Ugovor o Izgradnji u Zamenu za Stan u Turskoj
Ugovor o izgradnji u zamenu za stan, poznat u turskom pravu pod nazivom kat karşılığı inşaat sözleşmesi ili arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, jedan je od najrasprostranjenijih pravnih instrumenata u sektoru nekretnina u Turskoj. Na osnovu ovog mehanizma, vlasnik zemljišta prenosi izvođaču radova određeni udeo u pravu svojine na zemljištu, a izvođač se zauzvrat obavezuje da na tom zemljištu podigne zgradu i preda vlasniku određene samostalne stambene jedinice. Ovaj model omogućava vlasniku zemljišta da stekne nekretninu bez ikakvih finansijskih izdataka, dok izvođač stiče pravo da proda preostale jedinice radi ostvarivanja dobiti.
Pravna Priroda Ugovora
Ugovor o izgradnji u zamenu za stan nije izričito uređen turskim pravom kao posebna vrsta ugovora. Kvalifikuje se kao neimenovani ili atipični ugovor (isimsiz sözleşme), koji se zasniva na načelu slobode ugovaranja propisanom članom 26. Turskog zakona o obligacijama (TZO). Budući da ovaj ugovor objedinjuje elemente dvaju različitih ugovornih tipova, smatra se mešovitim ugovorom. Obaveza izvođača da izgradi i preda objekat podleže odredbama o ugovoru o delu (eser sözleşmesi) predviđenim članom 470. i sledećim odredbama TZO, dok je obaveza vlasnika zemljišta da prenese nepokretnost uređena pravilima o predugovoru o prodaji nepokretnosti (taşınmaz satış vaadi sözleşmesi) u skladu sa članom 237. TZO.
Uslovi Formalne Punovažnosti
Budući da ugovor podrazumeva prenos prava svojine na nepokretnosti, on podleže strogim formalnim zahtevima prema turskom pravu. U skladu sa članom 706. Turskog građanskog zakonika (TGZ), „Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır,“ što znači da su ugovori čiji je cilj prenos prava svojine na nepokretnosti punovažni samo ako su sačinjeni u propisanoj službenoj formi. Ovaj zahtev dodatno je potvrđen članom 237. TZO, članom 60. Zakona o javnom beležništvu i članom 26. Zakona o zemljišnim knjigama. Shodno tome, ugovor o izgradnji u zamenu za stan mora biti zaključen pred javnim beležnikom u formi javnobeležničke isprave (düzenleme şeklinde resmi senet). Samo overavanje potpisa od strane javnog beležnika ne zadovoljava ovaj uslov.
Ugovor koji ne ispunjava navedeni formalni uslov pravno je ništavan i ne proizvodi nikakva prava ni obaveze za bilo koju od ugovornih strana. Međutim, turski sudovi primenjuju važan izuzetak zasnovan na načelu savesnosti i poštenja propisanom članom 2. TGZ. Kada je izgradnja u značajnoj meri okončana u oslanjanju na ugovor zaključen bez ispunjavanja propisanih formalnosti, vlasnik zemljišta ne može se pozivati na formalnu ništavost kako bi izbegao ispunjenje svojih obaveza, budući da bi takvo postupanje predstavljalo zloupotrebu prava.
Ugovorne Strane
Ugovorne strane ugovora o izgradnji u zamenu za stan su vlasnik zemljišta (arsa sahibi) i izvođač radova (yüklenici ili müteahhit). Vlasnik zemljišta može biti fizičko lice, privatno pravno lice ili javnopravno pravno lice. Izvođač je po pravilu građevinsko preduzeće ili individualni investitor. U praksi nije retkost da više vlasnika zemljišta bude strana u jednom ugovoru, naročito u okviru projekata urbane obnove koji obuhvataju rekonstrukciju čitavog gradskog bloka.
Obaveze Vlasnika Zemljišta
Osnovna obaveza vlasnika zemljišta jeste da preda zemljište izvođaču u stanju koje je fizički i pravno pogodno za izgradnju. Fizička podobnost podrazumeva da je zemljište slobodno od svih postojećih objekata i lica koja ga nastanjuju. Pravna podobnost znači da je izgradnja na zemljištu dozvoljena u skladu s primenjivim propisima o urbanizmu utvrđenim Zakonom br. 3194 o izgradnji (İmar Kanunu). Vlasnik zemljišta je takođe dužan da prenese na izvođača ugovorene udele u zemljištu u rokovima određenim ugovorom. Neispunjenje ove obaveze predstavlja docnju (temerrüt) i daje izvođaču pravo da se koristi pravnim sredstvima predviđenim članom 125. TZO.
Obaveze Izvođača Radova
Osnovna obaveza izvođača jeste da završi izgradnju u potpunoj saglasnosti sa specifikacijama, tehničkim nacrtima i rokovima utvrđenim ugovorom. Izvođač je dužan da obezbedi sve materijale i snosi sve troškove izgradnje, osim ako ugovorom nije drugačije predviđeno. Po okončanju radova, izvođač je dužan da preda vlasniku zemljišta njemu namenjene samostalne stambene jedinice u ispravnom stanju i bez nedostataka. U slučaju postojanja mana, vlasnik zemljišta ima pravo da zahteva njihovo otklanjanje, srazmerno sniženje ugovorene naknade ili raskid ugovora, zavisno od ozbiljnosti nedostataka i u skladu sa članom 475. TZO.
Upis Ugovora u Zemljišne Knjige
Iako upis nije uslov punovažnosti ugovora, ugovor o izgradnji u zamenu za stan može biti zabeležen (şerh) u zemljišnim knjigama. Ova zabeležba daje ličnom pravu izvođača dejstvo prema trećim licima. U skladu sa članom 1009. TGZ, „Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kişisel haklar, tapu kütüğüne şerh verilebilir,“ čime se omogućava upis prava izvođača koja proističu iz ugovora uz vlasnički list. Nakon izvršene zabeležbe, izvođač može zahtevati i brisanje naknadno upisanih tereta ili plenidbenih zabeležbi koje su nespojive s ugovorom.
Posledice Neizvršenja Izgradnje od Strane Izvođača
U slučaju da izvođač ne završi izgradnju u ugovorenom roku, vlasnik zemljišta može uputiti opomenu zbog docnje i odrediti razuman naknadni rok za ispunjenje. Ako izvođač i dalje ne ispuni obavezu, vlasnik zemljišta može raskinuti ugovor, zahtevati naknadu štete ili poveriti završetak radova trećem licu na teret izvođača. Prema članu 473. TZO, „Yüklenicinin işi gereği gibi ya da sözleşmede öngörülen süre içinde bitiremeyeceği açıkça anlaşılıyorsa, iş sahibi teslim için öngörülen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir,“ što znači da kada je očigledno da izvođač neće završiti radove na propisan način ili u predviđenim rokovima, vlasnik zemljišta može raskinuti ugovor ne čekajući datum predaje objekta.
Raskid Ugovora
Raskid ugovora o izgradnji u zamenu za stan podleže istim formalnim zahtevima koji važe za njegovo zaključenje. Jednostrana izjava o raskidu nema pravno dejstvo; ugovor može prestati samo uzajamnim pisanim sporazumom zaključenim pred javnim beležnikom ili na osnovu sudske odluke. Ukoliko se strane ne mogu sporazumeti o raskidu, oštećena strana mora pokrenuti sudski postupak i ishoditi sudsku odluku. Ovo pravilo dosledno potvrđuju odluke Kasacionog suda Turske (Yargıtay), koji je ustaljeno stava da svaki neformalni pokušaj raskida ugovora nema pravnih posledica.
Sporovi i Nadležni Sudovi
Sporovi koji proističu iz ugovora o izgradnji u zamenu za stan spadaju u nadležnost građanskih prvostepenih sudova (asliye hukuk mahkemesi). Mesna nadležnost se po pravilu određuje prema mestu gde se predmetna nepokretnost nalazi. Strane mogu ugovorom predvideti arbitražnu klauzulu, u kom slučaju se sporovi upućuju na arbitražno rešavanje umesto pred državne sudove. Imajući u vidu složenost i finansijski značaj ovih ugovora, pre zaključenja ili raskida takvog ugovora izričito se preporučuje konsultovanje advokata specijalizovanog za tursko pravo nepokretnosti.
Za više pomoći ili konsultacije o ovom pitanju, možete nas kontaktirati.
