İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesi Davası Nedir? *2024
Türk Borçlar Kanunu‘nda konut ihtiyacı nedeniyle tahliye, kiralayanın yakınları için konut ihtiyacı doğduğunda kiracıyı taşınmazdan çıkarabilme hakkını düzenler. Bu hak, hem kiralayanın konut ihtiyacını gidermek hem de kiracıyı gereksiz yere mağdur etmemek için çeşitli şartlara bağlanmıştır.
Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Nedir?
Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye, kiralayanın kendisi, eşi, altsoyu (çocukları), üstsoyu (anne-baba) veya kanuni olarak bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut gereksinimi doğduğunda, kiralanan taşınmazın kiracıdan boşaltılmasını talep edebilmesi işlemidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi bu durumu açıkça düzenler.
Konut İhtiyacı Nedir?
Konut ihtiyacı, kiralayanın veya onun ailesi ve yasal olarak bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacını ifade eder. Bu ihtiyaç, kiracının sözleşmeden kaynaklanan bir ihlali olmasa dahi geçerli kabul edilir.
Tahliye Talebinin Koşulları
Kiralayanın tahliye talebinde bulunabilmesi için ihtiyacının gerçek ve samimi olması gerekmektedir. Ayrıca, kiralayanın başka bir uygun konutunun olmaması veya mevcut konutun ihtiyacı karşılamaması gibi durumlar, tahliye talebinin haklı gerekçeleri arasında sayılabilir.
Belirli Süreli Kira Sözleşmesinde İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Nasıl Gerçekleşir?
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. Bu süreçte, ev sahibi ihtiyaç durumunu belgelemek zorundadır. Ev sahibinin, sözleşme bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açması gerekmektedir ve bu süreçte herhangi bir ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinde İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Nasıl Gerçekleşir?
Belirsiz süreli kira sözleşmeleri için ev sahibi, kira döneminin sonlanması için yasal olarak belirlenen fesih süresine uygun bir şekilde önceden ihtarname göndermelidir. Bu ihtarnamenin, kira döneminin sona ermesinden en az üç ay öncesine kadar kiracıya ulaşmış olması gerekir. Fesih süresine uygun olarak yapılan ihtarnameden sonra, ev sahibi bu sürenin sonunda bir ay içinde dava açabilir.
Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Hakkını Kullanabilir mi?
Yeni malikin, edindiği taşınmazda kendisi veya yasal olarak bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı doğarsa, kira sözleşmesini sonlandırma ve tahliye talebinde bulunma hakkı vardır. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi bu durumu düzenler. Yeni malik, taşınmazı satın aldıktan sonra, ihtiyaç durumunu kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır ve bu bildirimden itibaren altı ay sonra tahliye davası açabilir.
Yeni Malik İhtiyacı Nedeniyle Tahliye İhtarnamesi
Yeni malik, taşınmazı edindikten sonra ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açmadan önce, kiracıya bir ihtarname göndermelidir. Bu ihtarname, yeni malikin taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ulaştırılmalı ve ihtiyaç durumu açıkça ifade edilmelidir. İhtarname, tahliye talebinin yasal süreçlerine uygun olarak başlatılması için gereklidir.
Altsoyun İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Mümkün müdür?
Kira hukukunda, kiralayanın altsoyu (örneğin çocukları) için konut ihtiyacı doğarsa, kiralayan bu durumu tahliye gerekçesi olarak kullanabilir. Kiralayanın altsoyu için gerçek ve samimi bir konut ihtiyacının olması halinde, mevcut kiracının taşınmazdan çıkarılması için dava açılabilir. Bu durumda da, kiralayanın altsoyunun ihtiyacını objektif bir şekilde kanıtlaması gerekir.
(…) davacının altsoyunun Keban ilçesinde öğretmenlik yaptığı ve lojmanda kaldığı, diğer altsoyunun ise … Eğitim ve Araştırma Hastanesinde doktor olup halen kirada oturmakta olduğu hususları dosya kapsamı ile sabit olup, esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir.
Mahkemece her ne kadar davacının altsoylarından öğretmen olanın lojmanda kaldığı, doktor olanın ise kirada olmakla birlikte tahliye tehdidi altında olduğuna dair dosyada delil olmadığı, her iki çocuğunda memur olması sebebiyle …da ikametlerinin geçici olabileceği, ayrıca sosyal ve ekonomik durumlarının da nazara alınarak ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterli olup (…) 6HD, Esas: 2013/2188 Karar: 2013/4985 Tarih: 21.03.2013
Tahliye Davalarında İspat Yükü ve Delil Sunma
Tahliye davalarında, ihtiyaç iddiasının ispatı önemli bir yere sahiptir. Kiralayan, ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunu delillerle kanıtlamak zorundadır. Bu deliller, kiralanan taşınmazın kiralayan veya yakınları tarafından kullanılmasının zorunlu olduğuna dair somut bilgiler içerebilir. Örneğin, sağlık raporları, işe veya okula yakınlık gibi nedenlerle ilgili belgeler, mevcut konutun durumu hakkında bilgiler ve benzeri deliller, mahkemeye sunulabilir.
Hukuki Süreç ve Usuller
Tahliye talebi, kiralayan tarafından ya doğrudan kiracıya yazılı olarak bildirilerek ya da bir dava açılarak resmiyete dökülebilir. Kiracıya tahliye talebini içeren yazılı bildirimde, tahliye nedeni, tahliyenin gerçekleşmesi gereken tarih ve tahliye işleminin hukuki dayanağı açık ve anlaşılır bir şekilde belirtilmelidir. Eğer anlaşmazlık mahkemeye taşınırsa, kiralayan tahliye talebini mahkemede de aynı şekilde detaylıca gerekçelendirmelidir.
Yazlık Evler İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Edilebilir mi?
Yazlık evlerin tahliye davaları, Türkiye’deki kiralama hukukunda özel bir yer tutar. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Yargıtay kararları, bu konuda kiraya verenlerin haklarını ve kiracıların korunmasını dengeli bir şekilde ele alır.
Yargıtay, yazlık evlerin sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak görülebileceğini belirtmiştir. Bu, yazlık evin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebi için gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olması gerektiği anlamına gelir.
Yargıtay’ın kararlarına göre, yazlık ev ihtiyacının gerçek bir konut ihtiyacı olarak kabul edilip edilemeyeceği, her olayın özgün koşullarına bağlı olarak değerlendirilmektedir. Örneğin, 2014 yılında Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, yazlık ihtiyacının sürekli bir yaşam biçimi olarak kabul edilmesi gerektiğine işaret eden bir karar vermiştir. Ancak, yazlık evlerin altı ay ve daha kısa süreyle kiralanması durumunda, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin uygulanmayacağı da önemli bir noktadır.
Tatil amaçlı kullanılan yazlık evlerde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmek için kiraya verenin, ihtiyacın zorunlu, gerçek ve samimi olduğunu kanıtlaması gerekmektedir. Ayrıca, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 1993 tarihli kararında, tatil için Türkiye’ye gelen ve ekonomik birikimi ile mesken edinmiş bir kişinin, yurt ve akraba özlemi ile yıllık tatilini geçirebilmek adına açtığı tahliye davasında ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun kabulüne yer verilmiştir.
Kiracının Hakları ve Korunması
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kiracıların da haklarını korumayı amaçlar. Kiracı, kendisine yöneltilen tahliye talebine itiraz edebilir ve talebin haksız olduğuna dair deliller sunabilir. Ayrıca, kiracılar, tahliye sürecinde mağdur olmamaları için yasal süreler içerisinde yeni bir konut bulma ve taşınma gibi konularda makul süreler talep edebilir.
Ev Sahibi “Kendim Oturacağım” Diyerek İhtarname Gönderirse Kiracı Ne Yapmalıdır?
Ev sahibi tarafından “kendim oturacağım” gerekçesiyle gönderilen bir ihtarname aldıysanız, ihtarnamenin hukuki geçerliliğini ve içeriğini değerlendirmek için bir avukata danışmanız önemlidir. İhtarnamedeki bilgilerin doğruluğunu ve kanuni şartların yerine getirilip getirilmediğini kontrol ettirmek, olası bir dava sürecinde haklarınızı korumanıza yardımcı olacaktır.
Kira Tespit Davası şartları ve ilgili emsal kararlar yazımızı okuyabilirsiniz.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Sık Sorulan Sorular
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası İlk Duruşmada Sonuçlanabilir mi?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası genellikle ilk celsede sonuçlanmaz. Bu tür davalar, delillerin sunulması, tanık dinlenmesi, gerekirse keşif yapılması gibi süreçleri içerebilir. Davanın karmaşıklığına ve mahkemenin takdirine bağlı olarak birkaç duruşma gerekebilir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasında Arabuluculuk Zorunlu mudur?
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, Türkiye’de kira ile ilgili uyuşmazlıklarda arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. Bu tarihten sonra açılacak ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları için öncelikle arabuluculuk sürecinden geçilmesi gerekmektedir. Arabuluculuk aşamasında anlaşmaya varılamazsa, dava mahkemede görülebilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Tanık Dinlenir Mi?
Evet, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında tanık dinlenebilir. Mahkeme, ev sahibinin ihtiyaç iddiasının gerçekliğini ve samimiyetini değerlendirmek için tanık ifadelerine başvurabilir. Tanıklar, ev sahibinin ihtiyacını doğrulayabilecek veya kiracının aleyhine olabilecek bilgileri paylaşabilirler.
İhtar Çekilen Kiracı Evden Çıkmazsa Ne Olur?
İhtarnameye rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa, ev sahibi mahkemeye başvurarak tahliye davası açabilir. Mahkeme süreci sonunda, kiracının taşınmazı boşaltmaması durumunda, mahkeme kararı ile zorla tahliye edilebilir. Bu süreç, mahkeme tarafından bir icra memuru aracılığıyla yürütülür ve kiracının taşınmazdan çıkarılması sağlanır.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Her Zaman Açılabilir mi?
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, ev sahibinin veya yasal olarak bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçek ve samimi bir konut veya iş yeri ihtiyacı varsa açılabilir. Ancak, ihtiyaç iddiasının kanıtlarla desteklenmesi gerekmektedir. Davanın her zaman açılabilmesi için bu şartların yerine getirilmiş olması gerekir.
Kiracı Tahliye Davası Masraflarını Kim Öder?
Tahliye davası masrafları genellikle davanın sonucuna göre belirlenir. Eğer kiracı dava sonucunda taşınmazı boşaltmak zorunda kalırsa, dava masrafları ve avukatlık ücretleri genellikle kiracı tarafından ödenir. Ancak, dava kiracının lehine sonuçlanırsa, masraflar ev sahibi tarafından karşılanır.
Kiracı Tahliye Davasını Kazanırsa Ne Olur?
Kiracı tahliye davasını kazanırsa, kira sözleşmesi devam eder ve kiracı taşınmazda kalmaya devam edebilir. Ayrıca, kiracı, dava sürecinde maruz kaldığı masrafların ve avukatlık ücretlerinin ev sahibi tarafından ödenmesini talep edebilir.
Tahliye Davası Sürerken Kiracı Çıkarsa Ne Olur?
Eğer kiracı, tahliye davası sürerken kendi isteğiyle taşınmazı boşaltırsa, dava konusuz kalmaktadır. Ancak, kiracının dava sürecinde oluşan masrafları ve potansiyel tazminatlar hakkında hüküm verilmesi mümkündür. Kiracının çıkması, ev sahibinin dava masrafları ve avukatlık ücretlerini talep etme hakkını da etkileyebilir.
Noterden İhtarname Çekildikten Sonra Hangi Adımlar İzlenmelidir?
Noterden ihtarname aldıktan sonra, kiracının aldığı ihtarnameyi dikkatle incelemesi ve içerdiği taleplere uygun hareket etmesi gerekmektedir. İhtarname genellikle belirli bir süre içinde taşınmazın boşaltılmasını veya kira sözleşmesiyle ilgili diğer yükümlülüklerin yerine getirilmesini talep eder. Kiracı, ihtarnamedeki talepleri yerine getirmezse, ev sahibi mahkemeye başvurarak tahliye davası açabilir. Kiracı, haksız ya da yanıltıcı bir taleple karşı karşıya olduğunu düşünüyorsa, bir avukata danışarak haklarını koruma altına alabilir.
Kiracıya Noterden İhtar Çekilirse Ne Olur?
Kiracıya noter vasıtasıyla ihtarname gönderilmesi, kira sözleşmesine dayalı yükümlülüklerin yerine getirilmesi talebinin resmi bir uyarı niteliği taşır. İhtarname, genellikle kira ödemesinin yapılması, sözleşme şartlarının ihlali durumlarında düzeltilmesi veya taşınmazın belirli bir süre içinde boşaltılması gibi konuları içerebilir. Kiracı, ihtarnameyi aldıktan sonra belirtilen süre içinde gerekli işlemleri tamamlamazsa, ev sahibi yasal yollara başvurarak haklarını arayabilir.
Ev Boşaltma İhtarnamesi Çekme Usulü Nedir?
Ev boşaltma ihtarnamesi çekmek için, ev sahibinin bir notere başvurarak kiracıya taşınmazı belirli bir tarihe kadar boşaltması gerektiğini bildiren bir ihtarname çekmesi gerekir. İhtarnamede, kira sözleşmesinin ilgili maddeleri ve tahliye talebinin gerekçeleri açıkça belirtilmelidir. İhtarnamenin kiracıya tebliğ edilmesi, noter aracılığıyla yapılmalıdır ki bu, hukuki sürecin resmi bir parçası olarak kayıtlara geçsin.
Yeni Malik 6 Ay Beklemek Zorunda mıdır?
Evet, yeni malik, taşınmazı satın aldıktan sonra kiracıyı ihtiyaç nedeniyle tahliye etmek istiyorsa, genellikle edinim tarihinden itibaren altı ay beklemek zorundadır. Bu süre, yeni malikin taşınmazı edinmesinden sonra kiracıya durumu bildirmek için yasal olarak tanınan zaman dilimidir. Altı ayın sonunda, yeni malik, kiracıya tahliye davası açabilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarnamesi Tebliğ Edilmezse Ne Olur?
İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesinin kiracıya tebliğ edilmemesi durumunda, tahliye süreci yasal olarak başlatılamaz. Eğer ihtarname tebliğ edilmezse, ev sahibi mahkeme tarafından gerektiğinde ihtarnamenin tekrar gönderilmesi yönünde talimat alabilir. İhtarname tebliği, tahliye talebinin yasal süreçlerine uygun olarak başlatılmasında kritik bir adımdır.
1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?
1 yıllık kira sözleşmesinin bitiminde, ev sahibi kiracıyı sadece geçerli bir sebep varsa çıkarabilir. İhtiyaç sebebiyle tahliye, geçerli sebeplerden biridir. Ancak, bu durumda ev sahibinin ihtiyacını ispatlaması ve gerekli hukuki süreçleri takip etmesi gerekir. Sözleşme otomatik olarak yenilenmiyor ise, ev sahibi kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren yasal süreçleri başlatabilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarı Ne Zaman Çekilir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesi, ev sahibinin veya yasal olarak bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacının ortaya çıkmasının ardından, kira sözleşmesinin sona ermesi veya fesih bildirim süresine uygun olarak en kısa sürede çekilmelidir. Belirli süreli kira sözleşmeleri için sözleşmenin bitiminden önce, belirsiz süreli sözleşmeler için ise fesih dönemine ve bildirim sürelerine uygun olarak gönderilir.
Tahliye Davasını Kaybeden Kiracı Hangi Giderleri Öder?
Kiracı, başvurma, karar ve ilam harçları, tebligat, evrak, keşif, tanık, bilirkişi masrafları ve karşı tarafın vekalet ücretini ödeyebilir.
Yargılama Giderlerinin Miktarı Neye Göre Belirlenir?
Giderler, kira sözleşmesindeki kira bedeline, davanın hangi mahkemede görüldüğüne, dava sürecindeki masraflara ve davanın sonucuna göre değişir.
Tahliye Davaları Hangi Mahkemelerde Görülür?
Genellikle Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür, ancak belirli durumlarda İcra Hukuk Mahkemesi’nde de görülebilir.
Sulh Hukuk ve İcra Hukuk Mahkemelerindeki Yargılama Giderleri Farklı mıdır?
Evet, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde bazı harçlar kira bedeline göre hesaplanırken, İcra Hukuk Mahkemesi’nde harçlar maktudur. Vekalet ücretleri de farklılık gösterir.
Davanın Kısmen Kabulü Durumunda Ne Olur?
Taraflar, yargılama giderlerini haklılık oranlarına göre öderler.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Avukat Tutulmalı mıdır?
Evet, tahliye davası gibi karmaşık hukuki süreçlerde, ev sahibinin haklarını koruyabilmek ve süreci en iyi şekilde yönetebilmek için hukuki destek alması önerilir. Avukat, davanın her aşamasında kiracıya rehberlik edebilir, gerekli savunmayı yapabilir ve en uygun çözüm yollarını sunabilir.
(…) Ancak, davacı şirket ve eski malik olan kooperatif, her ikisi de müstakilen tüzel kişiliğe sahip farklı kuruluşlardır. Bu nedenle, davacı şirketin, eski malik olan kooperatiften bağımsız olarak dava açma hakkı bulunmaktadır. Mahkemenin, davacı şirketin dava açma hakkı olmadığı yönündeki kararı, eski malik ile yeni malik arasındaki ilişkiyi göz ardı ederek verilmiş ve bu nedenle hatalıdır.
Sonuç olarak, mahkemenin, davacı şirketin eski malik ile olan ilişkisine dayanarak dava açma hakkı olmadığına karar vermesi hatalı olup, hükmün bozulması gerekmektedir. Eski malik ve yeni malik arasındaki ilişkinin, davacı şirketin dava açma hakkını etkilemeyeceği ve her iki kuruluşun da bağımsız tüzel kişilikler olduğu göz önünde bulundurularak, davanın esasının incelenmesi ve bu doğrultuda karar verilmesi gerekmektedir.(…) 6HD, Esas: 2001/3664 Karar: 2001/3903 Tarih: 14.05.2001
(…) Dava, eski malikin taşınmazı bağış yoluyla devretmesi sonucu yeni malikin kiracıyı tahliye etme talebiyle açılmıştır. Mahkeme, eski malikin bağış şartları nedeniyle yeni malikin dava açma hakkı olmadığına hükmetmiştir.
Ancak, eski malikin ölünceye kadar kira geliri alma şartıyla taşınmazı bağışlaması, yeni malikin mülkiyet hakkını ve dolayısıyla dava açma hakkını etkilemez. Yeni malik, eski malik ile kiracı arasındaki sözleşmeye dayanarak veya Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca tahliye davası açabilir.
Bu durumda, mahkemenin eski malikin bağış şartlarına dayanarak yeni malikin mülkiyet hakkına müdahale etmesi ve dava açma hakkını kısıtlaması hatalıdır. Eski malikin koyduğu şartlar, yeni malikin taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını ve bu haktan doğan yetkilerini ortadan kaldırmaz.
Sonuç olarak, mahkemenin eski malikin bağış şartlarını gerekçe göstererek yeni malikin dava açma hakkını reddetmesi hukuka aykırıdır. Yeni malik, eski malikin bağış şartlarından bağımsız olarak mülkiyet hakkından kaynaklanan tüm yetkileri kullanabilir ve bu yetkiler kapsamında tahliye davası açabilir.(…) 6HD, Esas: 2015/4275 Karar: 2015/8374 Tarih: 13.10.2015
Bu tür davalarda, altsoyun konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekmektedir. Davacı, mevcut konutunun sağlıksız koşulları nedeniyle altsoyunun sağlığının tehdit altında olduğunu ve bu nedenle yeni bir konuta ihtiyaç duyduğunu iddia etmiştir.
Mahkeme, davacının tahliye tehdidi altında olmadığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Ancak, konut ihtiyacına dayalı davalarda, davacının kirada oturması ve altsoyunun ihtiyaçları, ihtiyacın varlığı için yeterlidir. Tahliye tehdidi altında olma şartı aranmaz.
Dolayısıyla, mahkemenin davacının tahliye tehdidi altında olmadığına dayanarak davayı reddetmesi hatalıdır. Davacının kirada oturduğu ve altsoyunun sağlıklı bir konuta ihtiyacı olduğu göz önüne alındığında, tahliye talebinin kabul edilmesi gerekirdi.
Sonuç olarak, mahkemenin kararı, altsoyun konut ihtiyacını göz ardı ederek verilmiş olup, hukuka aykırıdır. Bu nedenle, hükmün bozulması gerekmektedir.(…) 6HD, Esas: 2013/14490 Karar: 2013/14951 Tarih: 06.11.2013
Bu konuda daha fazla yardım veya danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesi Davası
