Yolsuz Tescil ve Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davası

YOLSUZ TESCİL HUKUKİ SORUNLAR 

Özünde, yolsuz tescil iki şekilde ortaya çıkabilir; İlk olarak, bir tapu sicili, yasa dışı temellerden kaynaklanan, doğası gereği en başından yolsuz olabilir. İkinci olarak ise bir tescil yasal olarak başlayabilir, ancak çeşitli koşullar nedeniyle zaman içinde yolsuz hale gelebilir.

Mülk sahibi olmak birçok insan için önemlidir ancak yasal mülkiyete giden yol, özellikle de tapu kaydı süreci çok önemlidir. Yanlış bir adım, öncelikle gerçek mülkiyet haklarını ihlal eden talihsiz bir yasa dışı olay olan “yolsuz” kayıtlarla karşılaşıldığında karmaşık senaryolara yol açabilir.

İster taşınır ister taşınmaz olsun, mülkiyet söz konusu olduğunda, yasal hakların özü mülkiyettir. Taşınır varlıklar için, zilyetlik genellikle mülkiyeti kanıtlamak için yeterlidir. Bununla birlikte, gayrimenkul gibi taşınmaz varlıklarla uğraşırken, daha somut bir mülkiyet kanıtı garanti edilir. Tapu sicillerinin devreye girdiği yer burasıdır, tüm mülk işlemleri için kamuya açık ve yasal bir defter görevi görür, görünürlük ve meşruiyet sunar.

Bu tür yasa dışı kayıtlara çeşitli faktörler katalize edebilir. Bunlar, tapu mükerrerliğinden, kanuni sebeplerin yokluğu veya geçersizliği nedeniyle geçersiz kayıtlara, tasarruf yetkisi eksikliğinden, tapu memurları tarafından yapılan hatalara kadar uzanmaktadır. Ayrıca, emredici yasal hükümlerin, etik normların, kamu düzeninin, kişilik haklarının ihlali, aşırı istismar ve gizli anlaşmalar, yasal dayanağın geçersiz olmasına neden olabilir.

Medeni Kanun’a göre, yolsuz bir tescil, genellikle uygulanamaz bir yasal işleme dayanan veya tamamen yasal bir nedenden yoksun olan bir kayıttır. Bu tür yasa dışı eylemlerin sonuçları ciddi olabilir. Örneğin, bir ayni hakkın kanuna aykırı olarak tescil edilmesi veya geçerli bir tescilin kanuna aykırı olarak iptal edilmesi veya değiştirilmesi durumunda, hakkı ihlal edilen kişi tapu sicilinin düzeltilmesi için kanun yoluna başvurabilir.

Medeni Kanun’daki şeffaflık ilkesi, tapu sicilinin kamu denetimine açık olmasını gerektirmektedir. Bu açıklık, ihmal nedeniyle hiçbir kaydın göz ardı edilmemesini sağlar. Sonuç olarak, ayni hakların iktisabı için tapu kayıtlarına dayanan üçüncü kişiler korunmaktadır. Bu, iyi niyetli kişilerin kayıt kayıtlarının doğruluğunu sorgulama ihtiyacını ortadan kaldırır.

Ayrıca Medeni Kanun, tapu sicilinde hem gerçek hem de zahiri hak sahiplerini güvence altına alarak güven ilkesini vurgulamaktadır. Ancak, bu sistem hak sahiplerine önemli zararlar verebilir. Bu nedenle, potansiyel yolsuz tescillerin tespit edilmesi, incelenmesi ve düzeltilmesi ihtiyacı son derece önemlidir.

Bu derinlemesine kılavuz, medeni hukuk ve Yargıtay içtihat hukuku kapsamında nedenlerini, sonuçlarını ve düzeltme yöntemlerini inceleyerek, yolsuz tescillerin karmaşıklıklarını derinlemesine inceler. Yolsuz kayıtlara ilişkin anlayışımızı geliştirerek, bunları tespit etmek ve düzeltmek için daha etkili stratejiler geliştirebilir, böylece yasal sistemimizin bütünlüğünü koruyabilir ve yasal mülkiyeti koruyabiliriz. Doğru tanımlar ve sağlam yasal çerçeveler, tapu kayıtlarının gerçek mülk mülkiyetini ve haklarını doğru bir şekilde yansıtmasını sağlamanın anahtarıdır.

TESCİLİN BAŞTAN YOLSUZ OLMASI 

Yolsuz tescil, bir taşınmazın tapu kaydının yasal veya fiili koşulları tam olarak yansıtmadığı durumu ifade eder. Bu kayıt hatası birkaç şekilde ortaya çıkabilir: kayıt geçersiz bir yasal sebebe, hukuki bir sebep bulunmamasına veya ehliyetsiz bir kişi tarafından yapılmış olabilir.

Bir tescilin baştan itibaren geçerli ve yasal olabilmesi için üç koşul gereklidir. Öncelikle geçerli bir hukuki sebep gereklidir. Bu yasal bir işlem, yasal bir olay veya adli bir işlem olabilir. Bir tescilin hukuki bir sebebi yoksa veya hukuki sebebi geçersiz ise tescil yolsuz olur.  İkinci olarak, kayıt talebinde bulunan kişinin bunu yapmaya ehil olması gerekir. Bu düzenleme yetkisi, doğru kişinin talepte bulunmasını sağlamak için esastır. Tescil talebinde bulunan kişinin buna yetkisi yoksa veya tasarruf yetkisinde eksiklikler varsa, tescil yolsuz sayılır. Geçerli bir tescil için son koşul, bir tescil talebidir. Bu, tescil için başvuruda bulunma eylemini ifade eder. Tescil talebi olmadan veya geçersiz bir taleple kayıt yapılırsa, bu da yolsuz kabul edilir.

Bu tür kötüye kullanmanın nedenleri, herhangi bir yasal dayanağın olmamasından şekle aykırılığa kadar değişebilir. Tescil talebinde bulunan kişinin hukuki ehliyetinin veya tasarruf gücünün bulunmaması, tescil talebinden veya kadastro tespitinden kaynaklanan bozulmalar da bu tür bozuk tescillere zemin hazırlayabilir. Bu sorunlar, tescillerin doğru ve yasal olmasını sağlamak için mülk kayıt sürecinde ihtiyatlı incelemenin karmaşıklığını ve gerekliliğini göstermektedir.

1. HUKUKİ SEBEBİN BULUNMAMASI 

Ayni haklar tipik olarak tescil yoluyla kurulur, ancak bu kaydın uygun hükümleri ve sonuçları yürürlüğe koymak için geçerli bir yasal nedene dayanması önemlidir. Esasen, kayıt nedensel bir prosedürdür. Tescilin dayandığı hukuki sebep, genellikle ilgili taraflara, öncelikle ayni hakkın devri veya kaldırılmasına ilişkin hak ve yükümlülükler yükleyen hukuka uygun bir işlemdir.

Bu tür hukuki sebeplere örnek olarak, satış veya bağış gibi bir ayni hakkın yaratılmasına yönelik bir borç sözleşmesinden, vasiyet veya miras paylaştırma sözleşmesi gibi ölüme bağlı hükümlere kadar geniş bir yelpaze gösterilebilir. Miras, cebrî icra, kamulaştırma gibi ayni hakkın tescilden önce elde edildiği hallerde, iktisap edilmiş hak ve bu iktisaba dayanak teşkil eden işlem veya olay tescilin hukuki sebebini oluşturur. Bu karmaşık süreç, doğru ve yasal mülkiyet kaydının sağlanmasında geçerli bir yasal nedenin hayati rolünün altını çizmektedir.

2. HUKUKİ SEBEBİN GEÇERSİZ OLMASI 

Yasal gerekçenin geçersiz olduğu durumlarda, genellikle yolsuz tescil örnekleriyle karşılaşırız. Tapu kayıtlarının, şekle uyulmaması, emredici yasal hükümlere aykırılık, kamu düzeni veya genel ahlak kurallarına aykırılık, kişilik haklarına tecavüz, imkansızlık, aşırı yararlanma, hileli işlemler gibi nedenlerle tehlikeye düştüğü örnekler bulunmaktadır.

Şekle Uygunluk

Tapu siciline tescil söz konusu olduğunda yasal şeklin önemli olduğuna dikkat etmek önemlidir. Şekil serbestisi, sözleşme hukukunda, yasa aksini belirtmedikçe, sözleşmelerin genellikle şekli ne olursa olsun geçerli olduğunu belirten bir ilkedir. Ancak kanunun belli bir şekli gerektirmesi veya taraflarca belli bir şeklin üzerinde anlaşmaya varılması halinde, sözleşme bu şekillere uymadığı takdirde geçersiz hale gelir. Bu, yasal gereklilik uyarınca resmi olarak belgelenmesi ve kanıtlanması gereken mülkiyet üzerindeki ayni hakların tescili için geçerlidir.

Yerleşik prosedürler doğrultusunda ve resmi makamdan bir temsilcinin rehberliğinde gerçekleştirilen işlemlerin ‘resmi şekle’ uygun olduğu söylenir. Özellikle gayrimenkul işlemleri bağlamında, mülk satış sözleşmelerinin geçerliliği, bu resmi forma bağlı kalmalarına bağlıdır. Dolayısıyla bir gayrimenkul satış sözleşmesinin hukuken bağlayıcı olabilmesi için öngörülen protokol ve düzenlemelere uyması gerekir.

Ehliyet

Hukuki ehliyet, bir kişinin hukuki işlemlere girme ve hukuki sorumluluklar üstlenme kabiliyetini ifade eder. İlgili mevzuat tapu tescilinde başvuru sahiplerinin fiil ehliyetine sahip olup olmadığının doğrulanması gerekli kılmaktadır. Başvuru sahibinin davranışlarına göre hareket etme kabiliyeti konusunda şüphe varsa, kişinin ayırt etme kabiliyetinin olup olmadığının netleştirilmesi için fotoğraflı doktor raporu istenir.

Bir hukuki işlemin geçerliliği için hukuki ehliyet gereklidir. Bazı bireyler, çeşitli koşullar nedeniyle bu kapasiteye sahip olmayabilir. Bireyler hukuki ehliyet bakımından iki gruba ayrılabilir: tam ehliyetsiz ve sınırlı ehliyetsiz.

Tam ehliyetsiz kişiler, ayırt etme gücüne sahip değildir ve bu nedenle sonuç veren yasal işlemlere giremezler. Bu kişilerle yapılan herhangi bir sözleşme karşı tarafın iyi niyetini korumaz. Bu tür kişiler tarafından yapılan herhangi bir işlem geçersizdir ve geçersiz bir tescile yol açar.

Reşit olmayanlar veya sınırlı muhakeme kabiliyetine sahip olanlar gibi sınırlı ehliyetsiz kişiler, işlemler için yasal temsilcilerinin onayını gerektirir. Bu kişiler tarafından izinsiz olarak yapılan işlemler, kanuni temsilcileri iradesini beyan edinceye kadar askıda kalır. İzin verilirse yasal işlem baştan geçerli olur. Değilse, işlem geçersizdir. Bu durumlar nedeniyle geçersiz bir yasal işleme dayanılarak yapılan herhangi bir kayıt, yolsuz kabul edilecektir.

Muvazaa

Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır. Borçlu, yazılı bir borç tanımasına güvenerek alacağı kazanmış olan üçüncü kişiye karşı, bu işlemin muvazaalı olduğu savunmasında bulunamaz.

Muvazaa olarak da bilinen gizli anlaşma, tarafların, genellikle üçüncü tarafları aldatma niyetiyle, gerçekten destekleme niyetinde olmadıkları bir anlaşma yaptıkları bir durumu ifade eder. Mutlak veya nispi olabilir. Mutlak muvazaa, tarafların, örneğin borç kurtarma eylemlerinden kaçınmak gibi, desteklemeye niyetleri olmayan bir anlaşma yapmalarıdır. Öte yandan nispi muvazaa, örneğin belirli mirasçılar için miras değerini azaltmak gibi, genellikle sonuçları manipüle etme niyetiyle, açıkça beyan edilenden farklı olan gizli bir anlaşmayı içerir.

Muvazaalı işlemler tarafların gerçek iradesini yansıtmadığından kesinlikle geçersiz sayılır. Sonuç olarak, mutlak bir hileli işleme dayalı herhangi bir tescil de yolsuz kabul edilecektir. Nispi muvazaa için, görünen işlem, tarafların gerçek niyetini yansıtmadığı için kesinlikle geçersizdir. Ancak taraflarca yapılan gizli anlaşmanın geçerlilik şartları varsa ve bunları sağlıyorsa geçerlilik kazanır.

Kanunun Emredici Hükümlerine, Kamu Düzenine, Ahlaka ve Kişilik Haklarına Aykırılık

Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür. Sözleşmenin içerdiği hükümlerden bir kısmının hükümsüz olması, diğerlerinin geçerliliğini etkilemez. Ancak, bu hükümler olmaksızın sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa, sözleşmenin tamamı kesin olarak hükümsüz olur.

3. TESCİLİN SONRADAN YOLSUZ HALE GELMESİ 

Bazı durumlarda, başlangıçta yasal olarak geçerli olan bir tescil, yasal statüsünü kaybedebilir ve gayrimenkulün durumuyla bağdaşmaz hale gelebilir. Bu durum, tapu dışında yeni bir hakkın doğması, sicildeki mevcut ayni hakla çelişmesi veya ayni hakkın sicil dışında bir başkasına devri veya sicil dışında sona ermesi hallerinde gerçekleşebilir.  Hukuki sebep tescil süresi boyunca geçerli olmalıdır. Tescil sırasında geçerli bir hukuki sebep yeterli değildir; hukuki sebep daha sonra geçersiz hale gelirse, başlangıçta geçerli olan kayıt daha sonra geçersiz hale gelir.

İrade Bozukluğu

Tarafların iradelerinin karşılıklı ve mukabil beyanları ile bir sözleşme kurulur. Sözleşme kurulurken esaslı yanılmaya düşen taraf, sözleşme ile bağlı olmaz. Taraflardan biri, diğerinin aldatması, diğerinin veya üçüncü bir kişinin korkutması, yanılması sonucu bir sözleşme yapmışsa, yanılması esaslı olmasa bile, sözleşmeyle bağlı değildir. İradesi bozulan taraf, hata veya aldatmayı öğrenmesinden veya korkutma etkisinin geçmesinden itibaren bir yıl içinde iptal hakkını kullanmaz ise iptal hakkı düşer.

Aşırı Yararlanma

Bir sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık varsa, bu oransızlık, zarar görenin zor durumda kalmasından veya düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılmak suretiyle gerçekleştirildiği takdirde, zarar gören, durumun özelliğine göre ya sözleşme ile bağlı olmadığını diğer tarafa bildirerek ediminin geri verilmesini ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteyebilir. Zarar gören bu hakkını, düşüncesizlik veya deneyimsizliğini öğrendiği; zor durumda kalmada ise, bu durumun ortadan kalktığı tarihten başlayarak bir yıl ve herhâlde sözleşmenin kurulduğu tarihten başlayarak beş yıl içinde kullanabilir.

Sonradan Oluşan İmkânsızlık

Genel kural, bir taşınmaz üzerindeki ayni hakkın sona ermesi için hak sahibinin iptal talebinde bulunması ve ayni hakkın tapu sicilinden geri alınması gerektiğidir. Ancak, taşınmazın yok olması, intifa ve oturma hakkı bakımından hak sahibinin ölümü, irtifak hakkının süresinin dolması, irtifak hakkının açık bir şekilde işlevini yitirmesi ve ipotekli borcun geri ödenmesi durumunda, taşınmaz üzerindeki ayni hak iptal edilmeden sona erer. Bu tür senaryolarda, mevcut tescil, iptal yapılana kadar ayni hak statüsüne uymadığı için yolsuz kabul edilir.

YOLSUZ TESCİLİN HÜKÜM VE SONUÇLARI 

Yolsuz tescil, gerçekten de ayni hakların asıl sahibi için çeşitli riskler ve dezavantajlar doğurur. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Bu hal gerçek hak sahibinin haklarını kaybetmesine ve zarar görmesine neden olabilir. Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez. Yolsuz bir sicil belirli bir süre düzeltilmeden kalırsa, sicilde malik olarak görünen kişi, olağan zamanaşımı yoluyla hakkı iktisap edebilir ve gerçek hak sahibinin mülkiyetini tehlikeye atabilir. Tapuya kayıtlı taşınmazlarda, hak karinesinden ve zilyetlikten doğan dava açma hakkından yalnız adına tescil bulunan kimse yararlanır. Mülkiyet karinesi tescile bağlıdır. Dolayısıyla hak karinesi sicilde kayıtlı malike ait olduğu için gerçek hak sahibi bu karineden yararlanamaz. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.  Yolsuz tescil nedeniyle sicilde hak sahibi olarak görünmeyen malik, taşınmazın devri veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak tesisi dahil olmak üzere tasarrufta bulunamaz.

YOLSUZ TESCİLİN DÜZELTİLMESİ

Tapu sicilindeki düzeltme işlemi, tapu kayıtlarının doğruluğunu ve güvenilirliğini korumak için gerçekten çok önemlidir ve önemli bir yasal prosedürdür. Düzeltme, gerçek mülkiyet haklarına uygun olmayan tapu kayıtlarının doğru durumu yansıtacak şekilde düzeltilmesini ifade eder.  Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. İyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır.

İlgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir. Düzeltme, eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılması biçiminde de olabilir. Tapu memuru, basit yazı yanlışlıklarını, Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelik uyarınca re’sen düzeltir.

Bir aynî hakkın sona ermesiyle tescil her türlü hukukî değerini kaybettiği takdirde, yüklü taşınmaz maliki, terkini isteyebilir. Tapu memuru bu istemi yerine getirirse, her ilgili, bu işlemin kendisine tebliği tarihinden başlayarak otuz gün içinde terkine karşı dava açabilir. Tapu memuru, re’sen hâkime başvurarak aynî hakkın sona erdiğinin belirlenmesine ilişkin karar verilmesini istemeye ve hâkimin vereceği karara dayanarak terkin işlemini yapmaya yetkilidir.

TAPU SİCİLİNİN DÜZELTİLMESİ DAVASI

Tapu sicilinin tashih davası açılabilmesi için tapu sicilinin yolsuz olması gerekir. Yani, yasal bir sebep olmaksızın, geçersiz bir hukuki sebebe dayalı olarak veya yetkili bir kişinin talebi olmaksızın yapılan her türlü kayıt, yolsuz kabul edilir.

1. Taraflar

Böyle bir durumda davacı, tipik olarak, ayni hakkı veya etkili kişisel hakkı, yolsuz bir tescil veya iptal nedeniyle zarar görmüş kişidir. Mirasçılar, iflas idaresi ve tapu dışında iktisap edilmiş ayni hakları olanlar da bu davaları açabilirler. Bir taşınmazın ortak mülkiyeti halinde, hakim görüşe göre menfaat sahiplerinden her biri bu davayı açabilir.  Bir taşınmazın mülkiyeti müşterek ise, bu dava, ortak mülkiyette kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm olmadıkça, tüm menfaat sahipleri tarafından müştereken açılmalıdır. Burada zorunlu bir dava arkadaşlığı vardır.

Bu tür davalarda davalılar genellikle sicilin bozulmasından dolayı görünen haktan yararlananlardır. Bunlar, adları yasa dışı olarak kaydedilen kişileri ve onların haleflerini içerebilir. Doğrudan veya dolaylı olarak yolsuz kaydın diğer yararlanıcıları da sanık olarak kabul edilmelidir. Paylı mülkiyet halinde dava tüm menfaat sahiplerine karşı açılmalıdır.

2. İspat Yükü

Bu tür davalarda ispat yükü davacıya aittir. Tescil veya iptalin hukuka aykırı olduğunu, tapu sicilinde görünen hakkın bulunmadığını ve bozuk tescilin düzeltme sonucu geçerlilik kazanmadığını ispatlamak zorundadırlar.

3. Zamanaşımı

Ayni hakka ilişkin davalarda kural olarak zamanaşımı yoktur, yani ayni hak devam ettiği sürece tapu sicilindeki kaydın düzeltilmesi istenebilir. Ancak olağan zamanaşımı süresi ve olağanüstü zamanaşımı süresi geçerli olup, gerçek hak sahibi davayı süresinde açmadığı takdirde hakkını kaybedebilir.

4. Yetkili ve Görevli Mahkeme

Böyle bir davada yetkili mahkeme, konunun değeri ne olursa olsun taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi asliye hukuk mahkemesidir.

Konu ile ilgili daha fazla bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.