Koja Prava Imaju Stanari u Turskoj?
Iznajmljivanje nekretnine u Turskoj podrazumeva jasno definisan skup zakonskih zaštita koje se primenjuju jednako na turske državljane i strane državljane. Odnos između stanara i vlasnika nekretnine u Turskoj primarno je regulisan Turskim zakonom o obligacijama (Türk Borçlar Kanunu, TBK) br. 6098, konkretno članovima 299 do 355, koji utvrđuju pravni okvir za ugovore o zakupu, prava i obaveze obe strane. Tursko pravo se generalno smatra naklonjenim stanarima, a pravni sistem pruža dugoročnu sigurnost i snažnu zaštitu od deložacije i proizvoljnog povećanja stanarine.
Ugovor o Zakupu: Pisani ili Usmeni?
Ugovori o zakupu u Turskoj mogu biti zaključeni u pisanoj ili usmenoj formi, pri čemu su oba oblika pravno valjana. Ipak, pisani ugovor se snažno preporučuje jer pruža jasne dokaze u slučaju spora. Turski zakon o obligacijama štiti stanare bez obzira na formu ugovora, osiguravajući da njihova prava ostanu na snazi u oba slučaja. Standardni ugovor o zakupu obično traje godinu dana i automatski se produžava ukoliko nijedna strana ne da otkaz u propisanom roku. Ovaj mehanizam automatskog produženja jedan je od temeljnih oblika zaštite stanara, jer sprečava vlasnike nekretnine da jednostavno okončaju zakup po isteku ugovornog perioda bez zakonskog opravdanja.
Zakonska definicija ugovora o zakupu jasno je utvrđena u zakonu. Prema članu 299 Turskog zakona o obligacijama, zakupodavac je strana koja se obavezuje da zakupcu prepusti korišćenje ili uživanje iznajmljene stvari u zamenu za određenu naknadu. Pored toga, član 301 obavezuje zakupodavce da održavaju nekretninu u stanju pogodnom za predviđenu upotrebu i da vrše neophodne popravke, osim ukoliko je štetu prouzrokovao sam stanar.
Zaštita od Povećanja Stanarine
Jedna od najznačajnijih zakonskih zaštita stanara u turskom pravu odnosi se na način na koji se stanarina može povećavati. Povećanja stanarine u Turskoj regulisana su Turskim zakonom o obligacijama br. 6098 i pratećim propisima. Za stambene zakupe, povećanje stanarine izračunava se na osnovu Indeksa potrošačkih cena (IPC), koji objavljuje Turski statistički zavod (TÜİK).
Relevantna zakonska odredba glasi:
Član 344 Turskog zakona o obligacijama – Sporazumi između strana o visini stanarine koja se primenjuje u produženim periodima zakupa su valjani, pod uslovom da stopa promene ne prelazi dvanaestomesečni prosek indeksa potrošačkih cena prethodne zakupne godine.
Zakonom je propisano da se stanarina može povećati samo jednom godišnje, i to isključivo pri obnavljanju ugovora o zakupu. Ukoliko vlasnik nekretnine zahteva povećanje stanarine iznad zakonskog maksimuma, stanar nije dužan da to prihvati. U slučaju spora, stanar može podneti tužbu sudu za utvrđivanje visine stanarine kako bi zaštitio svoja prava. Takođe je važno napomenuti da vlasnik nekretnine i stanar mogu sporazumno ugovoriti niži procenat povećanja od zakonskog maksimuma, ukoliko obe strane na to pristanu.
Istorijski gledano, privremena vladina mera ograničila je povećanje stanarine za stambene nekretnine na 25% u periodu od juna 2022. do jula 2024. godine. Ovo ograničenje je isteklo 1. jula 2024. godine, a od tada se povećanja izračunavaju isključivo na osnovu inflacije, odnosno IPC-a. Iako je ova specifična granica prestala da važi, pravilo o IPC-u i dalje štiti stanare od nesrazmernih povećanja.
Prava u Pogledu Depozita
Vlasnici nekretnina u Turskoj mogu zahtevati depozit, ali taj iznos ne sme biti veći od tromesečne stanarine. Rukovanje ovim depozitom takođe je regulisano zakonom. Prema turskom pravu, depozit mora biti položen na oročeni račun koji vlasnik otvara na ime stanara. Ukoliko se depozit plaća u gotovini, mora se čuvati na bankovnom računu i prinositi kamatu. Depozit se može vratiti isključivo uz obostrani pristanak ili na osnovu pravosnažne sudske odluke.
Vlasnik je dužan da vrati depozit po isteku zakupa, pod uslovom da je nekretnina u dobrom stanju. U slučaju spora, vlasnik mora pružiti dokaze koji opravdavaju zadržavanje depozita. U situacijama kada vlasnik bez opravdanog razloga odbija da vrati depozit, stanar ima pravo da zatraži rešenje putem medijacije ili sudskim putem.
Zaštita od Nezakonitog Iseljenja
Tursko pravo pruža snažnu zaštitu od nezakonitog iseljenja. Stanar ne može biti proizvoljno iseljen čak ni po isteku ugovornog perioda. Pravo vlasnika na iseljenje mora se zasnivati na opravdanim i konkretnim razlozima jasno navedenim u zakonu, kao što su lična potreba, rekonstrukcija, pisana izjava o iseljavanju ili neplaćanje stanarine od strane stanara.
Član 352 Turskog zakona o obligacijama propisuje da vlasnik mora dati pisano obaveštenje o otkazu najmanje tri meseca pre isteka zakupnog perioda, ukoliko se radi o pisanom ugovoru na određeno vreme. Za ugovore na neodređeno vreme, vlasnik je takođe dužan da da otkazni rok od najmanje tri meseca.
Vlasnik ne može iseliti stanara samo zbog toga što je ugovor istekao. Mora navesti zakonski osnov ili sačekati desetu godinu obnavljanja ugovora u slučaju stambenog zakupa ili zakupa poslovnog prostora sa krovom. Ukoliko vlasnik proda nekretninu, zakup se nastavlja pod istim uslovima sa novim vlasnikom. Prodaja nekretnine ne okončava ugovor o zakupu.
Održavanje, Popravke i Troškovi Nekretnine
Troškovi koji nisu neposredno vezani za korišćenje nekretnine od strane stanara padaju na teret vlasnika. Ukoliko stanar ipak pokrije te troškove, ima pravo da ih odbije od iznosa stanarine. Na primer, bojenje spoljašnjosti zgrade je odgovornost vlasnika, mada se ugovorom može drugačije dogovoriti. Ukoliko postoje nedostaci pre nego što stanar preuzme nekretninu, stanar može zahtevati da vlasnik izvrši potrebne popravke. Alternativno, stanar može pristati da sam pokrije troškove popravke i odbije ih od narednih plaćanja stanarine.
Stanari su odgovorni za troškove koji proističu iz njihovog korišćenja nekretnine, kao što su voda, struja i gas. Međutim, veće strukturalne popravke, porez na imovinu i obavezno osiguranje od zemljotresa su odgovornost vlasnika.
Tursko pravo o zakupu pravi jasnu razliku između namerne štete i normalnog habanja. Postoji razlika između oštećenja i očekivanog amortizovanja nekretnine usled normalnog korišćenja tokom vremena. Stanari ne mogu biti odgovorni za potonje, što im pruža zaštitu od neosnovanih zahteva.
Rešavanje Sporova
U slučaju spora između stanara i vlasnika nekretnine, članovi 316 i 340 Turskog zakona o obligacijama utvrđuju posebne postupke za rešavanje uobičajenih sukoba, kao što su neplaćanje stanarine i oštećenje imovine. Medijacija, kako to podstiče Turski zakon o medijaciji br. 6325, pruža alternativni put i promoviše mirno rešavanje sporova pre pokretanja sudskog postupka.
Ukoliko ugovor o zakupu ne sadrži odredbu o povećanju stanarine, vlasnik nema automatsko pravo da poveća stanarinu. Međutim, vlasnik može pokrenuti sudski postupak za utvrđivanje visine stanarine kako bi zatražio usklađivanje. U takvim slučajevima, sud utvrđuje povećanje stanarine na osnovu Indeksa potrošačkih cena i u skladu s tim reguliše obaveze plaćanja stanara.
Prava Stranih Stanara
Prava stranih stanara u Turskoj u velikoj meri su ista kao prava turskih državljana na osnovu Turskog zakona o obligacijama. Vlasnici nekretnina ne smeju drugačije postupati prema stanarima na osnovu njihovog državljanstva. Strani stanari su zakonski zaštićeni u okviru istog sistema kao i lokalni stanari. Strani rezidenti koji iznajmljuju nekretnine u Turskoj imaju pravo na iste zaštite u pogledu iseljenja, povećanja stanarine, povraćaja depozita i održavanja nekretnine kao i svaki drugi stanar.
Od izuzetne je važnosti da stanari budu potpuno informisani o svojim pravima u predugovornoj fazi, tokom trajanja ugovora i u fazi iseljenja, kao i da budu svesni pravnih sredstava koja su im na raspolaganju u slučaju kršenja tih prava. Angažovanje pravne pomoći advokata specijalizovanog za pravo zakupa u Turskoj od velike je koristi za zaštitu prava stanara u spornim situacijama.
Za više pomoći ili konsultacije o ovom pitanju, možete nas kontaktirati.
