Kamulaştırma Nedir? Kamulaştırma Süreci ve İşlemler
KAMULAŞTIRMA NEDİR?
Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzelkişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların mülkiyetinin objektif esaslara göre, bedellerini nakden ve peşin olarak veya yasada belirtilen haller mevcut ise eşit taksitlerle ödemek suretiyle malik olan gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinden alınarak idareye verilmesi işlemine denir.
KAMULAŞTIRMANIN ŞARTLARI NELERDİR?
1. Yeterli Ödenek Temin Edilmiş Olmalıdır.
Kamulaştırma talebi olan idare tarafından yeteri kadar kamulaştırma ödeneğinin yıllık bütçesinde yer alması ve kamulaştırma bedelini karşılayabilecek miktarda bir ödeneğin önceden temin edilmiş olması gerekir.
2. Taşınmaza Bir Kamu Hizmetinin İfası İçin ihtiyaç Bulunmalıdır.
3. Kamulaştıran İdare Hizmeti Yapmakla Görevli Olmalıdır.
İdarelerin kuruluş kanunlarında idarenin görevleri ve yetkileri sayılmaktadır. İdarenin, kanunla üstlendirildiği yükümlülükleri yerine getirebilmesi için kamulaştırma konusu taşınmazı kullanmasının zorunluluk arz ediyor olması koşulu arandığı gibi hizmetin görülmesinde taşınmazın ne kadarına ve ne türde kullanımına ihtiyaç olduğu belirlenerek ölçülü davranılması koşulu aranır. İrtifak hakkı kurulması yeterli ise mülkiyetin geçirilmesi istenmemelidir.
4. İdare Kamulaştırma Yapmaya Yetkili Olmalıdır.
5. Taşınmaz, idarenin Coğrafi Yetki Alanında Olmalıdır.
6. Kamulaştırma Bedeli Ödenmelidir.
KAMULAŞTIRMADA İDARİ SÜREÇ NASILDIR?
Kamu Yararı Kararı Nedir?
Kamu yararı kararı nitelik bazlı değerlendirildiğinde soyut bir muhtevaya sahip olup kamulaştırma gerekçesi hizmetin toplumsal gereksinimden doğduğunu ifade etmektedir. Kamu yararı kararı mülkiyet hakkının sınırlanabilmesi için aranan olmazsa olmaz şartlardan birini oluşturduğu gibi idarenin işlem ve eylemlerindeki yegâne amaç olmasından sebeple kamulaştırma sürecinde temel rol oynar.
Kamu Yararı Kararı Vermeye Kimler Yetkilidir?
Bu kapsamda kamu yararı kararı vermeye yetkili merciler ise 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu (“ 2942 sayılı Kanun”) Madde 5 hükmünde kamu idareleri ve kamu tüzelkişileri, kamu kurumları yararına kamulaştırmalar ve gerçek kişiler yararına kamulaştırmalar olmak üzere üç ana başlıkta düzenleme altına alınmış bulunmaktadır.
A- Kamu idareleri ve kamu tüzel kişileri;
– 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Madde 3’te yer alan ikinci fıkrada sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık,
– Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu,
– Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni,
– İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni,
– Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
– Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu,
– Üniversite, Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları,
– Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu,
– Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
– Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı,
– Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı
B- Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda; yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları,
C- Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda; bu kişilerin, özel hukuk tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık.
Kamu Yararı Kararı Nasıl Onaylanır?
Yetkili idarenin, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nu Madde 5’e göre aldığı kamu yararı kararının onay mercileri tarafından onaylanması kararı uygulamaya geçirmek ve hukuki süreci başlatmak için zorunludur. Kamu yararı kararının onaylanmasına ilişkin kurallar 2942 sayılı Kanun’un 6.Maddesinde yer almakta olup onaya tabi olan kararlar, onaya tabi olmayan kararlar ve kamu yararı kararı alınmasına ihtiyaç olmayan haller olmak üzere üç başlıkta açıklanmıştır.
A-Kamu yararı kararını onaylamaya yetkili merciler;
– Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde vali
– İlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları, vali
– Üniversite yönetim kurulu kararları, rektör
– Yükseköğretim Kurulu kararları, Kurul başkan
– Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları, genel müdür
– Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkan
– Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakan
– Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzelkişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, vali
B-Cumhurbaşkanı veya bakanlıklar tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez.
C-Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır.
Kamulaştırma İşleminden Önce Yapılacak İşlemler Nelerdir ve İdari Şerh Nedir?
Yetkili makam tarafından kamu yararı kararı alınmasıyla birlikte, alınan kararın onaylanmasıyla ilgili hususlar yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda kararın niteliğine göre aranan şartları da sağlamışsa, idari sürece devam olunacak ve yapılması gereken işlemlerin tamamlanması gerekecektir.
Kamulaştırılacak Alanın veya Kaynağın Belirlenmesi
Kamulaştırma yapacak idare, kamu yararı kararının onaylanmasının akabinde kamulaştırılması planlanan taşınmaz veya taşınmazların krokilerini Kadastro Müdürlüğünden temin eder. Söz konusu taşınmaz imar planı kapsamındaysa belediyeden imar planı da talep edilecektir. Elde edilen veriler ışığında kamulaştırılacak taşınmazın sınırı, yüzölçümü ve cinsini içerir bir ölçekli plan hazırlanacaktır. Ancak taşınmazın, kadastrolama yapılmamış, imar planı olmayan, krokisi bulunmayan bir mahal olması da mümkün olup bu durumda idarenin, taşınmazın olduğu yerde ölçekli plan hazırlatması gerekmektedir.
Mülk Sahibi ile ilgili Bilgilerin Toplanması
Kamulaştırılan taşınmazın tapu kaydı ve tapu malikleri tapu idaresinden akabinde tapuda malik görünenlerin nüfus kayıtları, malik veya maliklerden ölü olanlar varsa mirasçıların nüfus kayıtları ve adresleri nüfus idaresinden talep edilir.
Taşınmazın bağlı bulunduğu mahalli belediyeden, taşınmaza ait en son emlak vergi beyannamesi istenir ve beyannameyi veren kişi veya kişilerin adresleri sorulur.
Taşınmazın bulunduğu mahal vergi dairesinden, taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerleri sorulur. Taşınmazların vergi beyan ve değerine bulunmuyor ise beyan değeri yerine geçecek bedelin takdir edilerek en geç bir ay içerisinde verilmesi istenir.
Kamulaştırmanın Tapu Siciline Şerh Verilmesi
Kamulaştırma işlemini gerçekleştiren yetkili idare, tapu dairesine bir müzekkere yazarak, kamulaştırmanın tapu kaydına şerh düşülmesini talep edecek olup Tapu Müdürlüğü, kamulaştırılan taşınmazın kütüğündeki özel haneye “taşınmazın kamulaştırılmasına karar verildiği” notunu yazmakla mükelleftir. Ancak tapu kaydına verilen bu şerh taşınmaz üzerinde tasarruf yapılmasına engel olmamakla birlikte Tapu Müdürlüğü’nün bu tarihten itibaren malikte, mülkiyette veya diğer ayni haklarda meydana gelecek değişiklikleri, tarafların kimliklerini, adreslerini kamulaştırmayı yapan idareye bildirmekle yükümlü kılınmıştır. Kamulaştırılan taşınmaz için tasarruf yasağı, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun yasak işler ve eylemlerine ilişkin Madde 31 hükmünde Mahkemece 10. madde uyarınca yapılan tebligat, davet veya ilandan sonra taşınmazın başkasına devir ve ferağ veya temlikinin yasaklanacağı şeklinde düzenlenmiştir. Yasağa itibar edilmemesi halinde 2942 sayılı Kanunun 33. Madde hükmü uyarınca 6 aydan başlayan hapis ve para cezasına çarptırılma yaptırımı gündeme gelecektir.
Son olarak idare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde 10’uncu maddeye göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince resen silineceği hükme bağlanmış olup bunun için malik tarafından bir talebin oluşturulmasına ihtiyaç duyulmamaktadır.
Kamulaştırmada Satın Alma Usulü Nedir?
Kıymet Takdiri İçin Komisyon Oluşturulması
Kamulaştıracak taşınmaz ile ilgili kamu yararı kararının alınıp onaylanmasının akabinde kamulaştırmadan önce yapılacak işlemlerin de tamamlanarak kamulaştırma şerhinin tapu kaydına düşülmesiyle takdir komisyonu oluşturması aşamasına geçilmesi gerekmektedir. Bu komisyon idarenin kendi bünyesindeki az üç personelden kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere oluşturulacaktır. Komisyon kıymet takdir işlemini tamamlayarak işbu çalışmayı ilgili birime sunacaktır. İşbu komisyon tarafından tespit edilen bedel kamulaştırma bedeli hükmünde olmayıp bağlayıcı nitelikte bulunmamaktadır. Yalnızca taşınmaz maliki ile yapılması gereken uzlaşma görüşmelerinde pazarlık sınırı olarak kullanılabilecektir.
Uzlaşma (Pazarlık) Komisyonu Kurulması
Takdir edilen bedel çerçevesinde uzlaşma işlemlerini gerçekleştirmek adına idare tarafından kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonu kurulacaktır. İşbu komisyon takdir edilen bedelin aşılmaması suretiyle satın alma işlemini gerçekleştirmek üzere hareket etmektedir.
Malikin Uzlaşma Görüşmelerine Davet Edilmesi
İdare, kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenen tahmini bedel paylaşılmayacak şekilde, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya tesis edilecek irtifak hakkı bedelinin peşin ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir. Malikten, işbu yazının tebliğinden itibaren 15 gün içinde idareye başvurması istenir. Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması hâlinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması hâlinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden tutanak, malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. Bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır. İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir. Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir. Bu kapsamda satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz.
KAMULAŞTIRMADA ADLİ SÜREÇ
Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Taşınmazın Tescili Davasında Yetkili Mahkeme Hangisidir ve Davanın Tarafları Kimlerdir?
2942 sayılı Kanunda öngörülen hazırlık işlemlerini tamamlanmasının akabinde idare tarafından, malik ile görüşme veya uzlaşma sağlanamamış ise taşınmazın değerinin tespiti ve idare adına tescili için taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açılacak olup açılacak olan bu dava basit yargılama usulü ile görülecektir. Yetkili Mahkeme 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 12. Maddesi 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 37.Maddesi hükmü doğrultusunda görevli ve yetkili mahkemenin taşınmazın bulunduğu yerde görev yapan Asliye Hukuk Mahkemesi olduğuna şüphe bulunmamaktadır. Taşınmazın bedelinin belirlenmesi ve idare adına tescili davaları kamulaştırmayı yapan idare tarafından malik yahut birden fazla malikin olması halinde bütün maliklere açılacaktır. Tapusuz taşınmazların kamulaştırılması mevzubahis ise bu takdirde zilyetlik tutanağı ile belirlenen zilyetler davada hasım gösterilmelidir. Davacı, davalı sayısından bir fazla sayıda hazırladığı dava dilekçesinin her nüshasına sayılı belgelerin eklenilmesi suretiyle dava açacaktır ;
– Kamu yararı kararı.
– Kamu yararı kararı onaya tabi ise yetkili makamın onayı.
– Taşınmazın tapu kaydı ve kamulaştırılacak kısmın üzerine işaretlendiği çapı. (Kroki)
– Malik ile ilgili bilgive belgelerin tamamı.
– Satın alma usulünün denendiğine, ancak uzlaşma sağlanamadığına dair tebligat evrakları ve tutanaklar.
– Tutulan zilyetlik tutanakları, taşınmaz kadastro görmemiş ise hazırlanan krokiler, tutanaklar vs.
Mahkemenin açılan kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası dava dilekçesi ve eklerini davalıya tebliğ etmesiyle malik 30 gün içinde aşağıda sıralı haklarını kullanabilecektir:
– İdari yargıda iptal davası açmak
– Asliye hukuk mahkemesinde maddi hatalara karşı düzeltme davası açmak
– Kamulaştırmadan artan kısmın kamulaştırılmasını istemek
Duruşma Gününün Tespiti ve Mülk Sahibine Meşruhatlı Davetiye Tebliği
Davanın açılmasıyla mahkeme tarafından, sunulan evrakların usul ve kanuna uygun ve tam olarak hazırlanıp hazırlanmadığını dikkatle inceler ve eksik varsa tamamlanması için idareye kesin süre verilir. Evrakların eksiksiz olduğu durumda ise başvuru tarihinden itibaren en geç 30 gün sonrası için duruşma günü tayin edilir. Davalı veya davalılara konuya ve taşınmaz malın değerine ilişkin tüm savunma ve delillerini tebliğ tarihinden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirmeleri uyarısını içeren ve duruşma gününü bildiren davetiye çıkarılır. Dava dilekçesi ve ekleri tebliğ edilemeyen davalı maliklere 7201 sayılı tebligat kanunu 28. maddesine göre ilan yoluyla duruşma günü tebliğ edilir.
Şayet taraflar mahkemede hazır bulunuyorlarsa, hâkim önce münasip li- sanla tarafları bedel üzerinde anlaşmaya davet eder. Taraflar mahkemede taşınmazın bedeli üzerinde anlaşmaya varırlarsa hâkim, taraflarca anlaşılan bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder ve nakit olarak hak sahibi adına, dava dilekçesine ekli tebligatta belirtilen bankaya yatırılması için idareye 15 gün süre verir ve duruşmayı 30 günü geçmemek üzere talik eder. Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir. Kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına yatırıldığına dair banka dekontunun ibrazı üzerine mahkeme, taşınmazın idare adına tapuya tesciline, kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verir. Mahkeme kararının tasdikli bir örneği Tapu Müdürlüğüne, bir örneği de bankadaki paranın hak sahibine derhal ödenmesi- ne dair yazı ekinde bankaya gönderilir.
Hâkimin davetine rağmen bedelde anlaşamazlar veya duruşmaya katılmamaları yüzünden anlaşma davetinin yapılamaması durumunda hâkim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin eder. 15. maddede sayılan bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Yapılacak keşifte, taşınmaz malın bulunduğu yerin bağlı olduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması amacıyla, muhtara da davetiye çıkartılır ve keşifte hazır bulunması temin edilerek, muhtarın beyanı da alınır. Bilirkişiler, Davacı idarenin, davalı mülk sahiplerinin ve diğer ilgililerin beyanını da dikkate alarak, 11. maddedeki esaslar doğrultusunda taşınmazın
– Cins ve nevini,
– Yüzölçümünü,
– Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
– Varsa vergi beyanını,
– Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
– Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini,
– Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
– Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,
– Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,
Dikkate alarak taşınmaz malın değerini tespit eden raporlarını on beş gün içinde mahkemeye sunarlar. Mahkeme bu raporu, duruşma günü beklenmeksizin taraflara tebliğe çıkarır. Hâkim, tarafları, vekillerini ve bilirkişileri keşiften sonraki duruşmaya çağırır. Bu duruşmada, tarafların bilirkişi raporlarına olan itirazları dinlenir ve bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanları alınır. Tarafların bedelde anlaşamamaları halinde gerektiğinde hâkim tarafından onbeş gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin edilir ve hâkim, tarafların ve bilirkişilerin rapor veya raporları ile beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder.
Kamulaştırma Bedelinin Ödenmesi
Mahkeme, kamulaştırma bedeli olarak belirlenen meblağın peşin ve nakit olarak, tebligatta belirtilen bankaya yatırılması için idareye 15 gün süre verir ve duruşmayı 30 günü geçmemek üzere talik eder. Kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına yatırıldığına dair banka dekontunun ibrazı üzerine mahkeme, taşınmazın idare adına tapuya tesciline, kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verir. Kararın kesinleşmesi beklenmeksizin mahkemece kararın tasdikli bir örneği tapu müdürlüğüne gereği yapılmak üzere gönderilir. Yine kararın kesinleşmesi beklenmeksizin yatırılan paranın hak sahibine ödenmesi için bankaya müzekkere yazılır.
Kamulaştırmada Kanun Yolu Denetimi
Bedel tespiti ve tescil davalarında verilen kararların tescile ilişkin hükmü kesin, bedele ilişkin hükmü ise istinaf ve temyiz başvurusuna açıktır. İstinaf veya temyiz incelemesi sonucunda kesinleşen kamulaştırma bedeli, hak sahibine peşin ve nakit olarak ödenen tutardan daha az ise aradaki fark ilgilisinden talep edilir. İdare tarafından hak sahibi adına bankaya yapılan ödeme tarihi ile geri ödemeye ilişkin yazının ilgilisine tebliğ edildiği tarih arasındaki süre için faiz alınmaz.
Kamulaştırma ve Kamulaştırma Davası ile ilgili daha detaylı bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
