Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu)

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, birden fazla hissedarın mülkiyetinde bulunan taşınır veya taşınmaz mallardaki ortaklık ilişkisinin mahkeme kararıyla sona erdirilmesini sağlayan özel bir dava türüdür. Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti şeklinde var olan bu ortaklıklar, tarafların kendi aralarında anlaşamaması durumunda mahkeme yoluyla sonlandırılabilir. Türk hukuk sistemi, hiç kimseyi süresiz olarak ortaklık ilişkisi içinde kalmaya zorlamamakta, ortaklardan her birine istediği zaman bu ortaklıktan çıkma hakkı tanımaktadır.

Ortaklığın giderilmesi davalarının büyük çoğunluğu miras yoluyla oluşan ortaklıklarla ilgilidir. Bir kişinin vefatından sonra geride bıraktığı taşınmazlar mirasçılar arasında ortaklık konusu olmakta, mirasçılar arasında bu malların kullanımı veya geleceği konusunda fikir birliği sağlanamadığında ise ortaklığın giderilmesi ihtiyacı doğmaktadır. Ancak miras dışında da çeşitli nedenlerle ortaklıklar kurulabilir. Örneğin, birkaç kişinin birlikte satın aldığı bir gayrimenkul, adi ortaklık kapsamında edinilen mallar veya cebri icra yoluyla oluşan paylı mülkiyet halleri de ortaklığın giderilmesi davasına konu olabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hukuki Temelleri

Ortaklığın giderilmesi davası 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 683. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kanunun 698. maddesi, paydaşlardan her birinin malın paylaşılmasını isteyebileceğini açıkça belirtmektedir. Buna göre, hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlar her zaman ortaklığın giderilmesini talep edebilirler. Paylaşmayı isteme hakkı, hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmi şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.

Miras ortaklığı açısından ise Türk Medeni Kanunu’nun 642. maddesinde özel bir düzenleme bulunmaktadır. Bu maddeye göre mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Mirasçılar terekedeki belirli malların aynen veya olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden talep edebilirler. Hakim, terekenin tamamını ve terekedeki malların her birini göz önünde tutarak, olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamının bir mirasçıya verilmesi suretiyle paylaştırmayı yapar ve mirasçılara verilen taşınmazların değerleri arasındaki farkı para ödenmesi yoluyla gidererek miras payları arasında denkleştirme sağlar.

Davanın Tarafları ve Usul Kuralları

Ortaklığın giderilmesi davası, ortaklardan veya paydaşlardan herhangi biri tarafından açılabilir. Davayı açan taraf, dava konusu taşınır veya taşınmazın tüm ortak veya paydaşlarını davalı olarak göstermelidir. Tüm paydaşların davada yer alması zorunludur ve bu husus Yargıtay’ın yerleşik kararları doğrultusunda mutlak bir kuraldır. Paydaşlardan herhangi birinin davaya dahil edilmeden hüküm kurulması bozma nedenidir.

Paydaşlardan birinin dava sırasında veya dava açılmadan önce ölmesi halinde, ölen kişinin mirasçılık belgesine göre mirasçılarının davaya katılmaları sağlanmalıdır. Uygulamada bazen tapuda kayıtlı olan hissedarların davadan önce veya dava esnasında vefatı halinde yüz kişiye ve daha fazla sayıda mirasçının tespit edilmesi gerekebilmektedir. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davaları bir yönüyle eşya hukukunu ilgilendirdiği kadar, diğer yönüyle de miras hukukunun konusuna giren davalardandır.

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise ortaklığın giderilmesine konu malın bulunduğu yer mahkemesidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesine göre taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar açısından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Dolayısıyla ortaklığın giderilmesi davası bir taşınmazın ayni hakkına ilişkinse dava sadece ilgili taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesinde açılabilir. Dava birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Zorunlu Arabuluculuk Süreci

Ortaklığın giderilmesi davalarında 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren zorunlu arabuluculuk süreci dava şartı haline getirilmiştir. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda yapılan değişiklik ile ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması ve arabuluculuk sürecinin yürütülmesi zorunlu hale gelmiştir. Arabuluculuk süreci yürütülmeksizin açılan ortaklığın giderilmesi davasının dava şartı yokluğu nedeniyle reddi söz konusu olacaktır.

Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunludur. Bu şerh, taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme, anlaşma içeriğini arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı ve taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslara uyulup uyulmadığı yönünden denetler.

Ortaklığın Giderilme Yöntemleri

Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkeme öncelikle ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesinin mümkün olup olmadığına ilişkin inceleme yapar. Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesine göre paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Aynen taksim, kural olarak öncelikli yöntemdir ve aynen paylaşmanın mümkün olması halinde mutlaka bu yola başvurulmalıdır.

Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi için malın niteliği, durumu, taşınmazın yüzölçümü, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığı araştırılır. Aynen paylaştırma halinde taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu olacaksa taşınmazın aynen taksim edilmek suretiyle paylaştırılmasına karar verilemez. Ayrıca, paydaşlar rıza göstermedikleri takdirde taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz.

Mahkemece aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi halinde, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi durumunda, değeri eksik olan parçaya para eklenerek değer denkleştirmesi sağlanır. Aynen taksim yoluyla paylaştırma yapılırken teknik bilirkişiye ifraz projesi düzenlettirilerek bu projeye göre taşınmaz, belediye veya mücavir alan hudutları içerisinde ise belediye encümeninden karar alınmak suretiyle belediyeden, belediye dışında ise il idare kurulundan imar kanunu ve yönetmeliğine göre bölüşmenin mümkün olup olmadığı sorulur. İfraz projesinde kimlere nerelerin verileceği konusunda paydaşlar anlaşamazlar ise hakim huzurunda kura çekilerek belirlenir.

Ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesinin mümkün olmadığının mahkemece tespit edilmesi halinde, ortaklığın malın satışı suretiyle giderilmesine karar verilir. Satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde, taşınmaz açık artırma yoluyla satılır ve satış bedeli paydaşlar arasında payları oranında bölüştürülür. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Eğer paydaşların tamamı bu yönde rıza göstermezse, satış halka açık bir şekilde açık artırma yoluyla yapılır.

Satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi halinde, satışa ilişkin yeni bir dosya açılarak veya icra dairesinde yeni bir dosya açmak suretiyle satış işlemleri gerçekleştirilir. Yapılacak satışın konusunu taşınmaz ve taşınmaz üzerindeki yapı, bina, bahçe duvarı, kuyu ve diğer bütünleyici parçalar oluşturur. Satış memurluğu tarafından kıymet takdiri yapılır ve bu kıymet takdiri taraflara tebliğ edilir. Taraflar, uygun bulmadıkları kıymet takdirine itiraz edebilirler. Açık artırmada uygulanacak olan ihale başlangıç bedeli, kıymet takdiri sürecinde kesinleşen bedelin yarısıdır.

Kat Mülkiyeti Kurulması Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre, kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

Kat mülkiyeti kurulması için üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması, yapının tümünün kargir olması ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi gerekmektedir. Ayrıca belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı gibi belgeler tamamlanmalıdır. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Muhdesatın Aidiyeti Sorunu

Ortaklığın giderilmesi davalarına konu taşınmaz üzerinde bulunan asansör, ağaç, garaj ve diğer muhdesatlar hissedarlardan biri veya üçüncü kişiler tarafından yaptırılmış olabilir. Muhdesatları masraflarını vererek yaptıranlar, dava haricinde muhdesatın tespiti davası açarak muhdesatların kendileri tarafından yaptırıldıklarını mahkeme kararı ile tespit ettirebilirler. Muhdesatın tespiti davası ile tespit ettirilen muhdesatların değeri, ortaklığın giderilmesi davasından sonra yapılacak açık arttırmadaki satış bedelinden orantılı olarak kesilerek muhtesatı yaptırana ödenir.

Ortaklığın giderilmesi davası sırasında muhdesatın tespiti davasının açılması halinde, muhdesatın tespiti davası ortaklığın giderilmesi davasında bekletici mesele yapılır. Bu durumda yargılaması devam eden ortaklığın giderilmesi davasının uzaması, dolayısıyla ortaklığın giderilmesi sürecinin zaman olarak uzaması kaçınılmazdır. Muhdesatın aidiyeti konusunda taraflar arasında uyuşmazlık varsa ve bazı paydaşlar muhdesat üzerinde hak iddia ediyorlarsa, ilgili paydaşa görevli mahkemede dava açmak üzere uygun bir süre verilmelidir.

Tarımsal Arazilerde Özel Düzenlemeler

Tarımsal arazilerin ortaklığının giderilmesinde 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda öngörülen özel düzenlemeler uygulanır. Bu düzenlemelere göre mirasa konu olan tarımsal arazilerin mülkiyetinin devir edilmesi esastır. Mirasçılar tarımsal arazinin devrinde anlaşırlarsa mülkiyeti devir işlemleri bir yıl içinde tamamlanır. Anlaşma sağlanamazsa Bakanlık tarafından mirasçılara kanun hükmünün uygulanması için üç aylık bir süre verilir.

Verilen süreye rağmen devir işleminin yapılamaması halinde Bakanlık, tarımsal arazileri istemde bulunan ehil mirasçıya, ehil mirasçı olmaması halinde ise en fazla teklif veren istekli mirasçıya devrini sağlar. Aksi halde üçüncü kişilere satılması için Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açabilir. Tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme, pay temliki, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi ve taksim işlemleri Bakanlığın izni ile yapılır.

Mirasçılar aralarında anlaşma sağlayamazlarsa, mirasçılardan herhangi biri yetkili sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Sulh hukuk hakimi tarımsal arazi mülkiyetinin kişisel yetenek ve durumları göz önünde tutulmak suretiyle tespit edilen ehil mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden devrine karar verebilir. Birden fazla ehil mirasçı olması halinde öncelikle asgari geçimini bu arazilerden sağlayan mirasçıya devrine karar verebilir. Mirasa konu tarımsal arazinin kendisine devrini talep eden mirasçı bulunmaması halinde hakim bu arazilerin satışına karar verir.

Alacaklıların Ortaklığın Giderilmesi Davası Açma Hakkı

Borçlunun elbirliği halinde ortak olduğu taşınmazlarda borçlu ortağın alacaklısı, İcra İflas Kanunu’nun 121. maddesine göre icra hakimliğinden alacağı yetki belgesine dayanarak borçlunun ortağı olduğu taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bunun için icra hakiminden yetki belgesi alınması zorunludur. İcra hakiminden yetki belgesi almadan doğrudan doğruya veya yetkisi olmayan icra müdürünün verdiği yetki belgesine dayanılarak dava açılması halinde dava hemen reddedilmeyip davacı tarafa icra hakiminden yetki belgesi almak üzere süre verilmelidir.

Paylı mülkiyette ise kural olarak borçlu paydaşın alacaklısı, borçlunun payının icra yoluyla satışını isteyebileceğinden İcra İflas Kanunu’nun 121. maddesi uyarınca yetki belgesine dayanarak ortaklığın giderilmesini isteyemez. Ancak Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8. maddesi hükmündeki yasal sınırlama nedeniyle parsel büyüklüğü uygun bulunmadığından borçlunun payının icra müdürlüğünce satışı mümkün olmayan tarımsal nitelikli parsellerde alacaklı, aldığı yetki belgesine dayalı olarak taşınmazın tamamının satılması suretiyle paydaşlığın giderilmesini isteyebilir.

Dava Masrafları ve Avukatlık Ücreti

Ortaklığın giderilmesi davasında davacı maktu harç öder. Dava açarken ödenecek bedel taşınmazın değerine göre değişmemekte olup sabittir. Ancak ortaklığın giderilmesi davasında karar verilip satış aşamasına geçilince veya davada aynen taksim kararı verilince taşınır veya taşınmazın değeri üzerinden nispi harç alınır. Dava masrafını davayı açan ortak ödeyecektir ancak dava sonucunda söz konusu masraflar tüm ortaklara payları oranında yükletilecektir.

Ortaklığın giderilmesi davalarında kazanan veya kaybeden olmaz. Dava sonucunda tüm taraflar ilgili taşınır veya taşınmazdan pay aldıkları için belirli bir kazanımları olur. Dolayısıyla dava kapsamındaki yargılama giderleri, harçlar ve mahkeme vekalet ücretinden tüm ortaklar payları oranında sorumludur. Avukatlık ücreti açısından Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nde belirtilen ücretlerden az olmamak üzere dava konusu malvarlığı değerlerinin nitelik ve niceliğine, davalı taraf sayısına ve işin zorluğuna göre ücret belirlenir.

Davanın Süresi ve Tebligat Sorunları

Ortaklığın giderilmesi davaları, davacı ve davalı sayısının fazla olmaması ve yurt içinde ikamet etmeleri halinde diğer uzun soluklu davalara nispeten daha kısa sürebilen davalardır. Somut davaya göre değişebilmekle beraber ortalama bir ile bir buçuk yıl içerisinde sonuçlanabilmektedir. Ancak özellikle miras paylaşma davalarında davacı ve davalı sayısının çok fazla olması, tarafların bir kısmının yurtdışında yaşamaları, davaya ilişkin çeşitli belirsizliklerin olması gibi hallerde ortaklığın giderilmesi davasının uzun yıllar boyunca sürebileceği unutulmamalıdır.

Paydaş sayısının fazla olduğu durumlarda tebligatların taraflara ulaşması sıkıntılı bir hal alabilmekte, bu durum izale-i şuyu davaları için geciktirici bir mesele olabilmektedir. Paydaşların adreslerinin meçhul olması, yani adres kayıt sistemine kayıtlı adreslerinin bulunmaması ve bilinen son adresin de bulunmaması veya bilinen son adresin tebligata elverişsiz olduğunun açıkça anlaşılması halinde ilanen tebligat yapılması gerekmektedir. Paydaşların bir kısmının yurtdışında olması durumunda tebligatların ulaşması için uluslararası antlaşmalara göre tebligat yapmak gerekebilmektedir.

Elbirliği ve Paylı Mülkiyetin Paylı Mülkiyete Dönüştürülmesi

Mirasçılar, Türk Medeni Kanunu’nun 642. maddesi uyarınca miras paylaşımı talebinde bulunmak yerine 644. maddesi uyarınca elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini de mahkemeden talep edebilirler. Bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hakimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir.

Ortaklığın giderilmesi davası, Türk hukuk sisteminde ortakları birlikte mülkiyet ilişkisinden kurtararak ferdi mülkiyete geçişi sağlayan önemli bir hukuki araçtır. Davanın usulüne uygun şekilde açılması, tüm paydaşların davaya dahil edilmesi, aynen taksim veya satış yöntemlerinden hangisinin uygulanacağının doğru tespit edilmesi ve özel durumların dikkate alınması, davanın sağlıklı bir şekilde sonuçlanması için büyük önem taşımaktadır.

Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.