A. İhtiyacın Gerçek Olması

İhtiyacın gerçek olması, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin tahliye davası yoluyla sona erdirilebilmesinin temel şartlarından biridir. Gerçeklik kriteri değerlendirilirken, öne sürülen ihtiyacın somut ve objektif olgulara dayanması aranmaktadır. Hakim, ihtiyacın gerçekliğini değerlendirirken, kiraya verenin hayat tarzını, toplumsal ve ekonomik durumunu ve içinde bulunduğu diğer şartları dikkate almalıdır.

(…) Davacının halen babasıyla oturduğu dairenin kendisine ait olduğu anlaşılmaktadır. Davacının yapılan keşifte oturduğu dairenin lüks ve iyi konumda olduğu tespit edilmiştir. Davacı halen kendisine ait dairede oturduğuna göre bu daireyi babasına bırakıp kiralanana taşınmak istemesi zorunlu ihtiyaç olarak kabul edilemez.(…) – Yargıtay 6HD Esas: 2001/3330 Karar: 2001/3490 Tarih: 30.04.2001

Hakimin takdir yetkisi kapsamında, ihtiyaç olarak öne sürülen nedenlerin gerçekliği titizlikle araştırılmalıdır. Örneğin, çocukların küçük olduğu dönemde evin yetersizliği gerekçesiyle açılan bir tahliye davası reddedilebilirken, aynı ailenin çocukları büyüdüğünde ve farklı cinsiyetten çocukların ayrı odalarda kalma ihtiyacı doğduğunda, ihtiyaç gerçek kabul edilip tahliye kararı verilebilmektedir.

B. İhtiyacın Samimi Olması

İhtiyacın samimi olması, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralının bir yansımasıdır. Samimiyetin tespitinde hakimin dikkat etmesi gereken en önemli husus, kiraya verenin gerçek amacının ne olduğudur. Hakim, bazı fiili karinelerden hareketle ihtiyaç iddiasında bulunan kiraya verenin samimi olup olmadığını değerlendirmelidir.

Uygulamada samimi olmayan ihtiyaç örnekleri sıkça karşımıza çıkmaktadır. Örneğin, kiralananı daha yüksek bir kira bedeliyle başkasına kiraya vermek amacıyla, kiralananı boş olarak satabilmek için veya kişisel nedenlerle hoşlanılmayan kiracıdan kurtulmak amacıyla öne sürülen ihtiyaç iddiaları samimi kabul edilmemektedir. Kiraya verenin oturduğu konutun ulaşım olanakları varken, sadece işyerine daha yakın olması nedeniyle kiralananı talep etmesi de samimi bir ihtiyaç olarak değerlendirilmemektedir.

(…) Davacının halen Bandırmada ikamet ettiği ve burada kuyumculuk ticareti yaptığı evrak münderecatı ile anlaşılmaktadır. İkameti ve işyeri Bandırmada bulunan ve İstanbul´a yerleşeceği konusunda ciddi bir girişimi olduğu anlaşılamayan davacının ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu söylenemez. Sabit olmayan davanın reddine karar vermek gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir (…) – Yargıtay 6HD Esas: 2004/337 Karar: 2004/327 Tarih: 26.01.2004

C. İhtiyacın Zorunlu Olması

İhtiyacın zorunlu olması, kiraya verenin veya ihtiyaç sahibinin bu ihtiyacı başka bir şekilde karşılama imkanının bulunmaması anlamına gelmektedir. Zorunluluk kriterinin kapsamı değerlendirilirken, ihtiyaç sahibinin mevcut koşulları ve alternatifleri detaylı olarak incelenmelidir.

Örneğin, kiraya verenin engelli çocuğunun özel eğitim ihtiyacı nedeniyle, kiralananın bulunduğu semtteki özel eğitim kurumuna yakın olma zorunluluğu, zorunlu bir ihtiyaç olarak kabul edilebilmektedir. Benzer şekilde, kiraya verenin ileri yaştaki ebeveyninin bakıma muhtaç hale gelmesi ve kiralananın bulunduğu yerin bakım hizmetlerine erişim açısından zorunluluk arz etmesi durumunda da ihtiyacın zorunlu olduğu kabul edilebilir.

(…) Davacının kiralananla aynı şehirde halen kendisine ait konutta ikamet etmesi de nazara alınarak sadece eşiyle aralarında boşanma davasının olması ihtiyacın zorunlu ve samimi olduğunu göstermez. Kiralananın davacının oturduğu yere göre daha üstün vasıfta olması da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Bu durumda davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı olmuştur. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır (…) – Yargıtay 6HD Esas: 2000/8687 Karar: 2000/8822 Tarih: 16.10.2000

Alternatif imkanların değerlendirilmesi aşamasında, kiraya verenin öne sürdüğü ihtiyacı başka yollardan karşılayabilip karşılayamayacağı araştırılmalıdır. Eğer kiraya veren ihtiyacını başka bir şekilde giderebiliyorsa, bu durumda zorunluluk unsurunun varlığından söz edilemez. Ancak bazı durumlarda manevi unsurların da gözetilmesi gerekebilir.

Örneğin, emeklilik yıllarını çocukluğunun geçtiği, aile yadigarı olan ve kuşaklar boyu ailesinin yaşadığı kiralanan konutta geçirmeye dayalı bir ihtiyaç, eğer üstün nitelikte ise ve başka amaçlarla kullanılmayacaksa, gerçek ve zorunlu bir ihtiyaç olarak değerlendirilebilir.

İhtiyacın İspatı ve Değerlendirme Kriterleri

A. İspat Yükü ve Deliller

Konut ve işyeri ihtiyacı iddiasında bulunan kiraya veren, ihtiyacın varlığını ispatlamakla yükümlüdür. Bu ispat yükü, hukukun temel ilkelerinden biri olan “iddia eden iddiasını ispatla mükelleftir” prensibinin doğal bir sonucudur. Kiraya veren, öne sürdüğü ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu her türlü delille ispatlayabilir.

Bununla birlikte, kiracı da ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını her türlü delil ile ispat edebilir. Örneğin, Yargıtay kararlarında görüldüğü üzere, ihtiyaçlı olduğu iddia edilen kişinin nişan ve evlilik hazırlığı içinde olduğuna dair belge ve delil ibraz edilememesi durumunda, salt iddia yeterli görülmemekte ve ihtiyaç ispatlanmamış sayılmaktadır. Öte yandan, ihtiyaçlının kirada oturması, ihtiyacın varlığına karine oluşturmaktadır.

B. Hakimin Değerlendirme Kriterleri

Hakim, ihtiyaç iddiasını değerlendirirken çeşitli kriterleri göz önünde bulundurmalıdır. Bu kriterlerin başında ihtiyaç sahibinin sosyal ve ekonomik durumu gelmektedir. İhtiyaç iddiasında bulunan kişinin ekonomik gücü, mevcut yaşam standardı ve sosyal statüsü, ihtiyacın değerlendirilmesinde önemli rol oynamaktadır. Örneğin, ihtiyaçlı ve eşinin sosyo-ekonomik durumu, davacı adına kayıtlı başka taşınmazların bulunması gibi faktörler, ihtiyacın samimiyetinin değerlendirilmesinde dikkate alınmaktadır.

İhtiyaç sahibinin hayat tarzı da önemli bir değerlendirme kriteridir. Hakimin, ihtiyaç iddiasında bulunan kiraya verenin veya ihtiyaç sahibinin yaşam biçimini, alışkanlıklarını ve ihtiyaçlarını dikkate alması gerekmektedir. Bu kapsamda, kişinin mesleği, aile yapısı, günlük rutinleri gibi faktörler değerlendirmeye alınmalıdır.

Hakim ayrıca fiili karineleri de göz önünde bulundurmalıdır. Fiili karineler, hayatın olağan akışına göre belirli bir olaydan belirli bir sonucun çıkarılmasına yarayan olgulardır. Örneğin, yurt dışında çalışan bir kişinin yıllık izni için Türkiye’ye gelip burada geçirdiği süre içindeki konut ihtiyacı, devamlı bir ihtiyaç olarak kabul edilebilmektedir. Ancak sayfiye konaklaması ve geçici tatil geçirme gibi durumlar bu kapsamda değerlendirilmemektedir.

Hakimin tüm bu kriterleri bir arada değerlendirmesi ve somut olayın özelliklerine göre bir sonuca varması gerekmektedir. Nitekim Yargıtay kararlarında da görüldüğü üzere, her somut olayın kendine özgü koşulları çerçevesinde değerlendirme yapılması ve ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığının bu doğrultuda tespit edilmesi gerekmektedir.

İhtiyacın Zamansal Boyutunun Tespiti

A. İhtiyacın Gerçekleşmiş Olması

İhtiyacın gerçekleşmiş olması kriteri, tahliye davasının önemli unsurlarından birini oluşturmaktadır. Bu kriter kapsamında, ihtiyacın ya halihazırda gerçekleşmiş olması ya da gelecekte gerçekleşmesinin kesin olması aranmaktadır. Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaçlar, tahliye sebebi olarak kabul edilmemektedir.

Yargıtay uygulamalarında, yakın gelecekte gerçekleşmesi kesin olan ihtiyaçlar da dikkate alınmaktadır. Örneğin, kiraya verenin akademisyen kızının doktora eğitimini tamamlayıp kiralananın bulunduğu üniversitede öğretim üyesi olarak göreve başlayacağının kesinleşmesi ve atama kararının bulunması, ihtiyacın gerçekleşmiş olduğunu göstermektedir. Benzer şekilde, kiraya verenin eşinin üç ay sonra emekli olacağının kesinleşmesi ve çiftin emeklilik sonrası için kiralananın bulunduğu şehre yerleşme kararı alması gibi haller de, kısa bir süre içinde kesin olarak gerçekleşecek ihtiyaç olarak kabul edilmektedir.

B. İhtiyacın Devamlılık Arz Etmesi

İhtiyacın devamlılık arz etmesi, tahliye talebinin kabulü için aranan diğer önemli bir kriterdir. Ancak burada devamlılıktan kasıt, ihtiyacın tüm yıla yayılması ya da sürekli olması değil, belirli bir süre de olsa devam etmesidir. İhtiyacın devamlılık arz etmesi, kiralananın tüm yıl boyunca kullanılması anlamına gelmemektedir.

Örneğin, akademisyen olan kiraya verenin bir yıl süreyle yürüteceği araştırma projesi kapsamında kiralananın bulunduğu şehirdeki üniversitede görevlendirilmesi durumunda, bu süreyle sınırlı konut ihtiyacı devamlı sayılmaktadır. Benzer şekilde, bir doktorun zorunlu hizmet kapsamında iki yıl süreyle kiralananın bulunduğu ildeki devlet hastanesinde görev yapacak olması da devamlılık arz eden bir ihtiyaç olarak kabul edilmektedir. Yargıtay’ın bu konudaki yaklaşımı, ihtiyacın belirli bir süreklilik göstermesi yönündedir. Bu kapsamda, askerlik hizmeti süresine ilişkin değerlendirmede de farklılık gözetilmekte, kısa dönem askerlik hizmeti ile uzun dönem askerlik hizmeti farklı şekilde değerlendirilmektedir.

C. Geçici İhtiyaç – Kalıcı İhtiyaç Ayrımı

Geçici ihtiyaç ile kalıcı ihtiyaç arasındaki ayrım, tahliye davalarının sonucunu doğrudan etkilemektedir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaçlar, tahliye nedeni olarak kabul edilmemektedir. Bu bağlamda, sayfiye konaklaması ve geçici tatil geçirme gibi ihtiyaçlar tahliye sebebi olarak değerlendirilmemektedir.

Ancak yazlık konut ihtiyacı konusunda Yargıtay farklı bir yaklaşım benimsemiştir. Yazlık konut ihtiyacı, konut ihtiyacının bir devamı olarak kabul edilmektedir. Bununla birlikte, bu uygulamanın geçerli olabilmesi için iki önemli şart aranmaktadır: Kira ilişkisinin yazlık olarak kurulması ve konutun mimari açıdan yazlık olarak yapılmış olması gerekmektedir. Bu şartların varlığı halinde, yazlık konut ihtiyacı kalıcı ihtiyaç kapsamında değerlendirilmekte ve tahliye sebebi olarak kabul edilmektedir.

Sonuç

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye, hem kiraya veren hem de kiracı açısından önemli sonuçlar doğuran bir hukuki müessesedir. Bu müessesenin sağlıklı işleyebilmesi için ihtiyacın tespitinde belirli kriterlerin gözetilmesi ve titiz bir değerlendirme yapılması gerekmektedir.

İhtiyaç kavramının kötüye kullanılmasını engellemek amacıyla, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması şartları titizlikle aranmaktadır. Bu üç unsurun bir arada bulunması, tahliye talebinin kabulü için zorunludur.

İhtiyacın ispatı konusunda ispat yükü kiraya verende olmakla birlikte, kiracıya da ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını ispatlama imkanı tanınmıştır. Hakimin, önüne gelen her somut olayı kendi özelliklerine göre değerlendirmesi ve sosyal, ekonomik ve fiili durumları göz önünde bulundurması gerekmektedir.

İhtiyacın zamansal boyutu da önem taşımaktadır. İhtiyacın ya halihazırda gerçekleşmiş olması ya da yakın gelecekte gerçekleşmesinin kesin olması gerekmektedir. Ayrıca ihtiyacın devamlılık arz etmesi şartı, geçici kullanım arzusuyla gerçek ihtiyacın birbirinden ayrılmasını sağlamaktadır.

Sonuç olarak, kiracının ihtiyaç nedeniyle tahliyesinde ihtiyaç tespit edilirken, bir yandan kiraya verenin mülkiyet hakkından kaynaklanan meşru ihtiyaçları gözetilmeli, diğer yandan kiracının barınma veya işyeri ihtiyacı korunmalıdır. Bu dengenin sağlanması için ihtiyacın tespitinde yukarıda belirtilen tüm kriterlerin bir arada değerlendirilmesi gerekmektedir.

Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Kiracının Tahliyesinde İhtiyacın Tespiti Kriterleri