Prava Zakupodavca u Turskom Pravu Zakupa
Odnosi zakupa u Turskoj regulisani su prvenstveno Turskim zakonom o obligacijama (Türk Borçlar Kanunu, Zakon br. 6098), koji uspostavlja sveobuhvatan okvir prava i obaveza za obe strane ugovora o zakupu. Iako je tursko pravo zakupa široko poznato po snažnoj zaštiti zakupaca, ono jednako tako pruža zakupodavcima čvrst skup zakonski primenjivih prava osmišljenih da zaštite njihovu imovinu i finansijske interese. Poznavanje ovih prava je od suštinskog značaja za svakog vlasnika nekretnine koji u Turskoj zaključuje ugovor o zakupu.
Pravo na Blagovremenu Naplatu Zakupnine
Najosnovnije pravo zakupodavca prema turskom pravu zakupa je pravo da prima zakupninu u celosti i u rokovima predviđenim ugovorom. Kada zakupac kasni s plaćanjem, zakupodavac nije bez pravne zaštite. Tursko pravo predviđa formalni postupak u slučaju docnje na osnovu člana 315 Turskog zakona o obligacijama, prema kojem zakupodavac može uputiti pismenu opomenu zahtevajući plaćanje u određenom roku. Ukoliko zakupac ne postupi po opomeni, zakupodavac može pokrenuti izvršni postupak putem suda ili izvršnog ureda, istovremeno zahtevajući kako naplatu zaostalih zakupnina tako i iseljenje zakupca.
Pored pojedinačnog neplaćanja, tursko pravo zakupodavcu daje i pravo da zatraži iseljenje putem mehanizma takozvanih „dve opravdane opomene“. Ako zakupac u toku jedne zakupne godine prouzrokuje da mu zakupodavac uputi dve valjane pismene opomene zbog neplaćanja, zakupodavac stiče pravo da podnese tužbu za iseljenje po isteku tog zakupnog perioda. Ovaj mehanizam zakupodavcima pruža strukturisani i zakonski priznat put za rešavanje problema sa zakupcima koji hronično kasne s plaćanjem.
Pravo na Godišnje Povećanje Zakupnine
Turski zakupodavci imaju pravo da povećaju zakupninu pri svakom obnavljanju ugovora o zakupu. Od 1. jula 2024. godine, privremeno zakonsko ograničenje koje se ranije primenjivalo na stambene zakupnine je ukinuto, a povećanja zakupnine se ponovo regulišu standardnim pravilom iz člana 344 Turskog zakona o obligacijama. Prema ovoj odredbi, bilo koje dogovoreno povećanje zakupnine ne sme premašiti prosečnu dvanaestomesečnu promenu Indeksa potrošačkih cena (TÜFE) koji objavljuje Turski zavod za statistiku (TÜİK). Ovo ograničenje se primenjuje na stambene zakupnine; povećanja za poslovne prostore mogu se slobodno ugovoriti između strana, s tim da TÜFE i dalje predstavlja zakonski maksimum.
Za ugovore o zakupu koji su na snazi duže od pet godina, zakupodavac stiče dodatno i značajno pravo: pravo da pred parničnim sudom podnese tužbu za utvrđivanje zakupnine (kira tespit davası). U takvim postupcima sud nije vezan ograničenjem TÜFE i može umesto toga utvrditi tržišnu zakupninu pozivanjem na uporedive nekretnine u okolini, koje procenjuje sudski veštak. Ovo pravo odražava zakonodavčevo priznanje da dugotrajni zakupni odnosi mogu dovesti do toga da zakupnina postane znatno niža od tržišnih vrednosti koje su na snazi.
Pravo na Iseljenje Zakupca
Tursko pravo zakupa ograničava osnove po kojima zakupodavac može tražiti iseljenje, ali predviđa jasno definisana i primenljiva prava na iseljenje u određenim okolnostima.
Jedno od najčešće korišćenih je iseljenje zbog lične potrebe (ihtiyaç nedeniyle tahliye), regulisano članom 350 Turskog zakona o obligacijama. Ukoliko zakupodavac, njegov bračni drug, srodnici u pravoj liniji ili druge osobe prema kojima zakupodavac ima zakonsku obavezu izdržavanja zaista trebaju nekretninu za stambenu ili poslovnu upotrebu, zakupodavac može podneti tužbu za iseljenje. Potreba mora biti stvarna i iskrena; turski sudovi pažljivo ispituju takve zahteve, a Yargıtay (Turski kasacioni sud) je zauzeo stav da se nužnost mora dokazati konkretnim dokazima, a ne samo tvrdnjama u opštim crtama.
Zakupodavac takođe može tražiti iseljenje kada nekretnina zahteva suštinsku rekonstrukciju ili neophodne renovacije koje se ne mogu izvesti dok zakupac boravi u njoj. Ovo pravo, takođe predviđeno članom 350, daje zakupodavcu pravo da povrati posed nekretnine za vreme trajanja radova, uz poštovanje strogih procesnih uslova.
Pored toga, tursko pravo zakupa daje zakupodavcu pravo da raskine ugovor o zakupu nakon deset godina bez navođenja razloga, pod uslovom da pismena otkaz bude dostavljena najmanje tri meseca pre isteka relevantnog zakupnog perioda. Ovo pravo, utvrđeno članom 347, pruža zakupodavcima krajnje sredstvo za povratak poseda svoje imovine nakon dugotrajnog zakupnog odnosa, bez potrebe da dokazuju bilo koji konkretan razlog za raskid.
Pravo na Izvođenje Renovacija i Izmena
Na osnovu člana 320 Turskog zakona o obligacijama, zakupodavac zadržava pravo da tokom trajanja ugovora o zakupu izvodi poboljšanja, renovacije i druge izmene na iznajmljenoj nekretnini, pod uslovom da ti radovi ne zahtevaju raskid ugovora o zakupu i da su takve prirode da se od zakupca može razumno očekivati da ih trpi. Pri korišćenju ovog prava, zakupodavac je dužan da vodi računa o interesima zakupca, a prava zakupca na smanjenje zakupnine i naknadu eventualne štete ostaju u potpunosti primenljiva. Ova odredba daje zakupodavcima značajan stepen operativne kontrole nad svojom imovinom čak i tokom zakupnog perioda.
Pravo Zaloge na Pokretnoj Imovini Zakupca
Jedna od najkarakterističnijih odlika turskog prava zakupa je zakonsko pravo zaloge (hapis hakkı) zakupodavca na pokretnoj imovini koja se nalazi u iznajmljenoj nekretnini. Član 336 Turskog zakona o obligacijama propisuje sledeće:
„U zakupu nepokretnosti, zakupodavac ima pravo zaloge na pokretnim stvarima koje se nalaze u zakupljenoj nepokretnosti i koje služe za njeno opremanje ili korišćenje, kao obezbeđenje za najviše jednu godinu dospele zakupnine i šest meseci tekuće zakupnine.“
Ovo pravo funkcioniše kao zakonska zaloga, koja zakupodavcu omogućava da zadrži nameštaj, uređaje i drugu podobnu pokretnu imovinu zakupca kao obezbeđenje za neplaćenu zakupninu. Pravo zaloge se ne proteže na stvari koje su izuzete od izvršenja prema turskom pravu. Kada zakupac pokuša da se iseli ili ukloni svoju imovinu, član 338 istog zakona daje zakupodavcu ovlašćenje da od mirovnog suda ili izvršnog ureda zatraži nalog za zadržavanje dovoljne količine pokretnih stvari zakupca radi pokrića duga. Ako se predmetne stvari uklone tajno ili silom, mogu biti vraćene u nekretninu uz pomoć policije u roku od deset dana.
Pravo na Naknadu Štete za Oštećenje Nekretnine
Kada zakupac napusti nekretninu, zakupodavac ima pravo da izvrši uvid u stanje nepokretnosti i zahteva naknadu za svaku štetu koja prevazilazi normalno habanje i trošenje. Zakupac je dužan da vrati zakupljenu nekretninu u stanju u kakvom ju je primio, uzimajući u obzir samo oštećenja nastala redovnim korišćenjem. Ukoliko je zakupac usled nemara ili zloupotrebe prouzrokovao štetu na konstrukciji, fiksnim instalacijama ili opremi nekretnine, zakupodavac može podneti tužbu za naknadu štete. Ovo pravo može se ostvariti nezavisno od eventualnog depozita koji je uplaćen na početku zakupnog odnosa.
Pravo na Raskid Ugovora zbog Povrede Ugovornih Obaveza
Kada zakupac bitno prekrši odredbe ugovora o zakupu — koristeći nekretninu u svrhe različite od ugovorenih, prouzrokujući smetnje komšijama, izvodeći neovlašćene strukturalne izmene ili dajući u podzakup bez pisane saglasnosti zakupodavca — zakupodavac stiče pravo da zahteva raskid ugovora o zakupu zbog povrede ugovornih obaveza. Turski sudovi procenjuju takve povrede od slučaja do slučaja, a od zakupodavaca se generalno očekuje da upute formalnu pismenu opomenu pre pokretanja sudskog postupka. Uslov pisane saglasnosti za podzakup izričito je utvrđen turskim pravom zakupa, a svaki podzakup zaključen bez te saglasnosti daje zakupodavcu osnov za traženje raskida ugovora.
Nadležni Sud i Rešavanje Sporova
U Turskoj, sporovi koji proisteknu iz ugovora o zakupu spadaju u nadležnost parničnog suda mira (Sulh Hukuk Mahkemesi). Nakon uvođenja obaveznog mirenja u građanskim stvarima, zakupodavci su u mnogim slučajevima dužni da pokušaju medijaciju pre podnošenja tužbe. Nadležni sud je po pravilu onaj na području prebivališta zakupca ili mesta izvršenja ugovora o zakupu.
Za više pomoći ili konsultacije o ovom pitanju, možete nas kontaktirati.
