Bouwcontract in Ruil voor een Appartement in Turkije
Het bouwcontract in ruil voor een appartement, in het Turks bekend als kat karşılığı inşaat sözleşmesi of arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, is een van de meest gebruikte juridische instrumenten in de Turkse vastgoedsector. Op grond van deze regeling draagt de grondeigenaar een bepaald aandeel van zijn grond over aan een aannemer, die zich op zijn beurt verbindt een gebouw op die grond te bouwen en bepaalde zelfstandige eenheden aan de grondeigenaar te leveren. Dit model stelt grondeigenaren in staat om eigenaar van onroerend goed te worden zonder financiële inbreng, terwijl de aannemer het recht verkrijgt de resterende eenheden te verkopen om winst te maken.
Juridische Aard van de Overeenkomst
Het bouwcontract in ruil voor een appartement is in het Turks recht niet uitdrukkelijk geregeld als een afzonderlijk contracttype. Het wordt gekwalificeerd als een onbenoemde of atypische overeenkomst (isimsiz sözleşme), beheerst door het beginsel van contractvrijheid zoals neergelegd in artikel 26 van het Turks Verbintenissenrecht (TVR). Omdat de overeenkomst elementen van twee verschillende contracttypen combineert, wordt zij beschouwd als een gemengde overeenkomst. De verplichting van de aannemer om een werk tot stand te brengen en te leveren is onderworpen aan de bepalingen inzake aannemingsovereenkomsten (eser sözleşmesi) op grond van artikel 470 e.v. TVR, terwijl de verplichting van de grondeigenaar om onroerend goed over te dragen wordt beheerst door de regels inzake voorlopige koopovereenkomsten voor onroerend goed (taşınmaz satış vaadi sözleşmesi) krachtens artikel 237 TVR.
Vereisten voor Formele Geldigheid
Aangezien de overeenkomst betrekking heeft op de overdracht van onroerend goed, is zij onderworpen aan strenge vormvereisten naar Turks recht. Overeenkomstig artikel 706 van het Turks Burgerlijk Wetboek (TBW), “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır,” hetgeen inhoudt dat overeenkomsten die beogen de eigendom van onroerend goed over te dragen, slechts geldig zijn indien zij in officiële vorm zijn opgesteld. Dit vereiste wordt verder versterkt door artikel 237 TVR, artikel 60 van de Notariswet en artikel 26 van de Kadasterwet. Bijgevolg moet het bouwcontract in ruil voor een appartement worden verleden ten overstaan van een notaris in de vorm van een notariële akte (düzenleme şeklinde resmi senet). Een loutere notariële legalisatie van een handtekening voldoet niet aan dit vereiste.
Een overeenkomst die niet aan deze vormvereiste voldoet, is juridisch nietig en brengt voor geen van beide partijen rechten of verplichtingen teweeg. De Turkse rechters passen evenwel een belangrijke uitzondering toe op grond van het beginsel van goede trouw zoals neergelegd in artikel 2 TBW. Wanneer de bouw grotendeels is voltooid op basis van een informeel gesloten overeenkomst, kan de grondeigenaar de formele nietigheid niet inroepen om zijn verplichtingen te ontlopen, aangezien zulks misbruik van recht zou opleveren.
Partijen bij de Overeenkomst
De twee partijen bij het bouwcontract in ruil voor een appartement zijn de grondeigenaar (arsa sahibi) en de aannemer (yüklenici of müteahhit). De grondeigenaar kan een natuurlijk persoon, een privaatrechtelijke rechtspersoon of een publiekrechtelijke rechtspersoon zijn. De aannemer is doorgaans een bouwonderneming of een individuele projectontwikkelaar. In de praktijk komt het ook regelmatig voor dat meerdere grondeigenaren partij zijn bij één en dezelfde overeenkomst, met name bij stedelijke hernieuwingsprojecten waarbij een heel bouwblok wordt herontwikkeld.
Verplichtingen van de Grondeigenaar
De voornaamste verplichting van de grondeigenaar is de grond ter beschikking te stellen aan de aannemer in een staat die zowel fysiek als juridisch geschikt is voor de bouw. Fysieke geschiktheid vereist dat de grond vrij is van bestaande bouwwerken en bewoners. Juridische geschiktheid vereist dat de grond bebouwbaar is overeenkomstig de toepasselijke stedenbouwkundige voorschriften van Wet nr. 3194 inzake de bouw (İmar Kanunu). De grondeigenaar is tevens verplicht de overeengekomen grondaandelen aan de aannemer over te dragen binnen de in de overeenkomst bepaalde termijnen. Het niet-nakomen van deze verplichting levert verzuim (temerrüt) op en geeft de aannemer het recht de rechtsmiddelen van artikel 125 TVR aan te wenden.
Verplichtingen van de Aannemer
De voornaamste verplichting van de aannemer is de bouw volledig te voltooien in overeenstemming met de specificaties, technische tekeningen en het tijdschema die in de overeenkomst zijn vastgelegd. De aannemer dient alle materialen te leveren en alle bouwkosten te dragen, tenzij anders overeengekomen. Na voltooiing is de aannemer verplicht de voor de grondeigenaar bestemde zelfstandige eenheden op te leveren in een deugdelijke staat en vrij van gebreken. Indien er gebreken aanwezig zijn, heeft de grondeigenaar het recht herstel, een evenredige vermindering van de overeengekomen tegenprestatie of ontbinding van de overeenkomst te vorderen, afhankelijk van de ernst van de gebreken en overeenkomstig artikel 475 TVR.
Inschrijving van de Overeenkomst in het Kadaster
Hoewel inschrijving geen geldigheidsvoorwaarde is, kan het bouwcontract in ruil voor een appartement worden aangetekend (şerh) in het kadaster. Deze aantekening maakt het persoonlijke recht van de aannemer tegenwerpelijk aan derden. Overeenkomstig artikel 1009 TBW, “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kişisel haklar, tapu kütüğüne şerh verilebilir,” kunnen de rechten van de aannemer die voortvloeien uit de overeenkomst worden ingeschreven op de eigendomstitel. Na inschrijving kan de aannemer tevens de doorhaling vorderen van nadien ingeschreven zakelijke rechten of beslagen die onverenigbaar zijn met de overeenkomst.
Gevolgen van het Niet-Voltooien van de Bouw door de Aannemer
Wanneer de aannemer er niet in slaagt de bouw binnen de overeengekomen termijn te voltooien, kan de grondeigenaar hem in gebreke stellen en een redelijke aanvullende termijn voor nakoming verlenen. Indien de aannemer in gebreke blijft, kan de grondeigenaar de overeenkomst ontbinden, schadevergoeding vorderen of de werkzaamheden op kosten van de aannemer door een derde laten uitvoeren. Krachtens artikel 473 TVR, “Yüklenicinin işi gereği gibi ya da sözleşmede öngörülen süre içinde bitiremeyeceği açıkça anlaşılıyorsa, iş sahibi teslim için öngörülen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir,” hetgeen inhoudt dat wanneer het duidelijk is dat de aannemer het werk niet naar behoren of tijdig zal voltooien, de grondeigenaar de overeenkomst kan ontbinden zonder de leveringsdatum af te wachten.
Beëindiging van de Overeenkomst
De beëindiging van het bouwcontract in ruil voor een appartement is onderworpen aan dezelfde vormvereisten als die welke gelden voor de totstandkoming ervan. Een eenzijdige verklaring van beëindiging heeft geen rechtsgevolg; de overeenkomst kan slechts worden beëindigd door onderlinge schriftelijke overeenstemming ten overstaan van een notaris of door een rechterlijke uitspraak. Wanneer partijen geen overeenstemming bereiken over de beëindiging, dient de benadeelde partij een gerechtelijke procedure in te leiden en een rechterlijk bevel te verkrijgen. Deze regel is consequent bevestigd in de uitspraken van de Turkse Hoge Raad (Yargıtay), die heeft geoordeeld dat elke informele poging tot beëindiging zonder rechtsgevolg is.
Geschillen en Bevoegde Rechters
Geschillen die voortvloeien uit bouwcontracten in ruil voor een appartement vallen onder de bevoegdheid van de civiele rechtbanken van eerste aanleg (asliye hukuk mahkemesi). De territoriale bevoegdheid wordt doorgaans bepaald door de ligging van het betrokken onroerend goed. Partijen kunnen ook arbitrageclausules in hun overeenkomsten opnemen, in welk geval geschillen worden verwezen naar arbitrage in plaats van naar de overheidsrechter. Gezien de complexiteit en het financiële belang van deze overeenkomsten, is het ten zeerste aanbevolen juridisch advies in te winnen bij een advocaat gespecialiseerd in Turks vastgoedrecht alvorens een dergelijke overeenkomst te sluiten of te beëindigen.
Voor meer hulp of advies over deze kwestie kunt u contact met ons opnemen.
