Kira Sözleşmesi ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
KİRA SÖZLEŞMESİ
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Tanımdan açıkça anlaşıldığı üzere kira sözleşmesinin taraflarından kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etme borcu üstlenmekte; kiracı ise, kira bedelini ödemekle yükümlü tutulmaktadır. Kiraya verenin ifa zamanı tarafların arasında kararlaştırılan tarih iken kiracının kira bedelini ifa zamanı aksi sözleşmede kararlaştırılmadığı müddetçe ve yerel âdet olmadıkça, her ayın sonu ve en geç kira süresinin bitim tarihidir.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI
Yukarıda yapılan tanımdan hareketle tarafların kira sözleşmesini akdetmeleri için üç ana unsuru bulunmakta olduğu söylenebilecektir: Kira konusu, kira bedeli ve tarafların birbirine uygun irade beyanları.
1. Kira Konusu
Taraflar taşınırları, taşınmazları ve ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini kira sözleşmesine konu edilebilme imkanına sahiptirler. Geçerli bir kira sözleşmesinden bahsedilebilmesi için kira konusunun kiraya verenin mülkiyetinde bulunması gerekmemekte, malik sıfatı ile kiraya veren sıfatının aynı kişide olması şartı aranmamaktadır. Kira konusunu mülkiyetinde bulundurmayan kişi yine de kira sözleşmesinde kiraya veren olarak yer alabilmektedir. Bu kapsamda önem arz eden husus, kira konusu şeyin tarafların kararlaştırdıkları tarihte sözleşmede öngörülen kullanıma elverişli bir halde teslim etme yükümlülüğünün yerine getirilmesidir. Kiraya verenin asli edim yükümlülüğü olan teslim borcunu yerine getirmemesi halinde, kiracının kira ilişkisine dayanarak kiraya verenin sorumluluğuna gidebilme imkânı bulunmaktadır. Yine kira konusunu mülkiyetinde bulunduran kişinin kira ilişkisinden doğan hakları kullanma imkânı bulunmamakta, borçların ifası ise ancak kiraya verene karşı yapılabilmektedir.
2. Kira Bedeli
Kiracının asli yükümlülüğü, kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından biri olan üzerinde anlaşılan kira bedelini zamanında ödemektir. Dolayısıyla taraflar arasında bedel ödeneceğine ilişkin bir yükümlülük kararlaştırılmamışsa anılan ilişkinin bir kira ilişkisi olarak değerlendirilemeyeceğini söylemek gerekmektedir. Kiracı, kira bedelinin ödendiğini ispat etmekle yükümlüdür. Ödemeler banka aracılığı ile yapılmakta ise açıklama kısmına hangi döneme ilişkin olduğu belirtilmek sureti ile kira ödemesi olduğu belirtilmelidir. Ödemeler elden yapılmakta ise yine hangi döneme ait kira bedelinin ödendiği belirtilerek kiraya verenden imza alınmalıdır.
3. Birbirine Uygun İrade Beyanları
Bir sözleşmenin kurulabilmesi için tarafların karşılıklı ve birbirlerine uygun irade beyanlarının bulunması, birbirlerine açıklanmış olması ve esaslı unsurlar üzerinde anlaşılmış olması gerekmektedir. Kira sözleşmesi mevzubahis olduğunda, kiralananın kullanımının ve kiralanandan yararlanılması hakkının kiracıya devredileceği ve karşılığında kiracı tarafından kira bedelinin ödeneceğine ilişkin asli unsurlar üzerinde anlaşılmış olması şartı aranmaktadır. Kira sözleşmesinin akdedilmesi için belirli bir şekil şartının bulunmamaktadır. Taraflar dilerlerse sözlü, yazılı veya noter huzurunda resmi beyanla kira sözleşmesini akdedebilme olanağına sahiptirler.
KİRA SÖZLEŞMESİ TÜRLERİ
1. Taşınır Kira Sözleşmesi
Kiraya verenin motorlu araç, kıyafet, enstrüman gibi bir taşınır malın kullanımını devretmesi karşılığında kiracı bir kira bedeli ödemeyi üstleniyorsa bu halde taşınır kirasının bulunduğunu söylemek mümkündür.
2. Taşınmaz Kira Sözleşmesi
Kira konusunu konut, arsa, işyeri gibi gayrimenkullerin oluşturduğu kira sözleşmesine taşınmaz kirası adı verilir. Bu kapsamda sıklıkla başvurulan taşınmaz kirası örneklerinden olan konut ve çatılı işyeri kiraları kanunda özel olarak düzenlenmekte bu kira türüne ilişkin özel hükümler bulunmaktadır.
3. Ürün Kira Sözleşmesi
Kiracı, taşınır yahut taşınmaz fark etmeksizin ürün elde etmek amacıyla kira konusunu kullanmak ve ondan yararlanmak hakkını devralarak bir kira bedeli ödemeyi üstleniyorsa bu kapsamda bir ürün kirası sözleşmesinin bulunduğunu söylemek mümkündür.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI
Kiraya Veren
Kira sözleşmesinde kiraya veren sıfatına sahip olabilmek için ergin olmak, ayırt etme gücüne sahip olmak ve kısıtlı olmamak gerekmektedir. Dolayısıyla fiil ehliyetine sahip olan herkesin kira sözleşmesi yapabileceğini söylemek mümkündür. Ayırt etme gücüne sahip küçükler ve kısıtlıların geçerli bir kira sözleşmesi yapabilmeleri için yasal temsilcilerinin rızasının bulunması yahut sözleşmeyi onlar adına yasal temsilcilerinin yapması gerekmektedir. Ancak bir yıl veya daha uzun süreli ürün ve üç yıl veya daha uzun süreli taşınmaz kirası sözleşmesinin yapılması söz konusu ise vesayet makamının izninin alınması gerekmektedir.
Yine yukarıda da bahsedildiği üzere geçerli bir kira sözleşmesinin kurulabilmesi için kiraya verenin kira konusu şeyin maliki olması gerekmemektedir.
Kiracı
Kira sözleşmesinin taraflarından kiracı sıfatına sahip olunabilmesi için tıpkı kiraya verende olduğu gibi fiil ehliyetine sahip olmak yeterlidir. Yine burada da ayırt etme gücüne sahip küçükler ve kısıtlıların geçerli bir kira sözleşmesi yapabilmeleri için yasal temsilcilerinin rızasının bulunması yahut sözleşmeyi onlar adına yasal temsilcilerinin yapması gerekmektedir. Ancak bir yıl veya daha uzun süreli ürün ve üç yıl veya daha uzun süreli taşınmaz kirası sözleşmesinin yapılması söz konusu ise vesayet makamının izninin alınması gerekmektedir.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ
Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesinin geçerliliği herhangi bir şekil şartına tâbi kılınmamıştır. Dolayısıyla taraflar bu sözleşmeyi diledikleri şekilde akdetmekte özgür bırakılmıştır. Ancak taraflar arasında yaşanması muhtemel ihtilaflarda ispat kolaylığı sağlaması adına yazılı şekilde yapılması menfaatlerine olacaktır.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİ
Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.
KİRA SÖZLEŞMESİ YAPILIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR?
Taşınmaza ilişkin aşağıdaki bilgilerin kira sözleşmesine eklenmesine özen gösterilmeli:
– Tapu ve adres bilgileri
– Taşınmazın fiziki özellikleri
– Taşınmazın hangi amaçla kullanılacağı
– Kira bedelinin ve ödeme zamanının bunun yanı sıra kira artış dönemleri ve miktarlarının açıkça yazılması gerekir.
– Üç aylık kira bedelini geçmeyecek şekilde, değer kaybını önlemek adına döviz kuru üzerinden depozito belirlenmesi ve ödendiğinin kayda geçirilmesi olası hak kayıplarını önleyecektir.
– Konutla birlikte teslim edilen eşyaların kayıt altına alınması gerekmektedir.
– Kira bedelinin kiracı tarafından ödenmemesi halinde zararla karşılaşmamak için kira sözleşmesine kefil gösterilmesi istenmelidir. Kefalet sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça ve kefilin sorumlu olacağı azamî miktar ile kefalet tarihi belirtilmedikçe geçerli olmaz. Kefilin, sorumlu olduğu azamî miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olması durumunda, bu sıfatla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girdiğini kefalet sözleşmesinde kendi el yazısıyla belirtmesi şarttır.
– Kira sözleşmesinin taraflar ve kefil ile aynı anda yapılmasına ve her sayfasının imzalanmasına dikkat edilmelidir.
– Kiralanan taşınmazın ancak kiraya verenin yazılı onayı ile kira sözleşmesine taraf olmayan birine devredilebileceği yahut alt kira sözleşmesinin akdedilebileceği hükmüne yer verilmelidir.
– Konutun hangi halde teslim alındığının örneğin en yaygın örnek ile boyalı ise boyalı veya eşyalı ise eşyalı hallerinin yazıya dökülmesi ve kiracının sözleşme bitiminde nasıl teslim etmesi bekleniyorsa bu hallerin de kira sözleşmesine eklenmesi her iki taraf için de faydalı olacaktır.
– Kiracının sözleşmeyi erken feshetmesi halinde kira konusu taşınmazın boş kaldığı süre için yaşanan kira kaybını tazmin etmek adına 3 aylık kira bedelini tazminat miktarı olarak kararlaştırılmaları olası zararların önüne geçilmesini sağlayacaktır.
Konu ile ilgili daha fazla bilgi ve danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
