Kat Mülkiyeti Kurulması ve Şartları

KAT MÜLKİYETİ KURULMASI 

Kat mülkiyeti kurulması pratik hayatta çok sık uygulama alanı bulmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hızlı nüfus artışının getirdiği konut sıkıntısını karşılama ihtiyacıyla özel olarak düzenlenmiştir. Bu kanunda kat mülkiyetinin kuruluşu, niteliği, yönetimini, kat maliklerinin hak ve borçlarını ve sona erme şeklini ayrıntılı olarak mercek altına almıştır. Kat mülkiyeti hukuku kendine özgü bir hukuk dalı olmakla birlikte eşya hukuku kapsamında da önemli bir yere sahiptir.

Kat mülkiyeti, taşınmaz mülkiyetinin özel bir çeşididir. Kat mülkiyeti, arsa payı ve gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet olarak tanımlanmıştır.  Tamamlanmış bir yapı üzerinde kurulabilecek olan kat mülkiyeti ayrı ayrı ve başlı başına kullanıma elverişli olan yapılarda kurulabilir. Belirtmek gerekir ki, tamamlanmış yapının taş ya da tuğladan yapılması yani kagir olması kanunen zorunludur. Aksi halde söz konusu yapıda kat mülkiyeti kurulamaz.

Kat mülkiyeti kurulduğunda arsa ile ortak yerlerde eşyaya bağlı paylı mülkiyet düzeni kurulmuş olunur. Böylece bağımsız mülkiyet üzerinde mülkiyet hakkı kime aitse arsa payına ve ortak yerlerdeki mülkiyet payına da o sahip olur. Temeller ve ana duvarlar, avlular, asansörler, merdivenler, kalorifer daireleri, kanalizasyon tesisleri, şebeke ve antenler, çatılar, bacalar ve yağmur olukları gibi daha pek çok şey kanun gereğince ortak yer sayılır.

Hangi yapılar üzerinde kat mülkiyeti kurulabilir ?

– Kat

– Daire

– Dükkân

– İş bürosu

– Depo

– Mağaza

KAT MÜLKİYETİ KURULMASI ŞARTLARI  

1. Yapı, arsa üzerinde bulunmalı.

Bu durum günlük hayatta toplu yapı sorununu gündeme getirmiştir. Bu yüzden kanun koyucu bir arsa üzerinde birden çok yapıda kat mülkiyeti kurulmasına müsaade göstermiştir.

2. Yapı, tamamen kargir olmalı. (taş veya tuğladan yapılmalı)

Tamamen ya da kısmen ahşap olan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz. Ancak kagir ana yapının yanında bulunan ahşap eklentiler göz önüne alınmaz.

3. Yapı, tamamlanmış olmalı.

Tamamlanmamış yapıda kat mülkiyeti kurulamaz. Bir bölümü tamamlanmış ve kullanılmaya elverişli de olsa kat mülkiyeti kurulamaz. Yapının tamamı muhakkak tamamlanmalıdır. Ancak toplu yapı söz konusu ise değişiklik arz edecektir. Bu bağlamda toplu yapıda tamamlanana ve kullanılmaya elverişli bağımsız bölüm kat mülkiyetine çevrilebilir.

4. Yapıdaki bağımsız bölüm başlı başına kullanılmaya elverişli olmalı.

Kat mülkiyeti kurulacak yapılarda bulunan bağımsız bölümler ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olmalıdır. Örneğin, konutta tuvalet bulunması onun konut olarak kullanılabilmesi için elverişli olması için aranır. Ancak depo olarak kullanılacak yerde tuvaletin bulunmaması elverişliliği zedelemez.

KAT MÜLKİYETİ NASIL KURULUR ?

Kat mülkiyeti kural olarak tescille doğar. Bu bağlamda tapu dairesinde resmi senet düzenlenmeli ve tapu siciline tescil edilmelidir. Malikin veya tüm paydaşların istemi olmadan kat mülkiyeti kurulamaz. Paydaşlar aralarındaki anlaşmazlığı hakim müdahalesi yoluyla çözebilirler. Paydaşlardan birinin razı olmaması halinde diğer paydaşlar mahkemeye başvurabilir ve hâkimin müdahalesini talep edebilir. Belirtmek gerekir ki, ana taşınmazı tümü kat mülkiyetine çevrilmelidir. Yalnızca bir ya da birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurup diğer kısımları ortak mülkiyete bırakılamaz. Örneğin, 8 katlı bir binanın bazı katlarında kat mülkiyeti kurup diğer katları işlem dışı tutulamaz, 8 katın hepsi kat mülkiyetine çevrilmek zorundadır. Aksi halde kat mülkiyeti kurulamaz.

KAT MÜLKİYETİ KURULMASI YOLLARI

Kanun koyucu üç farklı yolla kat mülkiyeti kurulabileceğini düzenlemiştir. Bu yollar;

1. Resmi Senetle Kurulması 

Yetkili tapu müdürlüğü memuru ilgililerin istemiyle resmi senet düzenler. Kural olarak taşınmaz tek kişinin mülkiyetinde ise malikin istemi yeterlidir. Paylı mülkiyet söz konusu ise tüm paydaşların istemi gereklidir.

Tapu müdürlüğüne ibraz edilecek belgeler;

– Arsa payları

– Onaylanmış mimari proje

– Yapı kullanma izin belgesi

– Yönetim planı

Bu belgeler tapu müdürlüğüne elden verilebilir. Daha sonra kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Resmi senet aynı zamanda tescil istemi sayılır. Her bağımsız bölüm için kütükte ayrı bir sayfa açılır.

2. Mahkeme Kararıyla Kurulması 

Paylaşma davası söz konusu ise mirasçıların ya da paydaşların hakimden kat mülkiyeti kurmasını talep etmesi mümkündür. Özellikle ortaklığın giderilmesi davalarında bu talebe sıklıkla rastlamaktayız. Bu durumda ortak malikler paylaşma işleminin kat mülkiyeti kurularak ve bağımsız bölümlerin kendilerine tahsisi suretiyle gerçekleştirilebilir.

Belirtmek gerekir ki, hakimin kat mülkiyeti kurulmasına izin vermesi gerekir. Bu izin için en önemli şart ise her bir mirasçıya ya da paydaşa birer bağımsız bölüm düşüyor olmasıdır. İçlerinden birine veya birkaçına kat mülkiyetine çevirme sonucu birer bağımsız bölüm düşmeyecek ise hakim bu talebi kabul etmeyecektir. Aynı zamanda kişilere düşen bağımsız bölümlerin değerleri arasında denklik çoğu zaman sağlanamamaktadır. Ancak ivaz eklemek suretiyle denkleştirme sağlanabilir ve işlem tamamlanabilir. Ayrıntılı bilgi için İstanbul gayrimenkul avukatından hukuki destek talep etmenizi tavsiye ederiz.

3. Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Dönüştürülmesi Suretiyle Kat Mülkiyeti Kurulması 

Kural olarak kat irtifakı re ’sen kat mülkiyetine çevrilebilir. Yapı kullanma izni almak suretiyle söz konusu yapı re ‘sen kat mülkiyetine çevrilebilir. Bu husus Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ayrıca düzenlenmiştir. öncelikle malikin veya paydaşların ortak istemi gerekmektedir. Yapı kullanma izin belgesi bu işlem için yeterlidir. Yönetim planı ve mimari proje kat irtifakı kurarken de talep edilen belgeler olduğundan bunlar tekrardan istenmez.

KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat mülkiyeti çeşitli yollarla sona erdirilebilir.

1. Sicildeki Kaydın Terkin Edilmesi 

Kat mülkiyetinin tescil edilmesi zorunluluğundan bahsetmiştik. Kat mülkiyeti, kütükteki kaydın terkin edilmesi suretiyle sona ermektedir. Bunun için tüm kat maliklerinin yazılı istemde bulunması şarttır. Ancak sicile şerh verilmişse kural olarak bu şerhin de terkini gerekmektedir.

2. Ana Taşınmazın Tamamen Yok Olması 

Ana taşınmaz arsayla birlikte tamamen yok olmuşsa kat mülkiyeti kendiliğinden sona erecektir. Kütükteki sayfalar kendiliğinden kapatılır.

3. Ana Taşınmazın Kamulaştırılması 

Ana taşınmazın tamamen kamulaştırılması halinde her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli ayrı ayrı takdir edilir ve malike ödenir. Bu işlem sonunda kat mülkiyeti sona erecektir.

4. Ana Yapının Harap Olması 

Ana yapı harap olursa kat mülkiyeti kendiliğinden sona erecektir. Ancak ana yapının değil ana yapının bağımsız bölümlerinden birinin tamamen harap olması halinde o bölümün malikinin kural olarak 2 yıl içinde yeniden yaptırması gerekir. Aksi halde diğer katların malikleri bu sürenin geçmesinden itibaren 1 yıl içinde harap bölüme ait arsa payını değeri karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine devrini isteyebilir. Bu istem mahkemeye başvurarak hakimden talep edebilir. Harap olan bölümlerin birden fazla olması halinde ise eğer bunların yapımı birbirine bağlı ise malikler 6 ay içinde bu yapıları onarıp onarmayacaklarını yazılı şekilde bildirmekle mükelleftir. Aksi halde yeniden yaptırmak istemedikleri kabul edilerek arsa payları değeri karşılığında diğerlerine devredilebilir. Söz konusu süreler hak düşürücü nitelikte olup olası hak kayıplarından korunmak için Gayrimenkul Avukatı ile birlikte hareket etmenizi tavsiye ederiz.

KAT MÜLKİYETİ KURULMASI KARARLARDAN ÖRNEK ALINTILAR

“634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. ve 12. maddelerinde, kat mülkiyeti ve kat irtifakının malik veya maliklerin başvurusu üzerine tapu idaresince kurulabileceğinin ifade edildiği; anılan Yasa’ya göre mahkemece ancak, kat mülkiyeti kurulmasına elverişli bir taşınmazdaki ortaklığın giderilmesi davası yoluyla verilecek bir kararla kat mülkiyeti kurulabildiği; davada, gayrimenkuldeki çatı katının yasal olmadığı ifade edilerek tapu idaresince bu nedenle kat mülkiyeti kurulamayacağı bildirildiğinden çözülmesi gereken problemin çatı katı olduğunun anlaşıldığı; bu itibarla, çözümü gereken konunun idari mahiyette olduğu ve ancak idari yargı yerinde çözülmesi gerektiği…”  (6. SULH HUKUK MAHKEMESİ; 17.2.2003 gün ve E: 2002/851, K: 2003/116 )

 

Miras bırakan, vasiyetnameyle henüz kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış olan taşınmazdan, muayyen bir dairenin, davacılara verilmesini vasiyet etmiştir. Söz konusu taşınmaz mal üzerinde henüz kat mülkiyetinin veya kat irtifakının kurulmamış olması, Borçlar Kanununun 117/1. maddesinde yer alan ve borcun sukutuna yol açan objektif imkansızlık olarak nitelendirilemez. Kat Mülkiyeti Kanununda kat mülkiyetine elverişli bir yapı yapılması halinde kat mülkiyeti kurulmasının dava yolu ile istenmesine engel bir hüküm yoktur. O halde dava konusu taşınmaz malın üzerine yapılan yapıya ait tasdikli inşaat projesini belediyeden getirtip, yapının projeye uygun olup olmadığını bilirkişi aracılığı ile denetlemek; yapı projeye uygun ise, kat mülkiyeti kurulmasına elverişli bir yapı olup olmadığı ve bağımsız bölümlerinin arsa payları yönünde bilirkişi düşüncesi alınmak; bağımsız bölümlerinin arsa payları yönünde bilirkişi düşüncesi alınmak; yapı projeye uygun değil ise projenin veya yapının ıslahının mümkün olup olmadığını araştırmak; ıslah ve kat mülkiyeti kurulması için gerekli belgeleri düzenleyip ibraz etmek üzere davacıya yetki ve mehil vermek, ibraz olunan belgelere davalıların bir itirazı olduğu taktirde bunları objektif kurallar çerçevesinde inceleyip, düzelttikten sonra taşınmaz mal üzerinde kat mülkiyeti kurulmak suretiyle vasiyete konu bağımsız bölümünün davacının üzerine tesciline, objektif imkansızlık varsa isteğin reddine karar vermek gerektiği…” , (2. Hukuk Dairesi 2001/3611 E., 2001/7844 K.)