Önalım Hakkı Davası: Paylı Mülkiyette Paydaşların Korunması
Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşlardan birinin payını üçüncü kişilere satması durumunda, diğer paydaşlara tanınan önalım hakkı Türk hukuk sisteminde mülkiyet hakkının önemli sınırlamalarından birini oluşturur. Bu hak, taşınmazın mevcut paydaşlar arasında kalmasını sağlayarak yabancı kişilerin ortaklığa girmesini zorlaştırmayı amaçlar.
Önalım hakkı yenilik doğuran bir hak niteliğinde olup, hak sahibinin tek taraflı irade beyanıyla kullanılması mümkün değildir. Eskiden noter aracılığıyla yapılan bildirimle kullanılabilen bu hak, günümüzde ancak mahkeme kanalıyla dava açılarak kullanılabilir. Açılan davanın sonucunda verilen karar da yenilik doğuran bir karar olup, kararın kesinleşmesiyle birlikte önalım hakkını kullanan paydaş ile alıcı arasında satıcı ile alıcı arasındaki sözleşmenin aynı şartlarını taşıyan bir satım ilişkisi kurulmuş olur.
Önalım Hakkının Doğması İçin Aranan Şartlar
Önalım hakkının kullanılabilmesi için öncelikle taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması gerekir. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı şeklinde tescilli taşınmazlarda bu hakkın kullanılması mümkün değildir. Taşınmazın arsa, daire veya başka bir vasıfta olmasının önemi yoktur; önemli olan paylı mülkiyet rejiminin varlığıdır.
İkinci temel şart, hakkı kullanacak kişinin taşınmazda paydaş olmasıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmü yer almaktadır. Bu düzenleme gereğince taşınmazda sınırlı ayni hak sahibi olanlar ya da kişisel alacak hakkı bulunanlar önalım hakkını kullanamaz. Hak, doğrudan paydaş sıfatına bağlıdır ve paydaşlık sona erdiğinde hak da ortadan kalkar.
Üçüncü önemli şart, payın paydaşlar dışında bir kişiye satılmasıdır. Bir paydaşın payını diğer bir paydaşa satması durumunda önalım hakkı kullanılamaz. Zira kanun koyucu bu hakkı yalnızca yabancı kişilerin ortaklığa girmesini önlemek amacıyla düzenlemiştir. Paydaşlar arası satışlar zaten mevcut ortaklık yapısını bozmadığından önalım hakkının kullanılmasına gerek yoktur.
Fiili taksimin bulunduğu taşınmazlarda da önalım hakkı kullanılamaz. Paydaşların taşınmazın hangi bölümünü kullanacağını sözleşmeyle veya fiilen aralarında belirlemeleri durumunda, bu düzenlemeye rağmen önalım hakkının kullanılması Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırılık oluşturur. Yargıtay kararlarında fiili taksim durumu, paydaşlar arasında önalım hakkının dürüstlük kuralına aykırı kullanımlarından biri olarak nitelendirilmiş ve bu tür durumlarda davaların reddine karar verilmiştir.
Davanın Tarafları ve Mahkeme
Önalım hakkı davası, payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılır. Payını satan paydaşın davalı gösterilmesi yaygın bir yanlış anlama olup, hukuka uygun değildir. Dava, mutlaka alıcıya yöneltilmelidir. Türk Medeni Kanunu’nun 733/3. maddesine göre “Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir” düzenlemesi yer almaktadır. Bu bildirim yükümlülüğü alıcı açısından zorunludur ve noter dışında başka bir yolla yapılan bildirimler geçerli sayılmaz.
Önalım hakkı davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki mutlak nitelikte olup, tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez. Örneğin Bakırköy’de bulunan bir taşınmaz için Çağlayan Adliyesi’nde dava açılması mümkün değildir; yetkili mahkeme Bakırköy Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.
Hak Düşürücü Süreler
Önalım hakkının kullanılması belirli sürelerle sınırlandırılmıştır. Bu sınırlama, alıcının süresiz bir tehdit altında kalmasını önlemek ve hukuki istikrarı sağlamak amacıyla getirilmiştir. Satışın noter aracılığıyla paydaşlara bildirilmesi durumunda, bildirim tarihinden itibaren üç ay içinde dava açılması gerekir. Bildirim yapılmamışsa, her halükarda satış tarihinden itibaren iki yıl içinde dava açılmalıdır.
Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup, geçirilmeleri halinde mahkeme tarafından resen dikkate alınır. Sürelerin geçmesinden sonra açılan davalar, esasa girilmeksizin reddedilir. Davalı taraf da dilekçesinde ilk itiraz olarak bu sürelerin geçtiğini ileri sürebilir.
Önalım Bedelinin Belirlenmesi ve Yatırılması
Önalım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından oluşur. Mahkeme kararı kesinleşmeden önce, davacının bu bedeli hakimin belirleyeceği süre içinde hakimin göstereceği yere yatırması gerekir. Yargıtay’ın 1951 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı gereği, önalım bedelinin en geç yargılamanın sonuna kadar depo edilmesi zorunludur.
Önemli bir nokta, önalım hakkını kullanan paydaşın alıcıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamamasıdır. Ancak davacı, önalım hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla satış bedelinin resmi senetle yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille ispatlayabilir. Zira davacı, satış sözleşmesinin tarafı olmayan üçüncü kişi konumundadır.
Buna karşılık davalı alıcı, tapuda gösterilen bedelin gerçekte daha yüksek olduğu gerekçesiyle önalım hakkını kullanan davacıya karşı muvazaa iddiasında bulunamaz. Böyle bir iddia hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilir. Çünkü alıcı, işlemin tarafı olarak kendi muvazaasına dayanamaz.
Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı
Yasal önalım hakkının yanı sıra, taraflar aralarında yapacakları bir sözleşmeyle de önalım hakkı kararlaştırabilirler. Türk Medeni Kanunu’nun 735. maddesi “Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir” düzenlemesini içermektedir.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı yazılı şekilde yapılmalıdır ve bu şart geçerlilik koşuludur. Sözleşme tarafların en fazla on yıllık süre için kararlaştırabilecekleri bir haktır. Şerhin etkisi her durumda şerhin verildiği tarihten itibaren on yıl geçmekle sona erer.
Sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkı başlangıçta şahsi bir hak niteliğindedir ve yalnızca sözleşmenin tarafları arasında hüküm ifade eder. Ancak bu hakkın tapu kütüğüne şerh edilmesi durumunda ayni hak niteliği kazanır ve herkese karşı ileri sürülebilir hale gelir. Tapuya şerh verildikten sonra taşınmazın maliki değişse bile, önalım hakkı sahibi bu hakkını yeni malike karşı da kullanabilir.
Birden Fazla Paydaşın Hakkı Kullanması
Önalım hakkının kullanılması konusunda birden fazla paydaşın talepte bulunması durumunda nasıl bir yol izleneceği önem taşır. Yargıtay’ın 1947 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, birden fazla paydaşın yasal önalım hakkını kullanması halinde, pay oranlarına bakılmaksızın her bir paydaş satılan payın eşit oranda alıcısı durumuna girer.
Bu ilke mutlak nitelikte olup, paydaşların kendi aralarındaki pay oranlarının önemi yoktur. Örneğin taşınmazda 1/10 paya sahip bir paydaş ile 1/2 paya sahip bir paydaş önalım hakkını birlikte kullanırlarsa, satılan pay ikisi arasında eşit şekilde paylaştırılır. Ancak paydaşlardan sadece bir kısmı önalım hakkını kullanırken diğerleri kullanmazsa, yalnızca hakkı kullananlar payın alıcısı olurlar.
Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar
Önalım hakkı yalnızca satış işlemlerinde kullanılabilir. Bağış, trampa, taşınmaz satış vaadi gibi işlemlerde önalım hakkı söz konusu olmaz. Ölüme bağlı tasarruflar yoluyla yapılan devirlerde de bu hak kullanılamaz. Paydaşın payını şirkete sermaye olarak koyması durumunda yine önalım hakkı doğmaz.
Cebri arttırma yoluyla yapılan satışlarda önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Zira bu tür satışlar mahkeme kararıyla gerçekleşir ve irade özgürlüğüne dayalı bir satış işlemi değildir. Kamulaştırma işlemlerinde de önalım hakkı kullanılamaz.
Akrabalar arası yapılan bazı satışlarda da önalım hakkının kullanılması sınırlanmıştır. Yargıtay’ın 1957 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, paydaş payını karı ve kocaya, çocuklarına veya akrabaya temlik ederse görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile miras hukuku ile ilgili amaçların veya bağışlama gibi düşüncelerin hakim olduğu durumlarda önalım hakkı kullanılamaz. Bu halde satış işleminin gerçekte hibe veya miras hukukuyla ilgili amaçlarla yapılıp yapılmadığının yöntemince ispatlanması gerekir.
Dava Sırasında Payın Yeniden Satılması
Önalım davası görülürken dava konusu payın başka bir kişiye satılması durumunda davacının seçimlik hakkı bulunur. Davacı dilerse davayı yeni alıcıya yöneltebilir, dilerse davasını tazminat davasına çevirebilir. Mahkeme bu durumu tespit ettiğinde davacıya seçimlik hakkını kullanması için süre vermelidir.
Davacının davayı yeni alıcıya yöneltmesi durumunda, bu yeni dava aslında ilk davanın devamı niteliğindedir. Eski davalının artık davada taraf sıfatı kalmaz. Davacının davasını tazminat davasına çevirmesi halinde ise, ilk davalıya karşı tazminat talebi hakkında karar verilir.
Payın dava sırasında birden fazla kez el değiştirmesi durumunda, davacının seçimlik hakkını birden fazla kullanıp kullanamayacağı tartışmalıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre, seçimlik hak aynı dava içinde veya farklı dava içinde olsa da bir kez kullanılabilir. Davacı bir kez ayına yönelik dava açma yoluyla seçimlik hakkını kullandıktan sonra, artık ilk davaya dönerek tazminat talep edemez.
Önalım Hakkından Feragat
Önalım hakkı özel hukuk ilişkilerinden doğan bir hak olduğundan, hak sahibinin bu haktan feragat etmesi mümkündür. Feragat somut bir satışla ilgili olabileceği gibi, genel nitelikte de olabilir. Somut bir satışta haktan feragat yazılı şekilde yapıldığında geçerlidir ve feragat eden paydaş daha sonraki satışlarda önalım hakkını kullanabilir.
Genel nitelikte feragat ise daha katı şartlara tabidir. Bu tür feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Resmi şekil şartına uyulmadan yapılan genel nitelikte feragat hukuken geçersizdir ve hiçbir sonuç doğurmaz.
Önalım Davasında Deliller ve İspat
Önalım davasında taşınmaz mülkiyetini veya paylı mülkiyetin varlığını ispat gerekebilir. Fiili taksim olgusu ve muvazaalı işlemler de ispatı gerekebilecek diğer hususlardır. İspat yükü bu durumların varlığını iddia eden tarafta bulunur.
Tapu kayıtları, tanık ifadeleri, keşif raporları, bilirkişi görüşleri, yemin beyanları, kadastro tutanakları, fotoğraflar ve topografik haritalar önalım davasında delil olarak kullanılabilir. Tapu kayıtları özellikle önalım bedelinin belirlenmesinde önemli rol oynar.
Bedelde muvazaa iddiasının ispatında özel bir durum söz konusudur. Önalım hakkı sahibi paydaş, satış sözleşmesinde üçüncü kişi konumunda olduğundan muvazaa iddiasını tanık dahil her türlü delille ispatlayabilir. Kesin delil şartı aranmaz. Buna karşılık alıcı davalı, sözleşmenin tarafı olduğundan kendi muvazaasına dayanamaz ve bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz.
Kararın Hukuki Sonuçları
Önalım davası kabul edildiğinde verilen karar yenilik doğuran nitelikte olup, kararın kesinleşmesiyle birlikte önalım konusu payın mülkiyeti kendiliğinden davacıya geçer. Ayrıca bir tescil işlemine gerek yoktur. Ancak davacı dilerse bu kararla birlikte tapu müdürlüğünden açıklayıcı tescilin yapılmasını talep edebilir.
Kararın kesinleşmesiyle birlikte davacı ile alıcı arasında, satıcı ile alıcı arasındaki sözleşmenin aynı şartlarını taşıyan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Davacı, depo ettiği önalım bedelini ödeme yükümlülüğü altındadır. Aksi halde dava reddedilir.
Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
