Haksız İnşaat ve Taşkın Yapı Davası *2025 – Av. Ozan Soylu
Haksız İnşaat ve Taşkın Yapı
Haksız İnşaat ve Taşkın Yapı Kavramları
”Haksız İnşaat” olarak da bilinen ”Haksız Yapı”, bir kişinin başkasının malzemesiyle kendi arazisinde veya kendi malzemesiyle başkasının arazisinde ya da başkasının malzemesi ile başkasının arazisinde inşa etmiş olduğu taşınmaz yapıyı ifade eder. Bunun yanında, ”Taşkın İnşaat” ya da ”Kısmi Haksız Yapı” olarak da bilinen, kanundaki ismiyle ”Taşkın Yapı” ise arazi üzerinde yapılan bir yapının, bu arazinin sınırlarını aşarak komşu araziye taşması şeklinde tanımlanır.
Bu makalede, haksız inşaat ve taşkın yapıların inşa edilmesi sonucunda ortaya çıkabilecek hukuki durumları ve sonuçlarını ele alacağız.
Haksız Yapı ve Taşkın Yapının Hukuki Nitelendirilmedeki Farkı:
Genellikle, bir kişinin kendi malzemesi ile başkasının arazisi üzerinde yapı inşa etmesi, haksız yapının en yaygın görünüm şeklidir. Bu durum, taşkın yapı ile büyük benzerlik gösterir ve taşkın yapı bazen kısmi haksız yapı olarak nitelendirilir. Ancak bu nitelendirmeyle taşkın yapıların haksız yapılarla aynı hükümlere tabi olacağı sonucu çıkarılmamalıdır, çünkü taşkın yapılar ayrı bir düzenlemeye tabi tutulmuştur.
Haksız Yapı Hükümleri
Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 718/2’ye göre, arazinin mülkiyeti yapıları da kapsar. Ancak, bir yapı inşa edilirken başkasının malzemeleri kullanılırsa ve bu durumda taraflar arasında hukuki bir ilişki yoksa, “haksız yapı” sorunu ortaya çıkar ve bu sorun TMK madde 722-724’e göre çözülür.
Birinci durumda, yapıyı arazi malikinin başkasının malzemelerini kullanarak yapması söz konusudur. Malzeme maliki, malzemelerin sökülerek iade edilmesini, tazminat talep etmeyi veya arazinin mülkiyetinin kendisine geçirilmesini isteyebilir. Malzemelerin sökülmesi için aşırı zararın olmaması gerekir ve tazminat tutarı, arazi malikinin iyi niyetli olup olmamasına göre belirlenir.
İkinci durumda, yapıyı malzeme sahibi yapmıştır. Malzemelerin sökülmesi veya tazminat talebi yine aşırı zarara bağlıdır ve malzeme malikinin iyi niyeti önemlidir.
Üçüncü durumda, ne malzeme malikinin ne de arazi malikinin yapıyı yapmadığı bir durum söz konusudur ve bu durumda da TMK madde 722-724 hükümleri kıyasen uygulanır.
Taşkın Yapı Hükümleri
Taşkın yapı, bir arazi üzerine yapılan yapıda bir kısmın komşu arazinin sınırlarını aşması durumunda ortaya çıkar. Bu durum, Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 718/2’de belirtilen prensibin istisnasını oluşturur.
TMK madde 725’e göre; taşan yapıyı yapan kişinin taşındığı arazi üzerinde bir irtifak hakkı varsa, taşan kısım ilgili yapının bütünleyici parçası kabul edilir. Bu durumda, taşkın yapıyı yapan kişi, arazi malikinden irtifak hakkı talep etme hakkına sahiptir.
Ancak bu talebin geçerli olması için, arazi malikinin taşmayı fark etmesinden itibaren on beş gün içinde itiraz etmemiş olması ve taşkın yapıyı yapan kişinin iyi niyetli olması gerekmektedir. Eğer şartlar sağlanırsa, uygun bir bedel karşılığında taşan kısmın mülkiyeti devredilebilir veya bir irtifak kurulabilir.
Bu durumda taşkınlığa maruz kalan arazi maliki bir irtifak hakkı kurma yükümlülüğü altına girecektir. Kurulan irtifak, taşınmaz lehine olacaktır. Bu hüküm, eşyaya bağlı bir borç öngörür, bu nedenle arazi maliki mülkiyeti devrederse, taşınmaz lehine irtifak kurulması devralan malikten de talep edilebilir.
Taşkın ve Haksız Yapıya karşı Açılacak Davalar
Müdahalenin Men’i (El Atmanın Önlenmesi)
Eğer bir kişi izni olmadan arazisine haksız bir şekilde yapı inşa edilmişse, arazi sahibi müdahalenin men’i davası açabilir. Bu davada, arazi sahibi yapının yıkılmasını ve yapıyı yapan kişiden gelen masrafların kendisine ödenmesini talep eder. Bu hak, Türk Medeni Kanunu’nun mülkiyet hakkını tanımlayan maddesine dayanır.
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı)
Ecrimsil, haksız kullanılan bir taşınmaz veya taşınır mal için mülk sahibine ödenmesi gereken bir tazminattır. Bu talep, Türk Medeni Kanunu’nun ilgili düzenlemesine dayanır. Mülk sahibi ecrimsil talep edebilmesi için, haksız kullanımı gerçekleştiren kişinin kötü niyetli olması veya zarar görmesi gerekmektedir. İyi niyet, kullanımın haksız olduğunu bilmemek veya gerekli araştırmayı yapmış olsa dahi bilebilecek durumda olmama halidir. Haksız kullanımı gerçekleştiren kişi kötü niyetli ise, mülk sahibi hem zararını hem de elde edeceği kazancı karşı tarafa talep edebilir.
İrtifak veya Mülkiyet Talep Hakkı
Taşkın yapı durumunda, yapı sahibinin arazi sahibi karşısında bazı hakları vardır. Bu haklar Türk Medeni Kanunu’nun 725. Maddesinde belirtilmiştir. Eğer bir yapı başka bir kişiye ait araziye taşarsa ve yapıyı yapan kişi taşınan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahipse, taşan kısım o kişinin taşınmazının bütünleyici parçası olur. Ancak bu hak yoksa, zarar gören arazi sahibi taşınan kısmı öğrendikten sonra onbeş gün içinde itiraz etmemiş ve durum ve koşullar da haklı göstermişse, yapıyı yapan kişi uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya taşan arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.
Eğer taşkın yapı sahibi komşu arazinin bu kısmı üzerinde irtifak hakkı sahibiyse, taşan kısım asıl taşınmazın bütünleyici parçası olur. Ancak böyle bir hak yoksa ve belirli şartlar sağlanmışsa, taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını veya arazinin bu parçasının mülkiyetinin kendisine devrini isteyebilir. Taşkın yapı sahibi irtifak veya mülkiyet hakkı talep edebilmesi için yapıyı iyi niyetle yapması, zarar gören arazi sahibinin taşmayı öğrendiği tarihten itibaren onbeş gün içinde itiraz etmemiş olması, durum ve koşulların haklı gösterilmesi ve kurulacak irtifak hakkı veya mülkiyet devri karşılığında mülk sahibine uygun bedel ödemesi gerekir.
Taşkın yapı sahibinin iyi niyetli olması da önemlidir. İyi niyet, yapının başkasının mülkiyetine taştığını bilmemek veya gerekli dikkat ve özen gösterilse dahi öğrenemeyecek olması anlamına gelir. Ancak imarlı ve çaplı arazilerde iyi niyet kabul edilmemektedir. İlgili resmi kurumlara başvuru yapılarak görevli memurun gösterdiği sınırlar içerisine yapı inşa eden kişi iyi niyetli kabul edilir. Bu nedenle, taşkın yapı sahibinin iyi niyetini ispat etmesi için gösterdiği özen önemlidir.
(…) Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkınyapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir (…) – 1. Hukuk Dairesi 2011/12811 E. , 2011/11736 K.
Müdahalenin Meni Davası
Taşkın yapı sahibinin irtifak veya mülkiyet hakkı talebinde bulunabilmesi için zarar gören mülk sahibinin, taşkın yapıyı öğrenme tarihinden itibaren on beş gün içerisinde itiraz etmemiş olması gerekmektedir. Bu süre zarfında mülk sahibi tarafından yapılan bir itiraz, taşkın yapı sahibinin iyi niyet iddiasında bulunmasını engeller. Mülk sahibinin taşkın yapıyı öğrendiği tarih, yapı görünür hale geldiği tarih olarak kabul edilir.
Bu 15 günlük süre, hak düşürücü bir süre değildir. İtiraz yapılmamış olsa bile, mülk sahibi müdahalenin men’i, yapının kal’i ve ecrimisil taleplerinde bulunabilir. Ancak bu itiraz, dava hakkı için bir zorunluluk değildir. İtirazın yapılmamış olması, taşkın yapı sahibinin irtifak veya mülkiyet hakkı talebinde bulunabilmesi için bir koşuldur. Bu itirazın belirli bir şekli kanunen öngörülmemiştir, ancak noter onaylı bir ihtarname ile yapılması tavsiye edilir.
Zarar Gören Arazi Sahibi ile Taşkın Yapı Sahibinin Durumları
Eğer taşkın inşaat lehine irtifak veya mülkiyet hakkı tanınması durumunda arazi sahibi büyük zarar görecekse, hak tanınmaz. Ancak taşkın yapının sökülmesi durumunda asıl yapının ve malikinin zararı, hak tanınması durumunda arazi sahibinin zararından daha büyükse, taşkın yapı için irtifak veya mülkiyet hakkı tesis edilir.
Arazi sahibine uygun bir bedel ödenmesi gereklidir. Diğer koşullar elverişli ise, taşkın yapı sahibine irtifak veya mülkiyet hakkı tesis edilmesi için zarar gören mülk sahibine uygun bir bedel ödenmelidir. Mahkeme, karar verilmeden önce arazi sahibine ödenecek bedeli tespit eder ve bu bedeli mahkemeye depo edilmesi için davacıya süre verir. Verilen süre içinde irtifak veya mülkiyet bedeli mahkemeye yatırılırsa talep kabul edilir, aksi takdirde reddedilir.
Kişinin Kendi Malzemesi ile Başkalarına Ait Birden Çok Komşu Arazi Üzerinde İnşa Ettiği Haksız Yapı:
Bir kişi kendi malzemeleriyle başkalarına ait birden çok komşu arazi üzerinde bir yapı inşa etmiş olabilir. Bu durumda, arazi maliklerinin malzeme sahibine karşı haksız yapıdan doğan talepleri ileri sürebilecekleri söylenebilir. Ancak, her iki malik de aynı talebi ileri sürebilir ve hangi talebe üstünlük tanınması gerektiği konusu karmaşık bir sorun olarak ortaya çıkar.
Bu durumda, hangi talebe üstünlük tanınması gerektiği hususunda sorun haksız yapı ve taşkın yapı ile ilgili hükümlerden, duruma göre doğrudan veya kıyasen çözülebilir.
Yapının ekonomik ve tahsis edildiği amaç bakımından büyük bir kısmının üzerinde bulunduğu arazinin asıl (ana) taşınmaz olduğu kabul edilerek, bu arazinin maliki ile malzeme sahibi arasındaki sorun haksız yapı hükümlerinden faydalanılarak çözülebilir.
İstisnai olarak, yapı ekonomik ve tahsis edildiği amaç bakımından birden çok taşınmaz üzerinde de yaygın olabilir. Bu durumda, yapının her bir arazi maliki bakımından haksız yapı teşkil ettiği açıktır.
Öğretideki bir fikre göre, bu durumda, arazi maliklerinin yapı üzerinde paylı mülkiyete sahip oldukları kabul edilebilir. Bu çözüm, taşkın yapı hükümlerini tamamen devre dışı bırakarak, paydaş arazi malikleri ile malzeme sahibi arasındaki ilişkiye doğrudan doğruya haksız yapı hükümlerinin uygulanmasını sağlar.
Malzemenin sökülüp kaldırılmasının aşırı zarara yol açıp açmadığı konusunda tartışmalar olsa da, genel olarak malzemenin sökülüp kaldırılmasının arazi malikine ve topluma vereceği zararla, arazi malikinin elde edeceği menfaatin karşılaştırılması esas alınır. Eğer malzemenin sökülüp kaldırılması arazi malikinin zararını daha da artırıyorsa, bu durumda malzemenin sökülüp kaldırılması talebi reddedilebilir.
Malzemenin sökülüp kaldırılmasına rağmen arazi malikinin zararı varsa, bu zararın haksız fiil veya vekâletsiz iş görme hükümlerine tazmini gerekebilir. Ayrıca, arazi üzerinde kötüniyetli zilyetliğini sürdüren malzeme maliki, elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünler karşılığında tazminat ödemek ve bir yararlanma varsa ecrimisil vermek zorunda kalabilir.
Talebin Diğer Arazi Malikine Etkisi:
Bir kişinin kendi malzemeleriyle başkalarına ait birden çok komşu arazi üzerinde bir yapı inşa ettiği durumlarda, tüm arazi malikleri bir araya gelerek malzeme sahibinden malzemenin sökülerek kaldırılması talebinde bulunabilirler. Ancak, sadece yapının ekonomik ve tahsis edildiği amaç bakımından en önemli kısmının üzerinde bulunduğu arazinin maliki yapının sökülüp kaldırılması talebinde bulunduğu ve bu talebin yerine getirildiği durumlarda diğer arazi maliklerinin mülkiyeti korunmuş olur.
Ancak, istisnai olarak, yapı ekonomik ve tahsis edildiği amaç bakımından birden çok taşınmaz üzerinde yaygınsa, malzemenin sökülüp kaldırılması talebinde bulunabilmek için tüm arazi maliklerinin oybirliğiyle bu konuda bir karar almaları gerekir. Çünkü bu talep, TMK m. 692’ye göre paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemi niteliğindedir.
Türk Medeni Kanunu’na göre, ne arazinin ne de malzemenin sahibi olmayan üçüncü bir kişinin yaptığı haksız yapılar için özel düzenlemeler bulunmamaktadır. Ancak bu durumda, genel hükümler uygulanabilir ve tarafların karşılıklı hak ve borçlarının belirlenmesinde haksız fiil, sebepsiz zenginleşme ve vekâletsiz iş görmeye ilişkin genel hükümlerden yararlanılabilir.
Dolayısıyla, bir kişinin başkalarının malzemesiyle başkalarına ait araziler üzerinde bir yapı inşa etmesi, genel ve haksız yapıya ilişkin hükümlerden kıyasen faydalanılarak çözülebilir.
Haksız ve Taşkın Yapı ile İlgili Kanun Maddelerin İçerikleri:
TMK 722 Nedir?
Arazideki yapılarla ilgili olarak, mülkiyet ilişkilerini düzenleyen madde 722’ye göre, bir kişi kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini veya başkasının arazisindeki yapıda kendi veya başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bir parçası haline gelir.
Ancak, malzemenin sahibinin izni olmaksızın kullanılması durumunda, malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere malzemenin sökülüp kendisine verilmesini talep edebilir. Aynı koşullar altında, arazinin sahibi de, izni olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.
TMK 723 Nedir?
Arazi ve yapı malzemesi özelinde tazminat konusunu düzenleyen madde 723’e göre, eğer malzeme sökülüp alınmazsa, arazi sahibi malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür. Ancak, yapıyı yaptıran arazi sahibi iyiniyetli değilse, hakim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamını tazmin etmeye karar verebilir. Benzer şekilde, yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hakim tarafından belirlenecek tazminat miktarı, malzemenin arazi sahibi için taşıdığı en az değeri geçmemektedir.
TMK 724 Nedir?
Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine devredilmesini düzenleyen Madde 724’e göre, eğer yapı net olarak arazinin değerinden daha yüksekse, iyiniyetli taraf, uygun bir bedel karşılığında yapı ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine devredilmesini talep edebilir.
TMK m. 724, yapının değerinin arazinin değerinden fazla olması durumunda iyiniyetli tarafın uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini talep edebileceğini belirtir.
Öğretide, bu hakkın malzeme sahibine yanı sıra arazi malikine de tanınmasının doğru olduğunu savunanlar bulunsa da, bu eleştiri genellikle isabetli görülmemektedir. Çünkü arazi malikinin bizzat inşa ettiği bir yapıdan hiç yararlanamaması olasılığının ele alınması gereksizdir. Ayrıca, arazi maliki yapıdan yararlanamasa bile, yapı malvarlığına ekonomik bir değer olarak dâhil olmuştur ve iyiniyetli arazi maliki, kötüniyetli malzeme sahibine sadece uygun bir tazminat vermekle yükümlüdür.
İyiniyetli malzeme sahibinin bu talepte bulunabilmesi için gerekli olan bir diğer koşul ise, yapının değerinin arazinin değerinden fazla olduğunun açıkça anlaşılabilir olmasıdır. Arazinin tamamının mülkiyeti talep ediliyorsa değer farkının belirlenmesinde arazinin tamamının değeri esas alınmalıdır. Ancak yapı arazinin tamamını değil de, belirli bir kısmını işgal ediyorsa, arazinin sadece bu kısmının mülkiyetinin geçirilmesi de talep edilebilir. Bu durumda, arazinin bölünebilir olması ve bu bölünmenin geri kalan kısma zarar vermemesi önemlidir. Koşulları gerçekleştiği için arazinin sadece belirli bir kısmının mülkiyetinin geçirilmesi talep ediliyorsa, değer farkının belirlenmesinde yalnızca bu kısmın değeri esas alınmalıdır.
TMK 725 Nedir?
Taşkın yapılar hakkındaki TMK 725’e göre, bir yapı bir başkasına ait araziye taşınırken, eğer yapıyı yapan malik taşınan arazide bir irtifak hakkına sahipse, taşınmazın o kısmı ona ait olur.
Ancak böyle bir irtifak hakkı yoksa ve zarar gören malik, taşmayı öğrendikten sonra onbeş gün içinde itiraz etmez ve aynı zamanda durumunu haklı gösterirse, yapıyı iyiniyetle yapan kişi, taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya taşkın kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini talep edebilir.
TMK 726 Nedir?
Üst hakkıyla ilgili olarak, Madde 726’ya göre, başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli olarak yer alan yapıların mülkiyeti, üst irtifakına dayanır. Eğer bir binanın bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulursa, bu durum Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir.
TMK 727 Nedir?
Mecralarla ilgili olarak, Madde 727’ye göre, su, gaz, elektrik gibi mecralar, işletmenin bulunduğu taşınmazın dışında olsalar bile, aksi bir düzenleme olmadıkça, o işletmenin eklentisi kabul edilir ve işletme malikinin mülkiyetindedir.
Ancak, komşuluk hukukundan kaynaklanan durumlar hariç, bir taşınmazın bu tür bir mecra ile yüklenebilmesi ancak bir irtifak hakkı kurularak gerçekleşir. İrtifak hakkı, mecra dışarıdan görünmüyorsa tapu kütüğüne tescil edilerek, dışarıdan görülüyorsa noterce düzenlenen bir sözleşmeyle mecranın yapılmasıyla ortaya çıkar.
TMK 728 Nedir?
Taşınır yapılarla ilgili olarak, Madde 728’e göre, kalıcı olması amaçlanmadan başkasının arazisi üzerine inşa edilen kulübe, büfe, çardak, baraka gibi hafif yapılar, bu yapıların sahibine aittir. Bu tür yapılar, taşınır mal hükümlerine tabi olup, tapu kütüğünde kayıtlı değildir.
TMK 729 Nedir?
Araziye dikilen fidanlarla ilgili olarak, Madde 729’a göre, bir kişi başkasının fidanını kendi arazisine ya da kendisinin veya bir üçüncü kişinin fidanını başkasının arazisine dikerse, başkasının malzemesini kullanarak yapılan yapılara veya taşınır yapılara ilişkin hükümler, fidanlar hakkında da geçerlidir. Ancak, ağaçlar ve ormanlar üst hakkı kapsamına giremez.
TMK 730 Nedir?
Taşınmaz malikinin sorumluluğuyla ilgili olarak, Madde 730’a göre, bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını yasal kısıtlamalara aykırı bir şekilde kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesiyle karşılaşan bir kimse, durumun eski haline getirilmesini veya tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini talep edebilir.
Hâkim, yerel adetlere uygun olarak ve kaçınılmaz taşkınlıklardan kaynaklanan zararların uygun bir bedelle karşılanmasına karar verebilir.
Haksız ve Taşkın Yapı Örnek Yargıtay Kararı
14. Hukuk Dairesi 2014/10774 E. , 2015/1900 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 29.11.2012 gününde verilen dilekçe ile elatmanın önlenmesi ve kal’i, birleştirilen dosya davacısı tarafından 30.10.2013 gününde verilen dilekçe ile TMK’nın 725. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine asıl davanın reddine, birleştirilen davanın kabulüne dair verilen 10.04.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, elatmanın önlenmesi ve kal istemine ilişkindir.
Birleştirilen dava ise TMK’nın 725. maddesine dayalı tapu iptali tescil isteğine ilişkindir.
Mahkemece, asıl davanın reddine, birleştirilen tapu iptali tescil isteminin kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, elatmanın önlenmesi ve kal talebinde bulunan davacı … vekili temyiz etmiştir.
Yasal ayrıcalıklar dışında, TMK’nın 684/1 ve 718/2 maddeleri hükümlerine göre, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar TMK’nın 725. maddesinde bu kuralın istisnalarından birisi düzenlenmiş, böylece muhdesatla arasındaki bağlantı kesilmiş bina sahibine bazı koşulların oluşması halinde ayrılmaz parça niteliğindeki taşkınyapı için üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır.
Bunun için, tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla yapılan binanın ayrılmaz parçası yine tapuda kayıtlı üçüncü kişiye ait taşınmaza taşkınyapılmış olmalıdır.
Taşkın inşaat, taşkınyapı ile iki komşu taşınmazı fiilen birleştirmekte, ekonomik bir bütünlük oluşturmaktadır. Bu özelliğinden dolayı taşkınyapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir.
Taşılan arazi malikinin devir borcu eşyaya bağlı bir borç olduğundan inşaat maliki hakkını taşılan arazinin her malikine karşı kullanabilir. Yeni malikler de Türk Medeni Kanununun 725. maddesinde belirtilen haklardan yararlanabilecekleri gibi borçlardan da sorumlu olur.
Bu tür davalarda taşkınyapıyı yapan kişinin taşınmazı lehine, taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkı yoksa durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde taşkınyapıyı yapan kimse, taşan kısım için uygun bir bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.
TMK’nın 725. maddesine dayanılarak tescil talebinde bulunulabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nın 725. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşkınyapının bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur.
Bu kural, taşkın inşaatı yapan kimsenin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da taşkın inşaat yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
İyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan taşkın inşaat sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir.
Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır. (Sübjektif koşul)
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşılan arazi parçasının değerinden açıkça fazla olmasıdır. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise taşkın inşaat yapanın, taşınmaz malikine bu bedeli ödemesidir.
d)Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, mahkemece iptal ve tescile karar verilebilmesi için taşkınyapının zeminindeki arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince;
Davacılar, maliki oldukları 129 ada 6 parsel sayılı taşınmaza sınır komşusu olan davalının ev ve avlu yaparak haksız olarak elattığını belirterek haksız elatmanın önlenmesine ve elatılan kısımların kaline karar verilmesini istemişlerdir.
Birleştirilen davada ise temliken tescil isteyen davacı … inşaatın üzerinden uzunca bir süre geçmesine rağmen davacıların ses çıkarmadığını belirterek taşkınyapının belirlenen arsa bedelinin iyiniyetli olduğu da gözetilerek davacıya ödenmesi koşuluyla kapsadığı bölümün adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
Temliken tescil isteyen davacının mirasçılar arasında yapılan ifrazen taksimden sonra elatmanın önlenmesini isteyen davacıların taşınmazına tecavüzlü olarak inşaat yaptığı anlaşılmaktadır.
Çaplı taşınmazlara taşkın inşaat yapılması halinde kural olarak iyiniyet iddiası dinlenmez. Ayrıca, dinlenen tanık beyanlarına ve tüm dosya kapsamına göre davacının tecavüzlü bina yaptırmadan önce kendisinden beklenen dikkat ve özeni gösterdiği kanıtlanamadığından temliken tescil isteminin reddi ile asıl davadaki elatmanın önlenmesi, kal talebi hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, istek halinde temyiz harcının yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 24.02.2015 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Soylu Hukuk Bürosu
Soylu Hukuk Bürosu olarak gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşmış bir şekilde hizmet vermekteyiz. Haksız ve taşkın yapı davaları, imar hukuku uyuşmazlıkları, tapu iptal ve tescil davaları konularında müvekkillerimize kapsamlı hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktayız. Özenli, şeffaf ve sonuç odaklı çalışma anlayışımızla hukuki sorunlarınızda yanınızdayız.
Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Haksız İnşaat ve Taşkın Yapı Davası
