Mirastan Mal Kaçırma Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Miras bırakan kişinin ölümünden önce taşınmazlarını mirasçılarından kaçırmak amacıyla gerçekleştirdiği devir işlemleri, Türk hukukunda muris muvazaası olarak tanımlanır ve bu durumda hak kaybına uğrayan mirasçılar tapu iptali ve tescil davası açabilirler. Mirasbırakanın gerçek iradesinin satış değil bağışlama olduğu hallerde, tapuda resmi şekilde gerçekleştirilen satış sözleşmesi muvazaalı kabul edilir ve bu işlemin iptali talep edilebilir.
Muris Muvazaası Kavramı ve Hukuki Niteliği
Muris muvazaası, miras bırakanın mirasçılarından birini veya birkaçını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla, gerçekte bağışlamak istediği malvarlığı unsurlarını satış sözleşmesi gibi farklı hukuki işlemlerle devretmesidir. Bu durumda görünürde tapuda geçerli bir satış işlemi bulunsa da, tarafların gerçek iradesi bağışlamadır ve bu nedenle işlem hukuki geçerliliğe sahip değildir.
Türk Medeni Kanununun 706. maddesi uyarınca “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır” hükmü gereğince, taşınmaz bağış sözleşmelerinin de tıpkı satış sözleşmeleri gibi resmi şekilde düzenlenmesi zorunludur. Ancak muris muvazaasında tapuda gerçekleştirilen işlem satış olarak gösterildiğinden, gizli işlem olan bağış sözleşmesi şekil şartını sağlamamış olur ve bu nedenle geçersizdir.
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun 01.04.1974 tarihli ve 1/2 sayılı kararı, muris muvazaası konusunda temel emsal teşkil etmektedir. Bu karara göre, muvazaalı satış işleminde görünürdeki işlem olan satış, tarafların gerçek iradelerine uymadığı için geçersizdir ve gizli işlem olan bağış da şekil şartını sağlamadığından yok hükmündedir.
Davanın Şartları ve Yargıtay Uygulamaları
Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılabilmesi için belirli şartların varlığı gerekir. Öncelikle bir taşınmaz mal, mirasbırakan tarafından mirasçılardan birine veya mirasçı olmayan üçüncü bir kişiye devredilmiş olmalıdır. Bu devir işlemi tapuda resmi şekilde gerçekleştirilen satış sözleşmesi ile sağlanmış olmalı, ancak mirasbırakanın gerçek iradesi söz konusu taşınmaz malın satışı değil bağışlanması olmalıdır. En önemli unsur ise mirasbırakanın mirasçılarından mal kaçırma amacıyla hareket etmiş olmasıdır.
Davacı mirasçı, miras bırakanın asıl iradesinin mirastan mal kaçırmak olduğunu duraksamaya yer bırakmayacak biçimde ortaya çıkarmalıdır. Yargıtay içtihatlarında bu iradenin tespiti için çeşitli karineler belirlenmiştir. Satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki fark, taraflar ile mirasbırakan arasındaki beşeri ilişki, davacılar ile mirasbırakan arasında husumet bulunup bulunmadığı, satış tarihinde mirasbırakanın gelir durumu ve dava konusu taşınmazı satma ihtiyacının olup olmadığı gibi hususlar değerlendirilir.
Davalı yanın satış sözleşmesinin yapıldığı tarihte alım gücünün bulunup bulunmadığı, ülke ve yörenin gelenek ve görenekleri, toplumsal eğilimler ile hayatın olağan akışının somut olayda gerçekleşen olgularla karşılaştırılması da önem taşır. Karşılıklılık olgusunun varlığı muvazaayı ortadan kaldırır; eğer devir belirli bir bedel, hizmet ya da emek karşılığında gerçekleşmişse muris muvazaasından söz edilemez.
Davanın Tarafları ve Dava Hakkı
Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasını, saklı pay hakkı sahibi olsun veya olmasın tüm mirasçılar açabilir. Tenkis davasının aksine, saklı pay hakkı sahibi olmayan yasal mirasçıların da bu davayı açıp miras payları oranında kendi adlarına tescil sağlamaları mümkündür. Ancak davayı açabilecek olan hak sahiplerinin bu davayı açabilmeleri, muvazaalı satış işlemini gerçekleştirmiş olan murisin ölmüş olmasına bağlıdır. Muris hayattayken mirasçıların miras hakları henüz doğmamış olacağından, bu halde dava açılamaz.
Davalı, muvazaalı satış işlemi ile dava konusu edilen taşınmaz kendisine devredilmiş olan kişidir. Mirasbırakanın kendisi lehine devir gerçekleştirdiği mirasçı veya üçüncü kişi, dava konusu taşınmazı başka bir kişiye devrederek zincirleme satışta bulunmuşsa, dava ilk devralana ve onun devrettiği üçüncü kişiye karşı açılabilir. Bu durumda taşınmazı sonradan edinen üçüncü kişinin de muvazaa iradesiyle hareket ettiği ve iyiniyetli malik olmadığı hususunun ortaya çıkarılması gerekir.
Deliller ve İspat Yükümlülüğü
Muris muvazaası nedenine dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davalarında ispat yükü davacı yan üzerindedir. Öncelikli olarak ispatlanması gereken husus, murisin mirasçılardan mal kaçırma iradesinin varlığıdır. Muvazaa hususunun ispatı her türlü delil ile gerçekleştirilebildiğinden, senede karşı senetle ispat kuralının istisnası olarak her türlü hukuka uygun delilin ileri sürülmesi mümkündür.
Tanık beyanı, mesajlaşma ekran görüntüleri, mektup ve diğer yazışmalar, banka dekontları, kamera kayıtları, tapu kayıtları, taşınmaza ait hava görüntüleri, ses ve görüntü kayıtları ispata elverişli deliller arasındadır. Taraflar arasındaki husumeti gösteren evrak ve mahkeme kayıtları, taşınmaza ait elektrik ve su abonelik kayıtları da kullanılabilecek delillerdendir. Ancak hukuka aykırı olarak elde edilmiş delillerin kullanılması konusunda dikkatli olunmalı ve bu tip delillerin mevcudiyeti halinde sürecin mutlaka avukat yardımı ile yürütülmesi gerekmektedir.
Muris muvazaası davalarında ülke ve yörenin gelenek ve görenekleri ile toplumsal eğilimler, hayatın olağan akışı, somut olay örgüsü, murisin satış sözleşmesi yapmakta haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı, davanın tarafları ile muris arasındaki sosyal ilişki dinamiği de değerlendirmeye alınır. Deliller öne sürülürken tüm bu hususlara ilişkin olarak elde mevcut olan deliller dosya muhteviyatına kazandırılmalıdır.
Yetkili ve Görevli Mahkeme
Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak birden fazla taşınmazın dava konusu edilmesi halinde taşınmazlardan herhangi birinin kayıtlı bulunduğu yer mahkemesi de yetkili olabilir.
Zamanaşımı ve Süre Konusu
Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarında talepte bulunulan hak mülkiyet hakkı olduğu için ve mülkiyet hakkı mutlak bir hak olduğu için, bu davaların açılması önünde zamanaşımı süresi veya hak düşürücü süre adı altında herhangi bir süre engeli mevcut değildir. Dava mülkiyet hakkına ilişkin olmasaydı dahi muvazaa iddiasını ihtiva etmesinden dolayı zamanaşımı söz konusu olmayacaktır.
Davalı, on yıllık kazandırıcı zamanaşımının dolması sebebiyle taşınmazın mülkiyetini gerçekten kazanmış olduğu iddiasında bulunamaz. Çünkü on yıllık kazandırıcı zamanaşımıyla taşınmaz mülkiyetini kazanabilmesi için iyiniyetli olma şartını sağlaması gerekirken, muvazaalı işlemin tarafının iyiniyet iddiasında bulunması mümkün değildir. Ancak muvazaa dışında fiili elatmalar veya ecrimisil alacakları için beş yıllık zamanaşımı olduğuna dikkat edilmelidir.
Tenkis Davası ile Farkları
Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası ile tenkis davası arasında önemli farklar bulunmaktadır. Tenkis davası saklı paya ilişkindir ve yalnızca saklı pay sahibi olan mirasçılar tarafından açılabilirken, muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasını saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı ihlal edilmiş olan tüm yasal mirasçılar açabilir.
Tenkis davasında yalnızca saklı pay talep edilebilirken, muris muvazaası nedeniyle açılan davada yasal miras payı oranında hak talebinde bulunulur. Muris muvazaası davasında dava konusu edilen hukuki işlem satış olarak görünmektedir ancak esasen bağış işlemi gerçekleştirilmiştir. Tenkis davasına konu edilen hukuki işlemlerde ise mirasbırakanın gerçek ve görünen iradesi birbirinin izdüşümüdür.
İhtiyati Tedbir Uygulaması
Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında ihtiyati tedbir, davacının olası hakkını korumak için taşınmazın tapu kaydına satılamaz ve devredilemez şerhi konulmasını sağlar. Hukuk Muhakemeleri Kanununun 389. maddesi gereğince ihtiyati tedbire karar verilebilmesi için mirasçının mülkiyet iddiasının makul ölçüde güçlü görünmesi ve taşınmazın davalı tarafından üçüncü kişilere devredilmesi halinde hakkın elde edilmesinin ciddi biçimde zorlaşacak olması şartları aranır.
Mahkeme, talep dilekçesiyle birlikte tapu senedi ve murisin muvazaalı satışına ilişkin ilk bulguları yeterli görürse tapu müdürlüğüne şerh yazısı gönderir ve böylece dava sonuçlanıncaya kadar satış, bağış veya ipotek gibi tasarruflar yapılamaz. Hakim gerek görmesi halinde ihtiyati tedbir talebinde bulunan mirasçının uygun bir miktar teminat göstermesine hükmedebilir.
İlk Muvazaalı İşleme Taraf Olmayan Üçüncü Kişilerin Durumu
Türk Medeni Kanununun 1023. maddesi uyarınca “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” hükmü gereğince, tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur. Ancak Türk Medeni Kanununun 1024. maddesinde belirtildiği üzere, tapu kütüğündeki tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi, kendi adına gerçekleştirilmiş olan tescilin iyiniyetli olduğu iddiasında bulunamaz.
Üçüncü kişilerin çekişmeli taşınmaz malları edinmelerinde muvazaalı işlemler gerçekleştirmiş olup olmadıklarının tespiti açısından dürüstlük kuralına uygunluk ve iyiniyetli olup olmadıkları hususları dikkate alınır. Taşınmaz bedelinin ödenmesi için çek keşide edilmiş olmasına rağmen çeklerin tahsil edilmemiş olması ve bankaya iade edilerek iptal edilmiş olması gibi durumlar, üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığına işaret eden önemli karinelerdir.
Dikkat Edilmesi Gereken Önemli Hususlar
Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası öncesinde detaylı bir inceleme gerçekleştirilmeli, dilekçelerin teatisi aşaması, delil dilekçesinin sunulması, istinaf ve temyiz süreleri gibi hususlarda son derece temkinli davranılmalıdır. Cevap dilekçesinin sunulmaması, delil dilekçesinin de sunulamaması sonucuna yol açar. Bir kere tanık listesi verilmiş olması durumunda ikinci kez tanık dilekçesi verilemez.
Uygulamada bu davalara ilişkin olarak en sık karşılaşılan sorunlar, genellikle davanın açılmasında geç kalınmasından kaynaklanmaktadır. Zamanaşımı veya hak düşürücü sürelerin bulunmaması, dolaylı olarak her iki taraf açısından da problem doğurabilir. Devir tarihindeki olguları ispatlayabilmek için o dönemde yaşamış olan ve halen daha sağ olan tanıklar bulamama durumu, uzun süre beklenerek açılan davalarda sıklıkla karşılaşılan bir sorundur.
Taşınmaz satışı gibi hukuki işlemleri gerçekleştiren kişilerin, bu hukuki işlemlere ilişkin her türlü evrakı uzun yıllar boyunca saklamaları tavsiye edilmektedir. Satış işlemleri için ödenecek olan tapu harcının düşük çıkması için taşınmaz satış işleminin belediye rayiçleri üzerinden gerçekleştirilmesi gibi uygulamalar nedeniyle çok büyük hak kayıpları yaşanabilmektedir.
Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
