قرارداد ساختوساز در ازای آپارتمان در ترکیه
قرارداد ساختوساز در ازای آپارتمان، که در حقوق ترکیه با نامهای kat karşılığı inşaat sözleşmesi یا arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi شناخته میشود، یکی از پرکاربردترین ابزارهای حقوقی در بخش املاک و مستغلات ترکیه است. بر اساس این ترتیب، مالک زمین سهم مشخصی از زمین خود را به پیمانکار واگذار میکند و در مقابل، پیمانکار متعهد میشود که ساختمانی بر روی آن زمین احداث کرده و واحدهای مستقل معینی را به مالک زمین تحویل دهد. این مدل به مالکان زمین امکان میدهد بدون هیچگونه هزینه مالی صاحب ملک شوند، در حالی که پیمانکار از فروش واحدهای باقیمانده سود میبرد.
ماهیت حقوقی قرارداد
قرارداد ساختوساز در ازای آپارتمان بهعنوان نوع مستقلی از قراردادها بهصراحت در قانون ترکیه تنظیم نشده است و در زمره قراردادهای بینام (isimsiz sözleşme) طبقهبندی میشود که تحت اصل آزادی قراردادی مندرج در ماده ۲۶ قانون تعهدات ترکیه قرار میگیرد. از آنجا که این قرارداد عناصر دو نوع مختلف از قراردادها را در خود جمع میکند، بهعنوان یک قرارداد مختلط شناخته میشود. تعهد پیمانکار به احداث و تحویل بنا تابع مقررات قرارداد پیمانکاری (eser sözleşmesi) مندرج در ماده ۴۷۰ و مواد بعدی قانون تعهدات ترکیه است، در حالی که تعهد مالک زمین به انتقال مالکیت ملک غیرمنقول تابع مقررات قرارداد وعده فروش ملک غیرمنقول (taşınmaz satış vaadi sözleşmesi) مندرج در ماده ۲۳۷ همان قانون میباشد.
شرایط اعتبار شکلی
از آنجا که این قرارداد متضمن انتقال مالکیت ملک غیرمنقول است، تابع شرایط شکلی سختگیرانهای در قانون ترکیه میباشد. بر اساس ماده ۷۰۶ قانون مدنی ترکیه، “قراردادهایی که هدف آنها انتقال مالکیت اموال غیرمنقول است، تنها در صورتی معتبر هستند که به شکل رسمی مقرر در قانون تنظیم شده باشند.” این شرط با استناد به ماده ۲۳۷ قانون تعهدات ترکیه، ماده ۶۰ قانون دفاتر اسناد رسمی و ماده ۲۶ قانون ثبت اراضی تقویت میشود. بر این اساس، قرارداد ساختوساز در ازای آپارتمان باید در دفتر اسناد رسمی به صورت سند رسمی تنظیمشده (düzenleme şeklinde resmi senet) منعقد شود و صرف تصدیق امضا در این خصوص کافی نیست.
قراردادی که این شرط شکلی را رعایت نکند، باطل مطلق بوده و هیچ حق یا تعهدی برای هیچیک از طرفین ایجاد نمیکند. با این حال، محاکم ترکیه استثنایی مهم را بر اساس اصل حسن نیت مندرج در ماده ۲ قانون مدنی ترکیه اعمال میکنند؛ چنانچه ساختوساز به میزان قابل توجهی بر اساس قراردادی که به شکل غیررسمی منعقد شده پیش رفته باشد، مالک زمین نمیتواند برای فرار از تعهداتش به بطلان شکلی استناد کند، زیرا چنین اقدامی سوءاستفاده از حق تلقی میشود.
طرفین قرارداد
دو طرف این قرارداد عبارتند از مالک زمین (arsa sahibi) و پیمانکار (yüklenici یا müteahhit). مالک زمین میتواند شخص حقیقی، شخص حقوقی خصوصی یا شخص حقوقی عمومی باشد. پیمانکار معمولاً یک شرکت ساختمانی یا یک توسعهدهنده فردی است. در عمل، داشتن بیش از یک مالک زمین در یک قرارداد واحد امری رایج است، بهویژه در پروژههای نوسازی شهری که در آنها یک بلوک کامل از زمین بازتوسعه مییابد.
تعهدات مالک زمین
تعهد اصلی مالک زمین این است که زمین را به گونهای که از نظر مادی و حقوقی برای ساختوساز مناسب باشد به پیمانکار تحویل دهد. مناسب بودن از نظر مادی مستلزم آن است که زمین فاقد هرگونه سازه موجود و ساکن باشد. مناسب بودن از نظر حقوقی مستلزم آن است که زمین مطابق با مقررات طرحهای تفصیلی مندرج در قانون شماره ۳۱۹۴ در خصوص ساختوساز (İmar Kanunu) واجد شرایط احداث بنا باشد. مالک زمین همچنین موظف است سهام زمین توافقشده را مطابق با جدول زمانی مشخصشده در قرارداد به پیمانکار منتقل کند. هرگونه تأخیر در انجام این تعهد، تأخیر موجب مسئولیت (temerrüt) محسوب شده و پیمانکار را مستحق استفاده از راهحلهای مقرر در ماده ۱۲۵ قانون تعهدات ترکیه میکند.
تعهدات پیمانکار
تعهد اصلی پیمانکار این است که ساختوساز را کاملاً مطابق با مشخصات فنی، نقشهها و جداول زمانی مندرج در قرارداد به اتمام برساند. پیمانکار باید تمام مصالح را تأمین کرده و تمام هزینههای ساختوساز را متحمل شود، مگر اینکه خلاف آن توافق شده باشد. پس از اتمام ساختوساز، پیمانکار موظف است واحدهای مستقل اختصاصیافته به مالک زمین را بدون عیب تحویل دهد. در صورت وجود عیب، مالک زمین مستحق درخواست تعمیر، کاهش نسبی در عوض توافقشده یا فسخ قرارداد است که بسته به شدت عیوب و مطابق با ماده ۴۷۵ قانون تعهدات ترکیه تعیین میشود. این ماده مقرر میدارد: “در صورتی که اثر معیوب باشد، کارفرما میتواند رفع عیب، کاهش اجرت به نسبت کاهش ارزش، یا فسخ قرارداد را در صورت جدی بودن عیب مطالبه نماید.”
ثبت قرارداد در دفتر اسناد رسمی اراضی
اگرچه ثبت شرط اعتبار نیست، اما قرارداد ساختوساز در ازای آپارتمان را میتوان در دفتر اسناد رسمی اراضی یادداشت (şerh) کرد. این یادداشت، آنچه را که در اصل یک حق شخصی است به حقی قابل استناد در برابر اشخاص ثالث تبدیل میکند. بر اساس ماده ۱۰۰۹ قانون مدنی ترکیه، “حقوق شخصی ناشی از قرارداد ساخت در ازای سهم زمین قابل درج در دفتر ثبت اراضی هستند و پس از ثبت، این حقوق در برابر اشخاص ثالث نیز قابل استناد خواهند بود.” پس از ثبت، پیمانکار همچنین میتواند درخواست ابطال هرگونه بار یا توقیف متعاقبی را که با قرارداد در تعارض است بنماید.
پیامدهای عدم اتمام ساختوساز توسط پیمانکار
چنانچه پیمانکار در اتمام ساختوساز در مدت توافقشده کوتاهی کند، مالک زمین میتواند اخطار تأخیر صادر کرده و مهلت اضافی معقولی برای انجام تعهد بدهد. اگر پیمانکار همچنان کوتاهی کند، مالک زمین میتواند قرارداد را فسخ کند، مطالبه خسارت نماید یا اتمام کار را به پیمانکار دیگری به هزینه پیمانکار اصلی واگذار کند. ماده ۴۷۳ قانون تعهدات ترکیه مقرر میدارد: “هرگاه آشکار شود که پیمانکار قادر به انجام کار به نحو مقتضی یا در مدت مقرر در قرارداد نخواهد بود، کارفرما میتواند بدون انتظار برای رسیدن موعد تحویل از قرارداد عدول نماید.”
فسخ قرارداد
فسخ قرارداد ساختوساز در ازای آپارتمان تابع شرایط شکلی مشابه با آنچه که بر انعقاد آن حاکم است میباشد. هیچ اعلام یکجانبهای مبنی بر فسخ اثر حقوقی ندارد؛ قرارداد تنها از طریق توافق مکتوب موثق در دفتر اسناد رسمی یا حکم دادگاه قابل خاتمه است. چنانچه طرفین نتوانند در خصوص فسخ به توافق برسند، طرف زیاندیده باید دعوا اقامه کرده و حکم دادگاه را دریافت کند. دیوان عالی ترکیه (Yargıtay) این قاعده را در آرای متعدد خود تأیید کرده و تصریح نموده که هرگونه اقدام غیررسمی برای فسخ قرارداد فاقد اثر حقوقی است.
اختلافات و محاکم صالح
رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای ساختوساز در ازای آپارتمان در صلاحیت دادگاههای بدوی حقوقی (asliye hukuk mahkemesi) است. صلاحیت محلی عموماً بر اساس موقعیت ملک مورد اختلاف تعیین میشود. طرفین همچنین میتوانند شرط داوری را در قراردادهای خود درج کنند که در این صورت اختلافات به داوری ارجاع میشود. با توجه به پیچیدگی و اهمیت مالی این قراردادها، اکیداً توصیه میشود پیش از انعقاد یا فسخ هرگونه قراردادی از این نوع، با وکیلی متخصص در حقوق املاک و مستغلات ترکیه مشورت شود.
برای کمک یا مشاوره بیشتر در این زمینه، میتوانید با ما تماس بگیرید.
