimenkul ve ipotek avukatı büyük bir rol oynamaktadır. İpotek koyma, ipoteğin tesisi ve ipoteğin fekki, iptal edilmesi işlemlerinde uzman bir avukat ile yol haritasının belirlenmesi faydalı olacaktır.
Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Edinmesi
Yabancıların Türkiye’de mülk edinmesi, gayrimenkul avukatlarının danışmanlığı ile mümkündür. Yabancı uyruklu kişinin gayrimenkul edinebilmesi için kanunlarda birtakım sınırlamalar öngörülmüştür. Yabancı kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu aşamayacaktır. Bununla birlikte kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçmesi de mümkün değildir.
Yabancıların Türk kanunlarında belirlenen sınırlamalara uyması ve gayrimenkul edinmek için gerekli evrakların tam ve doğru hazırlanması gerekecektir. Gayrimenkul avukatı bu anlamda yabancı uyruklu kişiyi hukuki prosedür hakkında bilgilendirecek ve işlemlerin hızlanmasına yardımcı olacaktır. Özellikle yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı başvurularında gayrimenkul avukatının rolü kritik öneme sahiptir.
Dava Süreci ve Görevli Mahkemeler
Gayrimenkul hukukundan doğan dava ve işlerde görevli mahkeme, dava ve işin konusuna göre değişiklik göstermektedir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 2. maddesinin 1. fıkrası gereğince, dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarda Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Bununla birlikte aynı kanunun 4. maddesinin 1-a bendi gereğince kira ilişkisinden doğan dava ve işlerde Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Dava ve işin konusu taşınmaz olduğu için yetkili mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesinin 1. fıkrası gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Buradaki yetki kesin yetki olup ayrıca yetki sözleşmesi hazırlanamaz ya da genel yetki kurallarına binaen davalının yerleşim yeri mahkemesinde dava açılamaz. Aynı kanunun 12. maddesinin 3. fıkrasına göre, dava veya işe konu olan taşınmaz sayısı birden fazla ise taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
Gayrimenkul Davalarının Süresi
Gayrimenkul davaları, işin veya davanın niteliği, mahkemenin yoğunluğu, bilirkişi atanması, tanık dinlenmesi ve bekletici veya ön sorun çıkması gibi usul işlemlerine göre değişiklik göstermektedir. Ortalama olarak bu davalar üçyüz gün ile yediyüz gün arasında sürmektedir. Ancak usul ve esaslara tam anlamıyla hakim bir avukat ile çalışmak, dava süreçlerini oldukça hızlandırabilir. Her davanın kendine özgü detay ve teknikleri vardır.
Davaların uzun sürmesinin temel nedenleri arasında bilirkişi raporlarının beklenmesi, keşif yapılması, tapu kayıtlarının incelenmesi ve çapraz sorgulamaların yapılması yer almaktadır. Gayrimenkul avukatları, bu süreçleri etkin şekilde yöneterek davaların daha kısa sürede sonuçlanmasını sağlayabilir. Ayrıca, alternatif uyuşmazlık çözüm yollarının değerlendirilmesi de dava süresini kısaltabilir.
Avukat Ücreti ve Karşı Vekalet Ücreti
Gayrimenkul avukatının ücretini müvekkil, avukatla en başta kararlaştırılan tutar üzerinden ödemek zorundadır. Türkiye Barolar Birliği tarafından her yıl güncellenen Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi, avukatların alabileceği minimum ücreti belirler. Avukatlık Kanunu’nun 164. maddesi uyarınca avukatlık asgari ücret tarifesi altında vekalet ücreti kararlaştırılamaz.
Davanın kabulü veya reddi durumlarında karşı vekalet ücreti de söz konusu olmaktadır. Mahkemece belirlenen karşı vekalet ücreti, davayı kaybeden tarafça davayı kazanan tarafın avukatına ödenir. Avukatlık Kanunu’nun 164. maddesinin son fıkrası, dava sonunda kararla tarifeye dayanılarak karşı tarafa yüklenecek vekalet ücreti avukata aittir şeklinde hüküm içermektedir. Gayrimenkul avukatı, somut olaydaki hukuki uyuşmazlığın niteliği, davanın süresi, işin önemi ve büyüklüğü gibi birçok faktörü göz önünde bulundurarak avukatlık ücretini belirleyebilmektedir.
Hukuki Danışmanlık Hizmetleri
Avukatlık Kanunu’nun 164. maddesi uyarınca her türlü hukuki iş, işlem ve danışma ücrete tabidir. Kanunda ücret alınmadan iş yapılabileceği istisnai durumlar da düzenlenmiş olup bu durumda avukatın bağlı bulunduğu baroya bunu bildirmesi zorunluluğu getirilmiştir. Dolayısıyla avukata danışma ve konu hakkında hukuki görüş alma ücrete tabi olup avukat ücretsiz hukuki danışma verememektedir.
Gayrimenkul avukatları, müvekkillerine sürekli bilgi akışı sağlayan ve danışmanlık veren profesyonellerdir. Taşınmaz alım-satımı öncesinde yapılacak hukuki durum tespiti, sözleşme şartlarının değerlendirilmesi, risklerin belirlenmesi ve önleyici hukuki tedbirlerin alınması konularında danışmanlık hizmeti sunmaktadırlar. Bu danışmanlık hizmetleri sayesinde müvekkillerinin olası hak kayıplarının önüne geçilmektedir.
İstanbul’da Gayrimenkul Avukatı Seçimi
İyi bir gayrimenkul avukatı seçmek için avukatın meslekteki başarılarına, tecrübelerine ve referanslarına bakmak önemlidir. Gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşmış, alanındaki gelişmeleri takip eden ve başarılı sonuçlar elde etmiş avukatlar tercih edilmelidir. Her hukuk alanında olduğu gibi gayrimenkul hukuku alanında da avukatın herhangi bir hak kaybının yaşanmaması için müvekkilinin talepleri doğrultusunda en doğru hukuki yardımı sağlaması gerekmektedir.
İstanbul’da gayrimenkul avukatı ararken avukatın ilgili mevzuata hakimiyeti, dava tecrübesi, müvekkil memnuniyeti ve iletişim becerileri dikkate alınmalıdır. Müvekkil ile doğru ve sağlıklı bir iletişim kuran, dava sürecini şeffaf şekilde yöneten avukatlar tercih edilmelidir.
Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
