Şufa Davası (Önalım Hakkı) Nedir?

ŞUFA DAVASI- ÖNALIM HAKKI 

Önalım hakkı ancak şufa davası ile kullanılabilir. Kural olarak yenilik doğuran bu haklar tek taraflı irade açıklamaları ile kullanılabilirlerken kanun koyucu önalım hakkı gibi bazı yenilik doğuran hakların kullanılmasını dava yoluna tabi kılmıştır. Eski kanunda dava yolu şart değilken yeni kanunda dava yolu zorunluluğu getirilmiştir. Bu nedenle önalım hakkı sahibine noter yoluyla yapılan bildirimden itibaren üç ay içinde mahkemeye başvurulmalı ve dava dilekçesi verilmelidir.

Önalım hakkı, bir taşınmaza ilişkin payı belirli kişi veya kişilere öncelikli olarak satın alma hakkı tanıyan yenilik doğuran bir haktır. Bir diğer adıyla şufa hakkı, taşınmaz mülkiyetini devir hakkını kısıtlayan bir haktır. Böylece paylı mülkiyetteki paydaşın kendi payını üçüncü kişiye satması diğer paydaşlar tarafından engellenmiş olur. Bu hak kişiye değil paya bağlıdır ve dolayısıyla kim paydaş olursa olsun bu hakka sahip olacaktır. Şuf’a hakkı aynı bir hak olup herkese karşı ileri sürülebilir.

Önalım hakkının hukuken düzenlenmesindeki amaç ise söz konusu payın paydaş olmayan yabancıların eline geçmesi suretiyle yabancı kişilerin paylı mülkiyet içerisinde yer almasını önlemektir. Bu hak ile taşınmaza yabancıların paydaş sıfatıyla iştirak etmeleri ve taşınmazın daha küçük parçalara bölünmemesi hedeflenmiştir.

Önalım hakkı çeşitli şekillerde söz konusu olabilir.

1.ÖNALIM SÖZLEŞMESİ

Önalım hakkı sözleşmeden doğmuş olabilir. Bu olasılıkta pay sahibi ile önalım hakkı tanınan kişi arasında bir sözleşme yapılmış olmalıdır. Bu kişi kendi lehine önalım hakkı kurdurabileceği gibi 3.bir kişi lehine de önalım hakkı kazanabilir. Söz konusu sözleşmenin adi yazılı şekilde yapılması gerekir. Sözleşmede bedel belirlenmemiş ise basit önalım hakkı vardır. Bu olasılıkta önalım hakkına sahip kişi, satıcıya müşterinin ödediği satış bedelini ödeyerek payı alabilir. Ancak sözleşmede bedel belirlenmişse nitelikli önalım hakkı vardır ve müşterinin ödediği bedel önem arz etmeksizin sözleşmede belirlenen bedel ödenmelidir. Bununla birlikte sözleşmede süre kararlaştırılarak sürenin geçmesiyle önalım hakkının sona ermesi sağlanabilir. Ancak herhangi bir süre kararlaştırılmamışsa kural olarak bu süre en fazla 10 yıl olabilir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı aksi sözleşmede kararlaştırılmadıkça devredilemez ancak miras yoluyla geçebilir.

SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKININ ŞERH EDİLMESİ

Yukarıda bahsi geçen sözleşmeden doğan önalım hakkı yalnızca sözleşmenin taraflarını bağlamaktadır. Şerh yoksa şahsi hak olarak satıcıya veya külli haleflerine karşı tazminat davası gündeme gelirken şerhin olması durumunda bu husus değişecektir. Tapuya şerh edilmesiyle birlikte önalım hakkının hukuki etkisi genişleyecektir. Önalım hakkının tapuya tescili ile üçüncü kişilere karşı da bu hakkı öne sürme yetkisi doğacaktır.

2.YASAL ÖNALIM HAKKI

Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete konu olan bir taşınmaz üzerindeki payın tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satılması halinde gündeme gelen bir müessesesidir. Bu vaziyette taşınmazın diğer paydaşları önalım hakkını öncelikli olarak kullanabilir ve payı alabilirler. Önalım hakkı, paylı mülkiyetteki taşınmazlar üzerindeki payın üçüncü kişilere satılması halinde diğer paydaşlara verilen bir öncelik olarak ifade edilebilir. Paylı mülkiyet ise tek bir taşınmaz üzerinde birden çok hak sahibinin olması yani mülkiyetin tek bir kişiye ait olmama durumudur. Önalım hakkı tanınan paydaş, söz konusu taşınmazın herhangi bir paydaşının satacağı payı bedelini ödeyerek satın alabilir. Bir diğer adıyla Şufa hakkı, payın üçüncü kişilere satılması ile kullanılabilir bir haktır. Yani payın satılması söz konusu değilse önalım hakkı kendiliğinden istenildiği zaman kullanılamaz. Belirtmek gerekir ki, önalım hakkı her paylı mülkiyete tabi taşınmazlar için mevcuttur. Bu bağlamda bu tür taşınmazlar üzerindeki payları satarken önceliği diğer paydaşlara tanımak gerekmektedir.

ÖNALIM HAKKINI DOĞURAN DURUMLAR

• Paylı mülkiyetteki taşınmaz üzerindeki payın üçüncü kişiye satılması.

Söz konusu pay üçüncü bir kişiye geçerli bir satım sözleşmesiyle devredilmelidir. Payın bağışlanması, şirkete sermaye olarak konulması, satış vaadine konu edilmesi gibi hususlarda önalım hakkı doğmaz. Satış sözleşmesinin gerçekleşmesi hakkın doğumu için şarttır.

• Açık arttırma ile yapılan satışlar.
• Şuyulandırılmış pay satışları
• Dostluk satışları yani akraba, dostlara, hayır kuruluşlarına malı değerinden daha düşük bedelle satma halinde de önalım hakkı kullanılabilir.

ÖNALIM HAKKININ KULLANILAMAYACAĞI DURUMLAR

Bazı hallerde önalım hakkı vuku bulmaz. Bu haller;

Paydaşlar arasında yapılan satışlar

Önalım hakkı üçüncü kişilere payın satılmasında gündeme gelir dolayısıyla bir paydaşın payını diğer paydaşa satması halinde önalım hakkı doğmaz.

Bağışlama hali

Önalım hakkının doğması için malın bedel karşılığında satılması gerekir ancak bağışlamada bedelsiz olarak mülkiyet karşı tarafa geçirildiği için önalım hakkı kullanılamaz.

Trampa

Trampa satış işlemi olmadığı için önalım hakkı doğmaz. Ancak paydaşların hakkı kötüye kullanarak diğer paydaşlara önalım hakkı tanımamak için işlemi tapuda trampa olarak göstermesi halinde bu husus hukuken korunmaz ve önalım hakkı vuku bulur.

Taşınmazın ortaklığa sermaye olarak konulması

Kamulaştırma

Tapusuz taşınmazlar

ÖNALIM HAKKININ KULLANILMASI

Önalım hakkı kural olarak alıcıya karşı şufa davası açılarak kullanılır. Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakları şerhte belirtilen süre ve koşullara göre her malike karşı kullanılabilir.

Hem yasal hem de sözleşmesel önalım hakkının somut olaylarda kullanılabilmesi için üçüncü bir kişiye satılması veya ekonomik açıdan bununla eşdeğer bir işleme konu edinmesi gerekmektedir. Buna uygulamada “önalım olgusu” denmektedir. Satışa eşdeğer işlemlere ise örnek olarak ifa yerine yapılan devirler, üst hakkı kurmak verilebilir. Ancak bu satış veya benzeri işlem muhakkak geçerli olmalıdır. Sözleşmesel durumlarda ise sözleşmenin kurulması önalım hakkını kullanmak için yeterlidir.

ÖNALIMIN BİLDİRİLMESİ

Kanun koyucu satıştan haberdar olunmadığı gerekçesini saf dışı bırakmak için önalımın bildirilmesi yükümlülüğü getirmiştir. Önalım hakkı sahiplerine noter aracılığıyla önalımın konusunu oluşturan satışı bildirmek gerekmektedir. Ancak önalım hakkını kullanmak için bildirim şart değildir. Önalım hakkı sahibi bu satışı başka bir vasıta ile öğrenmişse de hakkını kullanabilir. Bildirimin süresi net olmamakla birlikte bildirimin satıcı ya da alıcı tarafından noter aracılığıyla yapılması gerekmektedir. Bildirim tarihi ise hak düşürücü sürenin başlangıcı için önem arz etmektedir.

ÖNALIM HAKKINI KULLANMA SÜRESİ

Kural olarak önalım hakkının, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay içinde ve her hâlde satıştan sonraki iki yıl içinde kullanılmalıdır. 3 aylık sürenin başlangıcında bildirimin yapıldığı tarih esas alınır. Bildirim usulüne uygun olarak noter tarafından yapılmalıdır. Aynı süreler içerisinde de dava açılmalıdır. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir. Yasal önalımda birden çok paydaş var ise bu süreler her paydaş için ayrı ayrı işler. Elbirliği mülkiyetine tabilik var ise bu süre en son ortağa yapılan bildirimle işler.

ÖNALIM DAVASI

Önalım hakkı ancak dava ile kullanılabilir. Kural olarak yenilik doğuran bu haklar tek taraflı irade açıklamaları ile kullanılabilirlerken kanun koyucu önalım hakkı gibi bazı yenilik doğuran hakların kullanılmasını dava yoluna tabi kılmıştır. Eski kanunda dava yolu şart değilken yeni kanunda dava yolu zorunluluğu getirilmiştir. Bu nedenle önalım hakkı sahibine noter yoluyla yapılan bildirimden itibaren üç ay içinde mahkemeye başvurulmalı ve dava dilekçesi verilmelidir.

DAVACI 

Paylı mülkiyete konu olan taşınmazlar bakımından bir paydaşın payını 3.kişiye satması halinde diğer paydaşlar için önalım hakkı doğacaktır. Davacı, diğer paydaşlardır. Paydaşlardan biri ölü ise onun yerine mirasçıları elbirliği ortakları olarak davacı konumunda olabilir. Birden fazla paydaşın önalım hakkından yararlanmak istemesi halinde birlikte dava açmalarına gerek yoktur, ayrı ayrı dava açabilirler. Çünkü bildirimin yapılması ile başlayan hak düşürücü süre her bir paydaş için farklılık gösterebilir. Ancak dilerlerse ihtiyari dava arkadaşı olarak birlikte de dava açabilirler.

Sözleşmesel önalım hakkında ise davacı taraf, kendisine sözleşmeyle önalım hakkı tanınmış olan hak sahibidir. Bu kişinin ölümü halinde ise davacı taraf mirasçılarıdır.

DAVALI 

Davalı, payı 3.kişiye satan eski paydaş değil bu payı satın alan 3.kişi yani yeni paydaştır. Kural olarak önalım davası taşınmazın tapudaki malikine karşı açılır. Bu bağlamda taşınmazı satın alan üçüncü kişi adına tescil işlemi tapuda gerçekleştirilmişse bu yeni malik davalı taraf olur. Ancak tescil işlemi gerçekleşmemişse satıcıya karşı dava açılır. Şerh edilmemiş önalım hakkı ise önalım borçlusuna ve külli haleflerine karşı ileri sürülebilir.

ŞUFA DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Şufa (Önalım) hakkından doğan davalarda taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde dava açılmalıdır.

Daha fazla bilgi için iletişim sayfasından bizimle iletişime geçebilirsiniz.